Laatst bijgewerkt op 2023-06-24 om 22:28:18

Woonruimte en het binnenklimaat

Voor woonruimte geldt dat de huurder het genot van de zaak krijgt dat van een goed onderhouden zaak van deze soort verwacht mag worden. Dit wordt gebaseerd op artikel 7:204 BW. Voor woonruimte mag van deze regeling op basis van artikel 7:242 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Het is voor de vraag of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, van belang of het gehuurde een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid heeft, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat bij het aangaan van de huurwoning mocht verwachten van een goed onderhouden vergelijkbare huurwoning. 

Het is van belang om een onderscheid te maken tussen bestaande bouw en nieuwbouw vanaf 2021. Voor de woningen die zijn opgeleverd en gebouwd vóór 2021 gelden geen dwingende regels met betrekking tot de maximum binnentemperatuur van een woning.  Vanaf 2021 moeten woningen voldoen aan BENG-eisen. Deze BENG-eisen vervangen de EPC-norm. De BENG norm is de overkoepelende term voor de drie BENG indicatoren. Voor alle nieuwbouwprojecten vanaf januari 2021 geldt dat de vergunningaanvragen moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG) waarin strenge eisen zijn gesteld om energiegebruik te beperken. BENG is gebaseerd op het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). BENG 1 geeft een maatstaf voor de energiezuinigheid van het gebouw zelf. Hierbij wordt betrokken de energiebehoeften van een gebouw voor zowel verwarming als koeling. Zon-oriëntatie en kierdichtheid, alsmede thermische isolatie worden hierbij betrokken. BENG 2 (houdt rekening met de gehele energiehuishouding van het gebouw) en BENG 3 (het aandeel van hernieuwbare energie) zijn voor de vraagstelling als besproken in dit onderdeel minder van belang. het gaat hier dus voornamelijk om de eisen als genoemd in BENG 1. 

Aan de BENG 1 eisen zitten ook geometrieke verhoudingen zoals Als en Ag verbonden.

Als = het totale verliesoppervlakte van het gebouw (binnen de energieschil);
Ag = het totale oppervlakte van het gebouw (binnen de energieschil).

Als gevolg van de warmere zomers blijkt dat er ook bij nieuwe woningen steeds vaker sprake is van ongewenste oververhitting. Om die reden wordt vanaf 2021 het risico op oververhitting gedurende de zomer bij nieuwbouw woningen beperkt door een grenswaarde te stellen aan de indicator TO_juli. TO_juli is een nieuwe indicator die gelijktijdig met de BENG-eisen wordt ingevoerd. Deze indicator geldt niet voor utiliteitsgebouwen. Deze grootheid geeft een indicatie van het risico op temperatuuroverschrijding en wordt bepaald aan de hand van de berekende koelbehoefte over de maand juli in de BENG-berekening volgens NTA 8800. Dit moet voorkomen dat nieuwe gebouwen te gemakkelijk oververhit raken in de zomer en er gegrepen moet worden naar verkoelingsmethodes die veel (fossiele) energie verbruiken. Denk bijvoorbeeld aan veel glas op het zuiden, waardoor de kans op oververhitting toeneemt. 

Zie voor meer informatie over BENG het onderdeel: “Energieprestatie en de huurprijs vanaf 1 januari 2021“.

De verhuurder zal zich doorgaans trachten te verweren op een eis om de woning aan te passen vanwege problemen met de temperatuur in de woning met een argument dat er niet sprake is van een gebrek aan de  woning. Dit zal dan beargumenteerd kunnen worden dat er niet sprake is van een objectieve beleving, maar van een subjectieve beleving. Er zal verder als verweer aangevoerd kunnen worden dat de woning al jaren wordt bewoond zonder dat er klachten zijn geuit. een ander verweer kan zijn dat de aangeboden cijfers niet duidelijk zijn. Er kunnen vragen worden gesteld over de maximum behaalde temperatuur in de woning, hoeveel dagen deze maximum temperatuur wordt behaald, of die temperatuur zich langzaam opbouwt en/of in de nacht weer afneemt. Verder is de periode waarbinnen de temperatuurstijging zich voordoet van belang. Het maakt een verschil of de temperatuurstijging zich over een kleine periode voordoet of over langere periode heeft voorgedaan. Tevens kan de vraag worden gesteld of de temperatuur binnen bepaalde termijn terug kan worden gebracht. Daarnaast kan de verhuurder zich verweren dat bepaalde investeringen zo hoog zijn dat van haar niet kan worden gevergd dat die investeringen gedaan worden (zie artikel 7:206 BW).

Als er door de verhuurder een bepaalde temperatuur in het gehuurde is gegarandeerd, dan is het duidelijk dat de verhuurder tekortschiet als deze temperatuur niet gehaald wordt. Een dergelijke garantie wordt niet snel afgegeven.

Bij een ruimtetemperatuur van circa 25 ° Celsius zullen de meeste mensen zich nog comfortabel voeren, mits de lucht niet te vochtig is en er niet teveel warme kleding wordt gedragen en men zich teveel inspant. Verhitting van woningen als gevolg van goede isolatie en stijgende temperaturen is inmiddels onderkend als een serieus probleem. Het Bouwbesluit is daarom aangepast en vanaf 1 januari 2021 mag een omgevingsvergunning in verband met de BENG-eisen alleen worden verleend bij een TO_juli waarde (TO = temperatuuroverschrijding) van 1,20 of lager of bij < 450 GTO-uren.

Deze grootheid geeft een indicatie van het risico op temperatuuroverschrijding en wordt bepaald aan de hand van de berekende koelbehoefte over de maand juli in de BENG-berekening volgens NTA 8800. De uitkomst is een dimensieloos getal, waarbij geldt: hoe hoger, des te groter het risico op temperatuuroverschrijding. De waarde wordt berekend voor elk gevelvlak, per oriëntatie. Een tussenwoning krijgt dus twee uitkomsten, een hoekwoning drie, een vrijstaande woning in principe vier en bij appartementen is het afhankelijk van de plattegrond. In de Regeling Bouwbesluit wordt een grenswaarde opgenomen van 1,20. Om te voldoen aan de eisen voor nieuwe woningen mag de berekende waarde op voor oriëntaties de niet hoger zijn. Wat je wel mag aannemen is dat als een woning een TO-juli-getal lager dan 1,20 heeft, dat de woning geen belemmering is voor de bewoners om de opwarming in de zomer te beperken (Bron: Nieman de raadgevende ingenieurs, nieman.nl). 

Er is sprake van een thermisch behaaglijk binnenklimaat als mensen geen behoefte hebben aan een hogere of lagere temperatuur. Thermische behaaglijkheid wordt daarom uitgedrukt als de mate waarin men het thermisch binnenklimaat “acceptabel” vindt. Uit de PMV wordt de PPD (Predicted Percentage of Dissatisfied) berekend. De PMV (= predicted mean vote. Geeft een maat voor temperatuurbeleving) en PPD indexen worden beschreven in de norm ISO 7730 “Ergonomie van de thermische omgeving – Analytische bepaling en interpretatie van thermische behaaglijkheid door berekening van de PMV- en PPD-waarden en door criteria voor de plaatselijke thermische behaaglijkheid”.  De PMV geeft een gemiddelde score van een grote groep personen op een zeven punten schaal voor temperatuurbeleving.  Een score van 0 wordt als neutraal gezien. een score van +1 wordt als lichtjes warm gezien, +2 wordt als warm gezien en +3 wordt als heet gezien. Voor koude geldt hetzelfde maar dan worden de getallen met een minteken uitgedrukt en dan gaat de score van lichtjes koel naar koud. Anders gezegd: in deze norm worden de grenswaarden vastgelegd waarbinnen mensen comfortabel kunnen werken.  Het bepalen van de thermische behaaglijkheid gebeurt door de berekening van het globale en plaatselijke thermische comfort.

De PPD is een maat voor comfortbeleving. Deze variabele kijkt niet naar het gemiddelde van de groep, maar naar hoeveel % van de mensen zich niet comfortabel voelen met de weergegeven temperatuur. De mensen die zich  niet comfortabel voelen zijn dan de personen die zich koud, koel of heet vinden.  Wanneer de gemiddelde temperatuurbeleving van een groep neutraal is, wordt het % ontevredenen op 5% voorspeld. Door individuele verschillen is het onmogelijk om een thermische omgeving te te vormen die iedereen tot tot het neutrale niveau brengt. Uitgangspunt is dan een comfortniveau waarbij minder dan 10% van de mensen een thermisch onbehagen ervaart (PMV +0.5 tot -0.5). Voor de periode gedurende welke de overschrijdingen van PMV = +0,5 (PPD = 10%) plaatsvindt, wordt een weging rechtsevenredig met de toename van de PPD toegepast, ofwel 1 uur met 20% ontevredenen wordt twee keer zo zwaar meegeteld als een uur met 10% ontevredenen. 

Met behulp van computerprogramma’s kan voor de gemeten temperatuur, luchtsnelheid en luchtvochtigheid berekend worden hoeveel % van de mensen thermisch onbehagen ervaren voor een bepaalde activiteit en kleding. een dergelijk onderzoek kan dus niet door de bewoner zelf worden gedaan. Er moet rekening gehouden met de effecten van zonwering, ventilatie en eventueel het beperken van de warmteproductie in een ruimte zoals verlichting, apparatuur enz. Als het in de woning continue te warm is (in de winter) zal 

Een operatieve temperatuur van 22°C voor beeldschermwerk wordt met lichte kleding in de zomer als lichtjes koel ervaren met een lage luchtsnelheid. Bij 27°C is het gevoel lichtjes warm. Wanneer echter de luchtsnelheid wordt opgedreven van 0.10 m/s tot 0.30 m/s zorgt dit voor afkoeling en daalt het percentage ontevredenen. Een andere mogelijkheid is de temperatuur te verlagen (24.5°C). Blijft de luchtsnelheid echter hoog, dan wordt dit weer lichtjes koel ervaren (bron: Ergonomie site).

In de winter zijn mensen iets dikker gekleed (1 clo). Toch wordt 19°C lichtjes koel ervaren. Bij 23.5°C is de beleving dan weer lichtjes warm. Dit kan verbeterd worden door de luchtsnelheid op te drijven (0.30 m/s). Zo zijn er slechts 5% ontevredenen. Toch is 22°C de beste operatieve temperatuur in de winter. Onafhankelijk van de luchtsnelheid wordt dit ongeveer neutraal ervaren (bron: Ergonomie site).

Voorts moet GTO of de Gewogen Temperatuuroverschrijding berekend worden. De GTO gebruikt als basis de  PMV, waarbij de afwijking van het ‘perfecte’ comfort (PMV=0) gewogen wordt. Door deze weging krijgt niet iedere overschrijding eenzelfde gewicht, maar wegen hogere overschrijdingen zwaarder mee. Zo telt niet alleen het aantal uur dat een bepaalde drempelwaarde wordt overschreden mee, maar ook de mate waarin de overschrijding plaatsvindt. Een uur van 30°C telt zo zwaarder mee dan een uur van 28°C. Daarom weegt een hogere overschrijding meer mee dan een lichtere overschrijding.

Als er bij bestaande bebouwing die is gerealiseerd vóór 2021 (voor invoering van de BENG-eisen) niets is afgesproken over de toestand van het gehuurde, dan zal voor woonruimte bekeken moeten worden welke verwachtingen de huurder ten aanzien van het binnenklimaat zou kunnen hebben. Dit verwachtingspatroon is afhankelijk van bijvoorbeeld het bouwjaar van de woning. Van een woning die rond 1920 is gebouwd zal een huurder niet dezelfde verwachting mogen hebben voor wat betreft het binnenklimaat van een woning dan wanneer er sprake is van een nieuw gebouwde geïsoleerde woning. Zo zullen woningen die direct onder de platte daken liggen in de zomer erg warm kunnen worden. Hiervan kan sprake zijn door vrijwel ontbreken va isolatie en de aanwezigheid van veelal zwarte dakbedekking. De donkere dakbedekking weerkaatst de straling van de zon nauwelijks, waardoor de stralingsenergie in de dakbedekking wordt omgezet in warmte. Bij woningen gelegen onder het dak moet daarom gekeken naar de isolatiewaarde van het dak om te kunnen zien waar de warmte de woning binnenkomt.

Van de huurder kan ook worden verwacht dat deze zelf het mogelijke doet om de temperatuur te reguleren. Als de huurder aan de binnenzijde van de woning zonwering aan kan brengen, waardoor de temperatuur kan dalen, dan moet dit toegepast worden. Van de huurder kan ook worden verwacht van de aanwezige ventilatie gebruik te maken. Maakt de huurder van de aanwezige ventilatie geen gebruik en brengt hij zelf ook geen zonwering aan de binnenzijde van de woning aan, dan zal eerst duidelijkheid moeten worden gegeven of de woning na mogelijke maatregelen door de huurder ook nog te warm wordt (Hof ’s-Hertogenbosch 21 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2483). Seniorenwoningen waarvan de temperatuur langdurig boven de 25° Celsius werd overschreden, werden door de kantonrechter te Roermond van 8 februari 2017 (  ECLI:NL:RBLIM:2017:1053) als gebrekkig beschouwd. Volgens de kantonrechter was er sprake van een gebrek, omdat de binnentemperatuur niet voor de senioren op een aanvaardbaar niveau gebracht kon worden. Zowel de huurder als de verhuurder moesten maatregelen nemen. De verhuurder moest mobiele airco’s ter beschikking stellen en raamfolie aanbrengen en de huurders dienden binnenzonwering te plaatsen en voldoende te ventileren.

