Kunnen in de procedure tot beeindiging van de huurovereenkomst andere opzeggingsgronden worden genoemd, dan die in de opzeggingsbrief staan vermeld?
Alleen de opzeggingsgronden die in deze brief staan vermeld kunnen als basis dienen van de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is gedurende de procedure niet mogelijk.
Wat is de ratio van de wetgever achter deze regel?
De eis dat de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief moeten worden vermeld is ter bescherming van de huurder in de wet opgenomen. Door tijdige kenbaarheid van de opzeggingsgronden door de verhuurder wordt de huurder de mogelijkheid gegeven zijn positie zo goed mogelijk in te schatten.
Wat is de consequentie van deze regel als er in de opzeggingsbrief wel een geldige reden van opzegging staat vermeld, maar deze opzegging niet de werkelijke grond van opzegging is?
De vordering van de verhuurder wordt afgewezen als er in de opzegging wel een geldige opzeggingsgrond staat vermeld, maar deze reden niet de werkelijke reden voor opzegging is. Voor een geldige opzegging behoeft de geformuleerde grond in de opzeggingsbrief niet de werkelijke reden weer te geven waarom tot opzegging wordt overgegaan. Deze opzegging is dus wel geldig. De opzegging zal echter niet het beoogde effect bereiken als tijdens de procedure vast komt te staan dat de in de opzeggingsbrief geformuleerde grond opzegging niet van toepassing is. Het is echter niet zo dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld.
Is de opzegging ongeldig als tijdens de procedure de grond van opzegging komt te vervallen?
Als tijdens een procedure de reden van opzegging komt te vervallen (bijvoorbeeld opzegging wegens dringend eigen gebruik ten behoeve van de vrouw van de verhuurder; tijdens de procedure komt de vrouw te overlijden) brengt dit niet met zich mee dat de grond voor de opzegging komt te vervallen. De rechter moet in een dergelijke situatie de belangen van de verhuurder in de nieuwe situatie beoordelen.