Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 14:11:58
In beginsel geldt voor het sluiten van (huur)overeenkomsten dat het partijen vrij staat de inhoud van daarvan met elkaar te bepalen. De wetgever heeft echter in bepaalde gevallen de contractsvrijheid aan banden gelegd. Voor het onderling afspreken van de huurprijs geldt eveneens het beginsel van contractsvrijheid. De wetgever acht het echter noodzakelijk achteraf op verzoek van de huurder in te kunnen grijpen als er tussen partijen een aanvangshuurprijs is overeengekomen die de maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel overtreft. Van deze mogelijkheid van huurprijsaanpassing kan niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
Dat van deze mogelijkheid om de overeengekomen huurprijs te laten toetsen aan het woningwaarderingsstelsel niet kan worden afgeweken ondervond een verhuurder die bezwaar maakte bij de kantonrechter tegen de uitspraak van de Huurcommissie, die de aanvangshuurprijs wegens een beroep door de huurder op artikel 7:249 BW had verlaagd van € 960 naar een bedrag van circa € 457.
De verhuurder had onder meer het EVRM in stelling gebracht. De verhuurder achtte het woningwaarderingsstelsel onjuist, onredelijk, onbillijk en in strijd met de Grondwet en Europees recht en derhalve onverbindend, met name wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, artikel 14 EVRM, artikel 1 van het Twaalfde Protocol bij het EVRM en artikel 26 van het Internationaal Verdrag voor Burgerrechten en Politieke Rechten (IVBPR).
De kantonrechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage oordeelde echter in haar vonnis van 19 februari 2014 ECLI:NL:RBDHA:2014:1946 dat het beroep van de verhuurder niet tot een ander oordeel kon leiden dan door de Huurcommissie was gegeven. De kantonrechter oordeelde in haar vonnis dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel inderdaad een inmenging vormt in het eigendomsrecht van de verhuurder.
Deze inmenging is echter bij wet opgelegd en dient een legitiem sociaal doel. Voor wat betreft de belangenafweging stelt het Europese Hof in haar uitspraak van 2 juli 2013 (zaaknr. 27126/11, Nobel tegen Nederland) dat de staat een ruime beoordelingsruimte heeft en hierbij gerechtvaardigd heeft gehandeld voor wat betreft het bereiken van het sociale doel, namelijk de bescherming van de huurders. De kantonrechter maakt de overwegingen van het Hof tot de hare en concludeert dat er geen grond bestaat om het Nederlandse woningwaarderingsstelsel wegens strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM buiten toepassing te laten.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft op 17 december 2012 LJN: BY6354, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1326918 een uitspraak gedaan over een beding in de huurovereenkomst met betrekking tot een aanvangshuurprijs. Twee huurders hadden bezwaar gemaakt tegen een beding in het huurcontract waardoor de aanvangshuurprijs op een later tijdstip op een hoger bedrag werd gesteld dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Allereerst werd de vraag behandeld of hier sprake was van een huurverhogingsbeding. Deze vraag werd door de rechter ontkennend beantwoord. Vervolgens werd de vraag behandeld of partijen afspraken mochten maken over een uitgestelde aanvangshuurprijs. De rechter was van mening dat er een geldig beding was overeengekomen. Ik vraag mij af of de rechter – mede gezien het hierboven gestelde over de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te kunnen toetsen – hierbij een juiste beslissing heeft genomen. Ik werk hieronder de casus uit. Ik geef daarna het standpunt van de rechter en mijn reactie daarop.
De casus luidt als volgt. Huurder en verhuurder sloten een huurovereenkomst. De aanvangshuurprijs werd gesteld op de destijds geldende maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel die gold bij het sluiten van de huurovereenkomst. De verhuurder had echter voor het sluiten van de huurovereenkomst investeringen in de woning gedaan. Deze investeringen betroffen onder meer energiebesparende maatregelen. De woning beschikte over een energieprestatiecertificaat met label A. In de overeenkomst is een bepaling opgenomen vooruitlopend op invoering van de wettelijke regeling over invoering van het energiecertificaat. Door deze maatregelen wenste de verhuurder het terugverdienen van deze investeringen in de huurprijs te verwerken. De wettelijke regeling omtrent het energiecertificaat werd echter uitgesteld. De extra punten die deze regeling op zou leveren en waar de verhuurder op had gerekend in het kader van het terugverdienen van de genomen investeringen konden door het uitstellen van de regeling omtrent het energiecertificaat niet in de huur worden doorberekend. De maximum huurprijs voor deze woonruimte was immers al bereikt. De verhuurder wenste de maximum huurprijs toch in rekening te brengen op het niveau van de maximum huurprijs na invoering van de regeling omtrent het energiecertificaat. Dat kon niet bij aanvang van de huurprijs, want de maximum huurprijs was al bereikt. De maximum huurprijs zou door deze regeling immers worden verhoogd, waardoor de investeringen sneller terugverdiend zou kunnen worden. De verhuurder heeft daarom onderstaande regeling in de huurovereenkomst op laten nemen door vooruit te lopen op deze regeling.
