Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 12:53:52

Artikel 7:303 lid 4 BW maakt het mogelijk de ingangsdatum van de huurprijs in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de partij die de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft gerekt hiervan geen voordeel mag ondervinden Noot 202. Degene die stelt dat de andere partij de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft vertraagd, zal dit wel dienen te bewijzen.

De nieuwe huur kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Dit is logisch. De nieuwe huurprijs kan sowieso niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het maakt daarom geen verschil dat een partij de besprekingen heeft gefrustreerd in jaar vijf van een lopende eerste huurtermijn van vijf jaren. Als de vordering daardoor in een later stadium in het vijfde jaar aanhangig is gemaakt dan oorspronkelijk de bedoeling was van een partij, dan kan wijziging van de huurprijs toch pas ingaan met aanvang van de tweede huurtermijn.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs – Latere ingangsdatum huurprijs

Laatst bijgewerkt op 2018-09-12 om 22:25:54

Als in het gehuurde achterstallig onderhoud aanwezig is, kan dat een reden zijn om de huurverhoging later te laten ingaan. Dit blijkt uit het gestelde in artikel 7:303 lid 4 BW. Dit sluit ook aan op het principe van artikel 7:207 BW: dit artikel gaat er immers van uit dat het gehuurde gedurende de gehele huurperiode in goede staat van onderhoud dient te zijn. Als de staat van onderhoud, gedurende de procedure die tot huurprijswijziging dient te leiden, aantoonbaar niet in orde is dan kan deze ontoereikende staat van onderhoud, analoog aan de in de vorige zin genoemde redenering over de werking van artikel 7:207 BW, ertoe bijdragen dat de gewijzigde (verhoogde) huurprijs pas in gaat op het moment dat de gebreken zijn hersteld. Uit de wetsgeschiedenis (NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 p.14) valt te herleiden dat er mogelijkheden zijn om de huurprijsverhoging pas te laten ingaan als achterstallig onderhoud ongedaan is gemaakt. Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) daarom aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde. In deze procedure werd gesteld dat zich al lang gebreken aan het gehuurde voordeden. Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5300) van oordeel dat door de kantonrechter terecht was beslist dat de huurprijs op een later moment in zou mogen gaan dan het moment waarop de vordering was ingesteld. Op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval kan de rechter op vordering van een van partijen immers een andere ingangsdatum vaststellen (artikel 7:303 lid 4 BW). De minister is in dat verband bij de behandeling van het wetsvoorstel ingegaan op een casus (HR NJ 1992/373) waarin de verhuurder enerzijds huurverhoging vorderde maar anderzijds tegelijkertijd ook nog tijdens de procedure in gebreke bleef achterstallig onderhoud te verrichten. De minister heeft daarover opgemerkt dat het in een dergelijke situatie zowel uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid als in verband met het wettelijk stelsel voor de hand ligt om de huurverhoging pas te laten ingaan op het tijdstip dat de staat van onderhoud weer op het vereiste niveau is gebracht.

Ik vind bij langdurige gebreken de weg van artikel 7:303 lid 4 BW niet geschikt als drukmiddel om de discussie over reeds lang aanwezige gebreken te beslechten. Ik zie dit dan niet als een bijzondere omstandigheid waarover dit artikel spreekt. Ik kan mij er wel iets bij voorstellen dat als de verhuurder een 7:303 BW-procedure aanvangt en er gedurende deze procedure gebreken ontstaan, dat deze omstandigheid dan wel als een bijzondere omstandigheid aangemerkt kan worden en dat aansluiting gevonden wordt bij een latere ingangsdatum van de huurverhoging wegens gebreken aan het gehuurde. Als de gebreken zich al jaren voordoen, dan zou een actie in reconventie op basis van artikel 7:207 BW bijvoorbeeld een mogelijkheid zijn om de berekende huur te verlagen wegens gebreken aan het gehuurde. Door gebreken aan het gehuurde zal er immers ook voldoende aanleiding kunnen zijn om de bestaande huurprijs zonder dat deze is gewijzigd te verlagen. Daartoe is de rechter op grond van artikel 7:303 lid 4 BW niet bevoegd.

