Laatst bijgewerkt op 2024-02-08 om 16:16:58

Als opzegging van de huurovereenkomst contractueel is overeengekomen, of als de overeenkomst is verlengd op grond van artikel 7:228 lid 2 BW, dan is uit artikel 7:228 BW het volgende over de opzeggingsformaliteiten te herleiden.
Uit artikel 7:228 BW is het volgende te herleiden. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen periode (artikel 7:228 lid 1 BW). Een opzegging is dus niet nodig, tenzij contractueel overeengekomen). De huurovereenkomst moet worden opgezegd als:

• de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd;
• de overeenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd;
• opzegging in de overeenkomst is overeengekomen.

Na opzegging van de huurovereenkomst eindigt deze op het tijdstip waartegen de overeenkomst is opgezegd. Een opzegging dient plaats te vinden met inachtneming van een termijn van ten minste een maand, tenzij een andere termijn contractueel is overeengekomen. Partijen kunnen contractueel een afwijkende termijn overeenkomen. De termijn van opzegging mag niet korter luiden dan een maand. Partijen mogen zelfs overeenkomen om de regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte op dit huurregime van toepassing te verklaren, waardoor een termijn van opzegging van één jaar moet worden toegepast (zie overweging 5.4 en 5.5 van de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 14 januari 2010, LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516). De regeling is immers semi-dwingend recht. Partijen mogen hiervan in het voordeel van de huurder afwijken.

Er moet rekening worden gehouden met de formulering van de overeengekomen termijn van opzegging. Als deze termijn van opzegging alleen betrekking heeft op de periode dat er sprake is van een contractueel overeengekomen periode, dan wordt er na de verlenging van het huurcontract naar onbepaalde tijd teruggevallen op de wettelijke termijn van opzegging zoals genoemd in artikel 7:228 lid 2 BW.

Hierbij een voorbeeld ter verduidelijking. Stel dat een huurperiode is overeengekomen voor een periode van 2 maal 5 jaar en dat de volgende bepaling in de overeenkomst is opgenomen: “Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een termijn van één jaar”. Het is dan duidelijk dat partijen de huurovereenkomst binnen de overeengekomen perioden van 5 jaar alleen kunnen opzeggen met een termijn van één jaar. Als de huurovereenkomst echter niet wordt opgezegd, maar na de overeengekomen huurperioden van 5 jaar wordt voortgezet zonder opnieuw een vaste huurperiode overeen te komen, dan wordt de overeenkomst voortgezet voor een huurperiode voor onbepaalde tijd.

Voor de huurperiode dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, is dan geen contractueel overeengekomen regeling voor huurbeëindiging overeengekomen als er slechts een regeling in het huurcontract is overeengekomen zoals hierboven omschreven. Gedurende de huurperiode dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, wordt er weer teruggevallen op de wettelijke regeling als genoemd in artikel 7:228 lid 2 BW, waarin staat dat de termijn van opzegging één maand luidt. Aangezien er in dit voorbeeld niet van de wettelijke regeling is afgeweken voor zover de huurperiode voor onbepaalde wordt verlengd, geldt dus de wettelijke regeling weer en kan de huurovereenkomst gedurende de periode dat de overeenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd voor beide partijen worden opgezegd met inachtneming van een termijn van één maand.

Het bovenstaande kan voor partijen voor een (onplezierige) verrassing leiden. Dit gevolg van verschillende termijnen van opzegging kan worden voorkomen door voor zowel de periode dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt voortgezet, als voor de periode dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd een termijn van opzegging overeen te komen. De denken van aan de volgende bepaling als de overeenkomst altijd opgezegd moet worden met een termijn van één jaar: “Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van één jaar”.

Partijen kunnen ook afwijkende termijn van opzegging voor de verschillende perioden afspreken. Partijen zouden bijvoorbeeld de termijnen op één jaar kunnen stellen gedurende de tijd dat er sprake is van een overeengekomen periode en een termijn van opzegging van zes maanden gedurende de tijd dat er sprake is van een periode dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Als een opzegging van de huurovereenkomst noodzakelijk is, of contractueel is overeengekomen, dan dient de overeengekomen termijn van opzegging correct worden toegepast. Bij het niet volgen van de overeengekomen termijn van opzegging door de huurder zit deze aan een nieuwe overeengekomen termijn vast. In de uitspraak van 30 mei 2005 bij de rechtbank Alkmaar LJN: AT8259, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 167838 CV EXPL 04-2080, sector kanton, locatie Hoorn kwam de kantonrechter tot het oordeel dat de huurder door de te late opzegging (12 dagen te laat!) gewoon aan een nieuwe contractueel overeengekomen huurtermijn van vijf jaar was gebonden.

De huurder droeg onder meer de volgende argumenten aan om de huurovereenkomst eerder te laten eindigen:

• De oplevering van het gehuurde was een maand opgeschoven vanwege herstel van gebreken aan het gehuurde;
• De eventueel ongeldige opzegging moest op grond van artikel 3:42 BW worden geconverteerd in een geldige termijn van opzegging;
• beroep op redelijkheid en billijkheid (wegens overschrijding termijn opzegging met 12 dagen).

De overwegingen van de rechter die tot het vonnis hebben geleid zien er als volgt uit:

• De ingangsdatum van de huurovereenkomst is niet opgeschoven door gebreken aan het gehuurde; het kan eerder reden zijn om de verhuurder schadeplichtig te stellen voor gebreken aan het gehuurde. Dat de verhuurder de huurder een maand huur heeft geschonken moet in het licht van schadevergoeding worden gezien en niet van opschuiving van de aanvangstermijn van de huurovereenkomst.
• Opschuiving naar een geldige opzegtermijn stuit op bezwaar van de laatste zin van artikel 3:42 BW waarin ook de belangen van de verhuurder hebben te gelden. De verhuurder heeft er een aanzienlijk belang bij dat de contractueel vastgelegde verlengingstermijn wordt nagekomen.

De kantonrechter achtte een beroep op de redelijkheid en billijkheid door de huurder niet valide. De kantonrechter nam daarbij als vaststaand aan dat met de overeengekomen opzeggingstermijn van tenminste een jaar beoogd was zowel het belang van de huurder als dat van de verhuurder te dienen. Niet gebleken was immers dat het de bedoeling van partijen is geweest om met deze opzeggingstermijn uitsluitend de huurder in bescherming te nemen tegen een te late opzegging door de verhuurder.

De huurder van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkelruimte), die de overeenkomst 8 dagen te laat had opgezegd waardoor hij volgens de verhuurder nogmaals was gebonden aan een contractuele verlenging van nog een periode van vijf jaar, kon volgens de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011 ( ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 ) door een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch aanspraak maken op beëindiging tegen de officiële datum waartegen de overeenkomst opgezegd had moeten worden. Hoewel het huurregime van artikel 7:290 BW op deze overeenkomst van toepassing was, is hetgeen over de wijze van opzegging in deze casus is gesteld ook van belang voor artikel 7:230a BW bedrijfsruimte.
De huurder had de huur uiterlijk op 21 oktober 2010 op moeten zeggen. De opzegging had de verhuurder echter op 28 oktober 2010 bereikt.
Een aantal aspecten die bij de beoordeling waren betrokken, luidden als volgt:

• De rechtsvoorganger van de huidige huurder (er was sprake geweest van een indeplaatsstelling) was vanaf 1 december van een bepaald jaar (de periode vanaf een bouwkundige oplevering tot 1 december was geen huur verschuldigd) huur gaan betalen. De huurovereenkomst was eerder ingegaan, doch het huurcontract vermeldde geen ingangsdata.
• De huurder had in juni 2010 de verhuurder al te kennen gegeven de huur zo spoedig mogelijk te willen beëindigen omdat de verkoopformules niet het gewenste effect hadden.
• De huurder had vooruitlopend op de opzegging al borden “te huur”op het object aan laten brengen en via Funda te kennen gegeven dat het pand te huur zou komen.
• Ook de beheerder van de verhuurder is na het gesprek in juni 2010 op zoek gegaan naar een alternatieve locatie voor de huurder.

De rechter was in rechtsoverweging 8.5 van het vonnis van oordeel dat de belangen van de verhuurder niet waren geschaad. De verhuurder was slechts officieel 8 dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de hoogte gesteld van de wil van de huurder – belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 – om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beëindigen. Volgens de rechter gold dit eens te minder nu gesteld noch gebleken was dat de verhuurder na 30 juni 2010 door of namens de huurder te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor de huurder en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kon de overeenkomst toch als beëindigd worden beschouwd per 22 oktober 2011.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch kwam in haar arrest van 2 januari 2018 ( ECLI:NL:GHSHE:2018:41 ) in een soortgelijk geval tot eenzelfde oordeel dat de huurovereenkomst door een te late opzegging toch kon worden beëindigd. Ook hier was er sprake van een te late opzegging. Het hof ging door tegenstrijdige verklaringen vanuit dat de opzegging minimaal 2 dagen en maximaal 10 dagen te laat was overhandigd.
Ook hier was sprake van bijkomende omstandigheden. Zo hadden de huurder en de verhuurder een samenwerkingsverband in verband met de levering van goederen. Deze samenwerking was naar ik aanneem beëindigd, of de beëindiging daarvan hing in de lucht. Uit de stellingen van partijen blijkt dat de samenwerkingsovereenkomst tussen huurder en verhuurder bepalend was voor de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder en dat verhuurder daarvan op de hoogte was.
Ook blijkt uit deze verklaringen dat het verloop van de overeenkomst tussen verhuurder en huurder in het verleden al consequenties had gehad voor de inhoud van de huurovereenkomst met verhuurder Onder meer uit de getuigenverklaring van verhuurder blijkt dat hij met enige spanning uitzag naar het einde van de termijn waarop huurder nog kon opzeggen, te weten 1 juli 2013. Een en ander houdt in dat verhuurder er kennelijk serieus rekening mee hield dat de huurovereenkomst tegen 31 december 2013 zou kunnen worden opgezegd.
Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval is de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met twee tot tien dagen verkort. Naar het oordeel van het hof was dit een zo minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die meebrengen dat in dit geval het niet exact voldoen aan de volledige opzeggingstermijn van zes maanden moet leiden tot het voorbijgaan aan de opzegging, waren naar het oordeel van het hof niet voldoende gesteld of gebleken.
Onder deze omstandigheden oordeelde het hof dat de opzegging effect had. Als de geschertste omstandigheden niet aanwezig zouden zijn geweest, dan had dit wel heel anders af kunnen lopen.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1538) beslist dat een huurovereenkomst toch kon worden beëindigd door de huurder ondanks het feit dat de huurder geen tijdige schriftelijke opzegging kon overleggen. Het had de verhuurder op grond van de feiten en omstandigheden zonder meer duidelijk moeten zijn dat de huurder de huurovereenkomst niet voor een nieuwe periode van vijf jaar wilde verlengen, maar zelf al eerder dan de einddatum uit het gehuurde had willen vertrekken. Het beroep van de verhuurder op het niet correct opzeggen van de huurovereenkomst en het daardoor met vijf jaar doorlopen van de huurovereenkomst was in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Deze overeenkomst was gesloten voor de duur van 10 jaar en na 31 juli 2013 automatisch verlengd voor 5 jaar tot en met 31 juli 2018. De huurder was in 2015 met de verhuurder in overleg betreden om tot een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Het staat niet vast  dat huurder de huurovereenkomst in 2015  mondeling heeft opgezegd. Daarover is toen geen overeenstemming bereikt. In november 2015 heeft de huurder nog een brief gestuurd met de strekking om tot voortijdige huurbeëindiging te komen. Er werd betoogd dat het verder voorzetten van de huurovereenkomst geen haalbare kaart was. De huurder wilde bepaalde diensten elders in een centraal gebouw onderbrengen. Men gaf te kennen de huurovereenkomst te willen beëindigen tegen 1 januari 2017. De verhuurder stemde niet in met eerdere huurbeëindiging. De huurder had bepaalde diensten verplaatst vanaf januari 2017 en was de gehuurde ruimte als vergaderruimte gaan gebruiken. In oktober 2017 hebben partijen per e-mail berichten uitgewisseld over een mogelijke huurder voor de kantoorruimte. De verhuurder had tussen 2015 en 2017 een verhuurbrochure laten maken over het gehuurde. In de brochure staat onder meer dat dat het pand een zeer representatieve kantoor-/praktijkruimte is en dat de huurprijs nader overeen te komen is. De huurder had in de inleidende dagvaarding gesteld dat indien een huurovereenkomst tijdig mondeling tegenover de verhuurder is opgezegd, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de verhuurder vervolgens met een beroep op contractuele bepalingen betoogt dat de opzegging schriftelijk had moeten plaatsvinden en daarom niet geldig is.

