Vernietiging wegens dwaling

Laatst bijgewerkt op 2020-06-08 om 22:23:03

Men kan ook een beroep op vernietiging van de overeenkomst doen op grond van dwaling (artikel 6:228 BW ). Dit is bijvoorbeeld aan de orde als men kan aantonen dat een overeenkomst door verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen.  De dwalende partij zou de overeenkomst dus niet, of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als de juiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar zou zijn geweest. Een mooi voorbeeld van het verschil tussen de wil en de verklaring, die dit vernietiging van de huurovereenkomst kan leiden geeft het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 23 juli 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1933). Hier wilde een eigenaar zijn woning verkopen. Daartoe werd opdracht aan een makelaar gegeven. Voorts wenst de verhuurder de woning tijdelijk te verhuren. Bedoeld was dat de woning zou worden verhuurd zolang de woning te koop zou staan. De makelaar zou de huurder van deze woning mogen worden met de mogelijkheid van onderverhuring. De makelaar had echter een overeenkomst van onbepaalde tijd in zijn computer staan. Deze overeenkomst werd door de verhuurder getekend, zonder dat de verhuurder zich over de inhoud van deze overeenkomst had vergewist. Volgens het hof kon bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat de huurder er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de schriftelijke huurovereenkomst in overeenstemming was met de bedoeling van de verhuurder, of anders gezegd: dat de discrepantie tussen die bedoeling en het schriftelijke contract voor risico van verhuurder komt. Dit leidt tot het oordeel dat de verhuurder, nu hij zich in dit verband (mede) op “dwaling” beroept, niet gebonden is aan die schriftelijke overeenkomst. Aangezien de vernietiging het effect heeft dat de overeenkomst met terugwerkende kracht ongedaan is gemaakt, is de huurder ook geen huur verschuldigd. De huurder dient de verhuurder echter wel schadeloos te stellen voor het gebruik dat hij is blijven maken van de woning, en dus de onmogelijkheid die dat voor de verhuurder heeft opgeleverd om de woning zelf te exploiteren. Het komt het hof redelijk voor om die vergoedingsplicht gelijk te stellen aan de huurprijs die partijen waren overeengekomen (met inbegrip van wettelijke verhogingen, voor zover mogelijk als sprake zou zijn van huur).

Het gaat om dwaling over een essentieel beding (kernbeding) betreffende de overeenkomst, of over een beding en/of eigenschap van het gehuurde waarvan de dwalende bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk had gemaakt dat dit een essentieel punt van de overeenkomst betrof. De dwaling kan niet worden gebaseerd op uitsluitend toekomstige omstandigheden. Zo besliste de rechtbank Limburg, kantonzaken, in haar vonnis van 8 mei 2019 ( ECLI:NL:RBLIM:2019:4963) dat er door de huurder geen beroep kon doen op dwaling wegens tegenvallende bezoekers van een nieuw ontwikkeld winkelcentrum. Het beroep van de huurder op dwaling of wijziging van omstandigheden ten aanzien van de huurovereenkomst werd dor de rechtbank verworpen. Er was volgens de rechtbank slechts sprake van teleurstelling in een verwachting van de huurder omtrent de toekomst, niet van een afdwingbare en geschonden verplichting van de verhuurder. Ook de stelling van de huurder dat deze huurder pas gebruik wenste te maken na tenminste 70% bezetting van de panden in het winkelcentrum kon door de rechtbank niet worden gehonoreerd, omdat dit percentage niet als voorwaarde voor ingebruikneming van het pand door de huurder is genoemd.

Aangenomen wordt dat dwaling contractueel uitgesloten kan worden door partijen. De uitsluiting van de andere wilsgebreken lijkt in strijd te zijn met de redelijkheid en billijkheid ( TvHB,  nummer 5, oktober 2019, pagina 337). Vaak mislukt een beroep op dwaling, als de dwaling voor rekening voor de dwalende partij dient te blijven. Het is te rechtvaardigen dat niet iedere onjuistheid of een afwijking van de werkelijkheid tot een vernietiging kan leiden.  De rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277) besliste dit ook in het kader van overeengekomen werkzaamheden die tijdens een voorinspectie bij het einde van de huurovereenkomst waren overeengekomen. De huurder had een elektrotechnische installatie laten aanleggen in de veronderstelling dat alles goed was aangelegd. In dit vonnis werd beslist dat na een voorinspectie van het gehuurde en goedkeuring van de oplevering bij de eindinspectie geen beroep mogelijk was op tijdens de inspectie niet onderkend opleveringsgebreken. De gebreken aan de installatie hadden bij een inspectie duidelijk naar voren kunnen komen. De huurder was zich niet bewust van de gebreken, want deze had de werkzaamheden aan een bedrijf uitbesteed.  Een beroep op wederzijdse dwaling werd niet gehonoreerd, omdat van de verhuurder worden verlangd dat als er een voorinspectie plaatsvindt, dat nauwkeurig gebeurt. De verhuurder had  weliswaar een makelaar ingeschakeld als zijn vertegenwoordiger bij de oplevering, maar nu werd door de verhuurder gesteld dat deze niet als deskundige is aan te merken, maar uitsluitend rapporteur was. Als dat juist is, had hij een (andere) deskundige behoren in te schakelen om alsnog te bewerkstelligen dat een nauwkeurige voorinspectie zou plaatsvinden. Door dat niet te doen, heeft hij zelf onvoldoende gedaan om de dwaling te voorkomen en dient de dwaling voor zijn rekening te blijven. De vernietiging trof dus geen doel.

Dit was dan weliswaar geen dwaling bij aanvang van de overeenkomst, maar een gestelde dwaling bij het einde van de overeenkomst. Deze uitspraak is desondanks een goede illustratie welke dwaling voor rekening van partijen dient te blijven. Als deze situatie zich bij aanvang van de overeenkomst voorgedaan zou hebben, dan zou de huurder van bedrijfsruimte zich ook niet op dwaling kunnen beroepen als de verhuurder de onderzoeksplicht van de geschiktheid van het gehuurde naar de huurder verlegd zou hebben.

Als er te lichtvaardig een beroep op dwaling kan worden gedaan zouden tal van overeenkomsten ongedaan gemaakt kunnen worden, wat tot rechtsonzekerheid kan leiden.  Een partij zal niet zonder meer een vernietiging kunnen baseren op een positieve voorstelling van zaken door een verhuurmakelaar, die de realiteit iets te rooskleurig heeft geschetst. Partijen worden ook geacht een eigen realistische inschatting van zaken te kunnen maken. Partijen moeten natuurlijk zelf ook onderzoeken of de verwachtingen realistisch zijn. Als de bedongen prestatie elders op betere voorwaarden, of met een gunstiger prijs is te verkrijgen, dan hoeft de verhuurder de contractant daarover niet te informeren. In dat geval komt de dwaling op grond van de verkeersopvatting voor rekening van de dwalende (MvA II, Parlementaire. Geschiedenis BW Boek 6, pagina 909).  Deze onderzoeksplicht kan bij bedrijfsruimte naar de huurder zijn verlegd. Voor woonruimte ligt dit anders voor zover het gaat om de vraag of de woonruimte als woonruimte gebruikt kan worden. Voor zover partijen een onderzoeksplicht hebben is de mate van onderzoek afhankelijkheid van de deskundigheid van partijen. Dat is natuurlijk anders wanneer er garanties of uitdrukkelijke toezeggingen zijn gegeven. Het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 22 mei 2018 ( ECLI:NL:GHARL:2018:4624) geeft een voorbeeld van een situatie waarbij dwaling wegens verkeersopvattingen voor rekening van de dwalende (huurder) diende te blijven. De huurder was er niet mee bekend dat de bestemming van het gehuurde niet toeliet dat in het gehuurde een hondenopvang zou worden uitgeoefend. Aangezien het voor de verhuurder was het niet duidelijk was dat huurder van plan was een hondenopvang te gaan exploiteren en ook wist dat die activiteit volgens de bestemming niet was toegelaten, rustte in die situatie geen informatieverplichting op de verhuurder en diende de dwaling naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder te blijven. Overigens waren partijen geen bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde overeengekomen. Alleen al om deze reden zou een gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming van het gehuurde een reden voor de verhuurder zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De verhuurder was er wel bekend mee dat de huurder in een woning hobbymatig honden zou willen fokken, maar had bedrijfsmatige bezigheden verbonden. Juist van de huurder had in dit geval zelf onderzoek verlangd mogen worden. Huurder is derhalve de huur verschuldigd over de overeengekomen huurperiode.

Onder- en overmaat

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 16 augustus 2011 ( LJN: BT1889, gerechtshof ‘s-Gravenhage , 200.037.351/01 ) beslist dat er niet voldoende redenen aanwezig waren om een huurovereenkomst op grond van dwaling te beëindigen wegens ondermaat.

Voor de vraag of er sprake van onder- of overmaat moet er onderscheid worden gemaakt tussen de termen bruto vloeroppervlakte en verhuurbaar oppervlakte. Met bruto vloeroppervlak wordt gedoeld op de oppervlakte van één of meer ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die die ruimte(n) omhullen. Met verhuurbaar vloeroppervlak wordt bedoeld de oppervlakte van één of meer ruimten, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Deze vordering werd door de huurder in hoger beroep ingesteld, nadat de huurovereenkomst in eerste aanleg was ontbonden wegens een huurachterstand. Het gehuurde was bij aanvang van de overeenkomst verhuurd met een oppervlakte van 110 m², terwijl de werkelijke oppervlakte 90 m² bleek te zijn.

Het hof vond een taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract niet doorslaggevend en keek meer naar de uitleg die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de bekende Haviltex formule). Het hof stelde allereerst vast dat de huurprijs in het huurcontract niet specifiek was vastgesteld op het aantal vierkante meters. Er is een huurprijs op jaarbasis vastgelegd, zonder dat een verband wordt gelegd met het aantal vierkante meters. Voorts constateerde het hof dat de huurprijs gedurende de onderhandelingen was verhoogd vanwege de verlaging van een overnamecomponent van het gehuurde. Reeds daarom kon volgens het hof de stelling van de huurder dat (zij er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat) de oppervlakte doorslaggevend is geweest voor de hoogte van de huurprijs niet als juist worden aanvaard.

Voorts overwoog het hof dat de huurder het gehuurde voldoende heeft kunnen bezichtigen en voldoende heeft kunnen inschatten. Dit geldt temeer nu de ruimte niet erg groot was en reeds als zodanig was ingericht. De huurder had pas een jaar later geklaagd over de afwijkende oppervlakte, zodat daaruit volgens het hof kon worden afgeleid dat de huurder in elk geval niet eerder heeft bemerkt dat de ruimte kleiner was, laat staan dat zij daarvan last heeft gehad. Dit alles was voor het hof reden om een beroep op dwaling af te wijzen. Een dergelijke motivatie werd ook door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:74) toegepast in een situatie waarbij de daadwerkelijk verhuurbare vloeroppervlakte van het gehuurde minder bedraagt dan tijdens de huuronderhandelingen is aangegeven door de verhuurder en is opgenomen in de huurovereenkomst. De huurder vorderde een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst was beëindigd. Er werd tevens een bedrag aan teveel betaalde huurpenningen teruggevorderd.

