Laatst bijgewerkt op 2021-01-21 om 15:15:41

De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar.  In het huurcontract mag van deze termijn ten gunste van de huurder worden afgeweken. Er kan niet in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling worden afgeweken. Dit vloeit voort uit de regel van artikel 7:291 lid 1 BW. In het hoofdstuk “De huurperiode met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte” is in het onderdeel “Afwijking van de regeling in het voordeel van de huurder” uitgebreid ingegaan op het effect van het semi-dwingendrechtelijke karakter van titel 7.4. afdeling 6 BW (artikel 7:290 BW e.v.). De kern van artikel 7:291 BW luidt dat van titel 7.4. afdeling 6 BW wel kan worden afgeweken in het voordeel van de huurder. Dit geldt ook voor de overeengekomen opzegtermijn in het huurcontract.

Met de term “ten minste” wordt bedoeld dat door partijen wel een langere termijn van opzegging dan de in de wet genoemde minimum termijn van één jaar kan worden overeengekomen. Een langere termijn dan één jaar wordt niet geacht in het nadeel van de huurder te zijn.  De Memorie van Antwoord (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 8) geeft de achterliggende gedachte achter deze regeling weer: “De ondergetekende kan zich verenigen met de opmerking dit artikel aldus te redigeren, dat de termijn van opzegging een jaar bedraagt of zoveel langer als overeengekomen (…)”.
Als partijen een langere termijn van opzegging dan één jaar overeenkomen, dan is dit dus volgens de wet mogelijk. Als partijen een kortere termijn dan één jaar overeenkomen, dan wordt dat als een afwijking van artikel 7:293 lid 2 BW gezien, wat in het nadeel van de huurder is. Deze kortere termijn is vernietigbaar door de huurder. Als de verhuurder een kortere termijn van opzegging wenst overeen te komen, dan zal deze bepaling door de rechter goedgekeurd moeten worden op basis van artikel 7:291 BW.
Een langere termijn van opzegging kan soms natuurlijk wel in het nadeel van de huurder zijn. Als er een opzeggingstermijn van drie of vier jaar wordt overeengekomen, bij gebreke waarvan weer een nieuwe huurperiode van vijf jaar zou ontstaan, dan valt er natuurlijk veel voor te zeggen dat dit wel een onredelijk lange termijn van opzegging zal zijn. De huurder kan dan niet meer  inspelen op de ontwikkelingen die gedurende de huurperiode kunnen ontstaan. Als er vaste huurtermijnen van vijf jaar worden overeengekomen, dan kan de huurder bij dergelijke lange termijnen van opzegging niet meer inspelen op de marktontwikkelingen. Gedurende één jaar kan het immers even tegen of mee zitten. Als een huurder op basis van een dergelijk korte periode zal moeten beslissen om de huur op te zeggen, of juist de onderneming in het gehuurde voort te zetten, dan zal dit volgens mij in het nadeel van de huurder zijn.

Dat de termijn van opzegging tenminste een jaar beloopt, betekent niet dat de verhuurder zijn vordering vóór het tijdstip waartegen is opgezegd dient in te stellen. Evenmin betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking zou hebben verloren als de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt volgens een arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2006 niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (LJN: BI0070, Hoge Raad, 07/12219 ).
In dezelfde zin besliste de Hoge Raad in haar arrest van 25 maart 2011 ( LJN: BP4335, Hoge Raad, 10/01201 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid werd door de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007. Na die datum wordt door de verhuurder de inleidende dagvaarding aan de huurder uitgebracht op 6 november 2007, waarin een vordering tot ontruiming werd ingesteld.
De huurder betoogde in de loop van de procedure dat de opzegging nu de verhuurder zijn vordering niet voor 1 juni 2007 had ingesteld, zijn werking had verloren en daarmee de huurovereenkomst was verlengd met een aansluitende periode van vijf jaar, zodat de vorderingen van de verhuurder dadelijk en zonder inhoudelijke beoordeling van de door hem aangevoerde opzeggingsgrond hadden moeten worden afgewezen.
De Hoge Raad is in rechtsoverweging 3.5 van mening dat de huurovereenkomst niet afloopt op de dag waartegen is opgezegd, maar ingevolge de bijzondere voor huur van bedrijfsruimte geldende bepaling van artikel 7:295 lid 1 BW van rechtswege van kracht blijft zolang de rechter nog niet onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder. De wet wijst geen termijn aan waarbinnen de verhuurder die vordering moet instellen. Bij een en ander past geen analoge toepassing van de algemene regeling van artikel 7:230 BW , die ziet op gevallen waarin een huurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken zonder dat zij daarover iets regelen.

In het kader van de in het huurcontract genoemde termijn van opzegging zich een aantal varianten voordoen:

• In het huurcontract staat een termijn van opzegging van één jaar. Dit is de meest voorkomende variant. In de wet staat deze termijn als een minimum termijn voor opzegging van de huurovereenkomst genoemd. Zowel de huurder als de verhuurder zijn aan deze termijn gebonden.
• In het huurcontract staat een termijn van opzegging van zes maanden genoemd. Deze termijn is minder dan de door de wet voorgeschreven termijn van één jaar. Deze termijn is niet nietig. Partijen kunnen immers in het voordeel van de huurder van de in de wet genoemde termijn van één jaar afwijken. Als de verhuurder de huur opzegt met inachtneming van deze termijn van zes maanden, dan dient de huurder de contractueel overeengekomen termijn van zes maanden te vernietigen als hij terug wenst te grijpen op de wettelijke termijn van opzegging van één jaar. In een door de verhuurder gestarte procedure tot beëindiging van de huurperiode, dient de huurder zich uitdrukkelijk te beroepen op het feit dat de door de verhuurder gehanteerde periode niet aan het wettelijke minimum van een jaar voldoet. Doet de huurder geen beroep op vernietiging van deze bepaling, dan kan deze periode geacht te zijn gesloten in het voordeel van de huurder (de huurder kan immers belang hebben bij een korte termijn van opzegging). De door de verhuurder gehanteerde periode van opzegging van de huurovereenkomst zal dan niet door rechter ongeldig worden verklaard.
• De huurder, of diens accountant heeft het huurcontract opgesteld. In het huurcontract staat een opzegtermijn van zes maanden genoemd. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op met inachtneming van deze overeengekomen periode. De huurder doet beroep op vernietiging van deze bepaling op grond van wat in bulletpoint 2 is gesteld. Deze huurder kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) geen beroep doen op vernietiging van deze overeengekomen opzegtermijn. Onder deze omstandigheden wordt de overeengekomen termijn van zes maanden in het voordeel van de huurder te zijn overeengekomen. Deze verkorte termijn van opzegging kan immers ook in het nadeel van de verhuurder zijn. De verhuurder moet dan immers binnen relatief korte periode een vervangende huurder zien te vinden.
• Onder bepaalde omstandigheden kan een termijn van opzegging van een jaar te kort zijn als de huurder kort voor de opzegging aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan, die de verhuurder slechts tegen boekwaarde wenst te vergoeden.

In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder en/of de curator van de huurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 FW).

Termijn van opzegging en de redelijkheid en billijkheid
Een te late opzegging leidt meestal tot een verlenging van de overeengekomen termijn, of de wettelijke termijn. Onder bepaalde omstandigheden is dit niet altijd het geval. Onderstaande uitspraak geeft hiervan een voorbeeld.

De huurder van winkelruimte, die de overeenkomst 8 dagen te laat had opgezegd waardoor hij volgens de verhuurder nogmaals was gebonden aan een contractuele verlenging van nog een periode van vijf jaar, kon volgens de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ) door een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch aanspraak maken op beëindiging van de tegen de officiële datum waartegen de overeenkomst opgezegd had moeten worden.
De huurder had de huur uiterlijk op 21 oktober 2010 op moeten zeggen. De opzegging had de verhuurder echter op 28 oktober 2010 bereikt.
Een aantal zaken die bij de beoordeling waren betrokken luidden als volgt:

