Laatst bijgewerkt op 2023-08-27 om 22:09:30

In de Memorie van toelichting besluit energieprestatie gebouwen staat onder meer onder punt 4.1 dat ten aanzien van het energielabel onder meer is opgenomen: “De verplichting om een energielabel te overhandigen bestaat bij oplevering, verhuur of verkoop van een gebouw”.
Onder het kopje handhaving van de memorie van toelichting (onder punt 6) staat ook duidelijk aangegeven dat de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen) en de op basis daarvan ontwikkelde waardering van het energielabel binnen het woningwaarderingsstelsel wordt ingepast. Dit beleid is niet in strijd met het EVRM.
De rechtbank ’s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 19 februari 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:1946 ) allereerst bevestigd dat het woningwaarderingsstelsel niet in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Daarnaast wordt bevestigd dat het puntenaantal op basis van het bouwjaar vastgesteld dient te worden als het energielabel op het moment van vaststelling van de huurprijs niet bekend was. Deze huurprijs kon ook niet worden verhoogd op basis van genomen isolatiemaatregelen. De isolatiemaatregelen konden het ontbreken van dit label bij aanvang van de huurovereenkomst niet goed maken.

Uit deze regeling valt dus af te leiden dat het de bedoeling was dat het later verstrekken van het energielabel in ieder geval wél effect heeft voor de tussen partijen overeengekomen maximum huurprijs. Aangezien voor sociale woonruimte de maximum huurprijs bij een procedure ex artikel 7:249 BW wordt berekend op basis van de punten die op het moment van het sluiten van de overeenkomst toegekend kunnen worden, zal in het kader van een dergelijke procedure de huurprijs op dat moment worden vastgesteld met inachtneming van de maximum punten die op dat moment bekend zijn. Als op dat moment de huurprijs op basis van het bouwjaar vastgesteld wordt, zal de huurprijs later niet meer verhoogd kunnen worden als er alsnog een energielabel ter beschikking gesteld wordt. De maximumhuurprijsgrens kan in dat geval natuurlijk wel worden verhoogd als de huurwaarde op basis van later verkregen punten op basis van de energie-index kan worden verhoogd. Dit blijkt ook uit de uitspraak van de rechtbank te Limburg van 3 januari 2018 ( ECLI:NL:RBLIM:2018:17 ). In deze zaak had de verhuurder gedurende de procedure het energielabel laten vaststellen. De Huurcommissie had de punten vastgesteld zonder de later toegekende punten aan de woning wegens het verkrijgen van een energielabel. Huurder was van mening dat de Huurcommissie terecht geen rekening heeft gehouden met extra punten voor het energielabel omdat dit label immers niet beschikbaar was bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter stelde vast dat de Huurcommissie de aanvangshuur had vastgesteld zonder extra verkregen punten wegens verkrijging van het energielabel. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was er naar het oordeel van de rechter geen energielabel afgegeven. Van extra punten voor een energielabel kan dan ook geen sprake zijn naar het oordeel van de kantonrechter. De kantonrechter nam daarom de uitspraak van de Huurcommissie over. Deze uitspraak lijkt niet juist te zijn als met het op latere datum verkregen energielabel de punten op een zodanig moment beschikbaar waren dat daarmee rekening kon worden gehouden bij de beslissing op het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs door (de voorzitter van) de huurcommissie. Als dat niet mogelijk was, dan is die uitspraak wel juist.

De eigenaar dient een kopie van het energielabel ter beschikking te stellen bij aanvang van de huurovereenkomst. Er bestaat geen verplichting de energie-index ter beschikking te stellen. Doorgaans is de eigenaar ook de verhuurder. Als er echter sprake is van (rechtsgeldige) onderhuur, dan is de eigenaar ook verantwoordelijk voor het beschikbaar zijn van het energielabel (zie artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen ). De eigenaar kan dus een bestuurlijke boete krijgen als de onderverhuurder aan de onderhuurder geen energielabel ter beschikking stelt. Het is daarom zinvol om in de huurvoorwaarden op te nemen dat bij niet nakoming van dit voorschrift de eventueel doorberekende boete aan de onderverhuurder doorbelast kan worden.

De Hoge Raad heeft in een prejudiciële uitspraak van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) bevestigd dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd, als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

De  Hoge Raad redeneert verder dat in het woningwaarderingsstelsel steeds bepalend is geweest of voor de woning een energie-index of energielabel aanwezig is en dat de wetgever niet ervoor heeft gekozen om het al dan niet verstrekt zijn daarvan aan de huurder te laten meewegen bij de waardering van de energieprestatie van de woning. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar van een woning om een energielabel aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.

Uit de prejudiciële uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) blijkt dat de waardering van de energieprestatie van een woning dient plaats te vinden aan de hand van de energie-index of het energielabel, ook als de energie-index is vastgesteld respectievelijk het energielabel is afgegeven na ingang van de huurovereenkomst. Het maakt daarbij geen verschil of de opname van de voor bepaling van de energieprestatie benodigde gegevens heeft plaatsgevonden voor of na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na deze datum plaatsvindt, zal op grond van hetgeen huurder en verhuurder daarover aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek in de zin van art. 28 Uhw beoordeeld moeten worden in hoeverre de feitelijke toestand van de woning wat de energieprestatie betreft op het moment van de opname gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Dit wordt ook zo toepast door de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 28 juli 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:3503). De rechter overwoog: “Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt, wordt door de wetgever voor de hoogte van de huurprijs kennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.”

In het Bhw staat immers vermeld: “Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking”. De kern van de verplichting is dat het energielabel bij aanvang van de huurperiode aanwezig dient te zijn. Als het energielabel bij aanvang van de huurperiode ontbreekt, dan wordt de woning gewaardeerd op basis van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen.

De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.12 van dit vonnis dat de overhandiging van het energielabel of de Energie-Index aan de huurder geen criterium is voor het wel of niet meenemen van punten bij de berekening van de maximale huurprijs. Het gaat erom of er een Energie-Index aanwezig is voor de woning. Dit blijkt voldoende uit de tekst van de toelichting op Bijlage I bij het Bhw: “Daar waar een energie-index ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen.” Het gaat er in het woningwaarderingsstelsel immers om de kwaliteit van de woning te bepalen en aan de hand daarvan de redelijke maximale huurprijs voor die woning vast te stellen. Of de Energie-Index bij het sluiten van de huurovereenkomst al dan niet aan de huurder is overhandigd, heeft geen invloed op de feitelijke toestand van de woning bij de aanvang van de huur, dat is het toetsingsmoment voor de vaststelling van de kwaliteit en de maximale huurprijs (artikel 11 lid 5 Uhw).

Dit leek mij een juiste beslissing en dat is ook bevestigd door het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005). Als een verhuurder wel de juiste handelingen heeft verricht om de waarde van een woning vast te kunnen stellen, maar hij heeft slechts verzuimd de Energie-Index bij het sluiten van de overeenkomst te overhandigen, dan zou het buiten toepassing houden van die punten behorende bij het energiecertificaat, een onjuiste maatregel zijn: de gegevens ter bepaling van de huurwaarde van de woning zijn immers wel aanwezig.

Voorts besliste de Hoge Raad dat de energie-index of het energielabel, om bij de waardering van de aanvangshuurprijs in de beoordeling te kunnen worden betrokken, op een zodanig moment beschikbaar moet zijn dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing op het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs door (de voorzitter van) de huurcommissie respectievelijk de beslissing van de kantonrechter op de voet van artikel 7:262 BW.