Tijdens de onderhandelingen vroeg de makelaar van de huurder nog om een gedetailleerde plattegrond met exacte berekeningen en metrage beschikbaar te stellen. Dat was kennelijk niet gebeurd. In de huurovereenkomst, die partijen een half jaar later hebben ondertekend, is opgenomen dat ‘volgens opgave van de verhuurder’ een kantoorgebouw van ‘circa’ 1.439 m² wordt gehuurd. Uit een later opgemaakte NEN 2580 meetrapportage, dat ongeveer één jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst is opgemaakt in opdracht van de huurder, bleek dat de verhuurbaar vloeroppervlakte van het gehuurde 1.265 m² bedraagt. Dit is 12,1% minder dan overeengekomen in de huurovereenkomst.

het hof was echter van oordeel dat de huurder voor het sluiten van de overeenkomst een voldoende en volledige indruk had dan wel heeft kunnen vormen van de omvang van het pand voor zover van belang voor bepaling van de omvang van het huurgenot. De makelaar van de huurder heeft voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, ook volgens de huurder, nog geadviseerd om “het gehuurde op basis van een NEN 2580-meting op te meten om discussies in de toekomst te vermijden”. De huurder wist dat geen sprake was van een NEN 2580 meting van de verhuurbare vloeroppervlakte, maar heeft dit advies niet opgevolgd. Kortom: de huurder had een volledige indruk van de omvang van het pand en de huurder wist dat geen sprake was van een NEN 2580 meting van de verhuurbare vloeroppervlakte. Voorts overwoog het hof dat hoewel partijen in de onderhandelingen aanvankelijk zijn uitgegaan van het opgegeven onjuiste aantal vierkante meters en onderhandeld hebben over een prijs per vierkante meter, dit niet weg neemt dat de huurder vóór het aangaan van de overeenkomst op de hoogte was dan wel had kunnen zijn van de feitelijke dimensies van het pand dat zij ging huren. Gezien het vorenstaande beoordeelde het hof dat er niet sprake was van een tekortkoming.

Ook in deze zaak lijkt mij de makelaar weer een steek heeft laten vallen. Als de makelaar de oppervlakte eerder op had maten meten en de huurder eerder bezwaar had kunnen maken over de grootte van het gehuurde. Verder heeft de huurder ongeveer vijf jaren voorbij laten gaan tussen de ontvangst van het rapport en het instellen van de vordering. Dit was ook geen sterke zet. De huurder zou immers door het tijdsverloop te maken kunnen krijgen met verjaring van de vordering. Bovendien bleek de huurder door de jaren heen het gehuurde goed te kunnen gebruiken.

Als de oppervlakte van het gehuurde in relatie tot de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst van belang is zal de huurder een garantie van de opgegeven oppervlakte moeten bedingen. Als er en totaalprijs is bedongen zoals in deze casus het geval was, zal er doorgaans zonder garantstelling geen verband worden gelegd tussen de grootte van het gehuurde en de betaalde huurprijs. Dat is alleen anders als het gehuurde door de afwijkende oppervlakte niet goed gebruikt kan worden, zoals bij de afwijkende maten van de lift in het hieronder te bespreken casus.

De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4922) van oordeel dat de huurder een beroep op dwaling toekwam vanwege het feit dat een corporatie een huurder niet voldoende had geïnformeerd over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan. Er was en huurachterstand ontstaan van € 3.840,54. De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder als professionele verhuurder diende te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren en als dit zo is te beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen en de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De kantonrechter vond deze onderzoeksplicht eens te meer bij de verhuurder liggen wegens haar rol als sociale verhuurder. De kantonrechter achtte het redelijk om, zoals de huurders vorderden, het nadeel van deze dwaling in die zin op te heffen, dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met de maand juli 2017 vastgesteld wordt op € 409,92 per maand. In de maand augustus 2017 waren huurders allebei 23 jaar en golden andere huurtoeslagregels. Vanaf augustus 2017 was de huur dan weer zoals deze geweest zou zijn als alles volgens de regels was gegaan.

Ik vind dit standpunt van de kantonrechter onjuist. Allereerst is de kantonrechter alleen bevoegd te beoordelen of de woning in het kader van passend toewijzen aan de huurder toegewezen mag worden. Verder is de verhuurder zelf verantwoordelijk of de woning kan worden verhuurd voor het aangeboden bedrag en is de huurder verantwoordelijk voor het kunnen huren van de woning voor het aangeboden bedrag. Daarnaast hadden de huurders een veel hogere achterstand laten ontstaan dan het verschil tussen de huur inclusief huurtoeslag en exclusief huurtoeslag. Er was toch geen gerechtvaardigde reden om deze achterstand tot deze hoogte op te laten lopen?

Huurder stelde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hij geweten zou hebben dat hij niet in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. De huurder had toch bij de daarvoor bestemde instanties een vraag kunnen stellen over de mogelijkheid tot verkrijging van huurtoeslag. Een woningcorporatie is toch niet de aangewezen instantie om over dit onderwerp sluitende informatie te verstrekken, laat staan dat van de verhuurder mag worden verwacht dat deze op eigen initiatief over de mogelijkheid van het verkrijgen van huurtoeslag wordt geïnformeerd. Daarnaast kan van de dwalende verhuurder niet worden verwacht dat deze de huurder informeert over feiten waarvan zij niet op de hoogte is. In dit verband verwijs ik naar het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 ECLI:NL:HR:2015:3424 waarin werd geoordeeld dat de mededelingsplicht van een professionele verhuurder niet zonder meer aangenomen mag worden, maar afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Ik had dit arrest al eerder aangehaald in verband met de gebrekenregeling. In het kader van dit arrest stond de vraag centraal of een verhuurder tekortschoot door de huurder er niet op te wijzen dat het niet mogelijk was de beoogde bestemming in het gehuurde uit te voeren. De Hoge Raad oordeelde in deze kwestie dat de omstandigheid dat de verhuurder een professionele speler is dus niet noodzakelijkerwijs meebrengt dat zij op de hoogte had behoren te zijn van de bestemming van het pand, temeer omdat voormalige huurders het pand steeds voor horecadoeleinden hebben gebruikt. Hierbij was er sprake van een bestemmingsplan dat niet een zelfstandig opererende horecaruimte toestond, doch slechts een horecaruimte toestond die samenwerkte met het naastgelegen casino. De (onder)huurder had de overeenkomsten met de verhuurder vernietigd. De verhuurder accepteerde deze vernietiging niet en vorderde betaling van de huur.

Mr. L.W.M. van Dam-van den Broek merkt in haar noot bij deze uitspraak (WR 2018/8) op dat de Hoge Raad in haar uitspraak ook verwijst naar de Parlementaire geschiedenis van Boek 6 BW, pag. 909. De Hoge Raad merkte op dat een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet te snel mag worden aangenomen, en dat van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zal zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag, zo besloot de Hoge Raad, ook worden aangenomen indien de wederpartij, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Volgens mr. L.W.M. van Dam-van den Broek vloeit uit dit arrest van de Hoge Raad onder meer voort dat het ‘behoren in te lichten’ geen eigen onderzoeksplicht binnen de mededelingsplicht met zich meebrengt, maar dat deze louter beperkt is tot informatie die geacht wordt bij de wederpartij van de dwalende aanwezig te zijn. Dit lijkt mij een juist standpunt. De kantonrechter heeft dit door de Hoge Raad neergelegde standpunt uit het oog verloren, waardoor haar standpunt onjuist is.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 22 mei 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:2226) dat de huurder een beroep op dwaling toekwam wegens schending van de mededelingsplicht door de verhuurder. Het gehuurde voldeed bij aanvang van de overeenkomst niet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning.  Uit de verklaringen die gedurende deze procedure waren gedaan, bleek dat de verhuurder, die voormalig exploitant van het pand was, ervan op de hoogte was dat de gemeente van oordeel was dat de het gehuurde niet over de juiste vergunningen beschikte en de toiletgroep niet aan de wettelijke vereisten voldeed. Er was hier ook een koopovereenkomst met betrekking tot de inventaris gesloten.  Het hof oordeelde dat de samenhang tussen beide overeenkomsten zodanig sterk is dat de vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling bij die overeenkomst tevens leidt tot vernietiging van de daarmee onlosmakelijk verbonden huurkoopovereenkomst, ook al heeft de dwaling op zich geen betrekking op aspecten van de huurkoopovereenkomst zelf.

In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) is bepaald dat een verschil tussen in het huurcontract genoemde vierkante meters en daadwerkelijk beschikbaar gestelde vierkante meters geen reden is voor de huurder om zich op dwaling te beroepen. Het hof overwoog hierover het volgende. Weliswaar lijkt er in de huurvoorstellen van de verhuurder een zekere relatie te bestaan tussen het aantal vierkante meters en de totale jaarlijkse huursom, maar in de schriftelijke huurovereenkomst van 8 februari 2002 is dat verband niet meer zo duidelijk. Wat hier ook van zij, uit de correspondentie voorafgaand aan het ondertekenen van het huurcontract van 8 februari 2002 blijkt in ieder geval niet dat de huurder op enig moment aan de verhuurder duidelijk heeft gemaakt dat het aantal vierkante meters voor haar essentieel was en dat het om “verhuurbaar vloeroppervlak” moest gaan. De enkele vermelding van “309 m² bruto bruikbaar vloeroppervlak inclusief een toeslag van 12% ter zake algemene ruimten” in de brief van de gemachtigde van de huurder van 23 december 2001 is hiervoor onvoldoende.

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.

De huurder vorderde in deze procedure een bedrag aan huur terug omdat zij een kleiner vloeroppervlak aan winkelruimte bleek te hebben gehuurd, dan tussen partijen was overeengekomen, terwijl de huurprijs volgens de huurder zou zijn vastgesteld aan de hand van een prijs per vierkante meter.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen.

In hoger beroep vorderde de huurder andermaal betaalde huur en servicekosten terug. De primaire vordering was onverschuldigde betaling. De subsidiaire vordering was gebaseerd op een tekortkoming wegens een gebrek.

Meer subsidiair werd de vordering gebaseerd op dwaling.

Het hof was van oordeel dat er gezien de formulering in de huurovereenkomst uitgegaan moest worden van bruto oppervlakte. De enkele omstandigheid dat de op de kaart aangegeven arcering van de door huurder gehuurde ruimte, niet over de buitenwanden heen was aangebracht, was, juist gelet op de expliciete aanduiding op de kaart dat het om bruto vloeroppervlak ging, onvoldoende om te mogen aannemen dat met het in de huurovereenkomst genoemde en op de kaart aangegeven oppervlak van 1.110 m² het verhuurbare vloeroppervlak bedoeld zou zijn. Bedoelde arcering was, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, bedoeld om het gehuurde aan te geven en onderscheid te maken tussen de door huurder gehuurde ruimte en de andere ruimten op de begane grond. Meer betekenis kon aan die tekening niet worden gegeven.

Volgens het hof ging een vordering op grond van onverschuldigde betaling niet op, omdat partijen geen prijs per m² waren overeengekomen. Partijen waren een aanvangshuurprijs van één vast bedrag overeengekomen.

Volgens het hof zou de huurder een vordering op basis van een geringer ter beschikking gestelde oppervlakte dan overeengekomen kunnen baseren op grond van artikel 7:207 BW. Volgens het hof zou het ter beschikking stellen van een kleiner oppervlakte van de gehuurde ruimte dan is overeengekomen een gebrek kunnen zijn in de zin van artikel 7:204 BW. De huurder had de vordering gebaseerd op gevolgschade als gevolg van een gebrek aan het gehuurde (artikel 7:208 BW). Het hof stelde terecht dat deze grondslag onjuist was en kon de claim daarom al afwijzen los van de vraag of hier sprake was van gebrek. Het hof had eerder beslist dat er geen sprake was van een gebrek, waardoor de vordering alleen al om deze reden afgewezen had kunnen worden. Het hof had ook de vraag kunnen stellen of het gehuurde aan de bestemming beantwoordde waarvoor deze was verhuurd. Om deze reden zou men ook tot de conclusie kunnen komen dat het gehuurde overeenkwam met het doel zoals partijen voor ogen hebben gehad, waardoor er geen sprake was van een gebrek ex artikel 7:204 BW. De huurder maakte in deze zaak niet duidelijk dat de getalsmatige oppervlakte als essentieel beschouwd kon worden.