Het lijkt mij dat de discussie over de huurprijs dan het meest zuiver blijft; in conventie wordt dan op basis van artikel 7:303 BW een huurprijs vastgesteld en in reconventie wordt gediscussieerd over de hoogte van de huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde. Onder de bijzondere omstandigheden zie ik eerder omstandigheden die verband houden met de totstandkoming van de huurprijs. Onder bijzondere omstandigheid wordt ook niet verstaan het enkele feit dat een huurverhoging met terugwerkende kracht tot een verlieslatende exploitatie leidt (vgl. NnavV, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 p. 14-15). Dit door de huurder gestelde argument in de zaak die tot het arrest van het hof Amsterdam van 24 december 2013 heeft geleid, ging dus niet op teneinde een langere periode van huurgewenning te bewerkstelligen. Deze suggestie heb ik vermeld zonder dat ik het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) had gezien. Het verheugt mij dan ook dat het hof te ‘s-Hertogenbosch deze lijn heeft gevolgd, namelijk dat de ingangsdatum van de huurprijs plaats zal vinden vanaf het moment dat de vordering ex artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Het vonnis van de kantonrechter werd vernietigd. In dit vonnis werd door de kantonrechter de gewijzigde huurprijs pas op 1 januari 2011 ingesteld wegens gebreken aan het gehuurde, terwijl op 6 januari 2006 het verzoek tot aanwijzing van de deskundige was gedaan. In deze zaak was de hoogte van de vastgestelde huurprijs geen punt van discussie, doch was slechts de ingangsdatum van de huurovereenkomst een punt van discussie.

De huurder was van mening dat deze huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde op een later moment vastgesteld zou dienen te worden, dan het tijdstip waarop de huurprijs op grond van de wettelijke regels (de artikelen 7:303 BW en 7:304 BW) vastgesteld zou mogen worden.
Het hof geeft allereerst weer dat op basis van de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9, Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14 en Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5) een latere ingangsdatum van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde mogelijk is, doch een uitzondering vormt. In deze zaak was er jaren sprake van gebreken aan het gehuurde.
Het hof wees in rechtsoverweging 4.6.5 van het arrest op de mogelijkheid van verlaging van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. In deze zaak was ook in reconventie een vordering ex artikel 7:207 BW ingesteld. Het hof was daarom van mening dat er niet én een later tijdstip van de huurprijs kan worden toegewezen én een huurverlaging ex artikel 7:207 BW kan worden toegewezen. Het hof acht in rechtsoverweging 4.8.7 geen bijzondere omstandigheden aanwezig (niet gesteld of gebleken is dat de relatief lange duur van de onderhavige procedure aan de verhuurder te wijten is geweest en evenmin gesteld of gebleken is dat de huurders hebben getracht het verloop van het onderhavige geding te bespoedigen) om de huurprijswijziging ex artikel 7:303 lid 4 BW op een later tijdstip in te laten gaan. Er zal in reconventie worden gekeken of er redenen zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens gebreken aan het gehuurde.
Hierbij moet bedacht worden dat de staat van onderhoud de waarde vaak in geringe mate beïnvloedt. De onderhoudssituatie en de bouwkundige kwaliteit spelen alleen een rol in de vergelijking voor zover het leidt tot een objectieve waardevermeerdering. IJkpunt van deze waardevermeerdering is de staat waarin het pand verkeert op de ingangsdatum van huurprijsherziening. Als het pand er twee jaar geleden slechter uit zag is dat voor de vergelijking niet van belang. Gezien de wijze waarop de referentieperiode moet worden gehanteerd moeten huurprijzen van vergelijkbare panden die bijvoorbeeld in het laatste jaar van de referentieperiode zijn gerenoveerd buiten beschouwing blijven, of worden gecorrigeerd. Kortom: bij de waardering moet met verschillen rekening worden gehouden, waarbij deze verschillen vaak alleen maar ten hoogste een reden kan zijn om de huurprijs te corrigeren. Op de vraag of winkelruimte voor en na renovatie met elkaar vergeleken kunnen worden zegt de Hoge Raad in haar arrest HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (WE/Innovest en VIB; Aarhof I) dat: “het antwoord op de vraag of zij wegens het veronderstelde verschil ‘in winkelstand’ vóór en na de renovatie gehéél buiten de berekening moeten worden gelaten voor wat de periode voorafgaande aan de renovatie betreft, dan wel ook die periode, doch dan met een passende correctie, in de berekening kunnen worden betrokken – en welke correctie in laatstgenoemd geval als passend kan worden beschouwd – hangt af van de grootte van het bedoelde kwaliteitsverschil in verband met de overige bijzonderheden van het geval.”

