FAQ overige bedrijfsruimte (kantoren en opslagruimte)

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-05-09 om 21:23:12

Is er sprake van huurbescherming?

Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.

Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?

Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.

Welke opzegtermijn moet worden toegepast?

Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.

Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?

Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?

De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.

Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?

Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt

Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?

Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?

Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.

Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?

– de huurder heeft zelf opgezegd;
– hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
– hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank, kantonzaken,   heeft ingediend.

Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?

Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, afdeling kantonzaken, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.

Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?

Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking

Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.

Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?

Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.

Welke vergoeding moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit is dus geen huur, want door de opzegging eindigt de huurovereenkomst.

Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Als er voorvragen zijn gesteld, dan is het wel mogelijk beroep in te stellen tegen de beslissing op die voorvragen  (bijvoorbeeld over de kwalificatie van de overeenkomst).

Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?

Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.

Formele vereisten aan het verzoekschrift

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-23 om 21:23:46

Formele vereisten aan het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoekschrift moet bij de kantonrechter van de bevoegde rechtbank in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurders plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Als bijvoorbeeld de heer en mevrouw Janssen een onroerende zaak hebben verhuurd, dan moeten zowel de heer als mevrouw Janssen als de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Hetzelfde geldt als de verhuurder een vennootschap onder firma is. Het verzoekschrift moet dan zijn gericht aan de vennootschap onder firma en de vennoten afzonderlijk (informeren bij de Kamer van Koophandel).

Dit verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming van het gehuurde is aangezegd. In het geval dat de huurovereenkomst wordt opgezegd met ontruimingsaanzegging tegen 31 december 2013 betekent dit dat het verzoekschrift de rechtbank uiterlijk 28 februari 2014 moet hebben bereikt. Dit is een vervaltermijn. Een vervaltermijn kan niet worden gestuit. Door te late indiening vervallen de rechten van de huurder om verlenging van de schorsing te vragen.

De indiening van het verzoekschrift schorst de verplichting om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan tot het moment dat op het verzoek is beslist. Schorsen wil dus zeggen dat de huurder het gehuurde niet behoeft te ontruimen tot het moment dat de rechter heeft beslist dat het gehuurde ontruimd dient te worden.

In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 14 januari 2010 ( LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516) heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.1 tevens uitgesproken dat een verlengingsverzoek ook kan worden ingediend vóórdat de huurovereenkomst is beëindigd, dus vóórdat de wettelijke termijn van twee maanden ontruimingsbescherming is aangevangen. Er kan ook geen zinnige reden worden bedacht waarom het niet mogelijk zou zijn om een verlengingsverzoek vóór het einde van de huurovereenkomst in te mogen dienen. Door de opzegging van de verhuurder eindigt de huurovereenkomst immers tegen het einde van de dag waartegen de ontruiming is aangezegd. In het geval dat partijen er in minnelijk overleg uit komen en een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, kan de huurder altijd nog het verzoekschrift intrekken. Mochten partijen nog over deze kwestie op de eerste zittingsdag in onderhandeling zijn, dan kunnen zij altijd gezamenlijk verzoeken om de zaak op de eerste zittingsdag een bepaalde termijn aan te houden.

Een opzegging geldt niet als ontruimingsaanzegging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2019-08-26 om 22:27:40

De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. De mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd doet de verplichting tot ontruiming van het gehuurde niet starten. Slechts de ontruimingsaanzegging laat de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden starten (artikel 7: 230a lid 1 BW). Als de verhuurder vergeet de ontruimingsaanzegging in de opzegging te vermelden, dan kan dit ook nog plaatsvinden na huurbeëindiging.

Volgens een vonnis van de kantonechter te Groningen van 13 april 2010 (ECLI: NL: RBGRO:2010: BN3457, WR 2010, 82) kunnen schikkingsonderhandelingen na de ontruimingsaanzegging leiden tot een standpunt dat de ontruimingsaanzegging als ingetrokken beschouwd dient te worden. Het lijkt mij dat de verhuurder een dergelijk standpunt kan voorkomen door tijdens de schikkingsonderhandelingen de huurder er op te wijzen dat de ontruimingsaanzegging vooralsnog gehandhaafd blijft.

