Laatst bijgewerkt op 2020-10-16 om 22:18:06

De verhoging per 1 juli 2016
De inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid van toetsing bij de belastingdienst van het inkomen door de verhuurder is bepaald in artikel 7:252a lid 4 BW en artikel 19b UHW.
De belastingdienst verstrekt deze gegevens alleen aan de genothebbende bij de woonruimte. Dit is degene die de WOZ-beschikking van de woonruimte krijgt van de gemeente. Dit kan de eigenaar zijn, maar ook een beperkt zakelijk gerechtigde, zoals erfpachter, opstalgerechtigde, of vruchtgebruiker. Door de belastingdienst wordt op adresniveau gecontroleerd of de aanvrager inderdaad de genothebbende betreft.
De verklaring door de belastingdienst als bedoeld in artikel 7:252a lid 3 BW wordt volgens de volgende procedure door de verhuurder verkregen.
Allereerst dient de verhuurder de woning waarvoor hij een inkomensafhankelijke verhoging toe wenst te passen aan te melden bij een door de belastingdienst opengesteld webportaal. Andere belanghebbenden (bemiddelaars, die optreden namens de eigenaar) zullen de eigenaar moeten vragen (machtigen) deze informatie op te vragen bij de belastingdienst. Dit webportaal inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat op maandag 1 februari 2016 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes. Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode.
De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot en met 29 februari 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd en die hebben verkregen.
De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden (WOZ 2015) de woningen met de door de verhuurders aangeleverde gegevens en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen.
De woningen van verhuurders die geen account hebben aangevraagd en verkregen, worden niet in het bestand opgenomen.

De werkwijze luidt kort samengevat:

• de verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten voor al hun RSIN’s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen;
• Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode;
• De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot 1 maart 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd;
• De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangeleverde RSIN’s en BSN’s en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen;
• De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen;
• De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar 2014 valt.
• De Belastingdienst stuurt aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een inkomensverklaring heeft aangevraagd en ontvangen. In het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (34 373) dat op 9 februari 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen, wordt deze wetstechnische onvolkomenheid weggenomen. Daarnaast is ook een separaat wetsvoorstel ingediend die deze wetstechnische onvolkomenheid wegneemt, het wetsvoorstel Gegevensverstrekking Belastingdienst (34 374). De Tweede Kamer heeft dit laatste wetsvoorstel nog niet aangenomen. Als een van beide wetsvoorstellen vóór 14 maart 2016 door het parlement is aangenomen en in werking is getreden, kan de Belastingdienst volgens planning vanaf 14 maart 2016 op verzoek van verhuurders die een inlogaccount voor 2016 hebben, inkomensindicaties gaan verstrekken.

Voor verdere uitleg van de werkwijze van de belastingdienst verwijs ik naar Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016.

Als blijkt dat een verhuurder structureel onterecht – namelijk voor geliberaliseerd verhuurde woningen, of als de huurder de maximale huurprijs al (bijna) betaalt, zodat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet aan de orde is – inkomensverklaringen opvraagt, kan de Belastingdienst sancties opleggen en de verhuurder eventueel ook de verdere toegang tot het portaal voor het aanvragen van inkomensverklaringen ontzeggen (artikel 19b lid 5 UHW). De Belastingdienst geeft het verstrekken van onterechte inkomensgegevens door bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). De verhuurders moeten de door de Belastingdienst verstrekte inkomenindicaties vernietigen zodra ze niet meer nodig zijn, dat wil zeggen zodra de voorgestelde huurverhoging is overeengekomen dan wel zodra over die voorgestelde huurverhoging onherroepelijk (door Huurcommissie of rechter) is beslist.
Als de verhuurder ten onrechte inkomensgegevens bij de belastingdienst op heeft gevraagd, dan kan de huurder daarover een klacht indienen bij de belastingdienst. Deze klacht moet worden gestuurd naar:
Belastingdienst/Centrale administratie
t.a.v. Team Juridisch Advies en Klachten
Postbus 9047
7300 GJ Apeldoorn

In dat geval kan de verhuurder ook niet meer voor gereguleerd verhuurde woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen. En verder staan de sanctiemogelijkheden van de Wet bescherming persoonsgegevens open en bij ernstig misbruik kunnen gedupeerden aangifte doen bij het Openbaar Ministerie wegens schending van artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht.

Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) dan ook beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Zowel artikel 7:252a lid 3 BW als artikel 19b lid 5 UHW konden door de redactie van deze artikelen naar het oordeel van de ABRvS niet dienen als een grondslag waaraan de Belastingdienst een wettelijke verrichting tot verschaffing van inkomensgegevens van huurders kon ontlenen. De redactie van deze artikelen is nu aangepast.
Volgens de ABRvS bestond volgens de destijds geldende redactie van artikel 7:252a lid 3 BW geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst om de gegevens over het inkomen van een huurder aan de verhuurder te verstrekken. Er bestond slechts een wettelijke plicht van de verhuurder om de bij de Belastingdienst opgevraagde inkomensverklaring te voegen bij het voorstel tot huurverhoging. Voorst bepaalde artikel 19b lid 5 UHW niet dat de Belastingdienst uitsluitend in het hier omgeschreven geval afgifte van de gevraagde verklaring kan weigeren.

Ingevolge artikel 67 van de AWR geldt de hoofdregel dat de Belastingdienst gegevens die hij voor de taakuitoefening heeft verkregen, niet aan derden mag verstrekken. Dit artikel voorziet in lid 2 in een uitzondering op de geheimhoudingsplicht ingeval een wettelijk voorschrift tot verstrekken van informatie verplicht. De Raad van State is gezien het bovenstaande gestelde over de artikelen 7:252a BW en 19b lid 5 UHW van mening dat deze uitzondering zich hier niet voordeed.

De verstrekking van gegevens zoals door de Belastingdienst is toegepast valt daarom onder artikel 8 sub c van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Hier staat immers dat de gegevens verstrekt mogen worden (door de Belastingdienst) als de gegevens verwerking noodzakelijk is om een wettelijke verplichting na te komen waaraan de verantwoordelijke onderworpen is. Dat is zoals boven al opgemerkt niet het geval.
De belanghebbende kon zich verzetten tegen de verstrekking van de gegevens door de Belastingdienst, omdat dit viel onder artikel 8 sub f Wbp. Ingevolge artikel 40 van de Wbp staat daartegen verzet open.
De Raad van State kwam tot oordeel dat de Belastingdienst in strijd met artikel 67 lid 1 Awr had gehandeld door de inkomensgegevens van een huurder aan de verhuurder te verstrekken.

Minister Blok heeft in zijn kamerbrief van 3 februari 2016 gesteld zich, met de staatssecretaris van Financiën, te beraden over de vraag welke gevolgen deze uitspraak heeft voor de verstrekking door de Belastingdienst van inkomensgegevens van huurders aan verhuurders en welke mogelijkheden de huidige wet en regelgeving kan bieden ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhogingen per 1 juli 2016.