Rechter mag desverzocht een afwijkende ingangsdatum van de huurprijs vaststellen

De rechter mag alleen ‘desverzocht’ het tijdstip van de wijziging van de huurprijs op een ander tijdstip zetten dan waartoe de richtlijn hem verplicht. Dit wordt gebaseerd op artikel 7:304 lid 4 BW. De partij die reden heeft om deze datum te corrigeren moet dit dus aan de rechter verzoeken. Doet men dat niet, dan moet de rechter zich houden aan de richtlijn voor wat betreft de ingangsdatum van de huurprijs. Noot 200 De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend. Deze artikel 7:303 BW-procedure is voorafgegaan door twee verzoekschriftprocedures ex artikel 7:304 BW. De deskundigen die door de rechter in de eerste 7:304 BW-procedure waren benoemd, konden de opdracht niet in behandeling nemen. De verzoeker had zich de nodige inspanningen getroost om een andere deskundige te benoemen. De oorspronkelijke verzoeker was daarom genoodzaakt opnieuw een verzoek ex artikel 7:304 BW tot benoeming van een deskundige in te dienen. In dit verzoek had de oorspronkelijke verzoeker verzocht de huurprijs vast te stellen op het tijdstip van indiening van het eerste verzoekschrift. Tussen de twee verzoeken zit een periode van drie jaar. Desondanks heeft de kantonrechter in de tweede beschikking aangegeven dat deze beslissing moet worden aangemerkt als een tweede beslissing op het oorspronkelijke verzoek, zodat de ingangsdatum van de huurprijs blijft staan op de indieningsdatum van het eerste verzoekschrift. In de procedure waarin de huurprijs was vastgesteld (de artikel 7:303 BW-procedure) oordeelde de rechter in rechtsoverweging 4.14.1 dat er geen omstandigheden aanwezig waren die een andere ingangsdatum van de huurprijs rechtvaardigden dan de datum van indiening van het eerste verzoekschrift. Dit betekent niet dat een mededeling over de ingangsdatum van de huurprijs in de beschikking waarin de deskundige wordt benoemd, gezag van gewijsde over de ingangsdatum van de huurprijs heeft. De ingangsdatum van de huurprijs wordt feitelijk vastgesteld in de artikel 7:303 BW-procedure. Als de rechter in deze procedure de huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 4 BW op een ander tijdstip vaststelt, dan kan aan de beschikking geen recht worden ontleend over de ingangsdatum van de huurprijs. De beschikking tot benoeming van een deskundige betreft immers niet de rechtsbetrekking die in geschil is (zijnde de vraag hoe hoog in de huurrelatie de huurprijs zou moeten zijn en wanneer die in moet gaan). Dit is ook vastgesteld door van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ).

Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vast te stellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden. De verhuurder had op 11 mei 2009 een verzoek ingediend tot benoeming van een deskundige. Dit verzoek was noodzakelijk omdat partijen het niet eens werden over de benoeming van een deskundige. De huurder wenste uitsluitend de benoeming van de BHAC, maar de verhuurder maakte daar bezwaar tegen. Dat bezwaar werd gehonoreerd bij de beschikking d.d. 9 juli 2009, waarbij de deskundige van een makelaarskantoor was benoemd. Deze had echter geen bruikbaar advies uitgebracht. Als gevolg daarvan moest alsnog de BHAC als deskundige benoemd worden. Deze gang van zaken kwam voor rekening en risico van de verhuurder, omdat zij zich aanvankelijk had verzet tegen de benoeming van de BHAC. Daarom kwam de vertraging in de procedure tot de benoeming van de BHAC op 31 oktober 2011 voor rekening en risico van de verhuurder.

Uit deze uitspraak maak ik op dat er niet sprake hoeft te zijn van een bewuste vertraging van de procedure door een partij, maar dat vertraging van de procedure ook voor rekening van een partij dient te komen, die de deskundige heeft voorgesteld. Hoewel de rechter uiteindelijk een knoop door moet hakken over de benoeming van een deskundige en partijen feitelijk niets te verwijten valt als de deskundige zijn werk niet goed doet, moet het risico bij de partij komen te liggen die de deskundige heeft voorgesteld. In deze zaak werd de huurprijs op een hogere huurprijs vastgesteld dan tussen partijen gold. Aangezien er geruime tijd tussen indiening van het verzoekschrift en de vaststelling van de huurprijs door de rechter lag vanwege een verkeerde berekening door de deskundige die door de verhuurder was aangewezen, diende het risico voor rekening van de verhuurder te komen. Als de huurprijs immers zou worden gewijzigd op de datum van indiening van het verzoekschrift waardoor de deskundige werd benoemd, dan zou de huurder over een lange periode met terugwerkende kracht de verhoging van de huur dienen te betalen, terwijl de verhuurder zelf had aangedrongen op de deskundige die prutswerk had geleverd. Als er direct was gekozen voor de deskundige die door de huurder was aangevoerd, dan was er in een eerder stadium van de zaak een correcte huurprijs berekend. Dit dient dan voor rekening te komen van de partij die de deskundige heeft voorgesteld.

Partijen moeten er op bedacht zijn dat als zij gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om de huurprijs vast te stellen, het ijkpunt van artikel 7:304 lid 2 BW niet geldt. Dus de datum waarop de nieuwe huurprijs zal worden ingesteld loopt niet vanaf de datum waarop partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd, maar vanaf de datum waarop door een partij op grond van dit rapport een vordering wordt ingediend. Dit kan in het nadeel van een partij zijn als er veel tijd ligt tussen het gezamenlijk verzoek aan de deskundige en het instellen van de vordering.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs na de 7:303 BW-procedure

Laatst bijgewerkt op 2020-10-16 om 21:47:37

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is volgens artikel 7:303 lid 4 BW de dag waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld, dan wel vanaf het tijdstip dat een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige is ingediend bij de rechtbank. De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 23 maart 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:7174) van oordeel dat de ingangsdatum van de huurprijs op grond van artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW toch kon worden gestart op de dag van indiening van een verzoekschrift . Dat de kantonrechter destijds het verzoek had afgewezen maakte dit niet anders. Dit was namelijk gebeurd nadat de verwerende partij te elfder ure zijn verweer had ingetrokken en alsnog heeft ingestemd met de voorgestelde deskundige. Van belang was immers dat gedaagde (in ieder geval) vanaf de indiening van dat verzoek rekening kon en behoorde te houden met de mogelijkheid dat de huurprijs vanaf dat moment zou worden aangepast. Het lijkt mij ook juist om de ingangsdatum op de datum van indiening van het verzoek te laten als partijen uiteindelijk na indiening van het verzoek alsnog gezamenlijk een deskundige benoemen. Zou dit niet het geval zijn, dan zou dit de benoeming van een deskundige in onderling overleg na indiening van het verzoek kunnen belemmeren.