Dat de ontruimingsaanzegging noodzakelijk is om de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming te laten aanvangen blijkt uit het laatste zinsdeel van artikel 7: 230a lid 1 BW). Daarin staat namelijk dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dient te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dit betekent twee dingen: de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming voor de huurder van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd en deze termijn kan slechts starten door aanzegging van de ontruimingsdatum en niet door de opzegging.
Deze wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden kan in beginsel niet worden doorbroken door het instellen van een kort geding tot ontruiming van het gehuurde gedurende de wettelijke periode waarbinnen de huurder ontruimingsbescherming geniet. De rechter kan wel een vordering tot ontruiming voorwaardelijk toewijzen voor zover de huurder binnen de termijn van twee maanden geen verlengingsverzoek indient (zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 ( LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).

In dit hoofdstuk is al eerder opgemerkt dat de overeenkomsten die volgens artikel 7: 228 lid 1 BW door tijdsverloop eindigen niet opgezegd hoeven te worden. Voor deze overeenkomsten geldt dat wettelijke ontruimingstermijn ook pas start vanaf de aanzegging van de ontruiming. Als de opzegging niet contractueel is overeengekomen dient voor deze overeenkomsten toch een ontruimingsaanzegging naar de huurder gestuurd te worden om de wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden te laten starten. Het is dus niet zo dat door een huurbeëindiging door tijdsverloop de huurder zonder meer wordt verplicht de gehuurde ruimte te ontruimen.

(Geen) eisen aan de opzegging en/of de ontruimingsaanzegging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-05-07 om 23:04:46

De bewijspositie
Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot gedaan dient te worden. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan. Noot 1.

De ontruimingsaanzegging is niet geldig als deze is gedaan tegen een tijdstip dat ligt voor de dag waarop de overeenkomst is opgezegd. Het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 25 maart 2022 (ECLI:NL:RBOBR:2022:1184) gaat hierover. Ik kom echter tot een andere conclusie dan de rechtbank. Volgens de kantonrechter was niet voldaan aan het vereiste dat de ontruiming rechtsgeldig is aangezegd. De laatste dag waarop de huurovereenkomst nog van kracht was, is 20 november 2021. De verhuurder heeft de huurder gezegd dat zij op die dag moet zorgen voor ontruiming en dus is de ontruiming per laatste dag waarop de huurovereenkomst nog gold, aangezegd. Dat is in ieder geval één dag te vroeg volgens de kantonrechter.

Ik begrijp deze redenering niet. Het is juist dat de ontruimingsaanzegging niet te vroeg plaats mag vinden. Echter het aanzeggen van de ontruiming op de laatste dag van de huurovereenkomst tegen het einde van deze dag lijkt mij juist. Als de overeenkomst is geëindigd op 20 november 2021 tegen 21 november 2021, dan lijkt mij ontruiming op 21 november 2021 juist niet in lijn met de wet. De overeenkomst is immers geëindigd tegen 21 november 2021. Het lijkt mij juist dat de ontruiming door de huurder de gehele laatste dag van de huurovereenkomst plaats zal dienen te vinden tot 00.00 uur (dus tegen 21 november 2021). De verhuurder kan de huurder niet dwingen het gehuurde te ontruimen (los van de ontruimingsbescherming als genoemd in artikel 7:230a lid 3 BW) op 20 november 2021. Op 21 november 2021 begint de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW lid 1 BW volgens mij te lopen. De huurovereenkomst eindigt op 20 november 2022 tegen 00.00 uur. Het standpunt van de rechter dat de ontruiming aangezegd moet worden na het verstrijken van de huurperiode lijkt mij daarom niet juist. De huurder kan het gehuurde immers alleen tijdens de huurperiode rechtsgeldig ontruimen. Voor 7:230a BW-bedrijfsruimte geldt weliswaar de wettelijke ontruimingsbescherming van 2 maanden na de datum na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, maar dit verandert niets aan het beginsel dat de huurder altijd de woning op de laatste dag van de huurovereenkomst dient te ontruimen, niet op de dag volgend op de dag waarop de overeenkomst is beëindigd. Normaliter heeft de huurder immers de laatste dag van de huurovereenkomst de beschikking over het gehuurde en kan de huurder op deze dag het gehuurde ontruimen. Na het einde van de huurovereenkomst bezet de huurder het gehuurde in beginsel zonder recht of titel. Dit geldt voor bijvoorbeeld woonruimte en winkelbedrijfsruimte. Na opzegging zal door de rechter geconstateerd dienen te worden dat dit het geval is als de huurder niet vrijwillig het gehuurde verlaat. Kerpestein vermeldt op pagina 756 van zijn boek (Huurrecht bedrijfsruimte, zevende druk, SDU) ook dat de ontruiming de dag na het einde van de huurovereenkomst aangezegd dient te worden. Hij verwijst onder meer naar een vonnis van de kantonrechter van 27 april 2001 (WR 2001/82, ECLI:NL:KTGAMS:2001:AK1067). Deze uitspraak ondersteunt niet het standpunt dat de ontruimingsaanzegging plaats moet vinden op een dag na huurbeëindiging. In deze zaak ging het om de formulering van de ontruimingsaanzegging. De verhuurder had het volgende in zijn opzeggingsbrief vermeld: “Aangezien wij het gehuurde zelf willen gaan gebruiken, zeggen wij de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de (…) te Amsterdam hierbij op per 1 november 2000. Wij gaan ervan uit dat u het gehuurde uiterlijk 1 november 2000 heeft ontruimd en leeg en vrij van gebruiksrechten aan ondergetekenden ter beschikking stelt”.

De rechter was van oordeel dat de mededeling in de opzeggingsbrief dat ‘verwacht wordt’ dat het gehuurde per 1 november 2000 wordt ontruimd niet heeft te gelden als een rechtsgeldige aanzegging van de ontruiming in de zin van art. 28c Huurwet, zodat verzoekster niet in haar verzoek kan worden ontvangen.

Hier had de verhuurder de overeenkomst opgezegd per 1 november en de ontruiming aangezegd tegen dezelfde datum. De rechter zegt niet dat dit aangezegde ontruimingstijdtip niet juist is. De rechter zegt ook niet ten overvloede dat de ontruiming aangezegd had moeten worden op 2 november 2000 (dus 1 dag na het einde van de overeenkomst). De rechter had alleen bezwaar tegen de formulering van de ontruimingsaanzegging, die volgens de rechter niet duidelijk genoeg was.

Verder verwijst Kerpestein naar een uitspraak van de Hoge Raad van 23 juni 1972 (ECLI:NL:PHR:1972:AB5735, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Het ging hier echter om de vraag of een aangezegde ontruiming haar kracht zou verliezen, omdat de eigenaar, na de aanzegging te hebben gedaan, het pand aan een ander in eigendom overdraagt. De Hoge Raad oordeelt hierover: “dat geen rechtsregel meebrengt dat de in art. 28c bedoelde aanzegging, gedaan door de eigenaar van het pand, haar kracht zou verliezen doordat de eigenaar het pand aan een ander in eigendom overdraagt nadat de aanzegging tot ontruiming is geschied”.

Mr. J.A. van Strijen heeft in de Groene Serie (GS Huurrecht, art 7:230a BW, aant. 3.3) daarentegen opgemerkt dat de opzegging van de huur tegen een bepaald tijdstip, waarbij tevens de ontruiming tegen dat tijdstip wordt aangezegd kunnen samenvallen. Ik zit dus duidelijk op de lijn van Van Strijen.

Er is geen wettelijke verplichting om de opzegging middels aangetekende brief of deurwaardersexploot te verrichten. In het huurcontract kan wel worden verlangd dat partijen de opzegging middels aangetekende brief laten plaatsvinden. Op grond van deze contractuele verplichting dient de opzegging plaats te vinden middels aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als contractueel niet is vastgelegd dat de opzegging op deze specifieke wijze plaats dient te vinden, dan volstaat een brief per gewone post. Het is voor de bewijspositie van de verhuurder overigens wel verstandig om de huur op te zeggen en/of de ontruiming aan te zeggen bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (al dan niet met bericht van ontvangst). Bij een mededeling op deze wijze heeft de verhuurder immers bewijs dat hij deze handelingen daadwerkelijk heeft verricht.

