Onderverhuring leidt vaak, doch niet altijd tot huurbeëindiging

In principe is het onderverhuren van een woning zonder toestemming van de verhuurder een toerekenbare tekortkoming, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dit geldt eens te meer nu de onderverhuurder aan het onderverhuren de kwalijke kracht van de tekortkoming niet kan ontnemen door de onderhuurder uit de woning te verwijderen en zelf weer gebruik van de woning te maken. Deze tekortkoming is niet voor herstel vatbaar (kan niet worden gezuiverd). Dit komt overeen met het standpunt van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam in het uitspraak van 8 mei 2008 zaak/rolnr.: 377838 / VV EXPL 08-39. Zie ook de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 2009 LJN: BJ2535, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784, die eveneens van mening was dat een dergelijke tekortkoming niet kan worden gezuiverd. De huurder had de woning tijdelijk aan buitenlandse werknemers onderverhuurd. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe onder navolgende overweging: “Het gaat hier om een naar zijn aard schaarse huurwoning, waarvoor een wachtlijst bestaat. Mede gelet op haar bijzondere positie als sociale verhuurder hoeft verhuurder er geen genoegen mee te nemen dat deze huurwoning, al is het maar tijdelijk, wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Verder moet aan verhuurder worden toegegeven, dat zij als sociale verhuurder een bijzondere verantwoordelijkheid draagt voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, welke leefbaarheid naar ervaringsregels wordt aangetast indien woningen illegaal worden bevolkt met buitenlandse werkmensen. Dat tast de juist in die wijken veelal zwakke sociale cohesie verder aan en geeft licht aanleiding tot buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties bij omwonenden. Verder zal dat degelijke nieuwe huurders, waarmee deze wijken zeer gebaat zijn, gemakkelijk afschrikken”. De verhuurder van sociale huurwoningen lijkt door deze redenering een extra argument aan te kunnen dragen om de onderverhuring te beëindigen. Dit argument geldt dan niet voor de verhuurder van woningen uit het geliberaliseerde segment.
Als de onderverhuurder heeft onderverhuurd loopt hij dus het risico te worden ontruimd, ook als hij de onderhuursituatie heeft beëindigd.

Een voorbeeld van een tekortkoming die wel kan worden hersteld (gezuiverd) is het alsnog betalen van achterstallige huur.
Soms spreekt de rechter toch ontbinding van de overeenkomst niet uit, ook al is er sprake van onderhuur. Al eerder is opgemerkt dat onderverhuring van onzelfstandige woonruimte in de woning waarin de onderverhuurder zijn hoofdverblijf heeft niet altijd tot huurbeëindiging hoeft te leiden als dit gebruik inmiddels is beëindigd. Het argument dat de onderverhuurder sociale woonruimte aan de woningvoorraad onttrekt gaat dan ook niet op. Als de vordering in verhouding tot de overtreding een te zwaar middel is, dan hoort deze vordering niet te worden toegewezen.
Het proportionaliteitsbeginsel dient ook bij een actie door de verhuurder tot beëindiging van een toestand van onderhuur in acht worden genomen. De rechter zal bij de actie van de verhuurder de duur en de omvang van de met de overeenkomst strijdige onderhuur bij zijn beslissing betrekken.

Het is mogelijk dat een actie tot ontbinding van een huurovereenkomst wordt afgewezen als er slechts één kamer van het gehuurde wordt onderverhuurd en verder de belangen van de verhuurder niet worden geschaad. De onderhuurovereenkomst kan dus wel worden beëindigd. De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft geen recht op huurbescherming conform artikel 7:269 BW.
De rechter heeft huurontbinding ook afgewezen in een geval dat er sprake was van een lange periode van hoofdhuur, waarbij de huurder gedurende de periode dat er was onderverhuurd zijn verblijf in het gehuurde had behouden en de huurder verantwoordelijkheid van de wijze van gebruik kon blijven dragen. Noot 31 en Noot 23