• De rechtsvoorganger van de huidige huurder (er was sprake geweest van een indeplaatsstelling) was vanaf 1 december van een bepaald jaar (de periode vanaf een bouwkundige oplevering tot 1 december was geen huur verschuldigd) huur gaan betalen. De huurovereenkomst was eerder ingegaan, doch het huurcontract vermeldde geen ingangsdata.
• De huurder had in juni 2010 de verhuurder al te kennen gegeven de huur zo spoedig mogelijk te willen beëindigen omdat de verkoopformules niet het gewenst effect hadden.
• De huurder had vooruitlopend op de opzegging al borden “te huur” op het object aan laten brengen en via Funda te kennen gegeven dat het pand te huur zou komen.
• Ook de beheerder van de huurder is na het gesprek in juni 2010 op zoek gegaan naar een alternatieve locatie voor de huurder.

De rechter was in rechtsoverweging 8.5 van het vonnis van oordeel dat de belangen van de verhuurder niet zijn geschaad doordat zij 8 dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de hoogte is geraakt van de wil van de huurder belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 – om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beëindigen. Volgens de rechter gold dit eens te minder nu gesteld noch gebleken was dat de verhuurder na 30 juni 2010 door of namens de huurder te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor de huurder en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kon de overeenkomst toch als beëindigd worden beschouwd per 22 oktober 2011.

De les van de uitspraak is om ook de contractuele termijnen van opzegging nauwgezet in acht te nemen! Er blijken weinig uitvluchten mogelijk te zijn om een onjuiste gehanteerde opzegtermijn zodanig om te bouwen dat de huurder toch eerder het gehuurde kan verlaten dan tegen het einde van de reeds ingezette verlengingstermijn. Verder geeft een beroep op de redelijkheid en billijkheid altijd een onzekere uitkomst, omdat door de rechter de concrete situatie inhoudelijk moet worden beoordeeld om dit beroep te kunnen honoreren.

Conversieregel
Wat is de situatie als partijen met inachtneming van de semi-dwingendrechtelijke regeling een termijn van opzegging zijn overeengekomen, terwijl de verhuurder bij de opzegging deze termijn niet in acht heeft genomen. Volgens Kerpestein Noot 31ab wordt in deze situatie de algemene conversieregel van artikel 3:42 BW toegepast. Er bestaat voor bedrijfsruimte onduidelijkheid over toepassing van deze conversieregel. Onderstaand ga ik hier nader op in.

Deze conversieregel beoogt te voorkomen dat een sanctie op het niet toepassen van een bepaalde regel verder reikt dan nodig is. Het is altijd verstandig een beroep op deze conversieregel te doen als in een procedure duidelijk wordt dat een wettelijke regel niet goed is toegepast. De rechter moet deze regel echter ook ambtshalve toepassen, zodat de regel ook kan worden toegepast als een partij heeft verzuimd op deze regel een beroep te doen.

De rechtshandeling moet om voor conversie in aanmerking te komen aan drie voorwaarden voldoen:

1. de bedoeling van de nietige rechtshandeling moet overeenkomen aan het doel van de geldige rechtshandeling;
2. de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij voor de geldige rechtshandeling zou hebben gekozen als hij zich ervan bewust was geweest dat de onder 1 genoemde rechtshandeling nietig was;
3. de conversie mag geen onredelijke rechtsgevolgen hebben jegens de belanghebbende (bijvoorbeeld onderhuurder) die niet als partij bij deze rechtshandeling betrokken is geweest.

