Laatst bijgewerkt op 2021-02-13 om 15:33:40

Bedrijfsruimte
Boven is al opgemerkt dat er geen algemene regel bestaat, die de huurder van bedrijfsruimte verplicht de gehuurde ruimte te gebruiken. In het huurcontract kan echter wel een gebruiksplicht zijn opgenomen. In de algemene “ROZ” voorwaarden (versie 2008) staat in artikel 6.1 de volgende bepaling opgenomen:

6.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.

Volgens deze bepaling dient de huurder gedurende de huurperiode het gehuurde te gebruiken. In de rechtspraak zijn een aantal uitspraken gewezen, waarin de huurder werd verplicht het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming weer te hervatten. Een verhuurder kan er belang bij hebben dat het gehuurde wordt gebruikt. Lege etalages geven een verkeerde impressie van een winkelcentrum. Dit kan de verkoopbaarheid en de verhuurbaarheid schaden.

Als partijen een btw-belaste huur zijn overeengekomen, dan zal deze regeling komen te vervallen als er geen btw-belaste huur in het gehuurde wordt verricht. De verhuurder zal dan de btw-schade aan de huurder door kunnen belasten. Deze schade komt dan in plaats van de btw di partijen oorspronkelijk zijn overeengekomen. Deze schade kan hoger zijn dan de btw-afdracht die partijen oorspronkelijk zijn overeengekomen. Zie voor meer informatie over btw-schade het onderdeel “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs” in het hoofdstuk “Huurprijswijziging bedrijfsruimte”.

Ook als een huurder om moverende redenen besluit de exploitatie van het gehuurde te staken, bijvoorbeeld om redenen van verliesgevendheid van de exploitatie, kan de huurder worden verplicht de exploitatie wederom op te pakken (Voorzieningenrechter Utrecht 6 februari 2003, KG 2003,83). De formulering van de gebruiksplicht is hierbij met name van belang. De verhuurder kan een vordering tot nakoming baseren op artikel 3:296 lid 1 BW . In dit artikel staat immers: “Tenzij uit de wet, uit de aard der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt, wordt hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe door de rechter, op vordering van de gerechtigde, veroordeeld”. De huurder hoeft niet in gebreke te worden gesteld. De toerekenbaarheid is evenmin van belang (Mr. N. van Deinsen, De afdwingbaarheid van een contractuele verplichting, remedies bij het schenden van contractuele exploitatieverplichtingen, TvHB, nr. 3 juni 2019, pagina 189).

Nakoming kan niet worden gevorderd als dit onredelijke of onaanvaardbare gevolgen zou geven (HR 19 mei 1967, ECLI:NL:HR:1967:AC4745 (Saladin/HBU, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Dit verweer zal doorgaans niet slagen. Dit geldt eens te meer nu dit beding bij verhuring van bedrijfsruimte gebruikelijk is door het gebruik van de ROZ-bepalingen. Dit geldt met name als deze bepalingen door commerciële partijen zijn gebruikt.

Het vorderen van nakoming is evenmin mogelijk als de verhuurder onvoldoende belang bij nakoming heeft en/of als de verhuurder door deze verplichting af te dwingen het recht zou misbruiken.  Ook als aan de belangen van de verhuurder op een andere manier voldoende tegemoet kan worden gekomen, kan de voorziening worden geweigerd (HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1919).

In het arrest van Hoge Raad van 21 mei 1977 (ECLI:NL:HR:1976:AC5738, Oosterhuis/Unigro-arrest, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) is in het kader van de beoordeling van de exploitatieverplichting op basis van de redelijkheid en billijkheid het begrip ‘relatieve onmogelijkheid’ geïntroduceerd. Uit dit arrest blijkt dat als nakoming door de huurder alleen kan plaatsvinden door inspanningen die in redelijkheid van de huurder niet gevergd kunnen worden, dit gelijk gesteld dient te worden aan een onmogelijkheid tot nakoming. Volgens dit arrest blijft de mogelijkheid van schadevergoeding open. Het maakt daarbij niet uit of de onmogelijkheid te wijten is aan het eigen toedoen van de schuldenaar.