De gevorderde schadevergoeding op basis van artikel 6:74 BW werd afgewezen op grond van het te laat starten van een procedure ex artikel 6:89 BW . Het hof zegt hierover het hiernavolgende. Ingevolge artikel 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Deze bepaling berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt. Voert de schuldenaar het verweer dat niet tijdig is geklaagd, dan dient de schuldeiser gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van artikel 6:89 BW is geweest, hangt af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. (Hoge Raad, arrest 12 december 2014 ECLI:NL:HR:2014:3593 ).

Het hof was van oordeel dat de huurder bij de ingebruikname van het pand redelijkerwijze had kunnen ontdekken dat het bruto vloeroppervlak afweek van hetgeen contractueel was overeengekomen. In dit geval woog daarbij in het bijzonder mee dat volgens de huurder bij het tot stand komen van de huurovereenkomst over de betekenis van “circa” in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is onderhandeld, zodat de huurder kennelijk op een afwijking van het vloeroppervlak bedacht was. De huurder had hiernaar ook een eigen onderzoek kunnen instellen. Nu zij eerst ruim 8 jaar nadat zij het pand in gebruik nam over het afwijkende bruto vloeroppervlak heeft geklaagd, slaagde in beginsel het beroep van de verhuurder op artikel 6:89 BW .

Het beroep op de exoneratieclausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar omdat huurder bij het aangaan van de overeenkomst zelf kon nagaan of het opgegeven oppervlak juist was.

Ik ga ervan uit dat het standpunt van het hof over het tijdig vermelden van een gebrek en de relatie met artikel 6:89 BW bij huurzaken niet de mogelijkheid van herstel wegneemt. Een huurovereenkomst is immers een duurovereenkomst. De huurder kan tekortschieten (artikel 7:213 BW) als hij de verhuurder niet van een gebrek op de hoogte brengt, dat de verhuurbaarheid aantast of het gehuurde kan beschadigingen. De huurder is niet verplicht een gebrek te laten verhelpen als er geen sprake is van een gebrek dat de verhuurbaarheid aantast, of schade aan het gehuurde veroorzaakt. Dit volgt a contrario uit het gestelde in artikel 7:220 lid 1 BW. De huurder is wel verplicht als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde noodzakelijk zijn. Uit deze artikelen maak ik op dat de huurder ook lang na het ontdekken van een gebrek herstel kan verlangen. Het maakt voor de verhuurder immers geen verschil of het gebrek onmiddellijk na ontdekking wordt hersteld of een tijdje na ontdekking van het gebrek door de huurder. Het arrest van de Hoge Raad van 12 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3593 ) had geen betrekking op een duurovereenkomst. Ik meen dat dit wel verschil voor de uitkomst van de herstelverplichting uitmaakt. Ik vind het discutabel dat het hof geen onderscheid heeft gemaakt tussen de mededeling van een gebrek bij duurovereenkomsten en bij overeenkomsten die geen duurovereenkomsten betreffen. Ik meen dat bij huurovereenkomsten de huurder wél recht op herstel heeft als deze het gebrek al veel eerder heeft ontdekt, maar het eerder niet noodzakelijk heeft gevonden om herstel van het gebrek plaats te laten vinden. Voor wat betreft een vergoeding van schade geldt dat deze vergoeding pas aan de orde is na mededeling van het gebrek. Ik vind het oordeel van het hof niet juist voor wat betreft de mededeling dat de huurder de mededeling van gebrek te laat heeft gedaan bij een duurovereenkomst. Het hof kwam niet toe aan de vaag of hier sprake was een gebrek. Ik ga er niet vanuit dat er sprake was van een gebrek. De huurder was in haar bedrijfsvoering niet gehinderd. De huurder had ook niet na vijf jaar een huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW ingesteld. Als alle variabelen behalve de grootte van het gehuurde gelijk zouden zijn gebleven zou door deze huurprijswijziging vanzelf een huurprijsverlaging tot uitdrukking gekomen zijn. De huurder had dus ook een andere mogelijkheid om een huurwijziging te bewerkstelligen. Op het moment dat een huurprijs als eenheidsprijs wordt beschouwd, wordt in het kader van een vordering ex artikel 7:303 BW de berekende vierkante meterhuurprijs gerelateerd aan de oppervlakte van het gehuurde.

Een beroep op vernietiging van de overeenkomst door de huurder wegens dwaling over de maat van de lift in een nog te (her) ontwikkelen winkelcentrum slaagde wel. De kwestie was behandeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:144 ). De beoogde huurder had in de onderhandelingen voor het sluiten van de huurovereenkomst de voorwaarden gesteld dat de lift in het gehuurde voldoende groot moet zijn voor 4 rolcontainers van 80 x 90 cm. Het eindvoorstel van de verhuurder vermeldde onder meer de volgende bepaling: Gehuurde: winkelruimte unit 1,3 met een oppervlakte van ca. 1.285 m2 B.V.O. gelegen op de 1e etage; ontsloten door een goederenlift (2,4 x 3 meter), (…)”

Later bleek de lift slechts 1,4 bij 2,35 meter te bedragen en wenste de huurder van de huurovereenkomst af te zien. De verhuurder wenste de huurder aan de huurovereenkomst te houden.

