Laatst bijgewerkt op 2021-10-12 om 21:36:13

Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Noot 154. Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Ook panden met een wezenlijk andere bestemming kunnen met elkaar worden vergeleken. Er wordt bij een selectie van vergelijkbare bedrijfsruimte gekeken naar functie, bouwaard en schaalgrootte (Mols, pagina 21, mei 2006). Dit is alleen anders als de bouwkundige staat van het gehuurde een vergelijking in de weg staat. Dit is het geval als de bouwkundige gedaante van belang is voor de bestemming van het pand. Aangezien de bestemming van het pand geen rol hoort te spelen bij de bepaling van de huurprijs, kan een pand, waarbij de dit wel het geval is niet zonder meer in de vergelijking worden betrokken. Zo kan een boekwinkel wel worden vergeleken met een opticien, doch kan een boekwinkel niet worden vergeleken met een benzinestation. Een hotel en een supermarkt laat zich ook niet goed vergelijken. De Hoge Raad heeft deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. Noot 156 Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

De Hoge Raad heeft echter in haar arrest van 6 maart 1987 (HR 6 maart 1987, NJ 1987/971 (Levi Lassen/Ah Po Chan) er toch op gewezen dat horecabedrijven niet zonder meer met winkelbedrijfsruimte (niet zijnde horecaruimte) vergeleken kunnen worden. Daarbij moet uit worden gegaan van de werkelijke toestand en niet van de toestand die men met een bouwkundige gedaante kan realiseren. De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat zijn ‘bouwkundige gedaante’ het litigieuze pand geëigend maakt tot gebruik als restaurant. Het gehuurde was destijds ook als zodanig door de verhuurder verhuurd (voor een aanzienlijk lagere huurprijs dan die toen gold voor overigens vergelijkbare bedrijfsruimten in voormelde betekenis). Het pand kon door de bouwkundige indeling alleen als horecabedrijf worden verhuurd. Uit het arrest bleek dat de bestemming die het pand bij aanvang van de huurovereenkomst heeft gekregen bij een huurprijswijziging in aanmerking genomen moest worden, mede gezien de bouwkundige indeling die het pand heeft bij aanvang van de overeenkomst. Door die bouwkundige indeling kon het gehuurde niet zonder meer als winkelruimte worden gebruikt, dan alleen na bouwkundige aanpassingen.  Dit gold ook als de bestemming middels een relatief eenvoudige verbouwing kon worden gerealiseerd, waardoor een weinig lucratieve bestemming in een voordelig gewijzigd zou kunnen worden.  Dit kon alleen anders zijn als de bouwkundige ingreep voor een dergelijke wijziging viel te verwaarlozen. P.A. Stein merkt in de noot onder dit arrest op dat het onderscheid tussen een weinig kostbare ingreep en een ingreep die valt te verwaarlozen lastig te maken zal zijn en tot verwarring zal leiden.

In de zaak die tot het arrest Heineken/Heerlense Kegelbond (Hoge Raad 10 december 1982,  ECLI:NL:HR:1982:AG4498) heeft geleid, speelde de bestemming van het litigieuze pand wel een rol in verband met de vergelijking. Het ging hier om de vraag of vergelijkbare bedrijfsruimte elders betrokken mocht worden als uit de nabije omgeving geen vergelijkbare woonruimte voorhanden was. De Hoge Raad overwoog hierbij: “Aan haar oordeel dat even genoemde regio’s als met Heerlen en omgeving vergelijkbaar kunnen worden beschouwd, heeft de Rechtbank klaarblijkelijk ten grondslag gelegd dat, gezien de aard van het gehuurde (een horecapand met kegelbanen), deze gebieden met Heerlen en omgeving “in grote lijnen” gelijkaardig zijn wat betreft “locatie, levensomstandigheden en –gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen, prijspeil en dergelijke”. Aldus oordelende heeft de Rechtbank geen onjuiste maatstaf aangelegd”. Hierbij werd wél naar de bestemming van het litigieuze pand gekeken. Dat lijkt mij te verdedigen. Een kegelbaan is net als een benzinestation een pand met een bijzondere bouwkundige uitstraling dat voor dit soort ruimte wel valt te verdedigen dat de bestemming voor wat betreft de selectie van vergelijkende panden wel een rol speelt.