Niet voldoen aan de overeengekomen eisen van opzegging

Ook als in het huurcontract staat vermeld dat de opzegging per aangetekende brief op deurwaardersexploot moet worden gedaan, dan kan de verhuurder onder omstandigheden geen beroep op het ontbreken van een schriftelijke opzegging doen in het kader van verlenging van de overeenkomst wegens een verlengingsbeding, als tussen partijen niet wordt betwist dat de huurder tijdig te kennen heeft gegeven dat hij geen gebruik wenste te maken van verlenging van de overeenkomst.
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage kwam in haar uitspraak van 11 april 2003, rolnr 02/787 KA tot deze conclusie waarbij de volgende zinsnede de kern van de uitspraak weergeeft:” Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans (huurder, toevoeging Huurgeschil) op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager (verhuurder, toevoeging Huurgeschil) kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken. De grieven slagen dan ook niet”. De situatie had uiteraard anders gelegen als de verhuurder had betwist dat zij gesprekken met de huurder had gevoerd, waarin huurbeëindiging was besproken. Het ontbreken van de schriftelijke stuk zou de huurder dan wel fataal zijn geworden.

In gelijke zin oordeelde het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5097 ). Het hof ging ook van een tijdige en rechtsgeldige opzegging door de huurder uit. Volgens het huurcontract gold een opzeggingstermijn van zes maanden. Ruim voor het verstrijken van deze termijn van zes maanden gaf de huurder per e-mail naar de verhuurder weer dat het pand tegen het einde van de overeengekomen termijn ontruimd zou worden. In het contract stond als eis opzegging door deurwaardersexploot of per aangetekende brief te sturen. Onweersproken stond ook vast dat de huurder diverse malen mondeling te kennen had gegeven de overeenkomst te willen beëindigen. Daarnaast was van belang dat partijen de huurovereenkomst hadden gesloten met de gedachte dat de huurder gedurende een bepaalde periode wenste te proberen of zijn onderneming levensvatbaar zou zijn. De onderneming liep niet goed, waardoor de opzegging binnen deze gedachte paste. Het hof achtte het niet voldoen aan de formele wijze van opzegging van onvoldoende belang nu de verhuurder wel voldoende kennis had genomen van de wil van de huurder om de huurperiode te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen duur.

De rechtbank Oost-Brabant, kantongerecht ‘s-Hertogenbosch, had een zaak te beoordelen waarin door een consument een huurovereenkomst met betrekking tot een garagebox was opgezegd door een e-mail. In haar vonnis van 27 februari 2014 ECLI:NL:RBOBR:2014:1396 heeft de rechter een opzegging door de huurder per e-mail geaccepteerd als een rechtsgeldige opzegging en de in de algemene voorwaarden genoemde wijze van opzegging nietig verklaard.

In de algemene voorwaarden stond echter vermeld dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) diende te geschieden. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er geen correcte opzegging plaats had gevonden door de opzegging per mail. De verhuurder erkende dat de mail naar het juiste mailadres was gestuurd. De verhuurder was echter van mening dat het kantoor ten tijde van de ontvangst van de mail dicht was in verband met de feestdagen, dus de mail – indien ontvangen- zou sowieso niet in behandeling worden genomen tot de tweede week van januari 2013. Hierbij geldt natuurlijk de ontvangsttheorie artikel 3:37 lid 3 BW. Of de ontvanger nu wel of niet aanwezig is op het ontvangstadres doet niet ter zake. Ik vind het een interessant gegeven dat het bericht ook geacht wordt tijdig binnen te zijn gekomen als bijvoorbeeld de computer waarmee de mail wordt gelezen kapot is. De ontvangst van de opzegging in de mailbox wordt verondersteld te voldoen aan de ontvangst van de mededeling als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW.

De rechter was bovendien van mening dat er sprake was van een onredelijk beding in de algemene voorwaarden voor wat betreft de eis dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) diende te geschieden. Ik ga ervan uit dat de rechter hierbij ook de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten heeft betrokken. Ik lees dat echter niet uit het vonnis.

De rechter was bovendien van mening dat de eis dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) geschiedt er hooguit toe kan dienen een eventueel bewijsprobleem aan de zijde van de huurder – namelijk het probleem dat hij moet bewijzen (tijdig) te hebben opgezegd – te voorkomen. Dit probleem doet zich hier niet voor, omdat de mail moet worden geacht tijdig de verhuurder te hebben bereikt. De bepaling dient derhalve het belang van de huurder. De verhuurder heeft er volgens de rechter geen enkel belang bij te eisen dat opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of bij deurwaardersexploot) geschiedt, tenzij het als een belang van de verhuurder zou moeten worden aangemerkt het de huurder moeilijker te maken om de huurovereenkomst (tijdig) op te zeggen. Dat is echter volgens de rechter geen beschermenswaardig belang. De eis dat de opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploot dient te geschieden moet daarom onredelijk bezwarend en derhalve nietig worden geoordeeld.