Het hof komt allereerst tot oordeel dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt over het sluiten van een huurovereenkomst. Het hof bevestigt bovendien dat de huurder op dat moment in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de lift 2,4 bij 3 meter groot zou zijn. Het hof neemt verder aan dat de huurder, indien zij de werkelijke afmetingen van de lift zou hebben gekend, de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden, zou zijn aangegaan en voorts dat dit voor de verhuurder ook kenbaar was. De huurder heeft onderbouwd waarom de maatvoering van de lift voor haar van belang was: voor een snelle bevoorrading van de winkel is een zo laag mogelijk aantal liftbewegingen vitaal. De verhuurder heeft dit belang op zichzelf niet betwist, maar aangegeven dat de huurder het gewenste aantal liftbewegingen ook met een lift van 1,5 bij 2,66 meter kan behalen, gezien de afmetingen van de rolcontainers die zij gebruikt. Dit argument van de verhuurder gaat volgens het hof voorbij aan het harde gegeven dat de lift niet aan de door haarzelf opgegeven maat voldeed (en deze zelfs na een aanpassing niet haalde). Verder heeft de huurder gemotiveerd gesteld dat zij met de afmeting van 80×90 cm diende te rekenen omdat rolcontainers in een lift niet strak tegen elkaar aan kunnen worden vervoerd. Gelet op het voorgaande kon volgens het hof niet worden volgehouden dat de maat van de lift voor de huurder niet essentieel was of dat de verhuurder mocht menen dat haar mededeling daarover de besluitvorming van de huurder niet zou beïnvloeden. Dit zijn dus de overwegingen van het hof om dwaling aan de zijde van de huurder aan te nemen. De huurder heeft de overeenkomst dus terecht vernietigd.

Andere vormen van onjuiste informatie

Een volgende zaak waarin door de verhuurder met succes een beroep op dwaling werd gedaan, speelde voor de rechtbank Limburg. Deze rechtbank besliste in haar vonnis van 15 januari 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:123 ) dat de verhuurder buiten rechte wegens dwaling een huurovereenkomst van woonruimte kon vernietigen. De dwaling is daarin gelegen dat de verhuurder er niet mee bekend was dat de huurder in zijn vorige woning, die hij huurde van dezelfde verhuurder, een hennepplantage had ingericht. De verhuurder hanteert als beleid dat huurders in wier huurwoning een hennepkwekerij wordt ontdekt gedurende drie jaar daarop volgend niet in aanmerking komen voor een andere woning uit het bestand van de verhuurder. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gedrag van de huurder in de vorige woning zou de verhuurder de huurovereenkomst voor de nieuwe woning niet hebben gesloten. Deze onjuiste voorstelling van de verhuurder is (mede) veroorzaakt door een onjuist gebleken inlichting van de huurder, namelijk dat hij in de vorige woning een goed huurder was geweest, althans door een schending door de huurder van zijn verplichting om van zijn gedrag in de vorige woning aan de verhuurder mededeling te doen alvorens de nieuwe woning van haar te huren. Aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling was volgens de rechtbank voldaan. De verhuurder had daarom volgens de rechtbank de overeenkomst reeds buiten rechte op die grond vernietigd.

De kantonrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid. De schriftelijke huurovereenkomst van 22 februari 2011 was aangegaan voor de duur van zes jaar tot en met 15 maart 2017. Op de huurovereenkomst waren van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de Raad voor Onroerende Zaken.

Huurder en verhuurder zijn beiden advocaat. Huurder heeft de kantoorruimte gehuurd om aldaar zijn advocatenpraktijk te voeren. De verhuurder verhuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in het pand zeven kantoorruimten aan zelfstandig gevestigde advocaten en was (en is) zelf eveneens met zijn praktijk gevestigd in het pand, in een kantoorruimte op de tweede verdieping. Het gehuurde bleek gehorig te zijn.

Er was lawaai van de ondergelegen kapsalon aanwezig en de ruimtes waren zodanig gehorig dat volgens de huurder van een geschikte ruimte voor vertrouwelijke gesprekken met een advocaat en zijn cliënten geen sprake kon zijn. De huurder beriep zich primair op bedrog en subsidiair op dwaling. Het beroep op bedrog werd afgewezen. Het beroep op dwaling slaagde. Het beroep op dwaling was onder meer gebaseerd op een naar de mening van de huurder door de verhuurder gedane mededeling dat het gehuurde vrij was van gebreken en dat de grote rechter voorkamer mooi en rustig was, waardoor huurder dacht dat de kantoorruimte geschikt was als praktijkruimte voor een advocaat.

De verhuurder had volgens de huurder moeten begrijpen dat huurder de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als de verhuurder hem juist had geïnformeerd. De huurder kreeg een bewijslast opgelegd betreffende de gehorigheid van het gehuurde. Volgens de rechter was de huurder geslaagd in dit bewijs. Een ingeschakelde deskundige achtte de (spraak)privacy tussen de aan elkaar grenzende ruimten zodanig dat deze ongeschikt waren voor gebruik als afzonderlijke advocatenpraktijken. De kantonrechter achtte de conclusies van deze deskundige overtuigend en maakte deze tot de hare.

De kantonrechter achtte daarnaast van belang dat de verhuurder het pand sinds 2006 in eigendom had, dat hij daar sindsdien zelf werkzaam was, dat hij daar de eerste twee jaar ook zelf gewoond had en dat hij vanaf het begin kantoorruimte in het pand aan derden verhuurde. In zijn e-mail gericht aan de huurder verklaarde de verhuurder bovendien: “(…) Immers, je hoort altijd wel wat. Ik hoor je bijvoorbeeld ook jouw gesprekken met je cliënten soms voeren.(…)”.

In de procedure heeft de verhuurder niet, althans niet gemotiveerd, betwist dat sprake is van gehorigheid. Hij heeft slechts betwist dat gesprekken woordelijk verstaanbaar zouden zijn buiten de kantoorruimtes en gesteld dat hij nooit klachten over de gehorigheid heeft gekregen. Onder deze omstandigheden moet worden geconcludeerd dat de verhuurder op de hoogte is geweest van de gehorigheid in het pand en van de (incidentele) geluidsoverlast van de kapsalon.

Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van de huurder, die is veroorzaakt doordat de verhuurder heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, verhuurder hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden.