De deskundige moet in andere gevallen dan genoemd in het arrest HR 6 maart 1987, NJ 1987/971(Levi Lassen/Ah Po Chan en het arrest Heineken/Heerlense Kegelbond (Hoge Raad 10 december 1982,  ECLI:NL:HR:1982:AG4498) panden met een andere bestemming in de vergelijking betrekken. Doet de deskundige dat niet, dan deugt het rapport van onderzoek niet. Dit werd beslist in een vonnis van de  rechtbank Overijssel van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:703).  Hier had de deskundige alleen horecapanden met elkaar vergelijken, terwijl de bouwkundige staat van het gehuurde daarvoor geen aanleiding gaf. Het pand was casco opgeleverd. Verder gaf de bouwkundige gedaante geen aanleiding om alleen horecapanden in de vergelijking te betrekken. Er mag alleen met de bestemming rekening worden gehouden als dit in de bouwkundige staat tot uitdrukking komt. Als dit niet het geval is, dan moet de bestemming van het pand als horecapand bij de nadere huurprijsvaststelling buiten beschouwing blijven. De deskundige had slecht werk afgeleverd. De rechter benoemde daarom een nieuwe deskundige.

De rechtbank Rotterdam volgt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) de door de Hoge Raad uitgezette lijn. In deze beschikking wordt op grond van artikel 7:304 BW een deskundige benoemd. Het ging hier om een huurprijswijziging van horecaruimte. De huurder wenste een horecamakelaar de huurprijs te laten vaststellen. De door de verhuurder aangewezen deskundige was volgens de huurder geen deskundige met specifieke kennis met betrekking tot horecaobjecten. Of deze stelling van de huurder juist is kan hierbij in het midden worden gelaten. De kern van de vraag is of voor de bepaling van de huurprijs slechts een deskundige benoemd dient te worden die gespecialiseerd is in de berekening van de huurprijs voor horecapanden. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is.

De kantonrechter overwoog dat bij het opnieuw vaststellen van de huurprijs een objectieve maatstaf dient te worden gehanteerd, waarbij het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse centraal staat. Om vast te stellen of een pand als vergelijkingspand kan dienen, wordt gekeken naar de fysieke aspecten van dat pand, zoals de staat waarin het pand zich bevindt, de ouderdom van het pand, de ligging en de uitstraling van het pand en het voorzieningenniveau. Met de aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf, en dus met de bestemming van het gehuurde, wordt geen rekening gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte (onder andere HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 en HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971). In casu is de bouwkundige staat van het gehuurde ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst casco, zoals blijkt uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft het gehuurde blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst de bestemming café-restaurant, maar het pand hoeft deze bestemming niet te allen tijde te behouden, althans is niet gesteld of gebleken dat het pand zonder structurele bouwkundige voorzieningen ook bruikbaar is te maken als bijvoorbeeld winkelruimte. De huurder had in dit verband onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het element horecabestemming als geobjectiveerd element heeft te gelden, dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden. De kantonrechter was dan ook van oordeel dat er geen grond is voor benoeming van een deskundige met specifieke expertise van horecahuren, zoals door  de huurder gewenst.

Voor sommige objecten is het – gezien de specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld: benzinestations, hotels, restaurants, cafés) die ook tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van het pand – het meest voor de hand liggend om de panden, die voor soortgelijke bestemming worden gebruikt met elkaar te vergelijken. Als deze panden met een specifieke gebruiksbestemming worden vergeleken met elk willekeurig ander pand, dan dienen correcties toegepast te worden. Er zijn echter geen harde criteria voorhanden waaraan deze correctie dient te voldoen. Dit betekent dan dat in beginsel niet geschikt vergelijkingsmateriaal wordt gecorrigeerd met een vage correctiefactor. Er moet dan worden geleund op inschatting of de intuïtie van de deskundige. Dit leidt alleen maar tot een meer onduidelijk en ondoorzichtig eindoordeel.

Als er een huurprijs moet worden bepaald met betrekking tot horecaruimte, dan is het bovendien aan te bevelen geen horecaruimten in de vergelijking op te nemen, die zijn verhuurd met een speelautomatenbeding, als er voldoende vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vergelijking opgenomen kunnen worden zonder een dergelijk beding. De huren van bedrijfsruimte bij een dergelijke wijze van exploitatie stijgen in de regel aanzienlijk uit boven het normale huurprijsniveau en volgen niet de gangbare huurprijsontwikkeling. De huurprijzen van bedrijfsruimte die een dergelijk beding hebben dienen daarom te worden gecorrigeerd. Als panden met een dergelijk beding buiten de vergelijking gehouden kunnen worden heeft dit de voorkeur (WR. 1996,59).
Als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken is het echter wel mogelijk om toch een niet horeca pand in de vergelijking te betrekken Noot 158 Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken. Verschillen in de bestemming in de vergelijking bedrijfsruimten ten opzichte van de te beoordelen bedrijfsruimte mogen niet worden gecorrigeerd, bij de vaststelling van de advieshuurprijs voor zover deze niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten.

