Kan het in de vergelijking ten nadele van de huurder werken als het pand door simpele wijziging geschikt kan worden gemaakt voor een bedrijf dat meer huur opbrengt ?

Als het gehuurde door een wijziging in de bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur op kan brengen, dan kan dit toch niet ten nadele van de huurder werken. Dit kan anders zijn als het gehuurde met bijna te verwaarlozen ingrepen voor een andere bestemming geschikt kan worden gemaakt. De omstandigheden van het geval moeten dit uitwijzen. Omgekeerd kan de huurder volgens deze redenering ook niet verlangen dat de huur wordt verlaagd als hij in het gebouw, dat volgens de bouwkundige gedaante geschikt is een lucratief bedrijf uit te oefenen er voor kiest om in dit gebouw een minder winstgevend bedrijf uit te oefenen.

Moet er rekening worden gehouden met de grootte van de winkel ?

Huurprijsvaststellingen komen vaak tot stand door het oppervlakte van het gehuurde met de prijs per m² te vermenigvuldigen. Bedacht moet worden dat een kleine winkel tussen grotere winkels vaak naar verhouding een hogere huurprijs per m² heeft. Een winkel die duidelijk groter is dan andere winkels heeft vaak een lagere huurprijs per m². Met deze verschillen moet rekening worden gehouden Het kan dus niet zo zijn dat de huurprijs van een kleine cadeauzaak wordt herleid naar een m² huurprijs van die grote winkelruimte. Er moet met de berekening van de huurprijs aldus hiermee rekening worden.

Wat geldt in dit verband als de winkel met ondergeschikte ingrepen in kleinere panden kan worden gesplitst?

Als echter een grote winkel met een ondergeschikte bouwkundige ingreep in kleine eenheden is te splitsen en deze splitsing is goed zichtbaar, dan kan de huurprijs worden vastgesteld door deze met kleinere panden te vergelijken.

Is er correctie noodzakelijk als er een grotere ruimte is gesplitst in kleinere delen ?
Bij een huurruimte die in kleine delen is gesplitst mag de huurprijs niet worden berekend door de totale gehuurde oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met een zekere prijs per m². Er moet dus een correctie worden aangebracht wegens de verschillen in indeling.

Welke andere factoren kunnen reden zijn om een correctie toe te passen ?

Andere bouwkundige verschillen die tot correctie aanleiding kunnen geven zijn:

– een ondiepe winkel met een grote frontbreedte en een ‘pijpenla’;
– een grote winkelruimte en een klein magazijn en het ander een kleine winkel en een groot magazijn. Dit punt is vooral van belang als de huurder in deze indeling geen stem heeft gehad.
Mogen de wijzigingen door de huurder aan het gehuurde in de vergelijking worden betrokken ?

Voor bepaling van de huurprijs wordt de staat waarin het pand is verhuurd tot uitgangspunt genomen. Wijzigingen die door de huurder zijn aangebracht mogen niet bij de vergelijking worden betrokken. Als de huurder de winkel gedurende de huurperiode heeft uitgebreid, dan telt die extra oppervlakte niet mee voor de vergelijking.