Als de verhuurder een bepaling over de duur van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt.
Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig . De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen.

Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder als deze als verweerder optreedt. Een voorbeeld van de mogelijkheid van vernietiging door de huurder van een beding dat in strijd met het semi-dwingend recht van de wetgeving – voor wat betreft de overeengekomen huurperiode met betrekking tot verhuurde bedrijfsruimte – door de verhuurder in een contract is gezet wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, locatie Leiden, van 13 april 2016 (Kantonrechter Leiden 13-04-2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:4374, WR 2017, nr. 9, met noot van mr. M.F.A. Evers). In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid waren partijen een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. De verhuurder had echter bedongen dat de huurder bij opzegging na de huurperiode van vijf jaar een bedrag van € 125.000 diende te betalen.

Volgens artikel 3:52 BW moet binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.

De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) over dit bewuste punt in rechtsoverweging 3.5.1 tot het oordeel er onvoldoende grond bestaat voor toepassing van de regeling zoals die voor het arbeidsrecht geldt. Bij gebreke van een wettelijke voorziening in het huurrecht kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Voorts, dat hier sprake is van een regel die zich voor flexibele toepassing leent. Hiermee werd het eerdere oordeel van het hof te Amsterdam afgewezen.