Laatst bijgewerkt op 2023-02-18 om 23:40:14
De regeling omtrent de energieprestatievergoeding maakt het voor verhuurder en huurder mogelijk om in het kader van het energiezuinig maken van de woonruimte een energieprestatievergoeding (EPV) met de verhuurder overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning. Enerzijds wordt hiermee de verhuurder meer zekerheid gegeven over hetgeen hij bij een huurder in redelijkheid in rekening mag brengen. Anderzijds wordt de huurder beschermd tegen een te hoge vergoeding die hij voor de geleverde energie aan zijn verhuurder moet betalen.
Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat burgers en bedrijven zelf hun verantwoordelijkheid nemen voor investeringen in energiebesparende maatregelen. De rol van de rijksoverheid is om waar nodig te faciliteren en te stimuleren en beperkende regelgeving aan te pakken.
Daarnaast wordt door middel van dit wetsvoorstel gestimuleerd om vooruit te lopen op Europees en Nederlands beleid om de energieprestatie van nieuwbouwwoningen per 2020 op het niveau van bijna-energieneutrale nieuwbouw te brengen.
Bij nul-op-de-meter woningen (NOM-woning) gaat het om woningen waarbij de verhuurder door middel van de woning energie levert aan de huurder. Deze woning heeft door een zeer goede isolatie zeer weinig opgewekte warmte nodig. Bovendien wordt in de warmtevraag voorzien door duurzame energie, zoals zonnepanelen. Een dergelijke woning moet dus goed geïsoleerd zijn en gemiddeld net zoveel energie produceren als verbruiken. Daarbij worden energiebesparende voorzieningen zodanig gecombineerd met energieopwekkende voorzieningen dat het netto energiegebruik van een woning praktisch tot nul wordt gereduceerd. Het gaat daarbij om gebouwconcepten waarbij energiebesparende maatregelen en opwekking voor gebouw- en gebruikersgebonden energie onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De woning wekt bijvoorbeeld energie op met zonnepanelen. De verhuurder moet aantonen dat de huurwoning voldoet aan de eisen voor een energieprestatievergoeding. Daarvoor kan hij terecht bij erkende bedrijven die de warmtevraag van een woning bepalen. De verhuurder mag een EPV vragen als de warmtevraag minder dan 50 kWh per vierkante meter per jaar bedraagt. Er wordt ook gedacht aan zeer goed geïsoleerde huizen met een aansluiting op het aardgasnet. Voorwaarde is dat het huis zo veel duurzame energie opwekt dat er elektriciteit terug gaat naar het net. Indicatieve voorbeelden van het voldoen aan de eisen van een energieprestatievergoeding zijn:
- Innovatieve (productie-)technieken op het gebied van besparing, leidend tot hoge isolatiewaarden in combinatie met energieopwekking en energieopslag, zoals betonkernactivering, lage- temperatuurverwarming, bodemenergie, warmtepompen en batterijtechnologie.
- Een combinatie van energievoorziening op de eigen woning, zoals zonne-energie, zonneboilers en warmtepompen en opwekking in de directe omgeving, bijvoorbeeld lokaal opgewekte zonne-energie, bodemenergiesystemen, koude warmte opslag en/of windenergie, waarbij de lokaal opgewekte energie een directe relatie heeft met de huurder/verbruiker.
- Innovatieve technieken die meerdere functies vervullen, zoals geïntegreerde zonnepanelen in het glas en dak en betonkernactivering in de gevel.
- Modulair opgebouwde gevels met een geïntegreerd CO2-gestuurd ventilatiesysteem met warmteterugwinning en voorzieningen voor gelijkstroom en/of wisselspanning in de gevel.
De woning dient dus voldoende duurzame energie op te wekken voor een gemiddeld gezin in een jaar met gemiddelde temperaturen om:
- de woning te verwarmen (in elk geval evenveel als de vastgestelde warmtevraag van de woning);
- alle energie die nodig is voor de vaste installaties in het gebouw op te wekken. Bijvoorbeeld de ventilatie;
- 26 kWh per vierkante meter aan elektriciteit op te wekken voor het gebruik van elektrische apparaten;
- 15 kWh per vierkante meter aan warm water op te wekken voor gebruik in de keuken en badkamer.
