Moet de huurder iets doen om de huurperiode na de eerste periode van vijf jaar met nog een termijn van 5 jaar te verlengen ?
Neen. De periode van vijf jaar wordt van rechtswege (dus automatisch) verlengd met nog een periode van vijf jaar, tenzij de (ver) huurder met inachtneming van de regelingen over opzegging de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Welke huurperiode geldt er een huurperiode is overeengekomen tussen de vijf en tien jaar ?
Ook hier geldt het uitgangspunt dat de overeenkomst geldt voor vijf jaar met een verlenging van rechtswege voor een periode van nogmaals vijf jaar. Een huurovereenkomst die voor een periode langer dan vijf jaren is gesloten geldt voor die langere duur, zonder dat deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. De huurder kan de huurovereenkomst dan niet tussentijds na een periode van vijf jaar opzeggen. De overeenkomst die is aangegaan voor bijvoorbeeld zeven jaar geldt voor tien jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een periode van drie jaar, waardoor de termijn van tien jaar wordt gehaald.
Is opzegging mogelijk tegen vijf jaar als de overeenkomst is gesloten voor zeven jaar?
De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan met een duur die is gelegen tussen de vijf en de tien jaar kan pas worden opgezegd tegen een tijdstip waarop de overeengekomen huurtermijn eindigt. Een opzegging na een periode van vijf jaar is dus niet mogelijk in het voorbeeld van een gesloten overeenkomst van zeven jaren.
Welke huurperiode is wettelijk bepaald (minimum termijn)
De wettelijke periode is vastgesteld op 2 x 5 jaar. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaren (twee x vijf jaren) vast legt . In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen. De periode van 2 x 5 jaren is dus een minimum termijn (behoudens de mogelijkheid om de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar te sluiten (proefperiode).
Wat wordt bedoeld met een verlengingsbeding ?
Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een termijn opnemen, waarmee eerst overeengekomen termijn wordt verlengd. Bijvoorbeeld een oorspronkelijk overeengekomen termijn van zeven jaar wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de wettelijke regelgeving alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. In het huurcontract kan ook staan vermeld dat de huurovereenkomst na de eerste periode wordt verlengd met nog een periode van vijf jaren.
Tussentijdse mogelijkheid van opzegging
Partijen kunnen wel een mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het voordeel van de huurder opnemen. Een bepaling dat de huurder binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerechtigd is de huur op te zeggen is dus mogelijk.
Wat is de status van de huurovereenkomst als deze langer dan 10 jaar heeft geduurd?
Als de overeenkomst 2 x 5 jaar heeft geduurd en er heeft geen opzegging plaatsgevonden, dan wordt deze gecontinueerd. Deze overeenkomst eindigt niet met het verstrijken van de overeengekomen duur, maar moet worden opgezegd. Na het verstrijken van de bepaalde periode wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur voortgezet.
Wordt er een nieuw huurcontract aangegaan als partijen binnen de periode van 10 jaar enige wijzigingen in het huurcontract aanbrengen ?
Ondertekening van dit nieuwe contract betekent niet dat partijen een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Van het aangaan van een nieuwe rechtsbetrekking zal pas sprake zij als de voorwaarden ingrijpend zijn gewijzigd. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan wijzigingen in het huurobject. Dit is een vuistregel. Door de omstandigheden van het geval kan dit anders uitpakken.
Kan de huurovereenkomst door de werking van de redelijkheid en billijkheid worden verlengd of beperkt?
Ja, door een voorbeeld zal dit worden verduidelijkt. Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was.
De redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst ook beperken. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst worden ontbonden.
Wordt betalingsonvermogen van de huur als een onvoorziene omstandigheid gezien ?
Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet zonder meer een reden om de duur van de huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt niet als een zodanige onvoorziene omstandigheid gezien.