De overeengekomen regeling in de huurovereenkomst:
“In aanmerking nemende de volgende omstandigheden;
“a. Alle woningen in [A] beschikken over een energieprestatie-certificaat met het label A zoals omschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG)
b. Ten tijde van de datum van verhuur is in de Tweede respectievelijk Eerste Kamer, een wetsvoorstel in behandeling dat er op gericht is om de puntenwaardering te wijzigen met betrekking tot de verwarmingswijze en de warmte-isolatie van woningen (een en ander zoals opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel deel uitmakende van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijziging is erop gericht om de bestaande waarderingen te vervangen door het energieprestatiecertificaat zoals omschreven in het BEG. Dat heeft ten gevolge dat de puntenwaardering en de daarmee overeenkomende huurprijs c.q. huurprijswijziging wordt gekoppeld aan de betreffende energielabels. De bedoeling is om deze wijziging te doen ingaan met ingang van 1 maart 2011 maar de kans is aanwezig dat deze streefdatum niet wordt gehaald.
c. Indien betreffend wetsvoorstel definitief zal zijn geworden (“kracht van wet heeft verkregen”), heeft dit tot gevolg, dat voor de woningen in [A] een hogere huurprijs mag worden gevraagd omdat deze woningen voldoen aan het hoogste energieprestatiecertificaat, (label A) en zodoende een hogere puntenwaardering ontvangen.
d. Partijen spreken hierbij de intentie uit (en komen hiernavolgend overeen) om de huurprijs van de hierbij te verhuren woning, vast te stellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in voormeld wetsvoorstel. Omdat deze vaststelling eerst mogelijk is zodra betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen, zullen partijen de hiernavolgende huurprijs als volgt vaststellen:
• Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van het huidige woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst;
• Met in achtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te weten met in achtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging vermelde energieprestatiecertificaat.
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Al hetgeen hiervoor in de considerans is weergegeven wordt hierbij als herhaald en ingelast beschouwd. De hierin uitgesproken intentie wensen partijen in acht te nemen bij de uitwerking van de huurovereenkomst.
De huurprijs van de woning bedraagt met ingang van datum huurovereenkomst het navolgende bedrag: € 470,60. Deze huurprijs geldt van 9 augustus 2010 tot 1 maart 2011. Indien de wetgeving wordt uitgesteld zal over deze huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend m.i.v. 1 juli 2011.
Reeds nu komen partijen overeen om de huurprijs te doen vaststellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals deze voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering zoals opgenomen in het hiervoor besproken wetsvoorstel Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vervolgens zal over deze aldus gewijzigde huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend. Huurprijs II geldt vanaf 1 maart 2011 en bedraagt € 578,58.”
Beoordeling door de rechter
Volgens de rechter hadden partijen in beginsel de vrijheid om afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs en de wijze waarop zij deze wensten te verhogen dan wel aan te passen. Deze vrijheid vindt volgens de rechter haar basis in de contractsvrijheid tussen partijen. Partijen kunnen volgens de rechter alles overeenkomen wat hen goeddunkt. De wet kan echter beperkingen opleggen aan de tussen partijen overeengekomen afspraken. Volgens de rechter diende onderzocht te worden of het beding ‘onredelijk bezwarend’ is. Bepalend daarvoor zijn alle feiten en omstandigheden van het geval.
