Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:36:31

De huurder die zonder toestemming van de verhuurder wijzigingen aanbrengt, heeft geen recht om alsnog een machtiging aan te vragen om de wijziging alsnog aan te brengen, dan wel te laten zitten. Een dergelijke machtiging kan slechts worden gevorderd, nadat de huurder eerst (en vóór het aanbrengen van de voorzieningen) schriftelijk toestemming heeft gevraagd bij de verhuurder en deze de toestemming heeft geweigerd. Bij het eigenmachtig aanbrengen van een dergelijke wijziging doet deze situatie zich niet voor. Als deze wijzigingen zich aan de buitenzijde hebben voorgedaan, dan mag de verhuurder alle wijzigingen, ook die welke zonder noemenswaardige kosten aangebracht kunnen worden, verbieden zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Artikel 7:215 lid 6 BW geeft immers aan dat, ten aanzien van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde, van artikel 7:215 lid 1 BW afgeweken kan worden (wijzigingen aan binnenzijde van het gehuurde zijn toegestaan, mits deze wijzigingen zonder noemenswaardige moeite en kosten verwijderd kunnen worden). De rechtbank Den Haag (Kamer voor kantonzaken Gouda) heeft in haar vonnis van 17 maart 2016 (Ktr. Gouda 17-03-2016, 4373299 CV EXPL 15-3974) dan ook beslist dat de huurder die zonder toestemming van de verhuurder en in strijd met de huurvoorwaarden gaas aan de buitenzijde van de woning had aangebracht, deze wijzigingen ongedaan diende te maken.

De huurder die ongeoorloofde wijzigingen heeft aangebracht, komt bovendien geen actie tot ongerechtvaardigde verrijking toe. Uit het stelsel van de wet, en ook uit de hiervoor geldende regeling blijkt dat de verhuurder niet zomaar met kosten geconfronteerd hoeft te worden. De verhuurder die toestemming voor wijzigingen geeft, weet immers waar hij aan toe is. Dat geldt niet voor de verhuurder die bij het einde van de huurovereenkomst met allerlei veranderingen in het gehuurde wordt geconfronteerd. Uit artikel 7:216 lid 2 BW kan bovendien a-contrario worden afgeleid dat de huurder, die zonder toestemming van de verhuurder wijzingen aan het gehuurde heeft aangebracht waarvoor toestemming van de verhuurder noodzakelijk was, deze wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst dient te verwijderen. Het zou toch vreemd zijn aan de plicht tot verwijdering van de ongeoorloofde wijzigingen desondanks een vergoeding te verbinden als deze wijzigingen toch in het gehuurde achter blijven. Op deze lijn zit ook het hof te Amsterdam in haar arrest van 25 oktober 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:4268 ). In deze kwestie moest het hof in hoger beroep een oordeel geven over een vordering tot ongerechtvaardigde verrijking die door de huurder na huurbeëindiging was ingesteld ten aanzien van allerlei wijzigingen die de hem gedurende de huurperiode zonder toestemming van de verhuurder waren aangebracht. Het hof is in rechtsoverweging 3.4 van dit arrest van oordeel dat er geen sprake van een vergoeding ex artikel 7:216 lid 3 BW kan zijn als er sprake is van ongeoorloofde wijzigingen. Ten aanzien van de stelling van de huurder dat de verhuurder van deze wijzigingen op de hoogte was, overwoog het hof als volgt. Het hof was van oordeel dat het niet optreden door de verhuurder niet tot het oordeel leidt dat de verhuurder voor die verbouwing toestemming heeft gegeven. Zoals de verhuurder volgens het hof terecht heeft aangevoerd, zou dat niet-optreden (gedogen) hoogstens ertoe kunnen leiden dat de verhuurder haar recht op ongedaanmaking van die wijzigingen zou hebben verspeeld. Dit impliceert volgens het hof niet dat de verhuurder voor die wijzigingen op enigerlei wijze moet betalen.

Het hof had hierbij de nuance aan kunnen brengen dat een vergoeding soms toch mogelijk is als er sprake is van aangebrachte objectieve verbeteringen. Toestemming tot het aanbrengen van objectieve verbeteringen mogen immers door de verhuurder op grond van artikel 7:215 lid 2 BW niet worden geweigerd. Hier was overigens niet sprake van objectieve verbeteringen nu de door de huurder aangebrachte cv-installatie niet correct was geïnstalleerd en de installatie bovendien geheel was afgeschreven.