Als het in een woning erg warm wordt, dan is het van belang te onderzoeken of de warmte ontstaat wegens een gebrek aan de installatie van het gehuurde. Als een pand is voorzien van een koelinstallatie, die niet goed functioneert, waardoor het binnenklimaat ongunstig wordt beïnvloed, dan is de warme ruimte het symptoom van de gebrekkige koelinstallatie. De huurder van woonruimte mag verwachten dat een koelinstallatie de woning meer dan 1 à 2 graden verkoelt. Dat wordt niet anders als de koelinstallatie aan bepaalde normen voldoet. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 17 oktober 2011 (ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8386) dat hier sprake was van een gebrek omdat de huurder van deze relatief nieuwe woning in het duurdere segment een andere verwachting mocht hebben van deze woning.

De huurder hoeft er evenmin rekening mee te houden dat de temperatuur in het gehuurde te warm is wegens een aantal factoren die buiten zijn invloedsferen liggen. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 10 februari 2015 ( ECLI:NL:RBAMS:2015:2405) heeft de kantonrechter beslist dat er sprake is van een gebrek aan de gehuurde woonruimte, omdat de warmte in de woningen niet voldoende afgevoerd kon worden.

Het betrof hier een door de verhuurder in 1998/1999 tot woonruimte verbouwd bedrijfspand. In de gevel is veel glas aanwezig. De zon zorgt voor opwarming van de temperatuur in het gehuurde, waarbij de binnentemperaturen zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. Voorts bleek uit het deskundigenonderzoek dat in het gehuurde een ventilatiesysteem ontbreekt die de warme lucht afvoert en koele lucht invoert.

Er heeft een onderzoek naar de conditie in de woning plaatsgevonden. De deskundigen merken over de normen en richtlijnen met betrekking tot binnentemperaturen in woningen het volgende op: “Er is geen wettelijke norm voor binnentemperaturen in woningen. In ISSO publicatie 19 worden aanbevelingen voor het binnenklimaat van onder andere woningen gegeven. De aanbevolen temperaturen zijn afhankelijk van het soort activiteit. Als bovengrens wordt 26,5 ° Celsius aangehouden voor rustig zitten. De PMV bedraagt voor deze situatie ongeveer 0,5. (…) In de publicatie van het GIW/ISSO 2008 wordt voor temperatuuroverschrijding aangehouden dat de PMV overschrijdingsuren >0,5 niet meer dan 300 uur mag bedragen uitgaande van aangegeven criteria.” Het moet dan buiten minstens 6 ° Celsius koeler zijn. Voor nieuwbouwwoningen wordt  zoals boven vermeld vanaf 2021 een grenswaarde van 450 uur gehanteerd.

De deskundigen constateren voorts dat de (mechanische) ventilatie in het gehuurde niet voor verlaging van de temperatuur zorgt: “Uit (…) blijkt dat de temperatuur van de inblaaslucht vrijwel gelijk is aan de temperatuur in de woonkamer. De ingeblazen lucht zorgt niet voor verkoeling. Dit in tegenstelling tot de situatie indien rechtstreeks buitenlucht zou worden toegevoerd. De inblaastemperatuur is op de warme dagen een enkele graad koeler als in de slaapkamer temperatuur. De temperatuur in de slaapkamer zou iets omlaag gebracht kunnen worden door de ventilatie in de hoogstand te zetten. Het effect is niet nader bepaald. Ook is de mate van geluidhinder niet bepaald. De temperatuur in de slaapkamer zal niet onder de woonkamertemperatuur komen.”

Hoewel er geen wettelijke of algemeen aanvaarde norm is aan de hand waarvan kan worden bepaald of de temperatuur in een woning te hoog is, komt de rechter toch tot het oordeel dat er sprake is van een gebrek.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de vraag niet zozeer of een hoge temperatuur sec een gebrek oplevert, maar is de vraag of het ontbreken van een toereikende faciliteit in het gehuurde waarmee de temperatuur in het gehuurde – zeker voor de nachtelijke uren – kan worden afgekoeld, een gebrek oplevert. Voor het beantwoorden van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Zo weegt mee het bouwjaar van het gebouw, of het gebouw is gerenoveerd en zo ja wanneer, of het mogelijk was om toereikende technische voorzieningen ter afkoeling van temperatuur gedurende de bouw of renovatie aan te leggen en voorzover toen die technische voorzieningen niet gebruikelijk waren of dergelijke voorzieningen technisch, financieel en zonder het huurgenot op andere wijze in (belangrijke mate) te perken alsnog kunnen worden aangelegd. Er is geen voorziening aanwezig om de temperatuur af te koelen.