De rechter overwoog vervolgens dat de huurders in ieder geval de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs konden laten toetsen door de Huurcommissie. De huurders hadden niet weersproken dat die huurprijs overeenkwam met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel. De rechter oordeelde voorts dat de Huurcommissie geoordeeld zou hebben dat die aanvangshuurprijs redelijk zou zijn gelet op het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel, indien zij gevraagd was de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen. Voor wat betreft de aanvangshuurprijs op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel had de Huurcommissie volgens de rechter weliswaar aangegeven deze niet te kunnen toetsen omdat zij – kort gezegd – door de wijze waarop het beding is opgesteld, zich niet bevoegd achtte om daarover te oordelen, maar dit liet volgens de rechter onverlet dat huurders onweersproken hadden gelaten dat die aanvangshuurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Volgens de rechter was daarom aannemelijk is dat indien de Huurcommissie zichzelf wel bevoegd had gevonden hierover te oordelen zij dan had aangenomen dat de nieuwe huurprijs een redelijke huurprijs was op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. De afweging of een dergelijk beding al dan niet onredelijk bezwarend is, zou eventueel anders kunnen uitpakken in het geval de toets van de Huurcommissie zou leiden tot het oordeel dat de huurprijs, onafhankelijk of dat nu de eerste of tweede huurprijs is, geen redelijke huurprijs is, maar gelet op het vorenstaande kon niet worden gezegd dat het beding in het onderhavige geval onredelijk bezwarend was. De verhuurder kon daarom een beroep doen op het beding.
Mijn standpunt
Ik ben het met het oordeel van de rechter niet eens. Juist is dat partijen de vrijheid hebben afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs en de wijze waarop zij deze wensen te verhogen dan wel aan te passen. Deze vrijheid vindt zijn basis in de contractsvrijheid tussen partijen. Deze afspraken kunnen worden beperkt als deze in strijd komen met (semi)dwingende wettelijke regels die ten behoeve van de huurder zijn opgesteld. Het gaat hier echter niet zo zeer om de vraag of partijen afspraken mogen maken over de hoogte van de huurprijs, maar welke huurprijs partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Er kan immers maar één aanvangshuurprijs bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen.
Mede gezien het gestelde in artikel 11 lid 5 UHW dient de huurprijs op de datum van ingang van de huurovereenkomst als aanvangshuurprijs aangemerkt te worden. Deze huurprijs lijkt in deze casus vastgesteld te moeten worden op een bedrag van € 470,60. De redenering van de rechter blijft na diverse malen gelezen te hebben verwarrend. Dit standpunt komt er immers op neer dat de huurprijs € 578,58 bij beoordeling van de Huurcommissie ook als redelijk geoordeeld zou worden als de Huurcommissie de huurprijs beoordeeld zou hebben op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Hier gaat naar mijn mening de redenering mank. Het lijkt alsof de rechter uitgaat van twee mogelijke herzieningsmomenten, terwijl in een dergelijk geval alleen kan worden gekeken welke huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst door partijen is gesloten. Deze huurprijs dient als basis te worden genomen van de huurprijs die tussen partijen is overeengekomen. Ook als er op een later moment door andere partijen een huurovereenkomst zou zijn gesloten met een huurprijs van € 578,58 en de Huurcommissie had deze huurovereenkomst in overeenstemming geacht met het dan geldende woningwaarderingsstelsel, dan betekent dit nog niet dat een huurovereenkomst met een ingangsdatum gelegen voor dat toetsingsmoment moet worden beoordeeld naar dit latere tijdstip. Artikel 11 lid 5 UHW is duidelijk dat de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst beoordeeld dient te worden. De aanvangshuurprijs was een bedrag van € 470,60.
Er was verder niet gebleken van een opgebouwde huurachterstand. Er was immers niet gesteld en/of gebleken dat er een huurachterstand was opgebouwd tot het moment dat het wetsvoorstel Woningwaardering en Energie van de huurprijs van kracht is geworden en de huur op grond van de gemaakte afspraken is verhoogd naar een bedrag van € 578,58.