De toepassing van artikel 6:248 BW  ter beoordeling van de vraag of van de huurder kan worden gevergd of de exploitatie moet worden hervat is ruimer dan de maatstaf die in Oosterhuis/Unigro-arrest is vastgelegd. Volgens de maatstaf van dit laatstgenoemde arrest wordt alleen gekeken naar de positie van de huurder, terwijl op basis van artikel 6:248 BW zowel de positie van de huurder als de verhuurder wordt meegewogen. De Hoge Raad overwoog als volgt: ‘dat in het algemeen een veroordeling tot nakoming van een verbintenis door de schuldenaar moet afstuiten op de onmogelijkheid voor dezen om die verbintenis ten tijde dier veroordeling na te komen, onverminderd het recht op schadevergoeding dat wegens de niet-nakoming aan de schuldeiser kan toekomen; dat dit niet anders is indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden, zoals wanneer de schuldenaar door eigen toedoen niet meer de beschikkingsmacht heeft over de zaken die het voorwerp zijn van de verbintenis; dat met het laatste op één lijn moet worden gesteld het geval dat de schuldenaar deze macht wel kan herwinnen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem gevergd kunnen worden.’

In het kortgedingvonnis van de rechtbank Rotterdam van 7 februari 2002 ( ECLI:NL:RBROT:2002:AD8376) werd door een verhuurder van de huurder geëist een gebod tot algehele ingebruikname van het gehuurde overeenkomstig de bestemming op straffe van een dwangsom van € 25.000,= en subsidiair tot voortzetting van het gebruik van het reeds betrokken deel van het gehuurde eveneens op straffe van een dwangsom van € 25.000,=. De voorzieningenrechter achtte voldoende aannemelijk geworden dat de door huurder voorgenomen ombouwoperatie, hierin bestaande dat haar onder de winkelformules ‘S de B’ en ‘E’ opererende winkels veranderd zouden worden in winkels die voortaan, evenals haar reeds bestaande “K winkels”, op basis van de “K-formule” geëxploiteerd zouden gaan worden, als mislukt beschouwd moet worden en dat voortzetting van die operatie de continuïteit van haar onderneming zou hebben kunnen aantasten. Als door huurder erkend staat voorts vast dat de mislukking te wijten is aan financiële, organisatorische en personele problemen zoals door huurder omschreven, alsmede dat deze problemen en de daaruit voortvloeiende gevolgen in de sfeer van het ondernemersrisico van huurder zijn gelegen.

De rechter nam bij beoordeling van deze kwestie het Oosterhuis/Unigro-arrest tot uitgangspunt. De voorzieningenrechter was voorshands van oordeel dat alle omstandigheden in aanmerking genomen redelijkerwijs van de huurder niet kon worden gevergd, dat zij de destijds voorgenomen verhuizing van de circa 750 personeelsleden naar het gehuurde voortzet, en evenmin – zoals subsidiair door de verhuurder wordt gevorderd – dat zij voor haar 280 personeelsleden het gehuurde als werkplek continueert. De verhuurder had wel recht op schadevergoeding in de vorm van betaling van huur en servicekosten tot het moment dat er een nieuwe huurder gevonden zou worden.

De huurder werd hier dus geholpen door de maatstaf van relatieve onmogelijkheid. Deze uitspraak zou anders kunnen luiden als er op basis van de redelijkheid en billijkheid een uitspraak zou zijn gedaan. De huurder heeft er dus meer belang bij een beoordeling op basis van de relatieve onmogelijkheid tot te passen dan de zaak te laten beoordelen op basis van de redelijkheid en billijkheid. De gemachtigde die voor de huurder optreedt zal hier bij een verweer in beginsel rekening mee dienen te houden.

