Laatst bijgewerkt op 2018-07-25 om 10:04:46
Het contract wordt gesloten tussen de huurders en de verhuurder. In deze zaak ga ik uit van drie huurders. Er zijn dus vier partijen betrokken bij deze overeenkomst (drie huurders en één verhuurder). In beginsel kan een contractuele medehuurder zonder toestemming van de andere huurders en de verhuurder zich niet onttrekken aan de verplichtingen uit een huurovereenkomst. In het hier besproken contract hebben partijen echter vooraf beslist dat een huurder het recht heeft om zijn aandeel op ieder moment te beëindigen onder voorwaarden dat er een nieuwe huurder wordt aangeboden. De bedoeling is aldus om het aantal huurders in stand te houden. Het gevolg van het coöptatierecht is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dit wordt ook bevestigd in en vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 18 december 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7974). De rechtbank geeft in dit vonnis nog de volgende overweging weer. Gelet op de aard van de huurovereenkomst (contractuele medehuur), waarbij de woning in zijn geheel aan zes personen is verhuurd in samenhang bezien met het contractuele coöptatiebeding, kan het niet anders dan dat de nieuw gekozen huurder bij vertrek van een van de zittende huurders als contractuele partij in de plaats treedt van de vertrekkende partij, met contractueel bedongen instemming bij voorbaat van de verhuurder. Gevolg is dat de nieuwe huurder tezamen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Dat de wijziging bij de verhuurder moet worden gemeld maakt dit niet anders.
Op grond van coöptatierecht is deze bedoeling van de aanwezigheid van drie huurders ook duidelijk. Op grond van het coöptatierecht is het juist de bedoeling dat er eenvoudig een mutatie onder de huurders verwerkt kan worden. Het uitgangspunt blijft hierbij dat partijen hebben bedoeld dat er drie huurders in het pand als contractpartij betrokken zouden blijven. Uit onderhavige huurovereenkomst blijkt ook dit uitgangspunt. Dit blijkt namelijk uit de strekking van de bepaling die in de huurovereenkomst staat, namelijk dat de vertrekkende huurder in overleg met de andere huurders een nieuwe huurder aan moet bieden om het desbetreffende aandeel in te vullen. Tussen de bestaande drie huurders dient het huurrecht te worden verdeeld. Dit is in deze kwestie gebeurd en heeft geresulteerd in gebruik door twee kamers per huurder.
In de procedure die in deze zaak aanhangig was (over de door de verhuurder gestarte zaak over afschaffing van het coöptatierecht is in dit uitgangspunt in beginsel geen verandering gebracht. Het contract dient in beginsel nog steeds door drie partijen te worden gesloten. Deze drie partijen kunnen in onderling overleg zorg dragen voor verdeling van de beschikbare ruimte. Deze ruimte is echter onderling al verdeeld. De twee overgebleven kamers zouden in beginsel aan een derde partij verhuurd dienen te worden. De rechter heeft in dit vonnis ervoor gekozen dat de huurprijs tussen de overgebleven huurders (tijdelijk) verminderd kon worden in afwachting van de komst van een andere huurder. Volgens mij bestaat er daarom nog steeds een gemeenschappelijk recht van huur van zes kamers over drie huurders. De derde huurder heeft dus recht op een even groot aandeel als de andere huurders. Het is de vraag of de huurders deze verdeling in onderling overleg kunnen veranderen. Het is de vraag of dit niet botst met de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Ik ga hier op in in het volgende onderdeel.