Voor het bepalen van de huurprijs van benzinestations mag een ander criterium worden toegepast dan de overeengekomen huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse vanwege de specifieke aspecten die spelen bij de bepaling van de huurprijs van benzinestations. In de procedure die speelde op 17 juli 2008 voor het hof te ‘s-Gravenhage ( ECLI:NL:GHSGR:2008:BF1794 ) had de deskundige voor vergelijkbare bedrijfsruimten alleen geput uit vergelijkbare benzinestations die door zelfstandige ondernemers worden geëxploiteerd met een exploitatieovereenkomst waarbij de exploitatievergoeding wordt vastgesteld in centen per liter motorbrandstof. Het hof stelde voorop dat de deskundige een zekere beleidsvrijheid had bij de uitvoering van de haar opgedragen werkzaamheden. Aangenomen moest worden dat het advies van de deskundige was gebaseerd op eigen wetenschap en ervaring. De enige variabele bij de vaststelling van de exploitatievergoeding betrof de liters motorbrandstof die waren omgezet.

Bij de vaststelling van de huurprijs werd rekening gehouden met de verplichting van de zelfstandig ondernemer om alle brandstoffen (en soms ook andere goederen en diensten) verplicht af te nemen bij de verhuurder/oliemaatschappij tegen de door de oliemaatschappij vastgestelde prijzen. Hierbij heeft de deskundige wegens de speciale positie van de benzinestations niet gekozen uit andere vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse met een andere bestemming dan de verkoop van benzine. De deskundige had geen, of in beperkte mate rekening gehouden met de ligging, aard, en omvang van naast het benzinestation aanwezige faciliteiten (shop, wasstraat, etc.).

De deskundige had ter vergelijking benzinestations geselecteerd, die hoofdzakelijk qua exploitatievorm (centen per liter) goed en vervolgens ook qua ligging en voorzieningenniveau redelijk vergelijkbaar waren met de litigieuze bedrijfsruimte. De rechtbank had het advies van de deskundige gevolgd en bij vonnis van 15 september 2005 de exploitatievergoeding voor het tankstation van de huurder per 1 september 2001 vastgesteld op € 0,71464 voor iedere 100 liter motorbrandstof die in het station werd omgezet, exclusief btw. Het was het hof echter niet duidelijk geworden waarom de deskundige slechts de vergelijking heeft gezocht in de berekeningsmethodiek (centen per liter) en, zoals gezegd, geen, dan wel in beperkte mate, rekening heeft gehouden met de totale literomzet alsmede de ligging, aard en omvang van naast het benzinestation aanwezige faciliteiten (shop, wasstraat, etc.). Ook was het het hof niet duidelijk geworden of de deskundige rekening heeft gehouden met de door BP gestelde omstandigheid dat de huurprijzen, zeker bij contracten die de laatste 10 jaar tot stand zijn gekomen, veelal zijn gericht op het totale door de exploitant te behalen exploitatieresultaat en dat de rekenmethode in centen per liters minder gebruikelijk is geworden. Het hof had hierbij meegewogen dat, gelet op de a-typische vorm van de bedrijfsruimte, de gebruikelijke vergelijkingsmethodiek, zoals het aantal gehuurde vierkante meters thans niet aan de orde was. Het hof had een comparitie van partijen bepaald ter verkrijging van inlichtingen.