De wijzen waarop de afrekening van de verbruikte nutsvoorzieningen wordt berekend zoals beschreven in dit hoofdstuk zijn niet volledig toegerust op de praktijk van zeer energiezuinige woningen als de nul-op-de-meter woning. Bij deze woningen garandeert de verhuurder een minimale energieopwekking bij een maximale netto warmtevraag van de woning. Deze minimale energieopwekking is zodanig van omvang dat daarmee gegarandeerd in de energiebehoefte kan worden voorzien van een huishouden met een profiel dat past bij de betreffende woonruimte. Een woning kan daarvoor de beschikking hebben gekregen over een combinatie van diverse energieopwek- en transformatietechnologieën. Het gaat bijvoorbeeld om energie van zonnepanelen voor een CO2-gestuurd ventilatiesysteem en tegelijkertijd om energie voor gebruik van de televisie. Daarbij zullen er in de praktijk voortdurend wijzigingen optreden: in de hoeveelheid geproduceerde energie en de hoeveelheid gebruikte energie. Tegelijkertijd zal de verhuurder bij een nul-op-de-meter woning structureel kosten hebben, ongeacht een wisselende energievraag van de huurder en een door het jaar heen wisselende energieopwekking door de woning. Het vaststellen van een vergoeding voor de daarbij gemaakte kosten op basis van de huidige wettelijke regeling voor servicekosten en/of kosten voor een nutsvoorziening zou bij een nul-op-de-meter woning dan ook leiden tot het structureel toerekenen van praktisch gelijkblijvende exploitatiekosten aan een wisselende, in de praktijk moeilijk te bepalen, aan de huurder geleverde hoeveelheid energie. Dat leidt tot onduidelijkheid voor de verhuurder of hij de door hem gemaakte kosten in rekening kan brengen bij de huurder en bij de huurder leidt dit tot onduidelijkheid of de in rekening gebrachte vergoeding redelijk zou kunnen zijn. De verhuurder moet de huurder daarom informeren bij het sluiten van de overeenkomst over de warmtevraag van de woning, de hoeveelheid energie die de woning opwekt, de invloed van het weer in het jaar op de energierekening en de invloed van het eigen gedrag van de huurder op de energierekening ( artikel 5 van het Besluit energievergoeding huur ).
Onderhavige regeling legt vast dat de verhuurder en de huurder in de zich daartoe lenende gevallen een energieprestatievergoeding overeen komen, waardoor in die gevallen voor die vergoeding eigen regels gaan gelden, terwijl de regels voor de huurprijs, de vergoeding voor nutsvoorzieningen en de servicekosten hier toepassing missen, voor zover de wet niet naar die regels verwijst. Huurders kunnen zelf de hoogte van de energieprestatievergoeding overeenkomen met de verhuurder. Deze mag geen hogere energieprestatievergoeding vragen dan volgens de wettelijke normen mogelijk is. De energieprestatievergoeding is een vast bedrag per maand. Daalt of stijgt de energieprijs? Dan spreekt de huurder met de verhuurder af wat dat betekent. Daartoe is artikel 7:237 lid 4 BW ingevoerd, dat wordt uitgewerkt in artikel 7:261a BW , waarvan het tweede lid enkele bepalingen betreffende servicekosten van overeenkomstige toepassing verklaart, en in artikel 19bis UHW. De energieprestatievergoeding is een vergoeding voor de kosten van de energielevering aan de huurder waarvoor een van de regeling voor de kosten van een nutsvoorziening of servicekosten afwijkende berekeningsmethodiek kan worden gehanteerd. In de woning moet worden bijgehouden hoeveel energie wordt opgewekt. De verhuurder moet elk jaar vóór 1 juli een overzicht geven van de energie die uw woning het afgelopen jaar heeft opgewekt. De huurder ontvangt dit overzicht bijvoorbeeld samen met het jaarlijkse overzicht van de servicekosten en kosten van gas, licht en water. Het kan zijn dat huurders het niet eens zijn met de vergoeding die de verhuurder voorstelt. Of dat huurders menen dat de woning niet genoeg energie opwekt. In dat geval kunnen zij eerst – na ontvangst van het energieoverzicht – daartegen bezwaar maken bij de verhuurder. Komen zij er samen niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om te bepalen of de afgesproken energieprestatievergoeding redelijk is. Huurders gebruiken daarvoor het formulier Verzoekschrift Energieprestatievergoeding.
De energieprestatievergoeding maakt geen onderdeel uit van de huurprijs en wordt dus niet meegerekend bij het vaststellen van de huurtoeslag. Extra huurtoeslag als gevolg van dit wetsvoorstel is dan ook niet aan de orde.
Op grond van artikel 7:261a BW kan de huurder de Huurcommissie verzoeken de overeengekomen prestatievergoeding te toetsen aan de regels van artikel 19bis UHW.
De Huurcommissie toetst in dat geval de energieprestatievergoeding in een procedure die vergelijkbaar is met de procedure waarin de huurder de servicekosten of nutsvoorziening voorlegt aan de huurcommissie. Dat betekent dat de huurder zich, aan de hand van een jaarlijks door de verhuurder te verschaffen overzicht, kan wenden tot de Huurcommissie. De Huurcommissie zal in die procedure toetsen of de verhuurder een energieprestatievergoeding in rekening kan brengen en of deze niet méér bedraagt dan het bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen bedrag.
De huurder en verhuurder zijn dus in beginsel vrij om de hoogte van de energieprestatievergoeding te bepalen. Ter bescherming van de huurder en om duidelijkheid te geven of de in rekening te brengen energieprestatievergoeding redelijk zou kunnen zijn, zullen evenwel bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld met betrekking tot de gevallen waarin sprake is van een energieprestatievergoeding. Ook zal met deze algemene maatregel van bestuur een maximaal vast te stellen bedrag worden bepaald voor de energieprestatievergoeding. Uitgangspunt daarbij is dat de maximale hoogte van de energieprestatievergoeding afhankelijk zal zijn van een vaste factor en niet van een fluctuerende warmteproductie en/of duurzaam opgewekte finale energie. De maximale hoogte van de energieprestatievergoeding wordt gebaseerd op de warmtevraag van de woning en de energetische opwekcapaciteit van die woning, in plaats van een variabel bedrag aan de hand van een individuele energiemeter. Daarmee wordt gekeken naar het structureel aanwezige vermogen om energie op te wekken en wordt de verhuurder gestimuleerd om verschillende innovatieve technieken toe te passen om te komen tot zeer energiezuinige woningen. Een belangrijk uitgangspunt bij deze maximale vergoeding is het beperken van de netto warmtevraag. Om die reden zal worden bezien of de maximale vergoeding lager kan worden vastgesteld als de maximale netto warmtevraag toeneemt. Een ander uitgangspunt betreft het streven naar gelijkblijvende woonlasten van de huurder. Deze bedragen zullen bij algemene maatregel van bestuur worden vastgesteld, nadat deze door een onafhankelijk bureau zijn doorgerekend op de consequenties voor de woonlasten van de huurder. Indicatief wordt gedacht aan een tarief van maximaal 1,40 euro per vierkante meter per maand voor een woning die na renovatie een dusdanige lage warmtevraag en een hoge opwekking van duurzame finale energie heeft dat het bij normaal gebruik een energieneutrale woning is, met een energienota van nagenoeg nul.
Huurders die in een energieneutrale woning wonen en een energieprestatievergoeding betalen, krijgen nog steeds een rekening van de energieleverancier. Huurders betalen namelijk altijd een bepaald bedrag voor de aansluiting op het elektriciteitsnet (het zogeheten ‘vastrecht’).
Wie meer energie gebruikt dan de huurwoning opwekt, betaalt bij voor het extra gebruik. Wie juist minder energie gebruikt, krijgt geld terug van het energiebedrijf.
Het Besluit energievergoeding huur voorziet in een maximum voor de energieprestatievergoeding, waarbij onder meer de warmtevraag en de oppervlakte van de woning een rol spelen. Dit maximum wordt jaarlijks gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex. Daarnaast wordt voorzien in de verplichting voor de verhuurder om de huurder jaarlijks inzicht te geven in de energieprestatie van de woning.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen de woning die zelf energie opwekt en de woning (of flatgebouw) die duurzame warmte levert via een warmtenet. In het laatste geval wordt een lagere energieprestatievergoeding gevraagd van de huurder. De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli van elk jaar bij ministeriële regeling gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex geldend voor de maand september van het voorafgaande kalenderjaar.
Per 1 januari 2022 dient de warmtevraag bepaald te worden met de NTA 8800. Deze bepalingsmethode vervangt de methode die gold op grond van de NEN 7120. Er zijn woningen waarvoor al een energieprestatievergoeding was vastgesteld vóórafgaand aan 1 januari 2022. In die gevallen wordt bij het opnieuw vaststellen van een energieprestatievergoeding, bijvoorbeeld in geval van een nieuwe huurder, gebruikgemaakt van de reeds uitgevoerde berekening van de warmtevraag op grond van de NEN 7120.
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤ 30 | € 1,55 (2022) € 1,55 (2023) |
| 30 <netto warmtevraag ≤ 40 | € 1,31 (2022) € 1,44 (2023) |
| 40 <netto warmtevraag ≤ 50 | € 1,11 (2022) € 1,22 (2023) |
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤ 27 | € 1,55 (2022) € 1,55 (2023) |
| 27<netto warmtevraag ≤ 33 | € 1,31 (2022) € 1,44 (2023) |
| 33 <netto warmtevraag ≤ 41 | € 1,11 (2022) € 1,22 (2023) |
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤15 | € 0,77 (2022) € 0,85 (2023) |
| 15 <netto warmtevraag ≤ 30 | € 0,67 (2022) € 0,74 (2023) |
| 30 <netto warmtevraag ≤ 40 | € 0,33 (2022) € 0,33 (2023) |
| 40 <netto warmtevraag ≤ 50 | € 0,05 (2022) € 0,03 (2023) |
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤ 15 | € 0,77 (2022) € 0,85 (2023) |
| 15 <netto warmtevraag ≤ 27 | € 0,67 (2022) € 0,85 (2023) |
| 27 <netto warmtevraag ≤ 33 | € 0,33 (2022) € 0,36 (2023) |
| 33 <netto warmtevraag ≤ 41 | € 0,05 (2022) € 0,06 (2023) |
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤15 | € 1,28 (2022) € 1,41 (2023) |
| 0 <netto warmtevraag ≤ 30 | € 1,18 (2022) € 1,30 (2023) |
| 30 <netto warmtevraag ≤ 40 | € 0,94 (2022) € 1,03 (2023) |
| 40 <netto warmtevraag ≤ 50 | € 0,68 (2022) € 0,75 (2023) |
| Netto warmtevraag in kilowattuur per m² per jaar | Maximale EPV per m² per maand |
| 0 <netto warmtevraag ≤15 | € 1,28 (2022) € 1,41 (2023) |
| 0 <netto warmtevraag ≤ 30 | € 1,18 (2022) € 1,30 (2023) |
| 30 <netto warmtevraag ≤ 40 | € 0,94 (2022) € 1,03 (2023) |
| 40 <netto warmtevraag ≤ 50 | € 0,68 (2022) € 0,75 (2023) |
Het is de verhuurder (en niet de bouwer) die richting de huurder feitelijk garant dient te staan voor de gegarandeerde hoeveelheid duurzaam op te wekken energie en de gegarandeerde maximale warmtevraag van de woning.
Het is de verhuurder (en niet de bouwer) die richting de huurder feitelijk garant dient te staan voor de gegarandeerde hoeveelheid duurzaam op te wekken energie en de gegarandeerde maximale warmtevraag van de woning.
Zie voor de achtergrond van deze regeling Memorie van toelichting mbt energieprestatievergoeding.
De onderbouwing van deze bedragen staat in de Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 .
De onderbouwing van deze bedragen staat in de Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021.
De onderbouwing van deze bedragen staat in de Circulaire d.d. 24 februari 2021. Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022.
De onderbouwing van deze bedragen staat in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023.
De onderbouwing van deze bedragen staat in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024.