Wat heeft de referentieperiode voor betekenis bij bepaling van de huurprijs ?
De bedoeling van de referentieperiode is natuurlijk dat ‘oude’ huurprijzen tot op zekere hoogte een rol blijven spelen. De maatstaf van art. 7:303 lid 2 eerste zin BW is de huurprijs die gedurende een referentieperiode van vijf jaar gegolden heeft voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Vanaf welk moment moet de huurprijs teug worden gerekend
Vanaf het herzieningsmoment. Het herzieningsmoment kan zijn vastgezet op het moment dat:
-partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;
-een partij een verzoek tot benoeming van een gezamenlijk deskundige heeft ingediend;
-een partij de vordering tot vaststelling van de huurprijs heeft ingediend.
Waarom is het verstandig om zo spoedig mogelijk na de huurperiode van vijf jaar het herzieningsmoment te fixeren ?
Vanaf het herzieningsmoment wordt de nieuwe huurprijs berekend. Als partijen zouden wachten tot jaar 8, dan geldt de nieuwe huurprijs vanaf het herzieningsmoment in jaar 8. Van jaar 5 tot jaar 8 geldt dan de oude huurprijs.
Moet de inflatie voor de berekening van de huurprijs uit de vergelijkbare huurprijzen worden gefilterd ?
De referentieperiode speelt met name omdat altijd als eis is gesteld dat inflatie geen invloed op de bepaling van de huurprijs mag hebben. De huurprijzen worden daarom herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. De vergelijkende panden moeten dan ook een inflatiecorrectie ondergaan; elke huurprijs naar rato van het gedeelte van de referentieperiode dat zij gegolden heeft. Dit komt er op neer dat de destijds overeengekomen huurprijs wordt gecorrigeerd naar het prijspeil van de dag van vaststelling. Met ingang van 2003 wordt vooral gehanteerd de reeks CPI-Alle Huishoudens.
Mag het gehuurde zelf in de vergelijking worden betrokken ?
Het gehuurde zelf mag niet inde vergelijking worden betrokken.
Mogen de huurprijzen alleen meewegen die werkelijk over de volle periode van vijf jaar zijn betaald?
Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen huurprijzen mogen meewegen, die werkelijk betaald zijn over de volle periode van vijf jaar.
Welk merkwaardig gevolg heeft de berekening van de huurprijs volgens het wettelijk systeem ?
De wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode kan tot rare gevolgen leiden.
Bijvoorbeeld: in een straat bevinden zich zes kappers, die allemaal goed met elkaar zijn te vergelijken. De huur per kapper bedraagt respectievelijk per maand: €2000,00, € 4000,00, €6000,00, € 8000,00 €10.000,00 en € 15.000,00.
De verhuurder van het eerste kapper vraagt nadere prijsvaststelling. De huur zal vermoedelijk worden verhoogd naar € 8600,00 (€ 43.000,00 : 5).
Als de huurder van de laatstgenoemde kapper tegelijkertijd huurverlaging aanvraagt zal zijn huurprijs vermoedelijk worden verlaagd naar € 6000,00 (€30.000 : 6).
Door deze rekenmethode wordt een te hoge huur verlaagd en wordt een te lage huur verhoogd. Er kan geen rekening worden gehouden met een moreel gevoel van te hoge of te lage huur. Er is wel kritiek op dit systeem geuit. De wetgever heeft zich nog niet aan een ander systeem gewaagd.
Mag omzet worden betrokken in de vaststelling van de huurprijs ?
Er is geen plaats voor afwijking van de objectieve maatstaf van de wettelijke regeling door de omzetgegevens in de nieuwe huurprijsvaststelling te verwerken. De omzet wordt volgens de wetgever door een aantal facturen bepaald, waarvan de kwaliteit/ligging er één van is. Een huurprijs die aan de omzet is gerelateerd kan wel in de vergelijking worden betrokken, want een omzet gerelateerde huur wordt wel beschouwd als een geaccepteerde huurprijs.
Welke uitzondering op de regel is van toepassing ?
Er lijkt zich één uitzondering op deze regel voor te doen. De uitzondering vormt de bepaling van de huurprijs bij benzinestations. Er is gepleit dat bij de bepaling van huurprijzen voor benzinestations rekening wordt gehouden dat de huurprijs vaak wordt samengesteld uit diverse vergoedingen. De reden daarvan is dat de exploitatie van benzinestations dermate specifiek is dat wel met de aard van die activiteiten rekening moet worden gehouden.
Moeten meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen door de huurder in de huurprijs worden verdisconteerd?
Een afwijkende onderhoudsverplichting moet in de huurprijs worden verdisconteerd, maar niet als ‘verbetering’. Vaak wordt in het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie hier geen rekening mee gehouden. Voor de huurder die meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dient hier attent op te zijn.