Verschillende uitgangsposities erfgenamen

Door het overlijden van de huurder gaat de nalatenschap over naar de erfgenamen. De erfgenamen kunnen op verschillende wijze met de erfenis omgaan. In dit onderdeel wordt naar de positie van de verhuurder bezien, zowel indien er wel erfgenamen aanwezig zijn, als indien er geen erfgenamen aanwezig zijn. Bij de aanwezigheid van erfgenamen wordt bezien welke positie deze erfgenamen innemen bij acceptatie van de erfenis en bij verwerping van de erfenis. Voorts wordt er in dit onderdeel van uit gegaan dat er geen personen in het gehuurde aanwezig zijn die de rechten uit de huurovereenkomst overnemen.

Erfgenamen hebben de erfenis aanvaard
Als er erfgenamen aanwezig zijn die de erfenis accepteren, dan moeten deze erfgenamen het gehuurde ontruimen binnen de termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder. Uiteraard is er dan geen sprake van een bewoner van het gehuurde, die voorheen met de overledene samen heeft gewoond. De ontruimingstermijn van twee maanden geldt ook niet als een erfgenaam het huurder bewoont.
Als de erfgenamen verzuimen de woning uiterlijk twee maanden na het overlijden van de huurder te ontruimen, dan dient de verhuurder een ontruimingsvonnis ten laste van de erven te halen. De verhuurder hoeft alleen ontruiming van de woning te vorderen. De huurovereenkomst is immers na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder van rechtswege geëindigd.

Mocht de verhuurder een vordering ten laste van de erfgenamen hebben, dan is het van belang dat de erfgenamen binnen een jaar na het overlijden van de huurder in een procedure te betrekken. Te denken valt aan een vordering wegens een huurachterstand, of een vordering wegens het niet correct opleveren van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. De dagvaarding ten laste van alle erven kan dan worden betekend aan het woonadres van één van de erfgenamen.
De erfgenamen hoeven in het geval dat de dagvaarding binnen het jaar na overlijden van de huurder plaatsvindt, niet allen bij naam in de dagvaarding te worden genoemd. Voorwaarde is dan wel dat de dagvaarding binnen een jaar na het overlijden van de huurder wordt betekend. Mocht de dagvaarding op een termijn langer dan een jaar na het overlijden van de huurder worden uitgebracht, dan dienen de erven afzonderlijk te worden gedagvaard. Het is dan een stuk lastiger om de afzonderlijke erven te traceren. Het heeft de voorkeur om de erven vóórdat het jaar na het overlijden van de huurder is verstreken te dagvaarden voor eventuele schulden die ten laste van de huurder bestaan.

Erfgenamen hebben nog geen keuze gemaakt
De erfgenamen die te kennen geven niets met de erfenis te maken te willen hebben, doch de erfenis niet hebben verworpen door daartoe een verklaring af te leggen bij de griffie van de rechtbank, kunnen tot die tijd door de verhuurder worden aangesproken voor openstaande schulden die ten laste van de overledene zijn ontstaan op grond van de huurovereenkomst. Mochten de erfgenamen over het al dan niet aanvaarden van de erfenis geen besluit kunnen of willen nemen, dan kan de verhuurder in zijn hoedanigheid van belanghebbende de rechter op grond van artikel 4:192 lid 2 BW verzoeken de erfgenamen een termijn te stellen voor het al dan niet verwerpen van de erfenis. Laten de erfgenamen de door de rechter gestelde termijn verlopen zonder een keuze te hebben gedaan, dan worden zij geacht de nalatenschap zuiver te aanvaarden (artikel 4:192 lid 3 BW).

Beneficiaire aanvaarding
Degene die de woning beneficiair heeft aanvaard kan de huurovereenkomsten eerder laten eindigen dan de wettelijk gestelde termijn van twee maanden. De erfgenaam die beneficiair heeft aanvaard is immers wel bevoegd beheershandelingen te verrichten. Ontruiming van het gehuurde kan in dit verband als beheershandeling worden beschouwd. Het is voor de verhuurder van belang dat er tenminste één persoon aanwezig is die beheershandelingen kan doen. De erfgenaam heeft alleen belang bij beneficiair aanvaarden (ook wel het aanvaarden van een nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving) als er uitzicht op een positief saldo is. Als uitzicht op een negatief saldo is, dan zal de erfgenaam de erfenis doorgaans verwerpen en niet beneficiair aanvaarden. De erfgenamen moeten als ze van de keuzemogelijkheid van beneficiaire aanvaarding gebruik maken een verklaring afleggen ter griffie van de rechtbank in het rechtsgebied waar het sterfhuis is gelegen. De verklaring wordt ingeschreven in het boedelregister (artikel 4:191 lid 1 BW).

Erfgenamen hebben de erfenis verworpen
Als het de erfgenamen duidelijk is dat er meer schulden dan baten in de boedel zitten, dan kunnen erfgenamen beslissen de erfenis te verwerpen. De erfgenamen dienen ter griffie een verklaring van verwerping van de erfenis in te dienen. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen of vernietigen als in bij de huurovereenkomst gevoegde algemene voorwaarden, is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen. De verhuurder kan dan met deze zaken doen wat de verhuurder goed acht.

Zonder een aparte regeling in de voorwaarden kan de verhuurder wel op grond van zaakwaarneming de zaken uit het gehuurde halen en de spullen opslaan. Deze zaken mogen dan niet worden vernietigd of worden verkocht. De huurder is zonder een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden immers niet akkoord gegaan met het overdragen van zaken aan de verhuurder die na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven staan. Het is in dit kader ook verstandig in het contract een contactpersoon op te laten nemen, waarmee na het overlijden van de huurder contact kan worden gezocht. Deze contactpersoon is misschien één van de erfgenamen, of kan de verhuurder in contact brengen met één of meerdere erfgenamen.

Algemene opmerkingen
Verder dient de verhuurder te beseffen dat de familie van de huurder de woning vrijwillig leeg kan halen en de inboedel elders geheel op kan laten slaan zonder dat dit een daad van aanvaarding van de nalatenschap behoeft te zijn. Het ontruimen van de woning en het opslaan van de inboedel is een beheersdaad en geen daad van aanvaarding. Dit betekent dat de persoon die de woning als beheerder leeghaalt niet zonder meer als erfgenaam gezien kan worden waarop een huurschuld verhaald kan worden. Dat is anders als daarna wel een daad wordt gepleegd, die als daad van aanvaarding kan worden beschouwd (bijvoorbeeld het toe-eigenen van een bepaalde zaak).