Het hiaat is inmiddels gedicht. De Eerste Kamer heeft ingestemd met een reparatiewet waarmee de verstrekking van inkomensindicaties aan verhuurders door de Belastingdienst explicieter in de wet wordt vastgelegd. Artikel 7:252a BW is zodanig gewijzigd dat er een wettelijke verplichting van de Belastingdienst is geformuleerd om de bedoelde inkomensgegevens aan de verhuurder te verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging. De Belastingdienst is op 1 april 2016 begonnen met de gegevensverstrekking aan de verhuurder.
Ik ga er niet van uit dat de huurverhogingen over de laatste jaren teruggedraaid kunnen worden. De verhuurder mochten immers de huur verhogen in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging bij bekendheid van de inkomensgegevens van de huurder. Verder geldt in dit verband dat overeengekomen verhogingen gewoon rechtsgeldig zijn overeengekomen. Daarnaast speelt de verkrijging van onrechtmatig verstrekte gegevens door de Belastingdienst in het huurrecht niet zo’n grote rol. De verhogingen waren bovendien conform de wet aan de huurders aangezegd. De uitspraak van de Raad van State heeft betrekking op gegevensverstrekking door de Belastingdienst. Door de Belastingdienst zijn deze inkomensgegevens – achteraf gezien – zonder voldoende wettelijke basis ter beschikking gesteld. Verder kan worden gesteld dat de verhoging van de huur in onderlinge overeenstemming tot stand is gekomen, doordat de huurverhoging door de meeste huurders is geaccepteerd en betaald. Ook als de huurder bij de Huurcommissie heeft geklaagd over de huurverhoging en de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurverhoging terecht is voorgesteld, dan is op grond van de wet een overeengekomen huurverhoging tot stand gekomen. Ik ga er niet van uit dat de verhuurder aan de huurders de huurverhogingen op grond van een vordering uit onverschuldigde betaling terug dienen te betalen. Ik ben ook van mening dat een vordering richting de verhuurder niet kan worden gebaseerd op dwaling. Als er al van dwaling kan worden gesproken, dan dient de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Verder blijkt uit artikel 6:228 lid 1 sub c BW dat een partij een beroep op dwaling toekomt “indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden”. Het gaat hier om de bekendheid met het inkomen van de huurder. De bedoelde verklaring is niet de enige wijze waarop de verhuurder kennis kan nemen van het inkomen van de huurder. Als de verhuurder op andere wijze van het inkomen van de huurder op de hoogte is gebracht, dan kan de inkomensafhankelijke verhoging ook doorgang vinden. De door de verhuurder verkregen informatie rechtvaardigt daarom de verhoging op basis van de wettelijke regeling. De verhuurder heeft niet door onrechtmatige handelingen de bedoelde verklaring verkregen. Dat de staatssecretaris onrechtmatig heeft gehandeld door deze informatie aan de verhuurder heeft verstrekt valt de verhuurder niet te verwijten. Tot deze conclusie kwam Mr. G.J. Scholten ook in zijn artikel “Commotie en vragen over uitspraak Raad van State inzake gegevensverstrekking door de Belastingdienst in verband met inkomensafhankelijke huurverhoging” in WR 2016,26.

Door deze gegevens aan de verhuurder beschikbaar te stellen kon de verhuurder op basis van deze informatie al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging berekenen. De verhuurder valt daarom niets te verwijten nu zij de door de Belastingdienst verstrekte gegevens heeft gebruikt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Nu de Belastingdienst deze gegevens niet meer mag verstrekken, zal de inkomensafhankelijke verhoging bij gelijkblijvende wetgeving niet door kunnen gaan wegens het ontbreken van de gegevens over het inkomen van de huurder. Verder is het systeem zo ingericht dat er geen sprake kan zijn van een bezwaar tegen de verhoging met terugwerkende kracht als er niet binnen gestelde termijnen bezwaar is gemaakt tegen de jaarlijkse verhoging van de huur. Ook als de huurverhoging ten onrechte is doorgevoerd, dan geldt deze verhoging tussen partijen als er niet tijdig bezwaar is ingesteld. De verhoging kan dan alleen worden teruggedraaid door een huurverlagingsvoorstel te doen. Dit lijkt mij hier echter niet aan de orde, omdat de gegevens waaronder de verhoging is doorgevoerd juist zijn. De verhuurder had deze gegevens alleen niet van de Belastingdienst mogen ontvangen. Nu deze gegevens wél bekend zijn gemaakt, kon de huur wel worden verhoogd op basis van de wetgeving, die op het huurrecht betrekking heeft. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat de omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder. Volgens de huurder had de verhuurder geen gebruik mogen maken van de inkomensverklaring die aan de verhuurder beschikbaar was gesteld. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het voorstel tot huurverhoging een wettelijke grondslag had. Zij had bij het voorstel gebruik gemaakt van de mogelijkheden die artikel 7:252a BW bood en had aan de wettelijke vereisten voldaan. Het voorstel was voorts ruim voor de uitspraak van de Raad van State gedaan. Het zou volgens de verhuurder in strijd met de rechtszekerheid zijn indien achteraf zou blijken dat deze huurverhogingen niet mogelijk zouden zijn.
Artikel 7:252a lid 5 BW bepaalt volgens de rechter dat wanneer een inkomensverklaring van de inspecteur niet wordt overgelegd, de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen dan niet mogelijk is wanneer de huurder daardoor wordt benadeeld. In het onderhavige geval is door huurder niet weersproken dat zijn inkomen hoger is dan € 43.786, zodat de voorgestelde huurverhoging in overeenstemming is met de wet. De redelijke huurprijs werd vastgesteld conform de voorgestelde huurverhoging.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8608) ook een beslissing gegeven over de rechtsgeldigheid van inkomensafhankelijke huurverhoging (met betrekking tot sociale woonruimte) na opgave van het inkomen van de huurder door de belastingdienst aan verhuurder over de periode dat het “gat” in artikel 7:252a BW nog niet was gedicht.  De huurder was van mening dat hij de huurverhoging gedurende de periode 2013 -2015 als onverschuldigd betaald terug kon vorderen.  De rechtbank ging hier niet in mee.