De conclusie was dus dat de overeenkomst in december 2012 was beëindigd en dat de huurder na december 2012 geen huur verschuldigd was. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch erkende in haar arrest van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097 ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst per e-mail op te kunnen zeggen. Voor artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt, in tegenstelling tot artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte, een wettelijke regeling van opzegging, waarin staat vermeld dat de huurovereenkomst door partijen middels aangetekende brief of deurwaardersexploot beëindigd moet worden. Ook deze regeling wordt niet als voorwaarde voor een opzegging, maar als een bewijsregel in het kader van de opzegging beschouwd. Als de opzegging is gedaan door een partij in welke vorm dan ook en deze opzegging wordt niet betwist te zijn ontvangen, dan zal de partij die de ontvanger van deze opzegging is geweest zich niet kunnen beroepen op de van de wet of het huurcontract afwijkende vorm van de opzegging.

Verlenging van de overeengekomen huurperiode

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-11-23 om 22:58:39

Volgens artikel 7:230 BW wordt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt. Dit is alleen anders als er tussen partijen van een andere bedoeling blijkt. Het is dus een weerlegbaar vermoeden (zie de Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 37). Dit vermoeden betreft verlenging van de overeenkomst voor onbepaalde tijd onder dezelfde voorwaarden als  genoemd in de huurovereenkomst. Van dit vermoeden kan worden afgeweken als een partij bewijst dat er is bedoeld om de overeenkomst met bepaalde tijd te verlengen. Dit betreft een objectieve bedoeling van beide partijen (A.W. Jongbloed, GS Huurrecht, artikel 7:230 BW, aantekening. 5). Dat er sprake was van een andere bedoeling bleek in de hiernavolgende casus niet het geval. Volgens een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 7 december 2010 ( LJN: BP0591, gerechtshof Amsterdam, 200.026.118/01) werd een huurovereenkomst geacht te zijn verlengd onder dezelfde voorwaarden. In deze zaak waren onderhandelingen gestart over continuering van de huurovereenkomst. Er was daarover nog geen overeenstemming bereikt tussen partijen. De kantonrechter had in haar uitspraak van 20 augustus 2008 beslist dat er geen verlenging van de overeenkomst plaats had gevonden, omdat er door de onderhandelingen van een andere bedoeling door de verhuurder zou zijn gebleken. Het hof legde deze bepaling echter uit in die zin dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd, omdat een gemeenschappelijke bedoeling ten aanzien van hetgeen tussen partijen zou gelden in afwachting van de uitkomst van de onderhandelingen niets was gebleken. In rechtsoverweging 2.4 van dit arrest werd de bedoeling als genoemd in artikel 7:230 BW uitgelegd als een gemeenschappelijke bedoeling tussen huurder en verhuurder. Een eenzijdige bedoeling van de verhuurder kan de aard van de huurovereenkomst niet doen wijzigen. Dit past in het systeem van de wet. Een huurovereenkomst is immer een lex-specialis van een algemene overeenkomst. Voor aanwezigheid van een overeenkomst is de wilsovereenstemming van beide partijen vereist en niet de bedoeling van één van de partijen.

Verlenging overeenkomsten voor bepaalde tijd
Als in het huurcontract staat opgenomen dat de huurperiode na het einde van de eerste overeengekomen periode zal worden verlengd met dezelfde termijn, of met een van de eerste periode afwijkende termijn, dan zal de huurovereenkomst met die overeengekomen periode worden verlengd.

De overeenkomst die voor bepaalde periode is verlengd, geldt gedurende die periode van verlenging andermaal als een overeenkomst voor een bepaalde periode (zie artikel 7:230 BW ). Deze overeenkomst hoeft op grond van artikel 7:228 BW niet te worden opgezegd. Dit is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 15 februari 2012 ( LJN: BV6242, sector kanton Rechtbank Haarlem, 536684\EJ VERZ 11-165). De rechter was van mening dat uit de overeengekomen verlengingen genoegzaam bleek dat hier sprake was van verlenging voor bepaalde duur en niet voor onbepaalde duur. In het huurcontract was opgenomen dat er na verlenging van de overeenkomst met een periode voor bepaalde tijd geen opzegging noodzakelijk was. Het standpunt van de huurder dat de overeenkomst was verlengd voor onbepaalde tijd, was volgens de rechter niet houdbaar. De overeenkomst werd aldus niet voor onbepaalde tijd verlengd op grond van artikel 7:230 BW , omdat uit de tussen partijen gemaakte afspraken duidelijk afgeleid kon worden dat verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd door partijen was bedoeld.
Zoals boven al vermeld dient de verhuurder de huurder nog wel een ontruimingsaanzegging te sturen. Zonder ontruimingsaanzegging eindigt de huurovereenkomst weliswaar tegen het tijdstip waartegen de overeenkomst is opgezegd, doch hoeft de huurder het gehuurde niet te verlaten, omdat de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden nog niet is aangevangen. Als de overeenkomst is verlengd voor onbepaalde periode, of als de overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, dan moet de overeenkomst wel worden opgezegd. De ontruimingsaanzegging dient hierbij ook plaats te vinden als de verhuurder het pand leeg wenst te hebben. Gebruikelijk vindt een combinatie van de opzegging en de ontruimingsaanzegging plaats. Mocht in de opzegging de ontruimingsaanzegging zijn vergeten, dan kan de ontruimingsaanzegging altijd nog worden gedaan voor het einde van de huurperiode. Daarmee start de wettelijke periode van twee maanden van ontruimingbescherming direct na het einde van de huurperiode. Er gelden geen formele eisen aan deze opzegging. Het is echter om bewijstechnische gronden raadzaam de opzegging per aangetekende brief plaats te laten vinden.

Tussen partijen kan tussentijds de huurovereenkomst bedrijfsruimte worden aangepast. In de uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, Rotterdam LJN BC1748, Rechtbank Rotterdam, 771944 konden partijen in afwijking van de eerder gesloten overeenkomst afspreken dat de huurder het recht heeft om bij verlenging van de overeenkomst de overeenkomst op elk moment op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.
Deze zaak draaide eigenlijk om de vraag of de verhuurder aan deze afspraak was gebonden nu de huurder de naar haar toegestuurde wijziging van de overeenkomst die vóór de verlenging ter goedkeuring was toegestuurd, pas na de verlenging met gelijktijdige opzegging aan de verhuurder had geretourneerd, en om de vraag of de datum van de verlenging als een fatale datum voor acceptatie moet worden gezien.
De rechter beoordeelde als volgt:

  • Beoordeeld diende te worden of partijen overeenstemming hadden bereikt over de aanpassing van de huurovereenkomst. Uit de brief van de verhuurder d.d. 20 maart 2006 bleek dat hiervan sprake is. Immers, de aanpassing was namens de verhuurder door haar opgesteld en zelfs, na een opmerking zijdens de huurder, nog aangepast en wederom aan de huurder toegezonden. Bovendien bleek uit deze brief van de beheerder niet van een inhoudelijk verschil van mening, maar nam de verhuurder slechts het standpunt in dat de aanpassing te laat was geretourneerd.
  • Uit de correspondentie bleek niet dat partijen zich jegens elkander hadden verplicht voor een bepaalde datum de overeenstemming schriftelijk vast te leggen.
  • Nu geoordeeld was dat partijen inhoudelijk overeenstemming hadden bereikt, kan niet gezegd worden dat de datum van 14 november 2005 een fatale termijn was.
  • Door of namens de verhuurder was niet te kennen gegeven aan de huurder dat hij voormelde datum als een fatale termijn zag. Niet was gebleken dat de onderhandelingen plaatsvonden onder de voorwaarde dat voor de datum van verlenging van de overeenkomst de handtekeningen geplaatst hadden moeten worden. Evenmin was de aanpassing voorzien van een ontbindende voorwaarde in die zin.De ondertekening van de aanpassing betreft slechts een formele afwikkeling.
  • De ondertekening van de aanpassing betrof slechts een formele afwikkeling.