Met het gestelde onder punt 1 en 2 wordt bedoeld dat de conversie niet in conflict mag komen met de opzeggingsgronden en de daarmee verbandhoudende data als gemeld in de opzeggingsbrief. Bij het gestelde onder punt 3 kan worden gedacht dat een gehanteerde termijn van opzegging van 10 maanden in plaats van één jaar anders dient te worden benaderd dan een gehanteerde termijn van opzegging van 2 maanden in plaats van één jaar. Er is een grotere kans dat de foutieve termijn van opzegging als redelijk wordt aangemerkt en voor conversie in aanmerking komt als deze de wettelijke termijn van één jaar benadert, dan wanneer er een enorm verschil tussen de wettelijke termijn van opzegging en de toegepaste termijn van opzegging ligt (bijvoorbeeld een verschil van vijf maanden). Er vindt geen conversie plaats indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht (Parl. Gesch. Boek 3, p. 200). De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’ (Parl. Gesch. Boek 3, p. 194 noot 3).
Een goed voorbeeld van toepassing van de conversieregel op grond van artikel 3:42 BW geeft het arrest van het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014. De verhuurder had zich in deze zaak, die tot onderhavige uitspraak heeft geleid, vergist in de einddatum van de tweede huurperiode. De verhuurder zegde daarom abusievelijk de huur op tegen het einde van het vierde jaar.
Het Hof was van mening dat de huurder redelijkerwijs moet hebben begrepen, dat de verhuurder de huurovereenkomst op wenste te zeggen tegen de datum waarop de tweede termijn van vijf jaar afloopt. (…) Aangenomen moet dan ook worden dat de verhuurder tegen de juiste datum zou hebben opgezegd, als zij zich de consequentie van het hanteren van de onjuiste datum voor geldigheid van de opzegging zou hebben gerealiseerd. Hierdoor wordt de opzegging geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging. Naar het oordeel van het hof is dit niet onredelijk tegenover de huurder. De conversie heeft immers slechts tot gevolg, dat de huurder eerder op de hoogte was van de opzegging dan de wettelijk voorgeschreven termijn van één jaar.
Het verweer van de huurder dat ertoe strekt te betogen dat conversie tot een aantasting van haar rechtspositie als huurder zou leiden gaat niet op. De conversie leidt immers niet tot een inbreuk op de wettelijke termijnbescherming van tweemaal vijf jaar en tast evenmin de mogelijkheden van de huurder aan om zich tegen de opzegging van de huur te verzetten. Voorts heeft de huurder ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat zij in vertrouwen op de ongeldigheid van de opzegging stappen heeft ondernomen (of nagelaten) waardoor de conversie haar in een nadeliger positie heeft gebracht.

Een ander voorbeeld van de geslaagde conversieregel blijkt uit het vonnis van 8 mei 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4291). Bij brief van 21 juni 2016, betekend op 29 juni 2016, heeft de verhuurder de overeenkomst(en) tussen partijen opgezegd tegen 31 december 2016 en de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2017. De rechter kwam echter in de verzoekschriftprocedure tot verlenging van de ontruimingstermijn tot de conclusie dat er sprake is van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder werd daarom in het verzoek niet-ontvankelijk verklaard. De verhuurder richtte zich verder op een opzegging ex artikel 7:296 BW. De huurovereenkomst was opgezegd met een te korte termijn van opzegging. De verhuurder deed daarom beroep op de conversie van artikel 3:42 BW. De kantonrechter overwoog als volgt: conversie houdt in dat aan een nietige rechtshandeling de werking toekomt van een wel geldige rechtshandeling met een overeenkomstige strekking waarvan moet worden aangenomen dat die zou zijn verricht als van het verrichten van de nietige rechtshandeling wegens haar ongeldigheid was afgezien. Wat de verhuurder heeft beoogd, was namelijk het vervangen van de ongeldige rechtshandeling, een opzegging met inachtneming van een te korte termijn, in een geldige rechtshandeling, een opzegging met inachtneming van de juiste termijn tegen een datum waartegen contractueel kon worden opgezegd, in dit geval 31 december 2017. In het kader van de beoordeling of conversie moet worden toegepast is de in de brief van 21 juni 2016 vermelde toevoeging ‘althans tegen de eerste daarvoor in aanmerking komende datum’ wel relevant. Met andere woorden, de strekking van de foute opzegging is dezelfde als de strekking van de gewenste juiste opzegging. De conversie leidt niet tot een inbreuk op de wettelijke bescherming en tast evenmin de mogelijkheden van de huurder aan om zich tegen de opzegging van de huur te verzetten. Niet is, althans onvoldoende, gesteld noch gebleken dat de huurder is benadeeld in haar mogelijkheden verweer te voeren of tijdig maatregelen voor te bereiden met het oog op de gevorderde ontruiming. Ik ben van mening dat die toevoeging niet zozeer relevant is, omdat de termijn van opzegging zonder benadeling van de huurder verlengd kon worden.

