Op welk tijdstip kan wijziging van de huurprijs plaatsvinden ?

De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, of zich na verloop van tien jaar huur in de onbepaalde periode bevindt, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd. De periode van vijf jaar vangt aan vanaf het tijdstip met ingang waarvan de huurprijs door partijen het laatst is gewijzigd of een wijzigingsprocedure formeel werd ingeleid, of een wijziging van de huurprijs worden afgedwongen.

Wanneer moet de vordering tot wijziging van de huurprijs worden ingesteld?

Artikel 7:303 lid 1 sub a BW stelt dat de huurprijs kan worden aangepast “indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur”.
Dit moet niet zo letterlijk worden genomen dat de vordering pas kan worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. De wetgever is van mening dat een van de partijen er ook belang bij kan hebben om de vordering zo snel mogelijk na mislukte onderhandelingen in te kunnen dienen om daarmee zo snel mogelijk na het ingaan van de nieuwe huurperiode een uitspraak te hebben. De nieuwe huurprijs kan dan pas ingaan bij aanvang van de nieuwe periode, dus na het instellen van de vordering. De vordering kan daarom worden ingesteld voordat de periode van vijf jaar is verstreken.

Welk praktisch probleem doet zich echter wel voor met betrekking tot de bepaling van de huurprijs als de vordering voor het verstrijken van de periode van vijf jaar is ingesteld?

De wetgever heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat de in dit artikel vermelde referentie periode, waarover de huurprijs berekend moet worden, door deze interpretatie verschoven dreigt te worden.

Waar moet de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening mee houden ?

Artikel 7:303 BW heeft alleen betrekking op een wijziging van de huurprijs, voor zover deze niet meer overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte.

Moet de rechter voor bepaling van de huurprijs rekening houden met de door de huurder betaalde vergoeding voor inventaris en goodwill?

Als er sprake is van een gemengde huurovereenkomst, zal de rechter de huurprijs bij deze overeenkomst slechts mogen wijzigen als de huurprijs die voor het gebruik van de bedrijfsruimte wordt betaald niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een vergoeding voor goodwill en inventaris (die eventueel in de huurprijs inbegrepen zit) moet buiten beschouwing blijven. Het moet dus gaan om een “kale”vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte.