Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:49:31

Woningruil

Kunnen huurders zonder toestemming van de verhuurder hun huurwoning ruilen?

Het is gebruikelijk dat de huurder eerst toestemming van de verhuurder vragen om woningruil te realiseren. Het is het beste om woningruil schriftelijk te verzoeken aan de verhuurder. Als de verhuurder geen toestemming voor de woningruil geeft, dan kan de huurder, die woningruil wenst te bewerkstelligen, de rechter op grond van artikel 7:270 BW verzoeken hem te machtigen om een ander in zijn plaats te stellen.

Aan welke voorwaarden moet de huurder voldoen om in het kader van woningruil in de plaats van de andere huurder te worden gesteld?

• De huurder moet voldoende draagkrachtig zijn om de huur op te brengen;
• Als er sprake is van een woning waar een huisvestigingsvergunning voor nodig is, dan dient de huidige huurder een dergelijke vergunning te overleggen ten behoeve van de voorgestelde huurder (in Amsterdam is bijna altijd een vergunning nodig;
• Er moet sprake zijn van zwaarwegend belang (bijvoorbeeld de gezondheid van de huurder; de huurder kan geen trappen meer lopen)
• Er moet sprake zijn van een afweging van belangen ten voordele van de huurder

Mag de woningruil al hebben plaatsgevonden voordat de machtiging wordt gevraagd?

Ja, dat is mogelijk. De vordering moet dan wel zo snel mogelijk (binnen een maand) bij de rechter worden gevraagd. De vordering kan ook als tegenvordering (eis in reconventie) worden ingediend tegenover een ontbindingsvordering door de verhuurder wegens onrechtmatige ingebruikgeving.

Welke juridische positie nemen beide huurders na de woningruil in?

Als de rechter het verzoek tot woningruil toewijst, dan worden de bestaande huurovereenkomsten voortgezet. De huurders treden in de rechten en de verplichtingen van de oude huurders. Dit kan tot gevolg hebben dat de nieuwe huurder gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst de wijzigingen van de vorige huurder ongedaan moet maken.

Kan de verhuurder de huurprijs in het kader van woningruil verhogen?
De verhuurder kan de huurprijs op grond van de woningruil niet plotseling verhogen. Er is namelijk geen nieuwe overeenkomst gesloten. Bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst kan dit anders liggen, want dan geldt de contractsvrijheid van partijen. Er is dan eigenlijk geen sprake van woningruil in de zin van artikel 7:270 BW.

Mag de rechter aan de machtiging een bepaalde voorwaarde of last verbinden ?

Ja, de rechter kan bepalen dat de nieuwe huurder een bepaalde waarborgsom moet betalen. De rechter kan bijvoorbeeld ook bepalen dat de indeling van de woning niet mag worden aangepast.