Een termijn van opzegging die te laat is toegepast kan door de conversieregel niet worden gerepareerd. Dit wordt duidelijk uitgelegd in rechtsoverweging 7.9 van het arrest van het hof Den Bosch van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1685 waarbij in deze procedure door een verhuurder beroep werd gedaan op de conversieregel bij een te late opzegging, waarbij wél de termijn van opzegging van een jaar was toegepast. Door deze te late opzegging kon de huurder beroep doen op verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van vijf jaar. De verhuurder wenste dit te verhinderen door de conversieregel in stelling te brengen. Het hof was echter van mening dat in deze kwestie niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte termijn. De verhuurder had immers bij haar opzegging op zichzelf genomen wel de juiste opzeggingstermijn toegepast, namelijk een termijn van een jaar. Waar het in deze zaak om ging, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde. De geldige rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het door de verhuurder gewenste resultaat kan leiden. De enige rechtsgeldige opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou – indien voor het overige aan de voorwaarden voor conversie is voldaan – een opzegging tegen de eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen voor de datum waartegen is opgezegd. Indien, in de termen van artikel 3:42 BW, van de ongeldige opzegging was afgezien, dat wil zeggen in dit geval: op 7 april 2008 niet was opgezegd, kon op dat moment geen enkele rechtshandeling daarvoor in de plaats treden en dus ook geen geldige rechtshandeling.

Geschiedenis van de conversieregel
In het oude huurrecht van in artikel 7A:1631 lid 1 slotzin BW was een uitdrukkelijke conversiemogelijkheid opgenomen. In de huidige wettelijke regeling over opzegging van bedrijfsruimte (artikel 7:296 BW ) is deze conversiemogelijkheid niet teruggekomen. De rechter dient de conversieregel ambtshalve toe te passen.
Voor woonruimte is de conversieregel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW opgenomen. Huurgeschil.nl gaat er vanuit dat deze regel in artikel 7:271 lid 6 BW geen overbodige informatie bevat, die kennelijk al besloten ligt artikel 3:42 BW. De wetgever zal bewust hebben gekozen voor deze bepaling om de mogelijkheid van conversie uitdrukkelijk van toepassing te laten zijn op een foutief toegepaste termijn van opzegging. Voor het overige is deze conversieregel ook niet van toepassing verklaard bij andere vormfouten, die partijen op grond van deze afdeling kunnen maken. Zo lijkt het niet mogelijk de conversieregel toe te passen als tussen partijen door eerdere briefwisseling duidelijk is welke opzeggingsgrond aan een opzegging ten grondslag ligt, doch door de verhuurder abusievelijk in de opzeggingsbrief een andere grond van opzegging is genoemd (bijvoorbeeld het zich niet gedragen als een huurder betaamt in plaats van dringend eigen gebruik). De verhuurder lijkt die abusievelijk toegepaste grond van opzegging niet te kunnen repareren op grond van artikel 3:42 BW.
Voor het huurrecht heeft deze algemene regel van artikel 3:42 BW tot gevolg dat de conversieregel niet beperkt is tot woonruimte, maar ook werking heeft ten aanzien van bedrijfsruimte. Door deze regeling wel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW op te nemen en niet in titel 7.4 afdeling 6 BW op te nemen, kan echter niet worden geconcludeerd dat artikel 3:42 BW buiten toepassing moet blijven bij opzegging van bedrijfsruimte. Dat de conversieregel ook voor bedrijfsruimte van toepassing is wordt bevestigd in de hieronder behandelde uitspraak van het hof te Arnhem van 17 juni 2008.

Gezien de door het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014 in rechtsoverweging 4.8. en 4.9. weergegeven gedachte, waarin de conversieregel wordt omarmd, doet de wetgever er verstandig aan om, ter voorkoming van verdere verwarring over toepassing van de conversieregel in titel 7.4 afdeling 6 BW, deze regel, evenals dat voor woonruimte is gedaan in de wet in laatstgenoemde titel op te nemen of de regel uit artikel 7:271 lid 6 BW te verwijderen, omdat deze regel toch wordt afgedekt door de algemene regel van artikel 3:42 BW.