Het hof was, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat er in de aanloop naar de datum 31 juli 2017 bij verhuurder in redelijkheid geen twijfel over kon bestaan dat huurder de huur na afloop van de lopende termijn van vijf jaar per 31 juli 2018 niet wilde voortzetten. Het hof nam daarbij onder meer bovengenoemde feiten in aanmerking. Ook aan de gang van zaken na de uiterste opzegdatum 31 juli 2017 heeft verhuurder niet het vertrouwen mogen ontlenen dat de huurder, in weerwil van haar duidelijke eerdere verklaringen en gedragingen, de huur toch nog wilde laten doorlopen na 31 juli 2018.

Dat de huurder heeft verzuimd om overeenkomstig de artikelen 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst de huur tijdig bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven op te zeggen, moet in de gegeven omstandigheden worden beschouwd als een kennelijke en ook voor verhuurder op 31 juli 2017 duidelijk kenbare onachtzaamheid. Aan het feit dat die opzegging uitbleef, mocht verhuurder in de gegeven omstandigheden niet het vertrouwen ontlenen dat de huurder wenste dat de huur zou voortduren na de lopende periode van vijf jaar. De verhuurder wist tijdig dat hij voor de periode met ingang van 1 augustus 2018 een nieuwe huurder moest zoeken. Voor zover verhuurder daarover nog een duidelijke wilsverklaring van de huurder verlangde, bijvoorbeeld om op basis daarvan te beslissen over het maken van kosten om het pand opnieuw te huur te zetten, had verhuurder die verklaring ten overvloede aan de huurder kunnen vragen, aldus het hof in rechtsoverweging 6.10.6 van het arrest.

De les uit deze uitspraken is om ook de contractuele termijnen van opzegging nauwgezet in acht te nemen! Er blijken weinig uitvluchten mogelijk te zijn om een onjuiste gehanteerde opzegtermijn zodanig om te bouwen dat de huurder toch eerder het gehuurde kan verlaten dan tegen het einde van de reeds ingezette verlengingstermijn. Verder geeft een beroep op de redelijkheid en billijkheid altijd een onzekere uitkomst, omdat door de rechter de concrete situatie inhoudelijk moet worden beoordeeld om dit beroep te kunnen honoreren. Ik ben het overigens wel met mr. E.E. van der Kamp eens in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2018,92) dat de rechtszekerheid niet is gediend met allerlei uitzonderingen op de hoofdregel dat een te late opzegging geen effect sorteert. De rechtszekerheid is gediend met een strenge maatstaf en een terughoudende rechter. De overwegingen van het hof geven geen strenge maatstaf met betrekking tot de opzegging maar laat ruimte open voor allerlei varianten. Daarbij is de rechtszekerheid niet gediend. Er moet immers een bepaalde grens worden getrokken. Als de lijn van het hof verder zou worden gezet, dan zouden er hele discussies kunnen ontstaan wanneer de overschrijding van de termijn van opzegging het belang van de verhuurder zou schaden. Dit dient toch niet de rechtszekerheid. Met deze uitspraak zou je als gemachtigde van de huurder bijna altijd genoodzaakt zijn om een procedure te starten als er enigszins aannemelijk kan worden gemaakt dat door een latere opzegging de belangen van de verhuurder niet zijn aangetast. Dit kan toch de bedoeling niet zijn. Het lijkt mij dat de contractuele regeling de basis dient te blijven en dat bij hoge uitzondering daarvan af kan worden geweken.

Conversieregel
Indien de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling beantwoordt dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt ingevolge artikel 3:42 BW haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.
Onder omstandigheden wordt aangenomen dat conversie mogelijk is, indien is opgezegd op een te korte termijn. Er vindt geen conversie plaats indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht (Parl. Gesch. Boek 3, p. 200). De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’ (Parl. Gesch. Boek 3, p. 194 noot 3).
De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, is in haar vonnis van 17 april 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:1769 ) van mening dat van een conversie geen sprake kon zijn. In deze zaak had de huurder de huurovereenkomst niet met inachtneming van een termijn van opzegging van een jaar opgezegd. De huurder wenste niet eerder (tot uiterlijk het tijdstip waarop volgens het huurcontract opgezegd kon worden) tot opzegging van de huurovereenkomst met de verhuurder over te gaan alvorens duidelijkheid zou zijn verkregen over een alternatieve locatie zodat zij niet met lege handen zou komen te staan als deze alternatieve locatie niet door zou gaan. Bovendien wist de huurder dat een formele opzegging nog nodig was. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat onvoldoende feiten en omstandigheden van voor 30 juni 2011 zijn gesteld waaruit de wil van de huurder kan worden afgeleid dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen.