Laatst bijgewerkt op 2021-02-12 om 23:40:16

Als in het gehuurde achterstallig onderhoud aanwezig is, kan dat een reden zijn om de huurverhoging later te laten ingaan. Dit blijkt uit het gestelde in artikel 7:303 lid 4 BW. Dit sluit ook aan op het principe van artikel 7:207 BW: dit artikel gaat er immers van uit dat het gehuurde gedurende de gehele huurperiode in goede staat van onderhoud dient te zijn. Als de staat van onderhoud, gedurende de procedure die tot huurprijswijziging dient te leiden, aantoonbaar niet in orde is dan kan deze ontoereikende staat van onderhoud, analoog aan de in de vorige zin genoemde redenering over de werking van artikel 7:207 BW, ertoe bijdragen dat de gewijzigde (verhoogde) huurprijs pas in gaat op het moment dat de gebreken zijn hersteld. Uit de wetsgeschiedenis (NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 p.14) valt te herleiden dat er mogelijkheden zijn om de huurprijsverhoging pas te laten ingaan als achterstallig onderhoud ongedaan is gemaakt. Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) daarom aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde. In deze procedure werd gesteld dat zich al lang gebreken aan het gehuurde voordeden. Het lijkt mij niet terecht een verhoogde huurprijs pas in te laten gaan als gebreken zijn verholpen. Stel dat er door de huurder een extreme lage huurprijs wordt betaald van € 4.000 per jaar voor een winkelbedrijfsruimte en dat uit het rapport van de deskundige blijkt dat deze huurprijs verhoogd dient te worden naar € 50.000 per jaar, dan zou een latere ingangsdatum van de huurprijs een extreme huurverlaging betekenen. Verder blijkt volgens mr. M.F.A. Evers in de noot onder dit arrest (WR 2014/86) dat de door het hof genoemde wetsgeschiedenis niet helemaal in het huidige wettelijke stelsel past. De opmerking uit de wetsgeschiedenis was gebaseerd op een arrest van de Hoge Raad van 6 maart 1992, NJ 1992/273 (Micherna/Kamerbeek). Tijdens de behandeling van dit arrest was een regeling of een vergelijkbare regeling zoals nu in artikel 7:207 BW is vermeld niet aanwezig. Nu deze regeling voor wat betreft de vermindering van de huurprijs wel aanwezig is, ligt het minder voor de hand om artikel 7:303 BW aan te wenden in het kader van gebreken aan het gehuurde. Het lijkt mij  meer voor de hand te liggen dat de huurder die met een huurprijsverhoging wordt geconfronteerd in reconventie een vordering ex artikel 7:207 BW instelt. Als de huurder een vordering tot huurverlaging ex artikel 7:303 BW instelt, lijkt het mij voor de duidelijkheid ook nodig dat de huurder naast deze vordering ook een vordering ex artikel 7:207 BW instelt. Het standpunt van het hof als verwoord in haar arrest van 24 december 2013 levert tevens onduidelijkheid op. Mocht de huurverlaging worden gebaseerd op artikel 7:303 lid 4 BW, dan laat dit op zichzelf een vordering ex artikel 7:207 BW onverlet. Het zijn toch twee verschillende gronden waarop een vordering gebaseerd kan worden. Feitelijk zou hier sprake kunnen zijn van een vordering in strijd met het ‘ne bis in idem’ beginsel. Aangezien er sprake is van twee verschillende rechtsgronden zal dit in een andere procedure niet altijd even duidelijk zijn.

Het hof heeft in haar arrest van 21 juli 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2078) zich eveneens uit moeten spreken over een huurprijswijzigingsprocedure ex artikel 7:303 BW en gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter had zich in eerste aanleg gesteld op het standpunt dat er geen gebreken waren die huurverlaging rechtvaardigden. De kantonrechter hoefde zich daarom niet te buigen over de vraag of het gebrek verwerkt diende te worden in artikel 7:303 lid 4 BW, of dat er sprake diende te zijn van een beoordeling van huurverlaging ex artikel 7:207 BW. Ik laat de discussie over de door de deskundige vastgestelde huurprijs buiten beschouwing. Ik concentreer mij op het effect van de gebreken in verband met de artikel 7:303 BW-procedure. In het definitieve rapport had de deskundige vermeld dat er diverse lekkageplekken zichtbaar waren, onder andere afkomstig van achterstallig onderhoud aan schilderwerk en goten en dat de verhuurder had gezegd begin 2016 het schilderwerk met bijkomende herstelwerkzaamheden te zullen uitvoeren. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat er niet sprake is van een verzakte schoorsteen, lekkage van uit het voegwerk dat het gehuurde evenmin een verwaarloosde indruk aan de voorzijde maakt. Het hof neemt op basis van de rechtsoverwegingen 3.5.2 en 3.5.3 aan dat zich periodiek lekkages hebben voorgedaan als gevolg van een gebrek aan structureel verhuurdersonderhoud aan raampartijen en het dak. De verhuurder heeft wel steeds provisorisch gereageerd op de incidenten, maar niet gezorgd voor een structurele oplossing tot begin mei 2018, toen de verhuurder ter uitvoering van het bestreden eindvonnis een aantal ramen aan de achterzijde heeft laten vervangen. Het periodiek optreden van lekkage als een gevolg van tekortschietend structureel onderhoud beschouwt het hof als een gebrek, ook in de perioden tussen de individuele lekkage-incidenten. Dat steeds voor lekkage moet worden gevreesd is immers niet in overeenstemming met het genot dat een huurder mag verwachten van een pand als het gehuurde, ook al is dat een monument uit 1642. Het hof overwoog over de gebreken in relatie tot de huurprijs. Bij het bestaan van een betrekkelijk beperkt gebrek als hier aan de orde past toepassing van artikel 7:207 BW. De rechter zag geen reden om de huurprijs op een andere tijdstip in te laten gaan. Deze overwegingen van het hof lijken mij niet helemaal juist. Artikel 7:207 BW regelt huurverlaging wegens gebreken. Er is geen criterium in artikel 7:207 BW waarin staat dat er alleen  bij beperkte gebreken artikel 7:207 BW toegepast moet worden. Vermoedelijk heeft het hof dit ook niet zo bedoeld. Gezien het hierboven gestelde over artikel 7:303 BW, is het niet de bedoeling gebreken aan het gehuurde door artikel 7:303 lid 4 BW te laten regelen. Het is mij niet duidelijk onder welk artikel het hof de gebreken zou willen onderbrengen als er naar de mening van het hof wél sprake was geweest van ernstige gebreken.

Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5300) van oordeel dat door de kantonrechter terecht was beslist dat de huurprijs op een later moment in zou mogen gaan dan het moment waarop de vordering was ingesteld. Op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval kan de rechter op vordering van een van partijen immers een andere ingangsdatum vaststellen (artikel 7:303 lid 4 BW). De minister is in dat verband bij de behandeling van het wetsvoorstel ingegaan op een casus (HR NJ 1992/373) waarin de verhuurder enerzijds huurverhoging vorderde maar anderzijds tegelijkertijd ook nog tijdens de procedure in gebreke bleef achterstallig onderhoud te verrichten. De minister heeft daarover opgemerkt dat het in een dergelijke situatie zowel uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid als in verband met het wettelijk stelsel voor de hand ligt om de huurverhoging pas te laten ingaan op het tijdstip dat de staat van onderhoud weer op het vereiste niveau is gebracht.

Ik vind bij langdurige gebreken de weg van artikel 7:303 lid 4 BW zoals boven al opgemerkt niet geschikt als drukmiddel om de discussie over reeds lang aanwezige gebreken te beslechten. Ik zie dit dan niet als een bijzondere omstandigheid waarover dit artikel spreekt. Ik kan mij er wel iets bij voorstellen dat als de verhuurder een 7:303 BW-procedure aanvangt en er gedurende deze procedure gebreken ontstaan, dat deze omstandigheid dan wel als een bijzondere omstandigheid aangemerkt kan worden en dat aansluiting gevonden wordt bij een latere ingangsdatum van de huurverhoging wegens gebreken aan het gehuurde. Als de gebreken zich al jaren voordoen, dan zou een actie in reconventie op basis van artikel 7:207 BW bijvoorbeeld een mogelijkheid zijn om de berekende huur te verlagen wegens gebreken aan het gehuurde. Door gebreken aan het gehuurde zal er immers ook voldoende aanleiding kunnen zijn om de bestaande huurprijs zonder dat deze is gewijzigd te verlagen. Daartoe is de rechter op grond van artikel 7:303 lid 4 BW niet bevoegd.

Het lijkt mij dat de discussie over de huurprijs dan het meest zuiver blijft; in conventie wordt dan op basis van artikel 7:303 BW een huurprijs vastgesteld en in reconventie wordt gediscussieerd over de hoogte van de huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde. Onder de bijzondere omstandigheden zie ik eerder omstandigheden die verband houden met de totstandkoming van de huurprijs. Onder bijzondere omstandigheid wordt ook niet verstaan het enkele feit dat een huurverhoging met terugwerkende kracht tot een verlieslatende exploitatie leidt (vgl. NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 p. 14-15). Dit door de huurder gestelde argument in de zaak die tot het arrest van het hof Amsterdam van 24 december 2013 heeft geleid, ging dus niet op teneinde een langere periode van huurgewenning te bewerkstelligen. Deze suggestie heb ik vermeld zonder dat ik het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) had gezien. Het verheugt mij dan ook dat het hof te ‘s-Hertogenbosch deze lijn heeft gevolgd, namelijk dat de ingangsdatum van de huurprijs plaats zal vinden vanaf het moment dat de vordering ex artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Het vonnis van de kantonrechter werd vernietigd. In dit vonnis werd door de kantonrechter de gewijzigde huurprijs pas op 1 januari 2011 ingesteld wegens gebreken aan het gehuurde, terwijl op 6 januari 2006 het verzoek tot aanwijzing van de deskundige was gedaan. In deze zaak was de hoogte van de vastgestelde huurprijs geen punt van discussie, doch was slechts de ingangsdatum van de huurovereenkomst een punt van discussie.

De huurder was van mening dat deze huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde op een later moment vastgesteld zou dienen te worden, dan het tijdstip waarop de huurprijs op grond van de wettelijke regels (de artikelen 7:303 BW en 7:304 BW) vastgesteld zou mogen worden.
Het hof geeft allereerst weer dat op basis van de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9, Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14 en Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5) een latere ingangsdatum van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde mogelijk is, doch een uitzondering vormt. In deze zaak was er jaren sprake van gebreken aan het gehuurde.
Het hof wees in rechtsoverweging 4.6.5 van het arrest op de mogelijkheid van verlaging van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. In deze zaak was ook in reconventie een vordering ex artikel 7:207 BW ingesteld. Het hof was daarom van mening dat er niet én een later tijdstip van de huurprijs kan worden toegewezen én een huurverlaging ex artikel 7:207 BW kan worden toegewezen. Het hof acht in rechtsoverweging 4.8.7 geen bijzondere omstandigheden aanwezig (niet gesteld of gebleken is dat de relatief lange duur van de onderhavige procedure aan de verhuurder te wijten is geweest en evenmin gesteld of gebleken is dat de huurders hebben getracht het verloop van het onderhavige geding te bespoedigen) om de huurprijswijziging ex artikel 7:303 lid 4 BW op een later tijdstip in te laten gaan. Er zal in reconventie worden gekeken of er redenen zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens gebreken aan het gehuurde.
Hierbij moet bedacht worden dat de staat van onderhoud de waarde vaak in geringe mate beïnvloedt. De onderhoudssituatie en de bouwkundige kwaliteit spelen alleen een rol in de vergelijking voor zover het leidt tot een objectieve waardevermeerdering. IJkpunt van deze waardevermeerdering is de staat waarin het pand verkeert op de ingangsdatum van huurprijsherziening. Als het pand er twee jaar geleden slechter uit zag is dat voor de vergelijking niet van belang. Gezien de wijze waarop de referentieperiode moet worden gehanteerd moeten huurprijzen van vergelijkbare panden die bijvoorbeeld in het laatste jaar van de referentieperiode zijn gerenoveerd buiten beschouwing blijven, of worden gecorrigeerd. Kortom: bij de waardering moet met verschillen rekening worden gehouden, waarbij deze verschillen vaak alleen maar ten hoogste een reden kan zijn om de huurprijs te corrigeren. Op de vraag of winkelruimte voor en na renovatie met elkaar vergeleken kunnen worden zegt de Hoge Raad in haar arrest HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (WE/Innovest en VIB; Aarhof I) dat: “het antwoord op de vraag of zij wegens het veronderstelde verschil ‘in winkelstand’ vóór en na de renovatie gehéél buiten de berekening moeten worden gelaten voor wat de periode voorafgaande aan de renovatie betreft, dan wel ook die periode, doch dan met een passende correctie, in de berekening kunnen worden betrokken – en welke correctie in laatstgenoemd geval als passend kan worden beschouwd – hangt af van de grootte van het bedoelde kwaliteitsverschil in verband met de overige bijzonderheden van het geval.”