Aangezien er niet voldoende antwoord was gegeven op deze vragen had het hof in haar arrest van 31 maart 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2009:BI2410) geen reden om het rapport van de deskundige integraal over te nemen. Het was het hof wél zonneklaar geworden dat er een grote diversiteit was aan huurvormen en -prijzen, waardoor een vergelijking aan de hand van de wettelijke maatstaven niet volledig mogelijk was. Het hof heeft daarom een huurprijs vastgesteld, waarbij werd gelet op de hiervoor genoemde maatstaven en deze zo goed mogelijk werden benaderd. Het hof stelde voorop dat de potentiële winstgevendheid van een tankstation in hoge mate bepalend is voor de hoogte van de huurprijs. In verband hiermee lag het volgens het hof voor de hand om primair de omzet van een tankstation (als uitingsvorm van de winstgevendheid) een duidelijke plaats toe te kennen bij de vergelijking. De gemiddelde huurprijs van de door de verhuurder gepresenteerde stations lag op ongeveer € 158.000 en de gemiddelde huurprijs van de door de huurder gepresenteerde stations bedroeg ongeveer € 33.000,–. Het verwijt dat de huurder aan de verhuurder maakte – kort gezegd inhoudende een eenzijdige selectie van stations door de verhuurder – lijkt omgekeerd ook voor de huurder te gelden, nu er geen afdoende verklaring gevonden kon worden voor de extreme verschillen. Een verklaring kan worden gevonden in het feit dat de huurder, in tegenstelling tot de verhuurder, heeft geselecteerd op een kleinere (en in vier gevallen een aanzienlijk kleinere) brandstof-omzet, hetgeen de winstgevendheid van een tankstation drukt. Dit sloot ook aan bij de door de huurder overgelegde (steekproefsgewijs tot stand gekomen) Bovag-cijfers, waaruit naar voren kwam dat een grotere (liter)omzet in de regel ook een meer dan lineair stijgende exploitatievergoeding oplevert. Alle omstandigheden van deze zaak zo goed mogelijk afwegend en mede gelet op de Bovaggegevens kwam het hof schattenderwijs (anticiperend op artikel 7:303 lid 2 BW ) tot een huurprijs van € 75.000,– per jaar per 1 september 2001. Hierbij had het hof ook gelet op de referentieperiode van vijf jaar en de aanwezigheid van een shop. Nu het hof (overeenkomstig de systematiek van de wet) tot een vaste vergoeding was gekomen en dus de flexibiliteit van een direct aan de literprijs gekoppelde vergoeding was komen te ontbreken, lag het in de rede om de aldus vastgestelde exploitatievergoeding te indexeren. De Hoge Raad vond in haar arrest van 11 maart 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BP1078 ) het laatste arrest van het hof te ‘s-Gravenhage niet in strijd met de wet.

Als het gehuurde door een wijziging in de bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur op kan brengen, dan kan dit toch niet ten nadele van de huurder werken. Dit kan anders zijn als het gehuurde met bijna te verwaarlozen ingrepen voor een andere bestemming geschikt kan worden gemaakt. De omstandigheden van het geval moeten dit uitwijzen. Omgekeerd kan de huurder volgens deze redenering ook niet verlangen dat de huur wordt verlaagd als hij in het gebouw, dat volgens de bouwkundige gedaante geschikt is een lucratief bedrijf uit te oefenen er voor kiest om in dit gebouw een minder winstgevend bedrijf uit te oefenen. HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971 (Levi Lassen/Ah Po Chan) Zie ook: HR 26 april 1996, NJ 1996, 630).

Er valt voor restaurants en cafés wel iets voor te zeggen om de bedrijfsruimten met deze vorm van bedrijfsuitoefening met elkaar te vergelijken als er alleen vergelijkbare winkelruimte met de bestemming detailhandel in de directe omgeving beschikbaar is. Bij winkelruimte is doorgaans de “loop van het publiek” van belang voor de omzet van winkel. De huurprijs van winkelruimte met afzonderlijke ruimten met nauwe gangetjes die met elkaar zijn verbonden, wordt doorgaans gecorrigeerd door de ITZA-methode. Een zelfde ruimte die is bedoeld als restaurant hoeft doorgaans niet gecorrigeerd te worden. Het is voor een restaurant doorgaans een voordeel als tafeltjes in hoekjes en gaatjes van het pand staan; mensen kunnen dan enigszins in afzondering met elkaar converseren zonder door anderen personen gestoord te worden. Als er sprake van een restaurant en een winkel met dezelfde oppervlakte en indeling van het oppervlakte waarin detailhandel wordt verhandeld, dan zijn die ruimtes wel met elkaar vergelijken. Een smalle diepe detailhandel wordt doorgaans na 15 meter minder gewaardeerd dan de eerste 15 meter. Het lijkt mij niet juist een dergelijke correctie toe te passen voor een restaurant dat elke avond overvol zit en waarbij de diepte van het restaurant helemaal geen afbreuk doet aan de aantrekkingskracht van deze horecaruimte. Het argument dat horecapanden doorgaans een lagere vierkante meterhuurprijs hebben en daarom niet met elkaar vergeleken moeten worden, vind ik niet zo sterk. Door een mix van panden toe te passen krijg je wel een beter gemiddelde van de huurprijs van vergelijkbare panden.

