Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 20:46:51
In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769) heeft de rechter zich moeten buigen over de vraag of een verhuurder de huurovereenkomst, die in 2006 voor onbepaalde tijd met een student ten aanzien van een studentenwoning was gesloten, mocht beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract. De rechter was van mening dat huurbeëindiging onder nader te noemen omstandigheden inderdaad mogelijk was:
- er was hier sprake van een verhuurder die voor het overgrote deel wooneenheden verhuurt die zijn bestemd voor de huisvesting van studenten;
- de huurder was een student die in 2006 een huurovereenkomst onbepaalde tijd had gesloten, waarop de door de verhuurder gehanteerde voorwaarden van toepassing waren;
- de huurder had bij ondertekening van de huurovereenkomsten een bewijs van inschrijving aan de Technische Universiteit Delft moeten tonen;
- na het sluiten van de overeenkomst is de wettelijke regeling van artikel 7:274 lid 4 BW in werking getreden; De verhuurder is na inwerkingtreden van artikel 7:274 lid 4 BW het campuscontract voor alle nieuwe inschrijvingen toe gaan passen;
- verhuurder was bezig de doorstroming te bevorderen van studenten die niet meer studeren;
- verhuurder deed dit omdat er een groot en structureel tekort is aan betaalbare studentenhuisvesting.
De verhuurder voerde vervolgens aan dat de wetgever het belang van doorstroming in de studentenhuisvesting heeft erkend met het tot stand brengen van de regeling van artikel 7: 274 lid 4 BW. In de Memorie van Toelichting op het betreffende wetsontwerp is volgens de verhuurder uitdrukkelijk overwogen dat langs de weg van het redelijke aanbod lopende huurovereenkomsten alsnog op de leest van deze regeling geschoeid zouden kunnen worden. Dan moet men ook lopende huurovereenkomsten, waarbij de huurder al geen student meer is, kunnen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.
De verhuurder had de huurder die nog als student aangemerkt kan worden, de huurovereenkomst opgezegd op grond van het feit dat zij ten onrechte het redelijke aanbod heeft verworpen tot aanvaarding van het campuscontract. Er bestond volgens de verhuurder een grote en dringende behoefte aan huisvesting, specifiek geschikt en bestemd voor studenten. Het bezet houden van dergelijke woonruimte (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van de verhuurder om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting in belangrijke mate.
Door de rechter wordt in rechtsoverweging 4.4 van het laatstgenoemde vonnis de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst erkend. De door de verhuurder aangevoerde argumenten gebaseerd op de Memorie van Toelichting worden in dit vonnis door de rechter bevestigd.
De verhuurder voert allerlei andere argumenten aan die onder alinea 2.8 van de uitspraak staan vermeld.
De rechter was voorts van mening dat de huurder een woning had gehuurd in een complex dat is gericht op de huisvesting van studenten en van een instelling die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten. Daarbij had de huurder, om in aanmerking te komen voor de woning, een inschrijfbewijs van een universiteit of hoge school moeten tonen. Gelet op die omstandigheid dient de hoedanigheid van student als doorslaggevende factor te worden aangemerkt en het kan dan niet zo zijn dat een wijziging van die status geen gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst van de huurder. Volgens de huurder dient het handelen van de verhuurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangemerkt te worden. Volgens de rechter was hiervan geen sprake.
De rechter stond gezien het bovenstaande toe dat de huurovereenkomst werd beëindigd. De huurder kreeg op grond van artikel 7:274 lid 6 BW alsnog gelegenheid binnen een korte periode de overeenkomst te accepteren.
De rechter van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, heeft in haar vonnis van 29 februari 2012 (LJN: BV7488, sector kanton Rechtbank Utrecht,748247 UC EXPL 11-5975 ) een uitspraak gedaan in een casus die veel gelijkenis vertoonde met de casus die de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011, heeft moeten beoordelen. Ook in deze zaak kon de overeenkomst die oorspronkelijk voor onbepaalde tijd was aangegaan worden omgezet in een overeenkomst voor bepaalde tijd. In deze laatste zaak was de doelgroep van de verhuurder ruimer dan voor studenten alleen, maar was het complex waartoe het gehuurde behoorde wel feitelijk voor de studentenhuisvestiging bedoeld (alinea 4.6 en 4.7 van het vonnis). Ook was destijds bij aanvang van de huurovereenkomst een inschrijving bij een universiteit of een hoge school een vereiste. Gedaagde had ook niet betwist ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen student te zijn geweest (alinea 4.8). Tevens nam de rechter in zijn oordeel mee dat er sprake was van een tekort aan woonruimte (alinea 4.10).
Mocht de huurder geen student meer zijn geweest dan had de huurovereenkomst vermoedelijk beëindigd kunnen worden wegens dringend eigen gebruik. Deze dringende reden zou dan bestaan in verhuring van de woonruimte aan de doelgroep van de verhuurder (studenten).
De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 15 december 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:8624 ) dat de huurovereenkomst die was aangegaan vóór inwerkingtreding van artikel 7:274 lid 4 BW met een voormalige student in een studentencomplex kon worden beëindigd wegens dringende reden. Geoordeeld werd dat de woning op het wooncomplex waarin het appartement was gelegen, moest worden aangemerkt als campuswoning. Het belang van verhuurder om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan studenten werd als dringend aangemerkt.
De overwegingen die in bovengenoemde uitspraken tot huurbeëindiging hadden geleid, werden door de rechtbank Amsterdam gelijkluidend toegepast. Je kunt nu dus wel spreken van een bestendig beleid in situaties als in deze uitspraken beschreven met betrekking tot woonruimte in studentencomplexen, die tot huurbeëindiging kunnen leiden.
In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 ) heeft de rechter zich moeten buigen over een soortgelijke vraag: kan een verhuurder een huurovereenkomst, die in het verleden voor onbepaalde tijd is gesloten, beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract?
De omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten, waren voor het grootste gedeelte vergelijkbaar met de omstandigheden zoals beschreven in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769). Het verschil in situatie was voornamelijk gelegen in de volgende factoren. De rechtsvoorganger van de huidige verhuurder (in de uitspraak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 april 2011) verhuurde niet overwegend woonruimte aan studenten. De huurder was weliswaar student ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, doch de hoedanigheid van student was slechts van belang ter onderbouwing van de binding met de regio. Als de huurder in de regio werkzaam was geweest, dan was hij ook voor de woning in aanmerking gekomen. Een paar maanden na het sluiten van het contract is door de verhuurder te kennen gegeven alleen nog woonruimte aan studenten te gaan verhuren.
De rechter is daarom in rechtsoverweging 6 van dit vonnis van mening dat de gesloten huurovereenkomst niet betrekking heeft op een “studentenwoning’, maar heeft te gelden als een “gewone” huurovereenkomst voor “gewone” woonruimte. Het gegeven dat de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van deze datum woonruimte alleen nog maar als “studentenwoning” zal worden verhuurd, maakt niet dat de door huurder gehuurde woning alsnog als “studentenwoning” moet worden beschouwd.
Het door de verhuurder gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de vorm van een “campuscontract” is volgens de rechter niet redelijk, omdat dit aanbod ertoe strekt om de huurbescherming die de huurder van “gewone” woonruimte geniet terstond (namelijk wanneer zou blijken dat de huurder geen student meer is in de zin van de wet) dan wel op termijn (namelijk zodra de huurder die status niet meer heeft) te ontnemen.
Het grote verschil in deze zaken was aldus gelegen in het sluiten van een huurovereenkomst door een verhuurder die niet overwegend woonruimte aan studenten verhuurde en het feit dat er gewone woonruimte was verhuurd (aan een student) en geen woonruimte die specifiek voor studenten was bedoeld.
De grens tussen deze gevallen is smal, maar wel duidelijk waar het gaat om overeenkomsten die van meet af aan als woonruimte ten behoeve van de huisvesting voor studenten is verhuurd en woonruimte waarvoor dit niet het geval was. In het laatste geval zal een huurbeëindiging wegens het niet zijn van een student of het beëindigen van een studie niet zonder meer reden kunnen zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Soortgelijke uitspraken werden eveneens door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam gewezen op 29 april 2011 ( LJN: BQ5691, Rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20033 en LJN: BQ3831, Rechtbank Amsterdam, 10-20032 ) gewezen.