Voorts was de kantonrechter van mening dat de aanpassing door de verhuurder was gemaakt om de huurder te houden. Mocht er al geen overeenstemming zijn bereikt, dan zou het op de weg van de verhuurder hebben gelegen om aan de huurder kenbaar te maken dat hij wenste dat vóór verlenging van de overeenkomst de aanpassing zou zijn ondertekend. In een dergelijk vergevorderd stadium van de onderhandelingen staat de redelijkheid eraan in de weg dat, nadat de volgens verhuurder fatale datum was verstreken, het voorstel zonder enige bedenktermijn kan worden ingetrokken;

Het sterkste argument was volgens Huurgeschil.nl dat tussen partijen al overeenstemming over de wijziging was bereikt en dat ondertekening slechts een formele handeling betrof. Aan het bestaan van een huurovereenkomst is geen schriftelijkheidsvereiste verbonden. Met name de gewenste aanpassing door de verhuurder op verzoek van de huurder maakt duidelijk dat partijen op dat moment feitelijk al tot overeenstemming waren gekomen.

Opzegging is niet nodig, tenzij overeengekomen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:59:50

Huurovereenkomsten met betrekking tot kantoorruimte, opslagruimte (bijvoorbeeld garageboxen, magazijnen, werkplaatsen, fabriekshallen) eindigen door verstrijken  van de bepaalde duur (artikel 7:228 lid 1 BW) of na opzegging tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand (artikel 7:228 lid 2, slotzin BW ).

Een voorbeeld van een huurovereenkomst die zonder opzegging eindigt, geeft het vonnis van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4826). Deze overeenkomst was geëindigd wegens het verstrijken van de tijd. De verhuurder heeft de overeenkomst daarnaast opgezegd. De huurder vorderde in eerste instantie voor recht te verklaren dat de opzegging van de huurovereenkomst door Plaswijckpark nietig zou zijn, althans zonder rechtsgevolg zou zijn.
Naar het oordeel van de rechter bleek uit artikel 1 van de huurovereenkomst dat partijen een huurovereenkomst waren aangegaan voor de bepaalde tijd van dertig jaar, eindigend op 30 september 2017.

Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigde de huurovereenkomst wanneer de bepaalde tijd zou zijn verstreken, zonder dat daartoe opzegging vereist was. De tussen partijen aangegane huurovereenkomst eindigde derhalve van rechtswege op 30 september 2017, tenzij sprake zou zijn van een nadere regeling door partijen of als sprake zou zijn van een overeenkomst die wordt beheerst door verdere regels. Uit de huurovereenkomst bleek niet van een nadere regeling omtrent het einde van de huurovereenkomst. De rechter heeft in deze kwestie zich niet gebogen over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Aangezien beide partijen van 7:230a BW-bedrijfsruimte uitgingen, heeft de rechter dit huurregime ook als uitgangspunt genomen. De rechter heeft verder niet hoeven oordelen of er met de opzegging iets mis was. De huurovereenkomst was immers al van rechtswege beëindigd. In dit verband zou de in de opzegging vermelde ontruimingsaanzegging alleen van belang kunnen zijn om de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden te laten starten conform het gestelde in artikel 7:230a lid 1, slotzin BW .

Een overeenkomst die voor bepaalde tijd is verlengd hoeft dus niet te worden opgezegd, tenzij dit in de huurovereenkomst wel is afgesproken. Artikel 7:228 BW spreekt immers alleen van een verplichting tot opzegging van de huurovereenkomst als deze overeenkomst voor onbepaalde periode is gesloten, of na het verstrijken van de bepaalde periode voor onbepaalde tijd is verlengd. Ook als de huur niet opgezegd hoeft te worden, dan dient de verhuurder de huurder wel op grond van artikel 7:230a lid 1, slotzin BW schriftelijk van de ontruimingsaanzegging op de hoogte te brengen. In theorie kan dit als volgt plaatsvinden. Als de huurovereenkomst voor bepaalde periode op 31 december eindigt en er geen opzegging is overeengekomen ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan kan de verhuurder de huurder uiterlijk op 31 december (dus voor het verstrijken van de overeengekomen periode) een ontruimingsaanzegging laten bezorgen, waardoor de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden start na het einde van de huurperiode. Over deze problematiek wordt onderstaand uitgebreid ingegaan.