Dat de indeling van een restaurant anders is dan die van een winkelruimte vind ik wel een redelijk argument dat een vergelijking lastiger maakt dan kennelijk door de wetgever is voorzien. Denk aan een winkel met een verkoopruimte van 200 m² (10 bij 20 strekkende meter). Het is goed mogelijk dat deze winkel de gehele oppervlakte kan gebruiken als verkoopruimte. Als de restaurantruimte is verhuurd met eenzelfde oppervlakte inclusief een gedeelte bestemd voor de keuken en een gedeelte voor de toiletten en een gedeelte voor de garderobe, dan zal het restaurant altijd op een lagere huurprijs uitkomen dan de winkelruimte, omdat er een correctie voor de ruimte wordt gegeven die niet is aan te merken als publieke ruimte. Als je huurder van winkelruimte bent, dan zal je altijd horecaruimte in de vergelijking willen betrekken als de huurprijs naar beneden bijgesteld moet worden. De verhuurder van horecaruimte zal daarentegen altijd winkelruimte in de vergelijking willen betrekken als de huurprijs naar boven bijgesteld zal moeten worden. Het geeft toch geforceerde cijfers als een smal diep (maar populair restaurant dat altijd vol zit) vergeleken wordt met een smalle diepe winkelruimte, waarbij de ITZA-methode toegepast wordt en waarbij dan correcties toegepast worden. Het gaat toch om aantrekkingskracht van de winkeloppervlakte voor het publiek die tot uitdrukking dient te komen in de vierkante meterprijs. Als er geen reden is om bepaalde oppervlakte in de winkel af te waarderen, dan moet dit ook niet gebeuren als dat niet aan de orde is. Dit is natuurlijk ook wel bepalend voor de situatie ter plaatse. Voor winkelruimte met de bestemming van een restaurant is het dan ook mogelijk dat een eerste verdieping niet zo zwaar afgewaardeerd hoeft te worden als bij winkelruimte. Enige correctie is toch op zijn plaats als de eerste verdieping wel altijd goed gevuld is, maar er toch een selectie van het publiek plaats zal vinden als de eerste verdieping slecht te bereiken is voor ouderen en gehandicapten. Als de eerste verdieping een soort vergaderruimte lijkt, dat wordt gebruikt als overloopruimte als het erg druk is, dan valt wel te rechtvaardigen dat deze ruimte een stuk minder aantrekkelijker is voor het publiek dan de ruimte op de begane grond.

Als er dan toch panden met een andere bestemming met elkaar vergeleken worden, dan lijkt het mij het beste panden in de vergelijking te betrekken waarbij zo weinig mogelijk correcties toegepast worden. Een correctie voor een publieke ruimte van een café of restaurant ligt niet zo voor de hand, terwijl de toegepaste correcties ten behoeve van de keuken, toiletten en opslagruimten voor winkelruimte juist een factor zijn die altijd de prijs van winkelruimte zal drukken. Het is dus de vraag of het redelijk is een correctie voor publieke ruimte van een restaurant toe te staan, tenzij er sprake is van een onaantrekkelijke “overloopruimte” waar je eigenlijk niet wenst te zitten, maar je accepteert dit toch maar omdat je toch een maaltijd wenst te nuttigen.

De verhuurder van winkelruimte zal altijd bij de bepaling van een huurprijs het drukkende effect zien van de keuken, de toiletten en de opslagruimte ten opzichte van het totale oppervlakte. Deze ruimten kunnen immers niet op dezelfde wijze worden gewaardeerd als de publieke ruimte. Bij winkelruimte zullen deze ruimtes niet of in ondergeschikte mate aanwezig zijn. Een vergelijking tussen deze verschillende ruimten lijkt dan ook lastig te zijn, omdat hier echt wel sprake is van de spreekwoordelijke vergelijking tussen “appels en peren”. Bij de verhuring als casco ruimte doet dit probleem zich in mindere mate voor, omdat de door de huurder  aangebrachte specifieke ruimten (keuken, toiletten, opslagruimte), dan buiten de vergelijking gehouden moeten worden. De door de huurder aangebrachte indeling dient immers buiten de vergelijking te worden gehouden.

