Laatst bijgewerkt op 2019-11-17 om 14:36:02
De voorganger van artikel 7:224 BW was artikel 7A:1599 BW en dit artikel luidde als volgt:
‘Indien geene beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, ten aanzien van het onderhoud, hetwelk ten laste van huurders komt, behoudens tegenbewijs, voorondersteld het gehuurde in goeden staat te hebben aanvaard, en moet hij hetzelve in dien staat terug geven.’
Het huidige artikel 7:224 BW, dat in 2003 is ingevoerd, heeft weliswaar onmiddellijke werking, maar het overgangsrecht zorgt er voor dat voor sommige artikelen toch naar het oude recht terug wordt gegrepen. Dat geldt voor woonruimte vooral ten aanzien van het gestelde in artikel 7:224 lid 2 BW, tweede volzin.
Deze bewijsregel heeft geen effect voor bedrijfsruimte als in het huurcontract deze regel buiten toepassing is verklaard. De bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst blijft dan – evenals de wettelijke regeling die gold vóór of na 2003 – bij de huurder liggen.
Het onderscheid tussen de regels over oplevering van gehuurde ruimten die vóór 2003 golden en de regels die na 2003 gelden wordt in dit hoofdstuk verduidelijkt. Artikel 208b Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek brengt dit als volgt tot uitdrukking: “Artikel 224 lid 2, tweede volzin, van Boek 7 is niet van toepassing op huurovereenkomsten die voor het in werking treden van titel 4 van Boek 7 zijn gesloten”.
De regeling van de huurovereenkomsten die voor 2003 zijn gesloten is – gezien de in het overgangsrecht neergelegde regels – anders. In het oude recht (artikel 7A:1599 BW) werd er niet van uit gegaan dat bij de aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving zou worden opgemaakt. De verhuurder had op deze regel niet bedacht hoeven zijn met betrekking tot overeenkomsten die vóór de invoering van het huidige recht zijn gesloten. Volgens de regel van 7A:1599 BW werd de huurder geacht het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat te hebben ontvangen. Als het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat werd opgeleverd, lag het aan de huurder om te bewijzen dat het gehuurde destijds ook niet in goede staat ter beschikking was gesteld. Dit wordt eveneens bevestigd in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810).
Voor de huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van het huidige recht (dus voor augustus 2003) tot stand zijn gekomen geldt de regel van omkering van de bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW niet. Voor bedrijfsruimte ligt dit ook anders als de bewijsregel van artikel 7:224 lid 2 BW is uitgesloten. De huurder van woonruimte zal bij het einde van de huurovereenkomst die vóór augustus 2003 tot stand is gekomen moeten bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst overeenkomt met de staat van het gehuurde, zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld.
Deze redenering werd ook gevolgd door het hof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.0745.104/01).