Eigen interpretatie rechter
De rechter was van mening dat partijen als het ware hebben gekozen om de aanvangshuurprijs als een tweetrapsraket op te bouwen (rechtsoverweging 5.2 van het vonnis). De rechter was echter anders dan de verhuurder van mening dat partijen niet één aanvangshuurprijs waren overeengekomen, gebaseerd op de nieuwe puntenwaardering voortvloeiend uit de wet Woningwaardering en Energie, en dat tot aan het moment dat die wet in werking was getreden aan eisers een korting op de aanvangshuurprijs is verleend. Dit brengt de rechter ertoe om in ieder geval te komen tot een oordeel dat er geen sprake is van een beding dat in strijd is met artikel 7:251 BW . De rechter geeft hier volgens mij allereerst een eigen invulling van de partijbedoeling. De verhuurder was kennelijk van mening dat de huurder eerst een huurkorting was verleend. De rechter vond deze bedoeling niet terug in de overeenkomst. Deze bedoeling bleek inderdaad niet uit de overeenkomst. Ook als er wel sprake zou zijn geweest van een korting op de huurprijs gedurende een bepaalde periode, dan zou er geen sprake zijn van een beding dat in strijd is met artikel 7:251 BW. Er zou dan immers geen sprake zijn van een huurverhoging. De korting op de overeengekomen huurprijs zou dan alleen op een later stadium komen te vervallen.
Gebrekkige motivatie door de rechter
Naast het feit dat de rechter een eigen invulling geeft aan de partijbedoeling (de verhuurder was van mening dat er sprake was van een tijdelijke korting op de overeengekomen huurprijs) gaf de rechter niet aan op welke wijze dit beding dan wel ingepast zou kunnen worden in ons huidige wettelijke stelsel.
Partijen hebben inderdaad de vrijheid om de huurprijs vast te stellen. In het vaststellen van de huurprijs is men vrij. De wet kan deze vrijheid in beperkte mate aan banden leggen, zoals bijvoorbeeld is geregeld in artikel 7:249 BW. Als het de partijbedoeling is geweest om een huurprijs overeen te komen van € 578,58, waarbij vanaf aanvang van de overeenkomst een korting is verleend, zodat de huurder vanaf aanvang van de overeenkomst een huurbedrag van € 470,60 dient te betalen, dan is dit op grond van artikel 7:249 BW mogelijk. Het enige gevaar zou zijn geweest dat een paar huurders op grond van artikel 7:249 BW de aanvangshuurprijs zouden laten toetsen. Doorgaans is dit risico niet groot, omdat maar een klein gedeelte van de huurders hiertoe overgaat. Als deze actie door de huurder niet was gestart, doch in een later stadium wel een actie was gestart om de huur terug te brengen naar de maximum huurprijs, dan was deze huurprijs vóór invoering van het nieuwe woningswaarderingsstelsel teruggebracht naar de maximum huurprijs conform dit stelsel. Na invoering van het nieuwe woningswaarderingsstelsel zou toetsing van de maximum huurprijs door de huurder geen uitkomst bieden. Het verzoek zou dan immers getoetst worden vanaf het moment dat het verzoek ingediend zou worden. Na wijziging van het woningswaarderingsstelsel zou het verzoek immers worden gewaardeerd op basis van het dan geldende woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel zou dan uitgaan van een huurprijs inclusief het energielabel. Dit lijkt mij een acceptabel risico. Het is voor mij onduidelijk waarom de verhuurder het risico heeft genomen door een dergelijke afwijkende regeling op te stellen en niet een hogere huurprijs met een korting tot uitgangspunt te nemen. Gezien de hoogte van de huurprijs zou de huurovereenkomst nog blijven vallen onder het niet-geliberaliseerde regime. Het valt te bedenken dat het bezwaarlijk zou zijn als de woonruimte door deze verhoging als geliberaliseerd aangemerkt zou worden. Volgens het Bbsh dient de corporatie zich in te spannen voor voldoende sociale-woonruimte.
De door de verhuurder (volgens de rechter) toegepaste constructie staat immers niet boven de discussie. Uit deze procedure blijkt immers dat de huurders ook deze constructie niet door de beugel vonden gaan. Mocht dit beding alsnog in hoger beroep nietig worden verklaard of in een door andere huurders te starten procedure nietig worden verklaard, dan kan de hogere huurprijs terug worden gerekend vanaf het moment dat die hogere huurprijs verschuldigd is geworden. Dit risico en het financiële belang kunnen hoger oplopen, omdat dit risico tot aanvechting van de geldigheid van deze bepaling ook in de toekomst nog boven het hoofd van de verhuurder kan blijven hangen. Mochten de huurders alsnog in het gelijk worden gesteld, dan zullen andere huurders niet nalaten analoog aan de uitspraak ook gelijk gesteld te worden aan de huurders die bij de procedure zijn betrokken. Vernietiging van de constructie werkt dan terug tot het moment waarop dit contract is gesloten. Bij het verlenen van korting zou de verhuurder in het stadium van deze zaak verder geen risico lopen (dan wellicht eerder gestarte procedures). In mijn beleving zou de eerste redenering minder riskant zijn dan de tweede redenering, omdat het daar zoals gezegd het geen zin heeft om daar op terug te komen. Het is wellicht voor de verhuurder zinvol tegen de (eigen) interpretatie van de rechter beroep in te stellen.