Aangezien de huurder bij het sluiten van de overeenkomst niet hoefde te verwachten dat een voorziening voor het afvoeren van warme lucht, dan wel een voorziening voor het aanvoeren van koele lucht zou ontbreken, is er volgens de rechter sprake van een gebrek aan het gehuurde. Ik ga ervan uit dat het geen verschil gemaakt zou hebben als de huurders bij het sluiten van dit gebrek op de hoogte geweest zouden zijn. De verhuurder dient er voor te zorgen dat het gehuurde in objectief goede staat ter beschikking wordt gesteld en ter beschikking wordt gehouden gedurende de huurovereenkomst. Daarvan mag bij woonruimte niet in het nadeel af worden geweken.

Energiezuinige woningen en hoge temperaturen

Bij nieuwbouwwoningen kan er sprake zijn van energiezuinige woningen, waarbij deze woningen zijn verwarmd door  TEO of Thermische Energie uit Oppervlaktewater”. Dit is een methode waarbij in de zomer warmte uit het
oppervlaktewater zoals een rivier, sloot of plas wordt gehaald. Deze warmte wordt door middel van een warmtewisselaar gewonnen en vervolgens opgeslagen in een WKO-installatie (warmte- en koudeopslag). De opgeslagen warmte wordt in het koude seizoen gebruikt om met behulp van een warmtepomp en vloerverwarming de woning te verwarmen. Voor deze wijze van verwarmen is vereist dat woningen zeer goed geïsoleerd zijn, minimaal schillabel B. Deze isolatie zorgt ervoor dat de warmte in de woning blijft, waardoor het lukt om een ruimte warm te krijgen met minder hitte. De WKO-installatie kan ook voor koeling worden gebruikt. In plaats van warm water, stroomt er dan door de buizen van de vloerverwarming water met een temperatuur van 16 tot 18 ° C. Dit wordt passieve koeling genoemd. Dit type koeling is niet te vergelijken met een airco. Het effect is namelijk veel kleiner. Met behulp van passieve koeling kan de temperatuur in de woning zo’n 2 tot 4 ° C dalen. De koeling wordt automatisch ingeschakeld als de temperatuur oploopt en slaat na verloop van tijd ook zelf weer uit. De vloerkoeling kan in dergelijke woningen ook handmatig worden aangezet. Als dergelijke woningen grote raampartijen hebben, kan dit in combinatie met de ligging op het zuidoosten en de goede isolatie, leiden dat er zeer hoge temperaturen in het gehuurde ontstaan. Met name als de zon gaat schijnen kan het gehuurde zeer warm worden. Dit soort woningen kan zeker met de klimaatveranderingen tot problemen leiden.

Er kan bijvoorbeeld al een probleem ontstaan als de vloerkoeling zoals boven beschreven niet 16 ° C  bedraagt (ontwerpsituatie), maar 18 ° C. Er zijn situaties bekend waaruit blijkt dat de temperatuur in bepaalde woningen oploopt naar 26 graden ° C, terwijl de buitentemperatuur zich tussen de 12 en 17
graden °Celsius bevindt. Dit is mogelijk als door de zon het appartement wordt opgewarmd en de isolatie verkoeling van de woning voorkomt. Als ventilatie en vloerverwarming onvoldoende zijn om de opwarming voldoende tegen te gaan, dan kan het al snel te warm worden in de woning. 

Om het aantal overschrijdingsuren daadwerkelijk tegen te gaan moet de zoninstraling worden verlaagd of het koelvermogen worden verhoogd. Deze laatste oplossing wordt doorgaans als de minst goede oplossing gezien. Het gebruik van een airco kost (extra) energie, hetgeen tegenstrijdig is met de energiezuinige wijze van verwarming. Ook moet het plaatsen van een airco zorgvuldig gebeuren, om te voorkomen dat deze apparatuur een inbreuk maakt op het gevelbeeld en geluidsoverlast veroorzaakt.

De beste oplossing bij zoninstraling bij grote ramen wordt daarom het verminderen van de zoninstraling gezien. Dit kan door het aanbrengen van zonwerende folie of buitenzonwering. Beide leiden tot een sterke
vermindering van het aantal overschrijdingsuren. 

