Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:47:46
Er kan een verbod worden gevraagd om nog langer overlast te bezorgen, waarbij ook een dwangsom opgelegd kan worden. Als er onvoldoende reden is om een huurovereenkomst te ontbinden gelet op de aard van de overtreding, kan het zinvol zijn de huurder te gebieden zich te onthouden van het overlast veroorzakende gedrag onder verbeuring van een dwangsom. Bij het instellen van de vordering moet men er op bedacht zijn de vordering niet te ruim in te kleden, omdat deze anders wordt afgewezen.Als voorbeeld van een procedure waarbij een verhuurder tegen de zoon van een huurder een straatverbod onder verbeuring van een dwangsom had opgelegd, geldt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 5 december 2013 ECLI:NL:RBROT:2013:9665 . De zoon van de huurder veroorzaakte zowel voor zijn ouders, die in een seniorencomplex woonachtig waren, als voor het personeel in dit seniorencomplex, ernstige onrust. Dit rechtvaardigde volgens de rechtbank een straatverbod. Verhuurder had zich bereid verklaard te bezien of nader overleg mogelijk was met reeds betrokken hulpverlenende instanties, de zoon en de ouders omtrent eventuele bezoeken in de toekomst. Het straatverbod zou gelden voor de duur van een half jaar. De zoon werd daarnaast veroordeeld om aan de verhuurder een dwangsom te betalen van € 250 voor iedere keer dat hij het in dit vonnis genoemde verbod zou overtreden. Aan de dwangsom werd een maximumbedrag van € 10.000 verbonden.
Onder het hierboven vermelde onderdeel Overlast en feitelijke stoornis is al op gewezen dat van een dergelijke actie niet al te veel effect hoeft te worden verwacht als de huurder geen verhaal biedt en men praktische problemen kan hebben een vonnis te effectueren.
Dit laatste gebeurde de eiser die vorderde dat zijn buurman de overlast veroorzakende hanen moest verwijderen en dat het houden van hanen onrechtmatig was. De rechtbank was in de uitspraak die tot het arrest van 29 oktober 1993, nr 15095, NJ 1994/107 heeft geleid van mening dat aan de omstandigheid dat ernstige overlast wordt ondervonden van het gekraai van hanen de gevolgtrekking was verbonden dat alleen al het houden van hanen onrechtmatig was. De omstandigheid dat er onvoldoende pogingen waren ondernomen om de gevolgen te verzachten moesten ook bij het oordeel worden betrokken. De Hoge Raad was voorts van mening dat de rechtbank terecht tot het oordeel was gekomen dat het gevorderde bevel tot verwijdering en ontruiming en verwijderd houden van de hanen te ruim was. De buurman mag immers niet het recht worden ontzegd om op rechtmatige wijze hanen te houden. Dat kan de buurman bereiken door afdoende maatregelen te nemen te voorkoming van geluidsoverlast. Een goede vergelijking kan worden getrokken met het in bezit hebben van een auto met een kapotte uitlaat waardoor veel overlast wordt veroorzaakt. Men kan dan niet vorderen dat de overlastveroorzaker de auto moet verwijderen en nooit meer een auto mag bezitten. Men mag wel eisen dat men de auto met een kapotte uitlaat laat verwijderen of de kapotte uitlaat laat maken. De overlast veroorzaker is dan uiteraard wel gerechtigd een auto aan te schaffen, die geen buitensporige herrie veroorzaakt.
Een vordering kan ook bestaan uit het nemen van maatregelen die de overlast opheffen zoals het aanbrengen van isolerende zachte vloerbedekking of het verwijderen van parket in een flatwoning. Het laatste werd beslist door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, in haar vonnis van 1 maart 2011 LJN: BQ2944, sector kanton rechtbank Zwolle, 521247 CV 10 – 6675 . In deze zaak was door een huurder zonder toestemming van de verhuurder een laminaatvloer in een appartement (gestapelde woning) gelegd.
De algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst vertoonde de volgende bepaling betreffende het leggen van harde vloerbedekking: “In gestapelde bouw zijn tegels, plavuizen en dergelijke in woon- en slaapvertrekken in verband met overlast niet toegestaan. Voor het aanbrengen van overige harde en semi-harde vloerbedekking gelden voorwaarden zoals vermeld in bijlage 2, die onderdeel uitmaakt van deze algemene huurvoorwaarden”.