De door de rechter toegepast gebrekkige redenering
Volgens de rechter zijn partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet één aanvangshuurprijs overeengekomen, gebaseerd op de nieuwe puntenwaardering voortvloeiend uit de wet Woningwaardering en Energie. Tot aan het moment dat die wet in werking is getreden is aan huurders géén korting op de aanvangshuurprijs verleend. De rechter legt echter niet uit op welke wijze het beding dan wél uitgelegd moet worden. Het is immers juist dat het sluiten van de overeenkomst wordt beheerst door contractsvrijheid. Partijen kunnen in hun beslissingsvrijheid worden beperkt door de wettelijke regeling als deze afwijkt in het nadeel van de wettelijke regeling, dan wel in het nadeel van de huurder.
Feit blijft dat de aanvangshuurprijs uitgangspunt dient te zijn van deze kwestie. Daarnaast dient een beding als onderhavig beding te passen in het systeem van de wet. Naar mijn mening past de toegepaste constructie niet in het systeem van de wet. Tevens lijkt de aangehaalde uitspraak van de Hoger Raad van 6 april 2012 LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 hier niet van toepassing.
Mr. Huydecoper betoogt in alinea 12 van dit arrest dat de verhuurder, “anders dan onder de Huurwet het geval was, vrij is om voor zijn “verhuurdersprestatie” een vergoeding te bedingen; en als die vergoeding, voor zover het prestaties betreft die door de “kale huurprijs” worden vergolden, in totaal niet uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens, biedt de huidige wettelijke regeling in beginsel geen middelen om de geldigheid van de bedongen tegenprestatie aan te vechten”.
Hier wringt de schoen. De verhuurder had immers de prestatie al verleend voorafgaande aan de gesloten huurovereenkomst. De verhuurder had immers maatregelen getroffen die op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst een maximum huurprijs rechtvaardigde zoals tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst was overeengekomen. De prestatie is immers niet tijdens de huurperiode geleverd. Als bij aanvang van de overeenkomst de puntenwaardering van de woning inclusief de door verhuurder aangebrachte wijzigingen gewaardeerd wordt op € 470,60, dan valt niet in te zien dat partijen in het kader van de overeengekomen huurprijs kunnen overeenkomen dat deze huurprijs in een later stadium wordt opgehoogd in verband met wijzigingen die bij aanvang van de overeenkomst al in de woonruimte aanwezig waren. De door de Hoge Raad weergegeven begrenzing (als die vergoeding, voor zover het prestaties betreft die door de “kale huurprijs” worden vergolden, in totaal niet uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens) is hier dus wel degelijk van toepassing. Er was voor de huurder immers geen bedongen voordeel, want deze woning werd aanvaard in de staat zoals deze werd aangetroffen inclusief de al aanwezige wijzigingen. De huurders hebben immers geen keuze in acceptatie van deze voorzieningen. De woning inclusief alle voorzieningen werd geaccepteerd in de staat waarin deze werd aangetroffen. Daar stond dan tegenover dat een huurprijs betaald moest worden. Voorts staat vast dat voor deze woning niet een hogere huurprijs werd gevraagd dan mogelijk was conform de maximum huurprijs behorende bij deze woonruimte.