Rechter mag desverzocht een afwijkende ingangsdatum van de huurprijs vaststellen

De rechter mag alleen ‘desverzocht’ het tijdstip van de wijziging van de huurprijs op een ander tijdstip zetten dan waartoe de richtlijn hem verplicht. Dit wordt gebaseerd op artikel 7:304 lid 4 BW. De partij die reden heeft om deze datum te corrigeren moet dit dus aan de rechter verzoeken. Doet men dat niet, dan moet de rechter zich houden aan de richtlijn voor wat betreft de ingangsdatum van de huurprijs. Noot 200 De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend. Deze artikel 7:303 BW-procedure is voorafgegaan door twee verzoekschriftprocedures ex artikel 7:304 BW. De deskundigen die door de rechter in de eerste 7:304 BW-procedure waren benoemd, konden de opdracht niet in behandeling nemen. De verzoeker had zich de nodige inspanningen getroost om een andere deskundige te benoemen. De oorspronkelijke verzoeker was daarom genoodzaakt opnieuw een verzoek ex artikel 7:304 BW tot benoeming van een deskundige in te dienen. In dit verzoek had de oorspronkelijke verzoeker verzocht de huurprijs vast te stellen op het tijdstip van indiening van het eerste verzoekschrift. Tussen de twee verzoeken zit een periode van drie jaar. Desondanks heeft de kantonrechter in de tweede beschikking aangegeven dat deze beslissing moet worden aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijke verzoek, zodat de ingangsdatum van de huurprijs blijft staan op de indieningsdatum van het eerste verzoekschrift. In de procedure waarin de huurprijs was vastgesteld (de artikel 7:303 BW-procedure) oordeelde de rechter in rechtsoverweging 4.14.1 dat er geen omstandigheden aanwezig waren die een andere ingangsdatum van de huurprijs rechtvaardigden dan de datum van indiening van het eerste verzoekschrift. Dit betekent niet dat een mededeling over de ingangsdatum van de huurprijs in de beschikking waarin de deskundige wordt benoemd, gezag van gewijsde over de ingangsdatum van de huurprijs heeft. De ingangsdatum van de huurprijs wordt feitelijk vastgesteld in de artikel 7:303 BW-procedure. Als de rechter in deze procedure de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 4 BW op een ander tijdstip vaststelt, dan kan aan de beschikking geen recht worden ontleend over de ingangsdatum van de huurprijs. De beschikking tot benoeming van een deskundige betreft immers niet de rechtsbetrekking die in geschil is (zijnde de vraag hoe hoog in de huurrelatie de huurprijs zou moeten zijn en wanneer die in moet gaan). Dit is ook vastgesteld door van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ).

Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vast te stellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden. De verhuurder had op 11 mei 2009 een verzoek ingediend tot benoeming van een deskundige. Dit verzoek was noodzakelijk omdat partijen het niet eens werden over de benoeming van een deskundige. De huurder wenste uitsluitend de benoeming van de BHAC, maar de verhuurder maakte daar bezwaar tegen. Dat bezwaar werd gehonoreerd bij de beschikking d.d. 9 juli 2009, waarbij de deskundige van een makelaarskantoor was benoemd. Deze had echter geen bruikbaar advies uitgebracht. Als gevolg daarvan moest alsnog de BHAC als deskundige benoemd worden. Deze gang van zaken kwam voor rekening en risico van de verhuurder, omdat zij zich aanvankelijk had verzet tegen de benoeming van de BHAC. Daarom kwam de vertraging in de procedure tot de benoeming van de BHAC op 31 oktober 2011 voor rekening en risico van de verhuurder.

Uit deze uitspraak maak ik op dat er niet sprake hoeft te zijn van een bewuste vertraging van de procedure door een partij, maar dat vertraging van de procedure ook voor rekening van een partij dient te komen, die de deskundige heeft voorgesteld. Hoewel de rechter uiteindelijk een knoop door moet hakken over de benoeming van een deskundige en partijen feitelijk niets te verwijten valt als de deskundige zijn werk niet goed doet, moet het risico bij de partij komen te liggen die de deskundige heeft voorgesteld. In deze zaak werd de huurprijs op een hogere huurprijs vastgesteld dan tussen partijen gold. Aangezien er geruime tijd tussen indiening van het verzoekschrift en de vaststelling van de huurprijs door de rechter lag vanwege een verkeerde berekening door de deskundige die door de verhuurder was aangewezen, diende het risico voor rekening van de verhuurder te komen. Als de huurprijs immers zou worden gewijzigd op de datum van indiening van het verzoekschrift waardoor de deskundige werd benoemd, dan zou de huurder over een lange periode met terugwerkende kracht de verhoging van de huur dienen te betalen, terwijl de verhuurder zelf had aangedrongen op de deskundige die prutswerk had geleverd. Als er direct was gekozen voor de deskundige die door de huurder was aangevoerd, dan was er in een eerder stadium van de zaak een correcte huurprijs berekend. Dit dient dan voor rekening te komen van de partij die de deskundige heeft voorgesteld.

Partijen moeten er op bedacht zijn dat als zij gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om de huurprijs vast te stellen, het ijkpunt van artikel 7:304 lid 2 BW niet geldt. Dus de datum waarop de nieuwe huurprijs zal worden ingesteld loopt niet vanaf de datum waarop partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd, maar vanaf de datum waarop door een partij op grond van dit rapport een vordering wordt ingediend. Dit kan in het nadeel van een partij zijn als er veel tijd ligt tussen het gezamenlijk verzoek aan de deskundige en het instellen van de vordering.