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 25 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4757 ) van oordeel dat de huurovereenkomst vernietigd kon worden wegens bedrog door de huurder. De huurder had bij het sluiten van de huurovereenkomst gelogen over zijn werkgever. Sterker nog: de huurder had een salarisstrook van een werkgever vervalst om voor de woning in aanmerking te komen. De verhuurder stelde ter onderbouwing van haar actie tot verklaring van recht inzake vernietiging van de overeenkomst dat de huurovereenkomst, op grond van bedrog en of dwaling tot stand is gekomen en dat zij deze op goede gronden op 16 november 2015 buitengerechtelijk heeft vernietigd. De rechter beoordeelde allereerst dat als deze verklaring al door een derde was gedaan, deze onjuiste verklaring aan gedaagde toegerekend kon worden.

Verder was het duidelijk dat een juiste weergave van de inkomenssituatie voor de verhuurder van belang was bij het sluiten van de overeenkomst. Allereerst diende zij immers een inschatting te maken of de inkomenssituatie van de aanstaande huurder een huur van een omvang als in dit geval werd gevraagd kan voldoen om te voorkomen dat al snel een huurachterstand zou ontstaan. Verder is het verstrekken van juiste inkomensgegevens van belang voor de juiste toewijzing van woonruimte. De huurder die sociale woonruimte wenst te huren komt immers niet voor deze woning in aanmerking als hij te veel verdient.

De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3893) dat de huurovereenkomst partieel vernietigd kon worden wegens dwaling. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst had moeten inlichten over de mogelijkheid van asbest in haar woning. Bij de oplevering van de woning werd de huurder door een medewerker van de verhuurder verteld dat zij de schuur nog niet in mocht. De schuur moest gesaneerd worden want er zat nog asbest in. De huurder wist niet wat zij hoorde, want dat was haar tijdens gesprekken met medewerkers van de verhuurder en bij het opmaken van de huurovereenkomst niet verteld. Vervolgens kreeg de huurder vrij snel na het intrekken in de woning te horen dat er asbest in haar woning aanwezig is (en ook nog steeds in de schuur, ondanks de sanering) en ook in vele andere woningen in de wijk.

In februari 2017 was er onderzoek gedaan door een extern bureau en had een medewerker van het bedrijf onderzoek gedaan naar de asbest in de woning van de huurder. De medewerker gaf aan dat de woning van de huurder vol met asbest zat en dat zij absoluut niet mocht schuren, boren, zagen etc. De huurder had aangegeven dat zij dat juist net gedaan had.

De verhuurder had in de procedure toegelicht dat de aanwezigheid van hechtgebonden asbest op zich niet schadelijk is, maar dat zij in het kader van de voorgenomen renovatie wel verplicht was om alle hechtgebonden asbest te saneren. De verhuurder stelde verder dat zij had kunnen en moeten informeren omtrent de aanwezigheid van asbest in het paneel naast de tuindeur. Dit paneel kwam niet voor in de asbestinventarisatie van het door haar ingeschakelde saneringsbureau. De asbest in het paneel bij de achterdeur was hechtgebonden, in onbeschadigde staat en weggewerkt achter een voorzetpaneel, dus niet direct toegankelijk.

Ter comparitie had de huurder de onjuiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst verder onderbouwd door erop te wijzen dat aan haar geen asbestmeterkastkaart was uitgereikt, en dat deze kaart zich ook niet in de woning bevond bij het bezichtigen van de woning. De huurder had een kopie van bedoelde kaart ter comparitie overgelegd en verklaard dat de verhuurder deze kaart pas enkele maanden geleden aan haar heeft gegeven.

De kantonrechter begreep het standpunt van de verhuurder aldus dat zij erkende dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een mededelingsplicht bestond omtrent de (vermoedelijke) aanwezigheid van (hechtgebonden) asbest in de woning. Dat een mededelingsplicht bestond, leidde de kantonrechter ook af uit het (onweersproken) gestelde gebruik dat de verhuurder haar huurwoningen normaal gesproken voorziet van een asbestmeterkastkaart, waarop wordt vermeld waar in de woning zich asbest bevindt en welke instructies daarvoor gelden.

De kantonrechter oordeelde dat in een geval van verzwijging of van schending van de mededelingsplicht, zoals in dit geval,  volgens vaste rechtspraak voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, een of meer concreet aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard, en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten.

De kantonrechter was van oordeel dat de huurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning niet had gehuurd indien zij op de hoogte was geweest van de aanwezigheid van asbest. Hiermee werd het causaal verband tussen schade wegens de aanwezigheid van de asbest en de dwaling aangetoond. Daartoe gold het volgende. De kantonrechter achtte allereerst van belang dat de huurder de mogelijkheid is ontnomen om een reële afweging te maken tussen het aanvaarden van de woning met asbest tegen de daarvoor gevraagde huurprijs of dat zij, in aanmerking genomen haar positie op de lijst van ingeschrevenen, een nieuw aanbod zou afwachten. Aannemelijk was geworden dat zij er de voorkeur aan zou hebben gegeven om een nieuw aanbod af te wachten. Als onbetwist werd vervolgens als vaststaand aangenomen dat de huurder beschikt over een broze gezondheid, en dat zij gelet op deze omstandigheid veel spanning ondervindt van de saneringsactiviteiten, die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn gestart. Ook de hierin te maken afweging is de huurder ontnomen, zodat zij zich niet op de met asbestsanering gepaard gaande overlast heeft kunnen instellen. In de gegeven omstandigheden, waarin de huurder  ingeval van algehele vernietiging van de huurovereenkomst geconfronteerd wordt met opnieuw een zoektocht naar een woning met alle onzekerheid en kosten van dien, acht de kantonrechter niet onbegrijpelijk dat de huurder voor deze route kiest. De rechter achtte een en ander voldoende om wegens dwaling huurverlaging toe te kennen.