De redenering van de verhuurder gaat alleen al niet op omdat de vergoeding waarover in het bovenstaande arrest door mr. Huydecoper een conclusie was geschreven alleen voorzieningen kunnen betreffen die normaliter niet onder de reguliere huurprijs kunnen vallen. De voorzieningen waarover in deze zaak wordt gesproken vallen echter wel onder voorzieningen die begrepen dienen te zijn onder de huurprijs. Dan geldt nog altijd de begrenzing van de maximum huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst die niet mag worden overschreden. In deze zaak staat vast dat de huurprijs niet uitkwam boven de maximum huurprijs conform het geldende waarderingsstelsel bij aanvang van de overeenkomst. Die huurprijs was in onderhavige zaak € 470,60. Het ijkmoment van de overeengekomen maximum huurprijs moet worden vastgesteld bij aanvang van de huurovereenkomst (artikel 11 lid 5 UHW). Volgens mijn redenering moeten partijen daarom zijn uitgegaan van deze huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit geldt eens te meer nu vaststaat dat huurders tot het moment dat de huurprijs van € 578,58 in rekening werd gebracht geen huurachterstand hebben opgebouwd en door de rechter is beslist dat er volgens dit vonnis geen sprake is van een huurkorting. Ook gezien sommige wettelijke regelingen kan er maar sprake zijn van één aanvangshuurprijs. Met name gezien de regeling van artikel 7:249 BW kan de huurprijs worden getoetst die bij aanvang van de huurovereenkomst door partijen was afgesproken en hebben partijen niet een keuze om dan weer de ene prijs dan weer de andere prijs als aanvangshuurprijs aan te merken.
Dit geldt eens te meer nu de wet bij aanvang van de huurovereenkomst geen ruimte biedt om een dergelijke constructie toe te passen, omdat dit leidt tot ontduiking van een wettelijke regel dat de huurder recht heeft de aanvangshuurprijs te laten toetsen op de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.
De rechter is van mening dat hier sprake is van een huurprijsafspraak. Volgens de rechter zijn partijen vrij deze afspraak te maken.
Ik ben van mening dat het partijen vrij staat afspraken over de huurprijs te maken voor zover deze afspraak bij sociale woonruimte niet leidt tot een hogere huurprijs waarvan de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie door een constructie in het huurcontract niet leidt tot toetsing van de feitelijk overeengekomen huurprijs. Deze constructie is dan in strijd met artikel 7:251 BW . Aanvaarding van deze constructie leidt tot doorbreking van de huurprijsbescherming van de huurder. Ik ben van mening dat de boven weergeven bepaling een dergelijke constructie weergeeft. Ik geef een voorbeeld ter verduidelijking van mijn redenering. Het is volgens de redenering mogelijk dat partijen een huurprijs van woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst voor € 200 per maand sluiten. Stel dat de maximum huurprijs van deze woning € 400 is. Als partijen tegelijkertijd afspreken dat de huur wegens aangebrachte voorzieningen die bij aanvang van de overeenkomst al aanwezig waren zeven maanden na aanvang van de huurovereenkomst € 475 (een in de toekomst gelegen maximum huurprijs) zal luiden, dan lijkt deze redenering volgens onderhavige uitspraak ( LJN: BY6354, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1326918 ) compleet legaal. Partijen hebben immers het recht om onder vigeur van de contractsvrijheid de huurprijs onderling af te spreken naar het niveau dat onderling overeen wordt gekomen. Partijen mogen een huurprijs van € 475 voor deze woning overeen komen. Als de verhuurder vervolgens binnen de termijn van zes maanden na aanvang van de overeenkomst de huurprijs had laten toetsen, dan zou de Huurcommissie vermoedelijk de overeengekomen huurprijs van € 200 akkoord hebben bevonden. Aan de geformuleerde huurprijsafspraak was de Huurcommissie in de hier beschreven zaak niet toegekomen. De rechter bevestigt dit in rechtsoverweging 5.4 van onderhavig vonnis. De rechter zegt immers: “Vast staat immers dat eisers in ieder geval de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs konden laten toetsen door de Huurcommissie. Eisers hebben niet weersproken dat die huurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel”.
In mijn voorbeeld zou de huurder inderdaad kunnen overwegen om de huurprijs niet te laten toetsen, omdat deze overeengekomen huurprijs van € 200 ruim binnen de maximum huurprijs voor deze woonruimte valt. De rechter bevestigt dit in het vonnis. In dit vonnis staat immers: “Onder die omstandigheden is aannemelijk dat de Huurcommissie, indien zij gevraagd was de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, had geoordeeld dat die aanvangshuurprijs redelijk was, gelet op het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel”. Dit zou anders zijn als de huurder de huurprijs van € 475 tot uitgangspunt van deze procedure zou nemen. Tevens is in het vonnis aangegeven dat de Huurcommissie de andere huurprijs (in het voorbeeld € 475) niet heeft kunnen toetsen. In het vonnis staat immers: “Voor wat betreft de aanvangshuurprijs op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel heeft de Huurcommissie weliswaar aangegeven deze niet te kunnen toetsen omdat zij – kort gezegd – door de wijze waarop het beding is opgesteld, zich niet bevoegd acht om daarover te oordelen”.
Het onderhavig beding lijkt mij daarom nietig op grond van artikel 7:265 BW, omdat door het beding de regeling omtrent de aanvangshuurprijs wordt onttrokken aan het oordeel van de Huurcommissie. In dit voorbeeld is het feitelijk de bedoeling om gedurende een korte periode een lage huurprijs van toepassing te laten zijn, maar gedurende de rest van de huurperiode een hoge huurprijs van kracht te laten zijn. In mijn voorbeeld is het de bedoeling geweest om een aanvangshuurprijs van € 475 overeen te komen. Deze huurprijs wordt immers via de achterdeur en niet via de voordeur als aanvangshuurprijs aangemerkt. De rechter ziet de huurprijs van € 475 in dit voorbeeld als aanvangshuurprijs, terwijl de Huurcommissie dit niet als zodanig aanmerkt. Dit is overduidelijk in strijd met de bedoeling van artikel 7:249 BW en dus in strijd met artikel 7:265 BW . Deze constructie moet daarom als strijdig met artikel 7:265 BW worden aangemerkt.
Bedoeling van partijen
Daarnaast is er sprake van het algemeen beginsel dat de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst van belang is. Gezien deze situatie is het aannemelijk dat de huurders hebben gedwaald met betrekking tot de aanvangshuurprijs. Het lijkt voor de hand te liggen dat de huurders uit zijn gegaan van een aanvangshuurprijs van € 470,60 per maand. Dat er kennelijk nu uitgegaan moet worden van een aanvangshuurprijs van € 578,58 per maand is een punt waarover de huurders hebben gedwaald. Gezien de door verhuurder verstrekte informatie hadden huurders niet hoeven te verwachten dat de aanvangshuurprijs via een achterdeur neer zou komen op een een bedrag van € 578,58. Gezien de formulering in het contract zoals boven weergegeven hadden huurders ervan uit mogen gaan dat de aanvangshuurprijs € 470,60 beliep en dat de in rekening gebrachte huur een huurverhogingsclausule betrof. Door het standpunt van de rechter dat dit niet het geval is, maar dat de clausule een huurprijsafspraak betreft zijn huurders benadeeld. Van de huurders had niet verwacht hoeven worden dat het bewuste beding als een huurprijsbeding aangemerkt zou moeten worden. Zij hadden dan immers primair een bezwaar kunnen maken tegen de aanvangshuurprijs van € 470,60 en subsidiair tegen de huurprijs van € 578,58. Het ligt in de rede dat de huurder het wel eens was met een aanvangshuurprijs van € 470,60, maar niet met een aanvangshuurprijs van € 578,58. Dit ingewikkelde en niet onbetwiste beding in de huurovereenkomst is voor op verschillende manieren uit te leggen. Nu dit beding als een huurprijsbeding moet worden gezien zijn de huurders benadeeld. Tegen een huurverhogingsbeding zou bezwaar gemaakt kunnen worden. Tegen een overeengekomen huurprijs kan echter na verloop van tijd geen bezwaar worden gemaakt. De huurders zijn daardoor benadeeld. Zij kunnen daarom volgens mij de overeengekomen huurprijs van € 578,58 (quod non) vernietigen voor zover deze uitstijgt boven het overeengekomen bedrag van € 470,60.
Het is voorts de vraag of een regeling die meer lijkt op een huurverhogingsbeding niet als zodanig valt te beschouwen. De rechter gaat in alinea 5.2 van het vonnis ten onrechte uit van een beding waardoor jaarlijks de huurprijs kan worden verhoogd. Niet valt in te zien dat de door de verhuurder eenmalige verhoging is bedoeld om door te voeren in het kader van de uitgevoerde werkzaamheden. De verhoging lijkt meer aan te sluiten bij een verhoging gedurende de looptijd van een overeenkomst ex artikel 7:255 BW , dan bij artikel 7:250 BW . De verhoging ex 7:255 BW lijkt hier niet zonder meer van toepassing, omdat de huurders nooit een voorstel ex artikel 7:220 BW is gedaan en de voorzieningen al bij het sluiten van de overeenkomst aanwezig waren. De stelling dat artikel 7:250 BW niet van toepassing is, sluit een beding op grond van artikel 7:255 BW niet uit. Dat artikel 7:255 BW hier niet van toepassing is doet hier niets aan af.