Mogelijke maatregelen ter verbeteringen van de temperatuur kan worden bereikt door:

• Koelen van gebouwconstructie door langdurig gebruik van de vloerkoeling;
• Zolang de buitentemperatuur lager is de dan binnentemperatuur moet er extra geventileerd worden door de ramen open te houden;
• Watertemperatuur van gekoeld water instellen op 16 ° C;
• Verlaging van zoninstraling (zonwerende folie en/of buitenzonwering);
• verhogen van koelvermogen (bijvoorbeeld: koelvermogen van de bestaande installatie aanvullen met  airconditioner; een splitsysteem met een binnendeel dat ruimtelucht circuleert en afkoelt  en een buitendeel dat restwarmte naar de buitenlucht afvoert). 

Van de huurder kan –  zoals boven reeds vermeld – ook worden verwacht dat deze voldoende maatregelen neemt om de temperatuur terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau. Als de huurder niet aanvoert zelf voldoende te hebben gedaan, dan zou een vordering om deze reden ook afgewezen kunnen worden. Van een huurder kan worden verwacht dat deze zelf ook inspanningen verricht om de binnentemperatuur tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. 

De rechtbank Gelderland oordeelde in haar vonnis van 2 juni 2023 (kenmerk, 9813212  CV EXPL 22-1119, nog niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) dat het te warm werd in de woning van een ongeveer 90 jaar oude huurder door invloed van de zon en dat de verhuurder binnen zes maanden na vonnis dit gebrek moet verhelpen conform een rapport van een deskundige, waarbij eerst moet worden gekeken of het aanbrengen van buitenzonwering voldoende  is om oververhitting te voorkomen. Als dat niet mogelijk is, dan moeten aanvullende maatregelen zoals het monteren van een koelsysteem in de woning worden bekeken. De ingeschakelde deskundige zal dan nog moeten berekenen welke herstelmaatregelen exact nodig zijn om de oververhitting te beperken. Berekend moet worden wat het effect is van de herstelmaatregelen door middel van een temperatuuroverschrijdingsberekening gebaseerd op de richtlijnen volgens NEN-EN-ISO 7730 uit 2005.

In het rapport van de deskundige stond vermeld dat in de woning gedurende het voorjaar en de zomer sprake is van ernstige oververhiting. Het is jammer dat in het vonnis niet is uitgewerkt wat onder ernstige oververhitting moet worden verstaan. 

Dat niet in strijd met het (destijds geldende) Bouwbesluit is gehandeld, betekent volgens de rechter niet dat geen sprake kan zijn van een gebrek. Of sprake is van een gebrek moet beoordeeld worden aan de hand van het criterium uit artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens dat artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij bet aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden
zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een gebrek. De stelling van de huurder dat het in de woning zo warm wordt dat dat schadelijk kan zijn voor haar gezondheid en ze er dus niet het gehele jaar door kan verblijven is door de verhuurder bovendien onvoldoende weersproken.

Dat het appartement onderdeel van de VvE deel uitmaakt staat volgens de kantonrechter er niet aan in de weg aan toewijzing van de vordering aangezien de verhuurder de VvE aan kan spreken om positief te stemmen in een vergadering. Volgens de rechter kan de verhuurder dus wel tot het ondernemen van actie veroordeeld worden. Het lijkt mij dan ook zo te zijn dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt als deze verhuurder de VvE heeft verzocht positief in te stemmen, waarmee de VvE daarmee niet akkoord is gegaan.  Als de VvE een besluit neemt dat leidt tot afwijzing van deze claim dan zal de verhuurder dat  besluit als lid van de VvE aan moeten vechten via de kantonrechter. Het besluit van de VvE zou onzorgvuldig genomen kunnen zijn of onredelijk kunnen zijn als er met alle belangen van de individuele eigenaar niet voldoende rekening is gehouden. Als de VvE het monteren van een zonnescherm kan tegenhouden, dan zal het monteren van een koelsysteem in de woning nader onderzocht dienen te worden. 

Bedrijfsruimte en het binnenklimaat

Voor bedrijfsruimte is artikel 7:242 BW niet van toepassing en mogen partijen zelf bepalen wat zij verstaan onder ‘goed onderhouden staat’. Bovendien mag bij bedrijfsruimte door partijen worden afgesproken welke herstelwerkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Partijen kunnen bij bedrijfsruimte dus ook het onderhoud voor rekening van de verhuurder laten komen, ook als dit niet betrekking heeft op klein onderhoud.

Voor bedrijfsruimte geldt de subjectieve norm, wat inhoudt dat er op basis van contractuele afspraken meer van de huurder kan worden verlangd. Als is afgesproken dat een huurder van bedrijfsruimte zelf zorg draagt voor de koeling in het gehuurde en men laat – tegen het advies van de ingeschakelde adviseurs – na een aparte koelinstallatie aan te brengen, dan komt een gebrekkig binnenklimaat voor rekening van de huurder (rechtbank ’s-Gravenhage 12 januari 2012,  ECLI:NL:RBSGR:2012:BV9279).  Hierbij moet bedacht worden dat er wel sprake kan zijn van een gebrek als het binnenklimaat na installering van de geadviseerde koeling ook niet zou voldoen. Als de verhuurder dan niet heeft afgesproken dat problemen in verband met de klimaatregeling voor rekening van de huurder blijven, dan kan dit een gebrek betreffen dat voor rekening van de verhuurder verholpen dient te worden.

De verhuurder van een modern kantoorgebouw schoot volgens de kantonrechter te Amsterdam in haar vonnis van 6 mei 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:CA559, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl ) tekort vanwege een gebrekkig binnenklimaat. Hier was sprake van een modern gebouw met een geavanceerde klimaatinstallatie. Aan deze installatie bleken aanzienlijke fouten te kleven die een stabiele werking in de weg stonden. Partijen hadden ook specifieke afspraken over de binnentemperatuur gemaakt. Verhuurder had op grond van die afspraken en de te gelden verkeersopvattingen in te staan voor een ongestoorde warmteafgifte en koeling. Verhuurder had dit niet gedaan en was daarom toerekenbaar tekortgeschoten.

Het binnenklimaat in verband met verwarming

De kantonrechter te Roermond komt in haar vonnis van 20 december 2017 (ECLI:NL:RBLIM: 2017:12605, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in een soortgelijke situatie tot een ander oordeel. Ook hier was in de nachtelijke uren de collectieve installatie op een lager pitje gezet. Volgens de kantonrechter was hier geen sprake van een gebrek, omdat de meerderheid van de huurders geen opheffing van de nachtstand wenste. Mr S.M. van de Pest (Gebrekkig binnenklimaat (revisited): is het nog steeds altijd te koud of te warm in het gehuurde?, TvHB 2019/2, pagina 119- 125, Mr. S.M. van de Pest) is van mening dat de rechter hier niet zijn oordeel heeft laten afhangen van de gebruikelijke objectieve maatstaf, maar van de subjectieve beleving van de huurders.  Het lijkt mij dat de rechter hier een onjuiste beoordeling heeft gemaakt. De vraag of er sprake is van een gebrek dient op basis van objectieve maatstaven te worden beoordeeld. Voor de opheffing van een gebrek is geen toestemming van de meerderheid van de huurders nodig voor wat betreft een wijziging van het beleid. Dat laatste houdt verband met de uitbreiding van het servicepakket. De opheffing van een gebrek heeft geen raakvlakken met de regeling over uitbreiding van het servicepakket.

De verhuurder die de collectieve verwarming in de nacht zachter draait als energiebesparing schiet volgens de kantonrechter te Maastricht in haar beschikking van 19 december 1991 (ECLI:NL:KTGMAA:1991:AK0452, WR 1992,39) tekort, omdat partijen in de huurovereenkomst daarover niets hadden afgesproken. De verhuurder had de verwarming tussen 24.00 uur en 06.00 uur verlaagd. De verhuurder had als argument de energiebesparing opgevoerd, die deze maatregel met zich meebracht. Daarnaast zou volgens de verhuurder het merendeel van de bewoners geen behoefte hebben aan een algehele openstelling van de verwarming.
De huurder had hiertegen als meest zwaarwegende argument aangevoerd, dat hij door de handelswijze van de verhuurder voor een aanzienlijk deel beperkt werd in zijn huurgenot. Hij vond het niet in orde door deze handelwijze van de verhuurder te worden verplicht om rond 24.00 uur te gaan slapen en pas omstreeks 6.00 uur op te staan.
De kantonrechter was van mening dat het in deze zaken ging om een individuele huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder, respectievelijk om de rechten en verplichtingen van de verhuurder enerzijds en de individuele huurder anderzijds als neergelegd in het huurcontract tussen die partijen. Nu partijen in de overeenkomst hierover geen afwijkende afspraken hadden gemaakt, stond het de verhuurder niet vrij eenzijdig in te grijpen in de verplichting die op de verhuurder rustte voor wat betreft het ongehinderd leveren van energie.