Het is de vraag of de wetgever heeft bedoeld de ingangsdatum van de huurprijs te laten ingaan vanaf het moment dat de rechter de deskundige heeft benoemd, of dat het moment van indiening van het verzoekschrift bepalend is voor de vraag of dat moment als ingangsdatum van de huurprijs gezien mag worden. Mr. E.D. den Engelsman meent in zijn commentaar in deze kwestie in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2018, nr 1, pagina 45-47, dat hier niet de datum van het verzoekschrift als uitgangsdatum van de huurprijs heeft te gelden. Hij is van mening dat dit alleen mogelijk is als partijen geen overeenstemming over de huurprijs hebben kunnen bereiken. Ik zie dit anders. Het moment dat partijen er niet in zijn geslaagd een deskundige te benoemen, lijkt mij bepalend voor ontvankelijkheid van de rechter om deze zaak te beoordelen.

Als partijen bijvoorbeeld tijdens de zitting alsnog tot overeenstemming komen, zou dit dus volgens de lezing van mr. Den Engelsman kunnen leiden tot het niet fixeren van de huurprijs op het moment dat het verzoek is ingediend, omdat de rechter niet een deskundige heeft hoeven te benoemen. Het lijkt mij echter dat de rechter moet onderzoeken of partijen tot het moment van indiening van het verzoekschrift geen overeenstemming over de benoeming van een deskundige hebben kunnen bereiken. Als dat vaststaat, dan is een partij ontvankelijk in het verzoek tot een benoeming van een deskundige. Als partijen ter zitting alsnog slagen gezamenlijk een deskundige te benoemen dan lijkt het mij de juiste gang van zaken dat de rechter deze deskundige in haar beschikking vermeldt in plaats van de verzoeker niet ontvankelijk te verklaren. Als de verzoeker immers bij het alsnog bereiken van een gezamenlijk te benoemen deskundige wordt “beloond” met een niet-ontvankelijk verklaring, dan zal er tijdens een zitting niet meer geschikt worden. Dat lijkt mij in ieder geval niet de bedoeling van de wetgever. Daarnaast kan een wederpartij een procedure frustreren door eerst elk overleg over de gezamenlijke benoeming van een deskundige af te wijzen en vervolgens tijdens een procedure alsnog akkoord te gaan.

Mr. Den Engelsman wijst nog op de mogelijkheid dat de rechter ingevolge artikel 7:303 lid 4 BW alsnog de ingangsdatum kan wijzigen als blijkt dat een partij de benoeming van een deskundige heeft vertraagd, waardoor volgens hem de rechter alsnog kan kiezen voor een andere ingangsdatum dan de datum waarop de vordering is ingediend. Ik vind dit verwarrend. Mijn voorkeur gaat uit naar handhaving van de gefixeerde ingangsdatum als genoemd in artikel 7:304 lid 2 BW, ook als partijen er tijdens de procedure alsnog in zijn geslaagd om een deskundige te benoemen. Mocht dit tot een onredelijke uitkomst leiden, dan zal de kantonrechter in de artikel 7:303 BW-procedure alsnog tot een andere ingangsdatum kunnen beslissen.