Allereerst had de huurder tegen de verhoging gedurende de periode 2013- 2015 bij de Huurcommissie geen bezwaar gemaakt, waardoor de huurder werd geacht deze huurprijsverhoging te zijn overeengekomen.  Met betrekking tot een huurverhoging per 1 juli 2016 had de huurder wel beroep bij de Huurcommissie ingesteld. Dit bezwaar was kennelijk ongegrond bevonden. De huurder  had geen verzet tegen deze uitspraak ingesteld. Dat betekende dat partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW ook geacht werden de inkomensafhankelijke verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 te zijn overeengekomen.

De huurder meende dat de inkomensafhankelijke verhogingen van de huurprijs over 2013 tot en met 2016, nietig waren wegens strijd met een dwingende wetsbepaling.

Allereerst verwees de kantonrechter naar een vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:171). In dit vonnis werd overwogen (rechtsoverweging 4.40 en 4.41) dat het wettelijk systeem van artikel 7:253 BW en artikel 7:262 BW, op grond waarvan een voorstel tot verhoging van de huurprijs door de Huurcommissie en door de kantonrechter kan worden getoetst, eraan in de weg staat dat alsnog in een ander geding, zoals het onderhavige, wordt beoordeeld of een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging nietig of vernietigbaar is.

De huurder was voorts van mening dat de verhuurder bij het doen van de huurverhogingsvoorstellen aan de huurder gebruik heeft gemaakt van die inkomensverklaringen, die de inspecteur in strijd met de Wbp had gebruikt, waardoor die huurverhogingsvoorstellen volgens deze huurder nietig waren omdat deze in strijd zouden zijn met dwingende wetsbepalingen.

De kantonrechter is van oordeel dat dit handelen van Inspecteur niet hoeft te leiden tot een nietige rechtshandeling door de verhuurder. Volgens de kantonrechter maakt de huurder ten onrechte geen onderscheid tussen enerzijds de informatie (de inkomensverklaring) die door een derde (de Inspecteur) ten behoeve van het verrichten of het aangaan van een rechtshandeling aan de verhuurder wordt verstrekt en anderzijds de rechtshandelingen zelf. De inkomensverklaring en het verstrekken daarvan door de Inspecteur veranderen immers niets aan de aard of de gevolgen van die rechtshandelingen tussen de verhuurder en de huurder en hebben daarom geen gevolg voor de rechtsgeldigheid van die rechtshandelingen.

Het behoort wellicht wel tot de mogelijkheden de Belastingdienst aansprakelijk te stellen voor de schade die de huurders hebben geleden door de onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst. Daarnaast kunnen de verhuurders mogelijkerwijs ook een claim bij de Staat indienen als de mogelijkheid van inkomensafhankelijke verhoging door deze fout niet op 1 juli 2016 plaats kan vinden. Voor een claim zal het causaal verband tussen de schade en de onvolledige wetgeving aangetoond moeten worden. Het is de vraag of de onrechtmatige gedraging door de Belastingdienst een dergelijke grote inbreuk in de privacy van de huurders heeft veroorzaakt om daaraan een schadeclaim aan te kunnen hangen. Ik wacht de uitspraak van de procedure die hierover is gestart gewoon af.

Zie voor meer informatie over dit onderwerp “Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst“.  in het hoofdstuk Periodieke huurverhoging vanaf 2019.