Het hof te ‘s-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 22 september 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1875) dat het laagdraaien van de verwarming door de verhuurder tussen 00.00 uur ’s nachts en 06.00 uur ’s ochtends geen gebrek opleverde. Het ging hier om een huurovereenkomst die tussen partijen was gesloten in 2002. Het hof gaf als uitgangspunt dat niet gesteld noch gebleken was dat de blokverwarming bij het aangaan van de huurovereenkomst ’s nachts meer warmte leverde dan nu het geval was. Om die reden kon naar het oordeel van het hof al niet worden gesproken van vermindering van het huurgenot ten opzichte van de aanvang van de huur. Vervolgens oordeelde het hof dat aan verwarming door middel van een centrale installatie inherent is dat de vrijheid van de bewoners om hun woning op de door hen gewenste temperatuur te verwarmen in enigerlei mate wordt beperkt. De huurder zou dit hebben geaccepteerd bij het aangaan van de huurovereenkomst en mag dus nu niet verwachten dat hij in alle opzichten zelf moet kunnen bepalen wanneer en in hoeverre hij het gehuurde verwarmt. De stelling van de huurder dat een woning 24 uur per dag verwarmd hoort te kunnen worden en dat de bewoner zelf moet kunnen bepalen wanneer hij zijn woning verwarmt, gaat – naar het oordeel van het hof – in zijn algemeenheid niet op. Door een nachtstand ontstaat geen gebrek in het gehuurde.

Het hof oordeelde nog ten overvloede dat er van een gebrek wel sprake zou kunnen zijn als zou komen vast te staan dat de temperatuur in de woning (anders dan voorheen) ’s nachts door de wijze waarop de blokverwarming functioneert tot een dermate laag niveau zakt dat de woning dáárdoor niet meer het woongenot verschaft dat de huurder van deze woning mag verwachten. De huurder had echter niet gesteld hoe koud het ’s nachts in de woning werd. De verhuurder had een e-mail overgelegd waaruit volgde dat de cv-ketel ’s nachts staat ingesteld op 15-20 graden. Gelet op hetgeen partijen over en weer stellen, achtte het hof voldoende vaststaan dat de ketel ‘s nachts niet helemaal wordt uitgeschakeld, hij geeft alleen minder warmte af dan overdag. Bovendien stond vast dat de woning ’s ochtends zeer snel weer op een voor de huurder  aanvaardbare temperatuur komt. Dat wees erop dat het in de woning ’s nachts niet al te zeer afkoelt. Het hof achtte daarom niet aannemelijk – laat staan bewezen – dat de temperatuur in de woning ’s nachts tot een zo laag niveau daalt dat dit een gebrek oplevert.

Ik heb in dit arrest het woord “Warmtewet” niet gezien. Het geschil werd in 2016 aanhangig gemaakt. Op dat moment was de Warmtewet nog volledig van toepassing met betrekking tot blokverwarming. In de overeenkomst tot levering van warmte moet immers een duidelijke en volledige omschrijving staan van de te leveren goederen en diensten en de overeengekomen kwaliteitsniveaus daarvan, welke in ieder geval betrekking hebben op de minimum- en maximumtemperatuur van de te leveren warmte, alsmede de prijzen en voorwaarden waaronder deze goederen en diensten worden geleverd. Als in deze leveringsovereenkomst geen onderscheid is gemaakt tussen de temperatuur van geleverde warmte overdag en ’s nachts, dan had het hof niet zonder meer tot deze beslissing kunnen komen. Het was dan immers duidelijk welke temperatuur deze huurder ’s nachts mocht verwachten. Van Reisen & Van den Oord gaven – zoals boven reeds opgemerkt – in hun noot bij de uitspraak door de Rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Roermond, in haar vonnis van 20 december 2017 ook al aan dat bij de beoordeling van een geschil over de levering van warmte, de Warmtewet niet buiten het geschil kan worden geplaatst.

Los van de uitgangspunten die in verband met de Warmtewet tot uitgangspunt genomen moeten worden, kan ik mij voorstellen dat het laagdraaien van de warmtevoorziening tussen 00.00 uur ’s nachts en 06.00 uur ’s ochtends voor de meeste huurders een financieel verantwoorde beslissing is. De kosten van verwarming moeten bij blokverwarming doorgaans door alle huurders worden gedeeld. Het zou niet redelijk zijn de kosten van extra verwarming  tussen 00.00 uur ’s nachts en 06.00 uur ’s ochtends te laten delen door alle huurders ten behoeve van een paar huurders die in plaats van in bed te liggen liever hun tijd aan andere bezigheden besteden. Verder moet bedacht worden dat als bij aanvang van de overeenkomst de temperatuur van de verwarming tussen 00.00 uur ’s nachts en 06.00 uur ’s ochtends lager was gedraaid, wijziging van deze temperatuur als wijziging van het beleid aangemerkt zou kunnen worden, waarvoor op grond van artikel 5a WOHV instemming van de huurdersorganisatie nodig zou zijn. Nergens is gebleken dat hiervan sprake is geweest. Het hof is hier ook niet op ingegaan.