De nieuwe huurprijs kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het is immers denkbaar dat het partijen vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd duidelijk is dat het instellen van een vordering ex artikel 7:303 BW, dan wel het indienen van een verzoekschrift ex artikel 7:304 BW onafwendbaar is ( zie Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr 5, pagina 14)). Voor de bepaling van de referentieperiode levert dit een praktisch probleem op. De referentieperiode kan immers niet worden teruggerekend vanaf het moment van het instellen van de vordering als deze vordering wordt ingesteld vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd.
Los van wat hiervoor is gezegd over het starten van procedures vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd, is de datum waarop de dagvaarding is gesteld bepalend voor de ingangsdatum van de huurprijs. Als partijen conform artikel 7:304 BW een deskundige voor bepaling van de huurprijs hebben moeten benoemen, dan geldt de datum van indiening van het verzoekschrift als ijkpunt waarop de huurwijziging in moet gaan. De huurprijs kan op een later tijdstip in gaan als de rechter daartoe gezien de gebreken aan het gehuurde aanleiding ziet. De huurprijs kan ook eerder ingaan als de huurder de onderhandelingen heeft tegengewerkt. De redelijkheid en billijkheid kunnen dan aanleiding geven om van de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurprijswijziging af te wijken.Noot 198

Artikel 7:303 lid 4 BW kan ook grondslag zijn om een huurverhoging gefaseerd in te voeren. In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ) werd door de kantonrechter bepaald dat de huurprijs geleidelijk, gedurende een periode van vier jaar werd aangepast met dien verstande, dat de huur 4 jaar achtereen met een bedrag van € 2.277,72 per jaar werd verhoogd ingaande 6 augustus 2008, naast de contractuele jaarlijkse indexering van de huurprijs. De gewijzigde huurprijs leidt bijna tot een verdubbeling van de huurprijs. Volgens de kantonrechter had de huurder voldoende aangetoond dat zo’n plotselinge verdubbeling van de huurprijs door haar en haar onderneming niet eenvoudig op te brengen is. Anderzijds was de huurder reeds langere tijd op de hoogte van het feit dat er een aanzienlijke huurprijsverhoging in het verschiet lag en had hij daarmee rekening kunnen houden.
De bijzondere omstandigheden in deze zaak waren echter dat de rechter onvoldoende gegevens had om een huurprijs vast te stellen op grond van de wettelijke regels. De rechter heeft daarom de huurprijs geschat op een wijze die zo dicht mogelijk bij het wettelijke systeem aansluit (zie alinea 2.3).

De ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs kan dus plaatsvinden:

  • Aansluitend na het einde van de geldende huurprijsperiode door overstemming tussen partijen.
  • Vanaf het instellen van een vordering tot vaststelling van de huurprijs, waarbij de nieuwe huurprijs niet eerder in kan gaan dan na afloop van de geldende huurprijsperiode.
  • Vanaf het instellen van het verzoek tot benoeming van een deskundige, waarbij de nieuwe huurprijs niet eerder in kan gaan dan na afloop van de geldende huurprijsperiode.

Indiening verzoekschrift niet bedoeld om ingangsdatum huurprijs te fixeren

In de uitspraak van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, van 26 mei 2005 is bepaald dat de huurder niet ontvankelijk in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige dient te worden verklaard als tussen partijen toch overeenstemming bestaat over benoeming van een deskundige als vermeld in artikel 7:304 BW. Noot 199.
Partijen hadden in deze kwestie overeenstemming bereikt over benoeming van de deskundige. De huurder wenste echter aan de benoeming van de deskundige een ingangsdatum van de huurprijs te koppelen. Toen de verhuurder wél met de voorgestelde deskundige, maar niet met vaststelling van de huurprijs op de voorgestelde datum akkoord ging, diende de huurder het verzoek tot benoeming van de deskundige in. De rechter wees de vordering tot benoeming van de deskundige af, omdat er tussen partijen immers overeenstemming over benoeming van een deskundige was bereikt. De rechter was van mening dat “artikel 7:304 BW niet is bedoeld om de huurprijs te fixeren op een bepaalde datum, maar strekt om de rechter de mogelijkheid te geven een deskundige te benoemen als partijen over dit punt niet tot overeenstemming kunnen komen. Dit wetsartikel is dus niet bedoeld om een ingangsdatum voor een nadere huurprijs te kunnen creëren”.
Het is daarom verstandig dat partijen ruim voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode, of een periode van vijf jaar in onderhandelingen treden over aanwijzing van een deskundige. Na het verstrijken van deze periode gaat er vaak veel tijd verloren met onderhandeling over vaststelling van de deskundige. Gedurende deze periode blijft de oude huurprijs in stand. Dit is weggegooid geld als door het mislukken van de onderhandelingen het verzoekschrift als bedoeld in Artikel 7:304 BW eerder ingediend had kunnen worden. De kantonrechter heeft altijd nog een mogelijkheid de huurprijs op vordering van de meest gerede partij op een andere datum in te laten gaan dan de datum waarop het verzoekschrift of de vordering op grond van artikel artikel 7:303 BW is ingesteld.