In het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juli 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:3315) werd door de huurder een beroep op artikel 6:248 BW gedaan ter afwering van de vordering van handhaving van het exploitatiebeding. De huurder had de exploitatie in het gehuurde gestaakt en de exploitatie verplaatst naar nieuwbouw in de buurt van het gehuurde pand. De huurder had gesteld dat het gehuurde niet geschikt was voor de exploitatie van een volwaardige supermarkt in overeenstemming met de formule van de huurder. Door de nieuwbouw zullen de investeringen niet terug verdiend kunnen worden, omdat de klanten voornamelijk de nieuwbouw zullen bezoeken. Dit argument was door de verhuurder niet voldoende weersproken. de kantonrechter besliste dat onder deze omstandigheden van de huurder niet kon worden gevergd dat de exploitatie van het pand hervat zou worden. De kantonrechter had begrip voor de belangen van de verhuurder om het bedrijfspand niet leeg te laten staan. Deze omstandigheid legde naar het oordeel van de kantonrechter evenwel onvoldoende gewicht in de schaal om de huurder te verplichten tot het einde van de huurovereenkomst het bedrijfspand te exploiteren als supermarkt.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 26 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4235) een gestaakte exploitatie door de huurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst geacht. In de huurovereenkomst was de volgende bepaling opgenomen: ‘The Lessee is obligated to operate its retail business in the Property only during the first 5 years following the Opening Date. After the expiry of 5 years following the Opening Date, this obligation no longer applies and the Lessee may cease its retail operations and close its retail store (in whole or in part,) at any time, provided that the Lessee will be obliged to pay rent until the end of the applicable lease period. Clauses 5.1 and 9.7 of the General Conditions do not apply.’

De huurder wilde de exploitatie stoppen. De kantonrechter was in eerste aanleg van oordeel dat de wijze waarop de exploitatieverplichting van de huurder in de huurovereenkomst was geformuleerd, de korte termijn die resteert tot de sluiting van de hier bedoelde winkel, en het zwaarwegende belang van het winkelcentrum bij het voorkomen van (langdurige) leegstand leidden ertoe dat van de huurder mocht worden verwacht dat zij de winkel actief en op eigen initiatief van informatie voorziet, zo nodig vragen beantwoordt en in voldoende mate hij de ontwikkeling van haar plannen voor de exploitatie vanaf 1 juli 2019 diende te betrekken. Hof was in hoger beroep van oordeel dat een onvoorwaardelijke en niet nader beperkte exploitatieverplichting als de onderhavige strekte tot exploitatie tijdens de openingsuren van het winkelcentrum, betrekking had op het geheel van het gehuurde en veronderstelde dat voldoende voorraad, inventaris en personeel aanwezig zou zijn. Dat partijen een minder verstrekkende verplichting hebben willen overeenkomen, was onvoldoende gebleken en kon niet worden afgeleid uit de enkele omstandigheid dat deze in looptijd was beperkt en dat de bepalingen die betrekking hebben op een in tijd onbeperkte verplichting waren uitgesloten. De huurder had ook overigens onvoldoende aangevoerd om voorshands een andere uitleg van de exploitatieverplichting te hanteren dan de kantonrechter had gedaan. De overwegingen die ten behoeve van de huurder aan de orde waren gesteld hadden kunnen worden (verliesgevende exploitatie, onmogelijkheid nakoming van de overeenkomst) om de huurder te ontslaan van zijn exploitatieverplichting waren hier niet aan de orde gesteld. Het is de vraag wat de uitkomst van de procedure was geweest als dit wel aan de orde gesteld zou zijn geworden. Uit de behandelde zaken die in dit onderdeel aan de orde komen, blijkt dat er toch mogelijkheden zijn om van de exploitatieverplichting af te komen. De huurder was op een later moment failliet verklaard, waardoor de verhuurder feitelijk een papieren overwinning had behaald.

De rechtbank Breda besliste in haar vonnis in kort geding van 31 oktober 2007 (ECLI:NL:RBBRE:2007:BB6921) dat de huurder gehouden was de contractuele exploitatieverplichting na te komen. In het huurcontract stond geen exploitatieverplichting opgenomen. De huurder beriep zich er daarom allereerst op dat het niet exploiteren niet in strijd was met een wettelijke – dan wel een contractuele – verplichting. Verder beriep de huurder zich erop dat een exploitatie in het gehuurde niet mogelijk was zonder verliezen te draaien. In het vonnis stond geen bijzondere onderbouwing van het beroep op de verliezen die de investeringen teweeg zouden brengen. Volgens de kantonrechter schiet de huurder tekort op grond van artikel 7:213 BW door het gehuurde niet te exploiteren conform de overeengekomen bestemming. Tevens schiet de huurder tekort door het gehuurde niet conform de bestemming te gebruiken. Kennelijk was de inventaris nog in het gehuurde aanwezig, waardoor de kantonrechter eventuele exploitatieverliezen niet zodanig ernstig achtte dat dit exploitatie in de weg zou staan. Hier was door de huurder niet gekozen voor de relatieve onmogelijkheid om het gehuurde te kunnen exploiteren. Aangezien hier een belangenafweging niet mee speelt en ook ‘eigen schuld’ niet meetelt, zou de beoordeling anders hebben moeten luiden.

De relatieve onmogelijkheid om de exploitatie zelf te gaan voeren doet zich ook voor in situaties dat er sprake is van franchiseovereenkomsten. Te denken valt ook aan brouwerijen die in verband met een bierafnamebeding onderhuurovereenkomsten afsluiten. Als de onderverhuurder geen nieuwe onderhuurder kan vinden, kan er sprake zijn van een situatie waarbij de onderverhuurder zich kan beroep op onmogelijkheid om zelf de exploitatie ter hand te nemen (Hof Amsterdam 7 april 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AV8853, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Hier werd de onderverhuurder niet verplicht om de exploitatie zelf ter hand te nemen. Het hof ‘s-Gravenhage achtte in haar arrest van 1 mei 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BW4608) zich niet gehouden in kort geding uit te spreken over de exploitatieverplichting. Het hof geeft echter wel ter overweging mee dat de huurder wel tekort lijkt te schieten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. In kort geding kon de huurder daarom niet worden veroordeeld in nakoming van de exploitatieverplichting.

Een verliesgevende exploitatie zal niet snel tot het niet na hoeven komen van de exploitatieverplichting leiden. De verliesgevendheid zal een zekere mate van ernst moeten hebben.  Uit het kortgedingvonnis van de rechtbank Rotterdam van 6 januari 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:1256) blijkt het volgende over verliesgevende exploitatie. In het algemeen moet een vordering tot nakoming afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen. Dit is niet anders indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden. Met die situatie moet op een lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar wel zou kunnen voldoen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd (HR 21 mei 1976, LJN AC5738). Als de huurder aanzienlijke verliezen lijdt, dan kan de huurder van de exploitatieverplichting worden ontheven als de onderneming aanzienlijke verliezen lijdt en als het belang van de huurder om de exploitatie te starten zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatie. In het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1353) werd beslist dat er geen geldige reden voor de huurder was om de exploitatie te mogen stoppen. De verhuurder heeft twijfels of de door de huurder voorgestelde andere winkelformule van een merk uit haar concern met de oppervlakte van slechts 300 m² wel een volledig assortiment kan aanbieden. Door kort voor de zitting pas met de toezegging te komen dat deze andere formule bereid is om vanuit het gehuurde te exploiteren, terwijl de huurder vanaf het moment dat het gehuurde was opgezegd (juli 2017) niet eerder deze optie heeft genoemd, ontneemt de huurder de verhuurder de mogelijkheid om hierover een weloverwogen beslissing te nemen. Gegeven deze omstandigheid is de kantonrechter van oordeel dat de verhuurder niet op onredelijke gronden haar toestemming heeft geweigerd.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op basis van de toelichtingen ter zitting en de door de huurder overgelegde stukken voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Gelet op de erkende leegstand in het winkelcentrum, waardoor nu eenmaal de loop eruit raakt, ligt dat ook in de rede. De huurder heeft jaren geleden al aan de bel getrokken. De kans dat het tij zich nog zal keren voor de huurder door het aantrekken van nieuwe winkels door de verhuurder, lijkt na jaren van kaalslag inmiddels uitgesloten. Door de verhuurder is aangevoerd dat de huurder wellicht op een andere manier aan middelen kan komen om de winkel open te houden (voorraden in te kopen). Hoe is door haar echter niet concreet gemaakt en de vraag is of dat een reële voorstelling van zaken is. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het niet zo zijn, gezien de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, dat de huurder de exploitatieverplichting ten koste van alles moet nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kan van haar in elk geval niet langer verlangd worden. Zij heeft geen voorraden meer om te verkopen en geen financiële middelen om nieuwe voorraden in te kopen. Bij deze stand van zaken dient de gevorderde nakoming van de exploitatieverplichting te worden afgewezen. De huurder moet wel voldoende onderbouwen dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie. Dat volgt ook uit artikel 150 RV. 

De rechter past soms de maatstaf van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) toe in het kader van de beoordeling of een huurder gehouden is aan zijn exploitatieverplichting. De kantonrechter van de rechtbank Limburg achtte in haar vonnis van 28 oktober 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:8277) een beroep op de exploitatieverplichting door de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De huurder had de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De huurder verweet de verhuurder niet voortvarend te werk te zijn gegaan om de gevolgen van een sinkhole in het winkelcentrum te beperken.  Na  de sinkhole en de tijdelijke sluiting van het winkelcentrum, kende het winkelcentrum volgens de huurder een forse daling van het aantal bezoekers en de huurder had door de teruggang van bezoekers ruim € 800.000,00 omzet misgelopen (100.000 minder klantcontacten). Kort na de verzakking moesten een aantal winkels sluiten. Een grote supermarkt had haar deuren ook in september 2013 gesloten. Verder mochten een aantal winkels naar een ander niveau verplaatsen, waardoor het niveau waarop het gehuurde lag leger en leger werd en een verpauperde aanblik kreeg. 

De verhuurder was van oordeel dat zij niet aangesproken kon worden voor de schadelijke gevolgen van het sinkhole. Verder was de verhuurder van mening dat de tijdelijke sluiting van het winkelcentrum niet als een gebrek in de zin van de wet gezien moest worden.

De rechter is van oordeel dat sluiting van het winkelcentrum, het teruglopend bezoekersaantal en de leegstand niet aan de huurder valt te verwijten. De verhuurder is er ook niet in geslaagd om het tij te keren.  Door interne verhuizing van een aantal winkels waartoe de verhuurder toestemming had gegeven, was de situatie voor de huurder er niet beter op geworden.  Aangezien de huurovereenkomst door opzegging een paar maanden later toch zou eindigen vond de kantonrechter dat van de huurder niet kon worden verlangd nog open te gaan voor die paar maanden. De rechter liet hier in het kort geding in het midden of de huurder schadeplichtig was geworden. De rechter vond dat deze vraag in een bodemprocedure beantwoord diende te worden. 

Een voorbeeld van een zaak, waarin door de rechter wegens een onvoldoende formulering een exploitatieplicht niet werd aangenomen, geeft het vonnis van 12 september 2012 van de rechtbank Midden-Nederland LJN: BY5238, sector kanton rechtbank Utrecht, 805294 UC EXPL 12-5349 4091, locatie Utrecht. De volgende bepalingen in het huurcontract luidende “dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als apotheek en voor zover daarmee verbandhoudend” en de bepaling “dat het de huurder niet vrijstaat om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven”, kunnen niet leiden tot een exploitatieverplichting van de huurder. De rechtbank geeft aan dat als de huurder het gehuurde conform het contract moet gebruiken overeenkomstig des zelfs aard en bestemming zoals een goed huurder betaamt, dan is dat een verbijzondering van de redelijkheid en billijkheid die in acht moet worden genomen bij de invulling van aard en bestemming en levert geen verplichting om het gehuurde de gehele huurperiode te gebruiken.

Zo diende de verzekeraar Fortis door een uitspraak van de voorzieningenrechter te Middelburg het gebruik van het door haar gesloten kantoor te Sas van Gent weer te hervatten. De teruglopende winstgevendheid van de exploitatie woog naar het oordeel van de rechter niet op tegen het belang van de verhuurder (de verhuurder was een particuliere belegger die onder andere uit de huurinkomsten van onderhavig pand zijn pensioen haalde) bij continuering van het gebruik.

Het hof te ’s-Gravenhage heeft in hoger beroep in haar arrest van 1 mei 2012 LJN: BW4608, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.103.408/01 beslist dat het in het kader van de behandeling in kortgeding niet beslist kon worden dat van de huurder kon worden verlangd de exploitatie van het gehuurde ter hand te nemen. Het gehuurde was van meet af aan onderverhuurd. De onderhuurder was in staat van faillissement verklaard. In de huurovereenkomst was een verplichting tot exploitatie van het gehuurde opgenomen. Het hof vond in rechtsoverweging 3.7 van dit arrest dat er nadere bewijslevering nodig was ter bepaling van de vraag of tussen partijen een verplichting bestond om het gehuurde zélf te exploiteren. Volgens het hof betekende dit dat de hoofdhuurder weliswaar toerekenbaar tekortschoot in de nakoming van de exploitatieverplichting, maar dat zij in dit kort geding niet (op straffe van een dwangsom) veroordeeld kon worden tot nakoming van die verplichting. Dit oordeel laat echter het recht van de verhuurder onverlet aanspraak te maken op schadevergoeding en op een contractueel overeengekomen boete.

De huurder die een in het huurcontract opgenomen exploitatieverplichting niet nakomt, loopt het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden. Hiervan was sprake in een zaak die heeft geleid tot het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:971 . De huurder was in juli 2012 begonnen het gehuurde te verbouwen teneinde dat te kunnen onderverhuren. In verband met financiële tegenslagen en de onzekerheid die de onderhavige procedure met zich bracht, was de verbouwing vertraagd voortgezet. De huurder wenste na de verbouwing zelf in het gehuurde een eetcafé te exploiteren. Pas na voltooiing van de verbouwing zou een nieuwe horecavergunning kunnen worden aangevraagd. De huurder was van mening dat zij tijdens de verbouwing (gedurende vier jaar!) het gehuurde conform de bestemming gebruikte.
Het hof was van oordeel dat aan de conclusie niet ontkomen kon worden dat de huurder de op haar rustende exploitatieverplichting op ernstige wijze heeft geschonden. Het hof oordeelde verder dat de huurder zich weinig van de belangen van de verhuurder had aangetrokken. Dat de huurder een gedeelte van de verbouwing al had gerealiseerd deed niets af aan het oordeel van het hof inhoudende dat de huurovereenkomst ontbonden kon worden.

De rechtbank moest in haar vonnis van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:1478) beoordelen of ontbinding mogelijk was wegens niet-nakoming van een exploitatieverplichting zoals in de algemene bepalingen van het huurcontract vermeld. In deze zaak had de burgermeester de bedrijfsruimte gesloten wegens gevaarzetting aan de buitenzijde. De rechter overwoog dat de letterlijke tekst van de exploitatieverplichting niets vermeldt over de reden van de sluiting. Met andere woorden, ongeacht de oorzaak daarvan, kwalificeert het enkele niet nakomen van de exploitatieverplichting conform de letterlijke tekst als een tekortkoming. Bovendien kan de verhuurder er ook belang bij hebben om een einde aan de overeenkomst te maken, indien het niet-exploiteren niet de keuze van de huurder is. Immers, wat daarvan ook de oorzaak is, feit is dat het niet-exploiteren de waarde van een huurpand over het algemeen negatief beïnvloedt. Gelet op het voorgaande volgt de kantonrechter de huurder niet in haar beperkte uitleg van het artikel in de algemene bepalingen. Dit betekent dat de huurder in de nakoming van de overeenkomst tekort is geschoten.  In deze uitspraak is de uitleg van de tenzij bepaling zoals door de Hoge Raad in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)  niet duidelijk toegepast.

De rechtbank Limburg, kantonzaken, heeft in haar vonnis van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:5959) beslist dat wijziging van de bedrijfsvoering, waardoor de overeengekomen omzethuur drastisch daalde, slecht huurderschap met zich mee bracht. Over de huurprijs waren partijen de volgende bepaling overeengekomen: “De huurprijs voor het gehuurde is een variabele huurprijs ter hoogte van 10% (zegge: 10 procent) van de door huurder gerealiseerde omzet die voortvloeit uit de in de bedrijfsruimte georganiseerde evenementen. etc.” 

De huurder had diverse wijzigingen doorgevoerd in de structuur van het concern om zo tot een doelmatigere exploitatie, en dus meer winstgevendheid, te komen. Zo waren bijvoorbeeld een groot aantal diensten gecentraliseerd en zijn evenementen verplaatst naar andere locaties in het land. De verhuurder vorderde onder meer de overeenkomst te ontbinden wegens het niet goed exploiteren van het gehuurde. 

Bij aanvang van de overeenkomst is een groei van de omzet voorgehouden met een verwachte omzet van 12 miljoen Euro.  Daaruit zou voor de verhuurder een jaarlijkse huuropbrengst van 1,2 miljoen euro volgen. Mede door dat vooruitzicht is de verhuurder gebracht tot een investering van vele miljoenen in het onroerend goed. Na een aanvankelijke stijging van de omzet is deze echter al vele jaren dalende zonder dat er enig zicht op ombuiging van deze trend bestaat. Over 2018 heeft de verhuurder  bijvoorbeeld maar een huur van € 179.901,– ontvangen en over 2019 wordt een nog lagere opbrengst verwacht. 

De huurder stelde daar tegenover dat de evenementenbranche een moeilijke branche is. Daarom heeft de nieuwe eigenaar meerdere stappen gezet om tot een beter rendement voor het concern te komen. Tot het exploiteren van verliesgevende evenementen, waarvan in het gehuurde (deels) sprake was, kan zij niet gehouden worden. Daarnaast verandert de markt in die zin dat het steeds vaker voorkomt dat een derde partij een bepaald evenement zelf wil organiseren en daarom slechts de locatie wil huren. De huurder in haar hoedanigheid als onderverhuurder ontvangt dan slechts huur in plaats van de opbrengst van het hele evenement. Anderzijds ligt het financiële risico van het evenement dan ook bij die derde partij en niet bij de huurder. Het gevolg is wel dat er minder wordt omgezet en de huuropbrengst dus ook lager is. De huurder stelde zich in te spannen om zoveel mogelijk omzet te realiseren in het gehuurde. Uiteindelijk is dat in het belang van beide partijen, maar men is met elkaar in zee gegaan “for better or for worse”. Nu het minder gaat met de locatie waarin het gehuurde zich bevindt, zal de verhuurder naar de mening van de huurder genoegen moeten nemen met minder huur. Dat is nu eenmaal naar de mening van de huurder de gedachte achter de overeengekomen omzethuur.

De rechter oordeelde allereerst dat de afspraken over de omzet te summier waren gesteld om daar aanspraken aan te ontlenen. 

Over de manier waarop de huurder het gehuurde exploiteerde, merkte de rechter het volgende op. Los van de vraag of de huurder al dan niet in bedrijfseconomisch opzicht juist heeft gehandeld door allerlei activiteiten uit het gehuurde te verplaatsen naar andere locaties, merkte de kantonrechter op dat de huurder een grotere verplichting had bij het behalen van een omzet. Er was immers niet gesproken over een minimum bedrag aan huur en de huur dus ook € 0 zou kunnen bedragen. Van de huurder had dus verwacht kunnen worden om bij zijn beslissingen met betrekking tot de bedrijfsvoering ook rekening te houden met dit specifieke belang van de verhuurder. 

De kantonrechter was van oordeel dat ook bij het bestaan van omzethuur de huurder – bij het ontbreken van nadere afspraken – een grote mate van vrijheid heeft om zijn bedrijfsvoering in te richten zoals hem dat goeddunkt. Dat betekende volgens de kantonrechter in beginsel dat als een “product” geen winst (meer) oplevert men met de verkoop daarvan mag stoppen en niet door hoeft te gaan, enkel en alleen omdat daarmee omzet wordt gecreëerd die bijdraagt aan de huuropbrengst van de verhuurder. Maar naar het oordeel van de kantonrechter wordt dat anders als men niet stopt met dat “product” maar het “op een andere plaats aan de man gaat brengen”, waardoor die omzet voor het concern behouden blijft, en het resultaat zelfs wordt geoptimaliseerd, maar de verhuurder met lege handen achterblijft. Dat hoort volgens de kantonrechter niet bij de gedachte “for better or for worse” die achter het beginsel van de omzethuur zit. De kantonrechter was dan ook van oordeel dat de huurder de tussen partijen bestaande overeenkomst niet overeenkomstig de verwachtingen die partijen er over en weer mochten hebben had nageleefd en zich dus niet had gedragen zoals van een goed huurder mocht worden verwacht.

Het ging bij dit geschil om een kernbeding uit de huurovereenkomst, de huurprijs. Meer nog dan bij gewone huurovereenkomsten is bij omzethuur een grote mate van vertrouwen tussen huurder en verhuurder vereist. De verhuurder moet ervan uit kunnen gaan dat de huurder zijn verplichtingen getrouw nakomt. Daarbij hoort niet alleen dat de huurder de verhuurder eerlijk en getrouw informeert over de in het gehuurde behaalde omzet maar ook, bijvoorbeeld, dat er geen omzet wordt verlegd naar een andere locatie, die niet aan verhuurder toebehoort. Ook als dat de huurder bedrijfsmatig beter uitkomt. Dit gedrag bij de huurder leverde volgens de kantonrechter gegronde reden voor ontbinding van de overeenkomst op.