Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:12:32
In de algemene voorwaarden is doorgaans een bepaling opgenomen die onder de volgende formulering of onder een aan deze bepaling gestelde formulering met gelijkwaardige strekking is opgenomen:
Indien in verband met de aard of uitoefening van het beroep of bedrijf van huurder voor het gehuurde, dan wel het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder of andere huurders van het gebouw of complex in rekening wordt gebracht, zal huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder of die andere huurders vergoeden. Verhuurder en andere huurders zijn vrij in de keuze van de verzekeringsmaatschappij, de bepalingen van de verzekerde waarde en de beoordeling van de redelijkheid van de verschuldigde premie. Onder “normale premie” wordt verstaan de premie die verhuurder of huurder, bij een te goeder naam en faam bekend staande assuradeur kan bedingen voor het verzekeren van het gehuurde respectievelijk zijn inventaris en goederen, tegen brandrisico op het moment direct voorafgaande aan het afsluiten van deze huurovereenkomst, zonder daarbij rekening te houden met de aard van het door huurder in het gehuurde uit te oefenen bedrijf of beroep, alsmede – gedurende de duur van de huurovereenkomst – elke aanpassing van deze premie, die niet het gevolg is van een verandering van de aard of omvang van het verzekerde risico.
Deze bepaling heeft als doel dat de premie van de opstalverzekering die de verhuurder extra moet betalen door de bedrijfsvoering van de huurder op deze huurder kan worden afgewenteld. De normale premie van de opstalverzekering wordt geacht in de betaalde huurprijs te zijn begrepen.
Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 22 december 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5394) een oordeel moeten geven over een geschil tussen huurder en verhuurder waarbij de verhuurder de meerpremie door wenste te berekenen en waarvan de huurder van mening was dat de bedoelde bepaling in de algemene voorwaarden niet opging omdat het gehuurde voordat partijen een huurovereenkomst sloten al als horecaonderneming was verhuurd en als café-bedrijf werd geëxploiteerd, zodat de huidige exploitatie als café-bedrijf geen verhoogd risico met zich mee zou brengen. Daarnaast was huurder van mening dat zij geen premie verschuldigd zou zijn, omdat partijen overeen zouden zijn gekomen dat de verhuurder geen servicekosten aan de huurder zou berekenen.
Het hof gaf de huurder ongelijk. Het hof was van oordeel dat de huurder, gelet op de inhoud van de algemene bepalingen, redelijkerwijs niet tot de gerechtvaardigde verwachting heeft kunnen komen dat de eventueel door hem verschuldigde meerpremie brandverzekering in de huurprijs van de huurovereenkomsten zou zijn verdisconteerd. De ‘Kosten van leveringen en diensten’ enerzijds en de kosten in verband met ‘Belastingen, lasten, heffingen, premies’ anderzijds zijn in afzonderlijke artikelen met uiteenlopende regelingen in de algemene bepalingen opgenomen.
Het hof was voorts van mening dat een huurder de meerpremie brandverzekering was verschuldigd, ongeacht de vraag of in het gehuurde eerder een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf werd uitgeoefend. De door huurder bepleite uitleg zou volgens het hof tot het ongerijmde gevolg leiden dat een verhuurder alleen bij de eerste huurder die een bepaald beroep of bedrijf in het gehuurde gaat uitoefenen de met dat beroep/bedrijf verband houdende meerpremie brandverzekering in rekening zou kunnen brengen en niet meer bij nieuwe huurders met een (ver)gelijk(baar) beroep of bedrijf.
Het bovenstaande had tot gevolg dat de verhuurder de meerkosten van de premie bij de huurder in rekening mocht brengen. Deze kosten werden dus niet zonder meer als geleverde diensten aangemerkt, waaronder de levering van gas, water en licht.