Nijsten (mr. G.J.J. Nijsten, Artikel 7: 303 lid 2 BW: vergelijking tussen horeca- en winkelpanden, TvHB, nr. 2 april 2021) acht een onderscheid tussen (casco) horecapanden en casco winkelpanden van belang, omdat de investeringen van een horecapand uitsteken boven de investeringen van een winkelpand. Deze overweging is echter naar mijn mening niet van belang, omdat de waardering van de panden afhankelijk is van de situatie zoals deze zijn gehuurd. De investeringen van de huurder dienen buiten de vergelijking te worden gehouden. Ik ben het niet eens met Nijsten dat het verschil aan investeringen in de huurprijs tot uitdrukking dient te komen. Nijsten acht verder het verschil tussen en winkel- en een horecapand van belang, omdat een pand dat casco is opgeleverd niet voldoet voor de horeca-exploitatie. Dat gegeven acht ik minder van belang gezien het feit dat het gehuurde doorgaans conform artikel 1.1 van de ROZ-bepaling als bedrijfsruimte wordt verhuurd, waarbij de huurder conform artikel 1.3. van deze overeenkomst deze ruimte als horecaruimte mag (moet) gebruiken.

De rechtbank Rotterdam stelt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) daarom terecht dat in deze zaak onvoldoende gemotiveerd was, dat het element horecabestemming als geobjectiveerd element had te gelden, dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden. Een casco pand is een lege huls waaraan de huurder zelf invulling dient te geven. Dat gold ook voor de kwestie die in deze beschikking werd behandeld. Het was niet bekend dat het pand alleen door de bouwkundige uitstraling voor de horeca geschikt was. Ik ga ervan uit dit niet het geval was. Ingeval van cascoverhuring zal de huurder er in ieder geval flink in moeten investeren om er winkelruimte of horecaruimte van te maken. Dat er een hogere investering gedaan moet worden om een horecaruimte te starten dan een kledingwinkel wil ik best geloven. Voor andere artikel 7:290 BW-ruimte zullen ook aanzienlijke investeringen gedaan moeten worden om het gehuurde voor verhuring geschikt te maken. Denk bijvoorbeeld aan een slagerij, waarbij doorgaans een koelcel aangebracht dient te worden en aparte betegeling. Bij een juwelier zal weer bijzondere aandacht besteed moeten worden aan de beveiliging. De hoogte van de investering om van een cascoruimte iets te maken, zal daarom niet mee dienen te wegen voor de vraag of er van die locatie zonder noemenswaardige kosten een andere bestemming aan is te geven. Bij het einde van de overeenkomst zal de huurder het gehuurde immers ook weer in cascostaat terug dienen te brengen en zal de nieuwe huurder vanuit die positie het gehuurde een andere bestemming kunnen geven. Terecht gaat de kantonrechter daarom uit van de beginpositie van de huurovereenkomst. Hier is dan geen sprake van een wijziging vanuit de bestemming horecaruimte. Voor realisering van zowel horecaruimte als winkelruimte zal een aanzienlijke investering nodig zijn. De hoogte van de investeringen zal daarom geen maatstaf zijn voor de vraag of het pand zonder structurele bouwkundige voorziening geschikt gemaakt kan worden voor winkelruimte. Mede gezien het feit dat de cascoruimte voor zowel horecaruimte als voor winkelruimte gebruikt kan worden (mits dit aan de geldende gemeentelijke bestemming voldoet), maakt dat deze horecapanden met winkelpanden vergeleken kunnen worden. Of hiervan om praktische redenen zoals boven beschreven afgeweken moet worden is een andere vraag.

De door de huurder aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde dienen buiten het bestek van de vergelijking te worden gehouden. Het is daarom van belang dat de huurder aan kan tonen welke wijzigingen aan het pand in de loop van de huurperiode door hem zijn aangebracht.

Er hoeft geen discussie te bestaan over de keuze van de bestemming van het gehuurde als de horecaruimte in een gebied is gelegen waarin horecaruimten zijn geconcentreerd. Denk aan de Kleine Berg te Eindhoven. Als in dit gebied een 7:303 BW-procedure wordt gestart, dan ligt het voor de hand horecaruimten met horecaruimten te vergelijken. Het zou dan juist raar zijn om winkelruimte in de vergelijking te betrekken als die  ruimte met een microscoop gezocht moet worden.