Huurprijsbedingen kantoorruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-01-16 om 15:17:39

Bij kantoorruimte bestaat geen wettelijke regeling voor huurprijsverhoging. Partijen kunnen in de huurovereenkomst een beding opnemen, waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Het in artikel 7:230a lid 6 BW genoemde beding, waarmee de gebruiksvergoeding kan worden verhoogd is geen regeling waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Als de ontruimingstermijn is verlengd, dan is er niet meer sprake van een huurtermijn. De huur is immers beëindigd door opzegging van de huurovereenkomst.

In de ROZ-contracten is geen standaardbeding opgenomen waarmee de huurprijs kan worden verhoogd. Er staat wél een bepaling in deze contracten opgenomen waarmee de huurprijs kan worden geïndexeerd. Indexering van de huurprijs kan ervoor zorgen dat de huurprijs achter zou gaan lopen op de markthuurprijs. Dit kan ertoe leiden dat een huurprijs na een huurperiode van jaren flink achter kan gaan lopen op de markthuurprijs.

Dat de markthuurprijs hoger kan liggen dan de huurprijs die na verloop van tijd door indexeringen is verhoogd, niet maakt dat de huurprijs zonder contractueel beding verhoogd kan worden naar de markthuurprijs. Als de huurovereenkomst een verlengingsbeding bevat, dan is het mogelijk dat de huurprijs conform dit beding verhoogd zal kunnen worden naar de in dit beding genoemde huurprijs.

Als de huurprijs altijd zou stijgen met een bepaald percentage, dan zou een huurprijsverhogingsbeding met een bepaald vast percentage een logisch beding zijn waar beide partijen belang bij hebben: de verhuurder heeft immers belang bij een verhoging van de huurprijs, terwijl de huurder belang heeft bij een verhoging die niet schoksgewijs wordt doorgevoerd. Het is immers denkbaar dat de huurprijs na verloop van tijd zodanig ernstig achter loopt op de markthuurprijs, zodat de verhuurder de huurprijs in één keer wenst te verhogen. Het kan dan gebeuren dat de huurprijs in één keer met bijvoorbeeld 30% wordt verhoogd. Een discussie over de huurprijs kan dan leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst met betrekking tot overige bedrijfsruimte geniet immers geen huurbescherming. Een verhogingsbeding met een vast percentage vind ik geen goed idee. Deze overeenkomsten hebben vaak een looptijd van lange periode. Een verhoging met een vast percentage met bijvoorbeeld 4% per jaar zou dan over een periode van 10 jaar leiden tot een huurverhoging van 40%, terwijl er sprake zou kunnen zijn van een daling van de markthuurprijs. De huurder doet er daarom verstandig aan niet zonder meer een dergelijk beding te accepteren.

De combinatie tussen een indexeringsclausule met een huurverhogingsbeding waarmee de huur om de zoveel tijd naar een markthuurprijs kan worden verhoogd is de beste combinatie, waarmee de huur kan worden verhoogd. Het is dan wel van belang de huurprijsverhoging naar de markthuurprijs op een zodanig moment af te spreken, zodat partijen nog de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst op te zeggen als men het niet eens kan worden over de verhoging van de huurprijs. Bij overeengekomen huurperioden van vijf jaar met een termijn van opzegging van 12 maanden zal men dus overeenstemming over de huurverhoging moeten hebben voordat de mogelijkheid van opzegging is verstreken. Als de mogelijkheid van opzegging is verstreken en de verlenging van de huurperiode plaats zal dienen te vinden, dan zal de huurder met een nieuwe huurperiode geconfronteerd kunnen worden waarbij een veel hogere huurprijs gevraagd zal worden. Een oplossing hiervoor zal kunnen zijn dat de huurder alsnog de mogelijkheid kan krijgen de huurovereenkomst op te mogen zeggen als de huurprijs met bijvoorbeeld een percentage van meer dan 15% wordt verhoogd.