Vernietiging wegens samenhangende vorderingen

Het is soms mogelijk een overeenkomst te vernietigen of te ontbinden als er meerdere overeenkomsten zijn gesloten, die met elkaar verband houden. Dit is dan ook mogelijk als de partij in de ene overeenkomst niet tekort schiet, maar de tekortschietende partij in de andere overeenkomst wel het effect geeft dat een partij niets meer heeft aan nakoming van de andere overeenkomst. De mogelijkheid werd het eerst geïntroduceerd in een arrest van de Hoge Raad van 23 januari 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2555, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). In deze zaak werd een situatie besproken waarbij een partij een huurkoop overeenkomst sloot ten behoeve van een auto. Hier werd een leveringsovereenkomst gesloten betreffende de auto en een financieringsovereenkomst ten behoeve van deze auto. Deze twee overeenkomsten werden in één akte gesloten. De auto bleek allerlei gebreken te hebben. De huurkoper kon als gevolg van deze gebreken de huurkoopovereenkomst vernietigen en/of ontbinden. De vraag was echter of de huurkoper ook de financieringsovereenkomst ook kon ontbinden en/of vernietigen. Deze vraag kwam terecht aan de orde, omdat de financieringsmaatschappij immers jegens de huurkoper niet te kort was geschoten.

Niettegenstaande een bepaling in de financieringsovereenkomst dat deze overeenkomst niet kon worden beëindigd wegens een tekortschieten van de leverancier van de auto. Wegens de verwevenheid van de overeenkomsten met elkaar was de Hoge Raad echter van oordeel dat de huurkoper de overeenkomst met de financier in dit geval ook mocht vernietigen en/of ontbinden wegens een tekortschieten van de leverancier van de auto.

Dit is dus mogelijk als er zodanig samenhang tussen deze overeenkomsten is in feitelijk-economische zin dat het redelijk is daar consequenties aan te verbinden. Omstandigheden die hierbij van belang zijn is dat de overeenkomsten met medewerking van alle drie genoemde partijen(huurkoper, leverancier van de auto en financier van de lening) tot stand gekomen, zoals bijvoorbeeld kan blijken uit het feit dat beide overeenkomsten in een akte zijn neergelegd, dan zal bij die uitleg in het bijzonder acht moeten worden geslagen op hetgeen ieder van de drie partijen van de andere partijen heeft verwacht en heeft mogen verwachten.

Voorts kan volgens de Hoge Raad voor die uitleg van belang zijn of een vaste betrekking bestond tussen de huurverkoper en de financier dan wel of de financier regelmatig als zodanig is opgetreden ter zake van huurkoopovereenkomsten die door de huurverkoper zijn gesloten, alsmede of de huurverkoper is opgetreden als gevolmachtigde van de financier, in welk geval wetenschap van de huurverkoper, met name omtrent gebreken in de verkochte zaak, naar de maatstaf van artikel 3:66 lid 2 BW aan de financier moet worden toegerekend. Bij dit een en ander verdient volgens de Hoge Raad te worden opgemerkt dat, indien de financieringsovereenkomst wordt vernietigd of ontbonden als gevolg van vernietiging of ontbinding van de overeenkomst tussen huurkoper en huurverkoper, op de huurverkoper aan wie de zaak is teruggegeven, de verbintenis komt te rusten het door hem van de financier ontvangen bedrag aan laatstgenoemde terug te geven.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 januari 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA4279) in het kader van de problematiek van samenhangen rechtsvorderingen een uitspraak gedaan of opschorting van betalingen naar de financier gedaan mochten worden wegens tekortschieten van de leverancier. Hier was sprake van een gekochte en geleverde keuken met een financiering. De keuken vertoonde na levering gebreken, die naar het oordeel van de huurkoper niet correct waren verholpen. De huurkoper beriep zich op opschorting van de aflossing wegens het tekortschieten van de leverancier. De Hoge Raad overwoog voor wat betreft het recht van opschorting het hiernavolgende.

Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 23 januari 1998, nr. 16506, NJ 1999, 97, brengt art. 7A:1576h lid 3, in het licht van de bescherming die deze bepaling aan de huurkoper beoogt te bieden, mee dat, ook indien de overeenkomst tussen de huurkoper en de huurverkoper enerzijds en de financieringsovereenkomst anderzijds als afzonderlijke overeenkomsten moeten worden beschouwd, de aard van de krachtens die bepaling tussen de partijen ontstane rechtsverhouding in beginsel wijst op het ontstaan van een zodanige verbondenheid, dat ontbinding of vernietiging van de eerstbedoelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de financieringsovereenkomst evenmin in stand kan blijven. Of die verbondenheid in het gegeven geval inderdaad moet worden aanvaard, moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg van die rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden.

In aanmerking genomen dat tussen het opschortingsrecht en de ontbinding van een overeenkomst een nauwe samenhang bestaat, onder meer in die zin dat inroeping van een opschortingsrecht veelal de inleiding vormt op de ontbinding van de overeenkomst, moet worden aangenomen dat, ingeval een verbondenheid bestaat als in voormeld arrest bedoeld, overeenkomstig de in dat arrest aanvaarde regel ook een opschortingsrecht jegens de financier kan worden ingeroepen. Alsdan staat daaraan niet in de weg dat niet aan de in art. 45 Wet op het consumentenkrediet gestelde voorwaarden is voldaan.

Volgens mr. dr. R.J.Q. Klomp (TvHB 1 februari 2020, Samenhangende rechtsverhoudingen, in het bijzonder in het huurrecht, pagina 15) is het goed denkbaar dat hetzelfde resultaat kan worden bereikt bij meerdere overeenkomsten tussen twee partijen. Als voorbeeld wordt een franchiseovereenkomst genoemd. Het is immers goed mogelijk dat er tussen twee partijen zowel een huurovereenkomst als een franchiseovereenkomst wordt gesloten, zonder verwijzing naar elkaar. Als de verhuurder die tevens franchisegever is tekortschiet in de verplichtingen uit de franchiseovereenkomst, zal dit ook effecten voor de huurovereenkomst kunnen hebben.