De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar uitspraak van 24 juni 2004 Noot 199a bepaald dat er nog geen deskundige was benoemd nu beide partijen weliswaar een deskundige hadden voorgesteld, doch nog niet tot overeenstemming waren gekomen over benoeming van één bepaalde deskundige. In deze uitspraak geeft de kantonrechter in alinea 7 van deze uitspraak de volgende ongelukkige en onjuiste overweging: “De regeling (…) dwingt verzoeker ertoe om het onderhavige verzoek in te dienen, wil zij de ingangsdatum van een mogelijke huurverlaging fixeren. (…) De onderhavige procedure biedt haar zekerheden. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat verweerster het aanbod om de ingangsdatum van een huurprijswijziging in overleg te bepalen, niet heeft aanvaard.” In de uitspraak als vermeld in noot 199 is juist uitgelegd dat de regeling van artikel 7:304 BW niet is bedoeld om de ingangsdatum van de huurprijs te fixeren. Huurgeschil.nl gaat ervan uit dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, in het vonnis van 26 mei 2005 Noot 199 de juiste beoordeling heeft gegeven. Voor zover de uitspraak als genoemd in noot 199a ruimte geeft om een verzoekschrift in te dienen met als doel een ingangsdatum van de huurprijs te fixeren, geeft deze uitspraak (noot 199a) een onjuist beeld.

Ingangsmoment van de huurverlaging na uitspraak van de Huurcommissie

Laatst bijgewerkt op 2018-12-20 om 22:10:42

De wet gaat in artikel 7:262 BW uit van de wettelijke fictie dat de uitspraak van de Huurcommissie wordt geacht door partijen te zijn overeengekomen. Dit betekent dat de huurder na de uitspraak van de Huurcommissie direct gerechtigd is het door de Huurcommissie vastgestelde lagere huurprijs aan de verhuurder te betalen. De huurder is dus bevoegd om binnen de bezwaartermijn van acht weken na uitspraak van de Huurcommissie de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen. Als er geen bezwaar tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de rechter wordt gemaakt, dan betaalt de huurder dus terecht binnen de bezwaartermijn conform de uitspraak van de Huurcommissie de lager vastgestelde huurprijs. De uitspraak lijkt tot het moment van indiening van bezwaar bij de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad.

Het recht om de huur met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie te betalen vervalt echter op het moment de een partij tijdig een vordering bij de rechter tegen de uitspraak van de Huurcommissie start. De huurder die bijvoorbeeld gedurende de acht weken minder huur heeft betaald, kan worden gehouden die huur bij te passen tot het oorspronkelijke huurbedrag gedurende de periode dat de procedure bij de kantonrechter aanhangig is. Tot het moment de rechter uitspraak heeft gedaan geldt dan weer de oorspronkelijke huurprijs. Dit is het logische effect van het feit dat vanaf het indienen van het bezwaar de wettelijke fictie niet meer geldt dat de partijen conform de uitspraak van de Huurcommissie de inhoud van de huurovereenkomst hebben bepaald. Noot 21b Na het indienen van het bezwaar door een partij vervalt de mogelijkheid om de uitspraak van de Huurcommissie ten uitvoer te leggen en dient datgene dat al is gedaan op basis van deze uitspraak teruggedraaid te worden.