Het is duidelijk dat de markthuurprijs als genoemd in artikel 7:230a lid 6 BW niet omschreven is en omgeven is met waarborgen. Als de plaatselijke makelaar een markthuurprijs zou moeten bepalen, dan heb ik hier niet zo veel vertrouwen in. Bij makelaars ontbreekt mijns inziens nogal eens het gevoel van nauwkeurigheid om iets goed uit te zoeken. Ik zie nogal eens dat de markhuurprijs door een makelaar wordt bepaald door een paar laatste verhuurde panden uit zijn eigen bestand te halen. Dat is natuurlijk geen reële vaststelling van de markthuurprijs. Er zullen dan toch uit verschillende bronnen (verschillende makelaars) minimaal zes panden die vergelijkbaar zijn met het litigieuze pand over het laatste jaar in een rapport opgenomen moeten worden.

 

 

 

Huuropzegging garagebox door verhuurder

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2019-01-03 om 16:41:49

Geachte mevrouw, heer,

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

Uw vraag

U huurt een garagebox ten behoeve van uw tweede auto. De verhuurder wenst de huur met een opzegtermijn van 1 maand te beëindigen in verband met verkoop van het gehuurde.  U stelt de volgende vragen:

kan de huur om de reden van verkoop opgezegd worden?

Moet bij verkoop de huurder niet in de gelegenheid gesteld worden om het gehuurde te kopen?

Wat is een acceptabele koop prijs.

De prijs die in dit geval een ondernemer biedt of de prijs die een taxateur heeft bepaald?

Antwoord

Voor uw rechtspositie geldt het gestelde dat op de site staat vermeld onder “huurrecht overige bedrijfsruimte”. Ik raad u aan dit onderdeel goed te lezen, zodat u precies weet wat uw rechten zijn.

Geen huurbescherming

De huurovereenkomst van dit soort ruimte geniet geen huurbescherming. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde periode is gesloten moet deze worden opgezegd. In uw geval is de huurovereenkomst opgezegd.

Door de opzegging eindigt de huurovereenkomst

In de opzeggingsbrief moet staan dat de huur is opgezegd en tegen welke datum u het gehuurde dient te ontruimen. Als vuistregel moet worden beschouwd dat de huurovereenkomst van dit soort ruimten na correcte opzegging eindigt.  

Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot dient te worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Als in de opzeggingsbrief geen ontruimingsaanzegging is gedaan, wordt daarmee de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet gestart. In de brief zal letterlijk dienen te staan dat u het gehuurde tegen het einde van de huurovereenkomst ontruimd dient te hebben.

Twee maanden ontruimingsbescherming

De wet geeft de huurder  ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (bijvoorbeeld 28 februari 2007), dus tot en met 30 april 2007. Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 mei 2007

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de sector kanton van de bevoegde rechtbank heeft ingediend. In uw geval is dit de rechtbank Dordrecht, sektor kanton Dordrecht (als de garage in Dordrecht is gelegen).

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND. Dit is met kapitale letters weergeven omdat deze termijn nogal eens wordt vergeten!

De rechter zal dit verzoek op dezelfde wijze behandelen als het eerder gedane verzoek.

Recht van eerste koop

Als een recht van eerste koop in het huurcontract is bedongen kunt u daar een beroep op doen. In andere gevallen is de verhuurder vrij de onroerende zaak te verkopen aan wie hij wenst. In uw geval is geen recht van eerste koop bedongen. U kunt daar dus geen aanspraak op doen.

Uw verdere vragen hierover zijn niet van belang.

Conclusie

Als opzegging wel tegen de juiste datum is geschied en de ontruiming eveneens in de brief is aangezegd adviseer ik u een naar een andere locatie uit te kijken. Als u die andere locatie niet tijdig kunt vinden kunt u bij de rechter altijd een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen. De rechter zal in uw geval niet scheutig zijn met het verlengen van de ontruimingstermijn. Een auto kan immers ook bij een caravanstalling worden geplaatst.

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Huurgeschil.nl