De in artikel 6.7 van de door verhuurder gebruikte algemene voorwaarden bedoelde bijlage 2 ‘Voorwaarden voor het aanbrengen van harde en semi-harde vloerbedekking in gestapelde bouw’ luidt voor zover relevant: ‘(…) Harde vloerbedekking: parket en laminaat Verhuurder geeft alleen toestemming voor het leggen van harde (houtachtige) vloerbedekking, zoals parket- of laminaatvloer, in de woon- en slaapvertrekken als:
- de harde vloer vrij van muren, plinten en eventueel aanwezige buizen en leidingen wordt gelegd;
- de harde vloer op een geluidsisolerende zwevende ondervloer wordt gelegd;
- de harde vloer en de ondervloer tezamen de contactgeluidindex van de (kale) vloer met meer dan 10 decibel verbeteren.
De rechter was van mening dat deze bepalingen in de algemene voorwaarden voor deze woonvorm niet onredelijk bezwarend waren voor de huurders.
Volgens de huurder zou de ondervloer door informatie uit een advertentie een geluidsreductie opleveren van 17 decibel. De verhuurder had daar op gereageerd dat zij uit een bepaalde rapportage weliswaar een reductie afleidde van 11 dB, doch dat het rapport slechts geldig was tot 1 december 2008 en dat de leverancier niet schriftelijk garant wilde staan voor dit niveau van reductie.
Aangezien door de huurder niet aangetoond werd dat deze ondervloer inderdaad de vereiste geluidsreductie opleverde, ging de huurder na aandringen door de verhuurder in eerste instantie akkoord met vervanging van de ondervloer, die onder het laminaat was aangebracht.
De rechter was voorts van mening dat het niet van belang is welke bepaalde geluidsreducerende kwaliteiten de vloer volgens de advertentie zou hebben. Het ging volgens de rechter om het daadwerkelijk behaalde geluidswerende resultaat van de vloer.
De rechter vond het niet van belang dat niet vast was komen te staan of de vloer al dan niet aan voorwaarden van de verhuurder voldeed. Gedaagde had immers al toegezegd de ondervloer te vervangen.
Aangezien de huurder zijn medewerking aan een eerder gevraagd onderzoek naar de geluidsreducerende vloer had onthouden, was de rechter van mening dat een dwangsom opgelegd kon worden om de huurder te dwingende geluidsisolatie aan te brengen die zou voldoen aan de door de verhuurder gehanteerde voorwaarden.
De huurder had hier de gedane toezegging tot verwijdering van de vloer niet betwist, dan wel een beroep op dwaling gedaan ten aanzien van de gedane toezeggingen. Als de huurder dit wel had gedaan, dan had de rechter de huurder wellicht niet aan de gedane toezeggingen gehouden en had er onderzoek naar de geluidswerende kwaliteiten van de vloer gedaan moeten worden. Voorts zou de rechter het resultaat van het onderzoek, waaruit bleek dat er een geluidsreductie van 11 dB bereikt zou worden niet zonder meer naast zich neer mogen leggen louter vanwege het feit dat de fabrikant geen garantie af wenst te geven. Een bewijsopdracht aan de verhuurder dat de vloer niet een geluidsreductie van tenminste 10 dB zou opleveren zou dan in de lijn der verwachting hebben gelegen. De rechter lijkt de verhuurder in deze uitspraak wel behoorlijk tegemoet te zijn gekomen.
De rechter kan voorts in het geval er sprake is van geluidsoverlast overschrijding van een bepaalde geluidsgrens, uitgedrukt in dB verbieden onder verbeuring van een dwangsom bij overschrijding van die grens. Noot 53a Het blijft dan wel de vraag hoe een dergelijke uitspraak te handhaven is, omdat er op objectieve wijze moet worden geconstateerd dat het vermelde geluidsniveau wordt overschreden. Een variatie kan bestaan dat een gebruiker van een woning een verplichting op krijgt opgelegd tot plaatsing van een geluidsdemper in de luchtafvoer, op verbeurte van een dwangsom. Dit werd beslist door de rechtbank te Amsterdam en werd bevestigd door het hof te Amsterdam in haar arrest van 21 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:319 . De rechtbank en het hof te Amsterdam waren van mening dat de Wet milieubeheer als basis kon dienen om geluidsoverlast door de afzuiging te laten begrenzen. De rechtbank had bij het bestreden vonnis veroordeeld een geluiddemper in de luchtafvoer te plaatsen die blijkens de specificaties voldoende is om het door de afzuiginstallatie geproduceerde geluid met 20 dB te verlagen. Hoewel dit een uitspraak betreft tussen twee eigenaren van woonruimte, lijkt mij deze uitspraak ook tussen twee huurders analoog van toepassing te kunnen worden verklaard.