Wat is de definitie van onderhuur?
Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.
Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?
De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf
heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de
verhuurder.
De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?
Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.
Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?
De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.
Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?
Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.
Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?
Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.
Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?
Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.
Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?
De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).
Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?
Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren.
Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.
Heeft de verhuurder naast ontruiming van de woning nog andere claims ten laste van de onderverhuurder?
Ja, de verhuurder kan de onrechtmatig verkregen winst ook terugvorderen (artikel 6:104 BW). et Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof – naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”
Kan een poging tot onderverhuring ook tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden?
Ja. De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.