Mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs een rol spelen?

Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Er mag geen rekening worden gehouden met verschillen in de bestemming van het gehuurde, voor zover die niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte.

Spelen verschillen in de bouwkundige gedaante een rol bij de bepaling van de huurprijs ?

Verschillen in bouwkundige gedaante van het gehuurde spelen een belangrijke rol bij de bepaling van de huurprijs.

Mag een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante in de vergelijking meewegen ?

De Hoge Raad heeft deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voorzover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 (Heineken/Dela). Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

Geldt voor horecabedrijven ook dat de bestemming van deze panden een vergelijking met andere horecabedrijven in de weg staat ?

Voor hotelbedrijven is die bouwkundige gedaante vaak erg belangrijk voor de bestemming van het gehuurde, gezien het feit dat voor cafés, restaurants en hotels een duidelijk verschil met de bouwkundige gedaante in vergelijking tot andere bedrijfsruimte wel aan de orde is. Het heeft er daarom de voorkeur om dit soort bedrijfsruimten met elkaar, dus met andere horecapanden, te vergelijken.

Mogen ook andere panden dan horecapanden in de vergelijking worden betrokken ?

Ook niet horeca panden kunnen in de vergelijking worden betrokken als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken. Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken.

Wat is het belang bij de overeengekomen bestemming van het gehuurde?

De contractuele bestemming van het gehuurde staat centraal voor beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De kwalificatie die partijen zelf aan hun overeenkomst hebben gegeven is niet bepalend.

Wat is de positie van partijen als de bestemming in het huurcontract niet is overeengekomen?

Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke regeling van toepassing is bepalend tot welk gebruik de zaak naar zijn aard bestemd is. Dit is ook als basis in artikel 7:214 BW vermeld.

Wat wordt bedoeld met de bestemming en het vertrouwensbeginsel ?

Uit de rechtspraak is vooral te herleiden dat als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd en de verhuurder jarenlang heeft aanvaard dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt dat dan de huurde met beroep op het vertrouwensbeginsel zich er op kunnen beroepen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij het gehuurde met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.

Is de huurder verplicht het gehuurde het gehuurde voor het overeengekomen doel te gebruiken ?

De Hoge Raad heeft bepaald dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.
Deze uitspraak moet echter wel worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik van het gehuurde over en weer met elkaar hadden gesloten.

Is het huurrecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v.) van toepassing als het daadwerkelijk gebruik niet overeenkomt met de overeengekomen bestemming ?

Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW) wordt verder aan de daar gestelde eisen voldaan, dan zijn de artikelen van 7:290 BW e.v. van toepassing, ook als het gebruik dat daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt daarmee niet in overeenstemming is.

Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het huurobject is verhuurd met een bestemming die niet valt onder 7:290 BW en het feitelijk gebruik daar wel onder valt?

Een huurobject dat met een andere bestemming dan de in art. 7:290 BW genoemde bestemmingen, wordt geen bedrijfsruimte in de zin van dit wetsartikel als het feitelijk gebruik wel overeenstemt met het soort bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Met andere woorden: een gebouw dat als opslagruimte is verhuurd kan geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden als de huurder er zelf winkelruimte van maakt.

Wat kunnen de gevolgen zijn van het eigenmachtig wijzigen van de overeengekomen bestemming ?

Het eigenmachtig veranderen van de bestemming van het gehuurde door de huurder levert een toerekenbaar tekortschieten van de huurder wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het niet gebruiken van het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming kan een ernstige tekortkoming opleveren.

Als de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd kan de huurder soms nog wel beroep op het vertrouwensbeginsel doen. Zie hierover ook: De niet contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde.

Kan een wijziging van de bestemming met de verhuurder worden overeengekomen ?

Met de verhuurder kan een wijziging in de bestemming worden overeengekomen. Door een overeengekomen wijziging van de bestemming kan de aanvankelijk onder artikel 7:230a BW vallende overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet optreedt tegen een wijziging van het overeengekomen gebruik?

Als de verhuurder van de wijziging van de bestemming weet, maar daartegen niet optreedt, kan daaruit niet zonder meer afleiden dat de wijziging tussen partijen is overeengekomen. Een duidelijk gedogen wordt soms als een gedraging van de verhuurder aangemerkt.
Zelfs als de verhuurder zich enthousiast heeft gereageerd over een met een bestemmingswijziging samenhangende verbouwing mag daaraan – gelet op de verstrekkende gevolgen – niet de gevolgtrekking worden verbonden dat hij met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. De verhuurder veelal pas een beroep op een ander huurregime kunnen doen na uitdrukkelijk instemming door de verhuurder met deze wijziging van de bestemming van het gehuurde.

Wat wordt verstaan onder aanhorigheden bij 7:290 BW bedrijfsruimte?

Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabij liggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms evenwel is die samenhang minder duidelijk. Grond en opstal die elders ligt maar rechtstreeks dient aan de 7:290 BW moet ook als zodanig worden gekwalificeerd.
Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime valt.