Laatst bijgewerkt op 2020-12-29 om 23:19:33
In de beschikking van de rechtbank Amsterdam van 25 juni 2019 ( ECLI:NL:RBAMS:2019:4894) werd een situatie besproken waarin een huurovereenkomst “overige bedrijfsruimte” door een verhuurder was opgezegd jegens één contractuele medehuurder. De contractuele medehuurders stelden zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was opgezegd en de ontruiming niet rechtsgeldig was aangezegd, zodat de huurovereenkomst tussen partijen nog voortduurde.
In de tussenbeschikking van 13 maart 2019 had de kantonrechter terecht geoordeeld dat er sprake was van contractueel medehuurderschap, waardoor twee huurders gezamenlijk huurder zijn van het gehuurde. Tevens had de kantonrechter geoordeeld dat er sprake was van een ondeelbare rechtsverhouding tussen enerzijds de verhuurder en anderzijds de medehuurders . In de tussenbeschikking had de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag hoe de aan één van de huurders gerichte opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder zich verhoudt tot de vastgestelde ondeelbare rechtsverhouding en wat, gelet op de ondeelbare rechtsverhouding, voor partijen de eventuele gevolgen van de huuropzegging zijn. Ik ben op de ondeelbare rechtsverhouding tussen de huurders uitgebreid ingegaan in het hoofdstuk Contractueel medehuurderschap ten aanzien van woonruimte. Let hierbij goed op de positie van de huurder als onderdeel van een gemeenschappelijk goed in de zin van artikel 3:166 BW.
De opzegging van een huurovereenkomst door een verhuurder dient naar het oordeel van de kantonrechter gericht te zijn aan de huurder. In de tussenbeschikking van 13 maart 2019 was reeds geoordeeld dat de huurders contractuele medehuurders zijn en dat er sprake is van een ondeelbare rechtsverhouding tussen enerzijds de verhuurder en anderzijds de contractuele medehuurders. De contractuele medehuurders dienen gezamenlijk te worden aangemerkt als “de huurder”. Een (rechtsgeldige) opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder dient daarom gericht te zijn aan beide contractuele medehuurders. Ook in de omgekeerde situatie geldt als uitgangspunt dat een contractuele medehuurder niet de mogelijkheid heeft om zich door opzegging van zijn aansprakelijkheid uit de huurovereenkomst te bevrijden (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). In dat geval dient de opzegging van de huurovereenkomst door de contractuele medehuurders gezamenlijk te worden gedaan. Dit laatste dient genuanceerd te worden in het kader van verhuurde woonruimte, waarbij er sprake is van een relatie tussen geliefden die verbroken wordt. De redelijkheid en billijkheid kan er dan in uitzonderlijke gevallen voor zorgen dat de huurrelatie niet altijd in stand kan blijven ten aanzien van de huurder die uit de woning dient te vertrekken vanwege een verbroken relatie. zie hierover uitgebreid het hoofdstuk Contractueel medehuurderschap ten aanzien van woonruimte.
De kantonrechter besliste dan ook terecht dat nu vast staat dat de huuropzegging slechts is gericht aan één van de huurders, er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst.