Boek 3 BW – Artikel 3:264 BW (Huurbeding)
Laatst bijgewerkt op 2022-08-21 om 14:53:09
- Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of
c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
2. De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.
3. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.
4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.
5. Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6. De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste zes maanden na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.
7. Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.
8. Onder de huurder in de zin van dit artikel wordt begrepen degene die ingevolge artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.
Het huurbeding
Laatst bijgewerkt op 2021-01-21 om 17:15:49
Het huurbeding in hypotheekakten
In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling vermeld, die de eigenaar verbiedt om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Als de eigenaar/verhuurder zijn betalingsverplichting aan de bank niet nakomt en de bank wil het huis verkopen, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontruiming van de woning vorderen. De rechter zal zijn toestemming tot ontruiming niet geven, als verwacht wordt dat verkoop in de verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen. Als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheekakte, kan de bank zich niet op dit beding beroepen (zie de uitspraak van de rechtbank te Haarlem, Voorzieningenrechter van 30 januari 2012 ( ECLI:NL:RBHAA:2012:BV3141 ).
In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op ( zie LJN: AY6637, sector kanton rechtbank Rotterdam, 573322) was het huurbeding niet voor de executoriale verkoop van de woning ingeroepen. Dientengevolge is de huurovereenkomst met huurder niet beëindigd door de executieverkoop. De mogelijkheid dat de vorige verhuurder de hypotheekverstrekker niet heeft geïnformeerd over de hem bekende huurovereenkomst met huurder maakt dit niet anders. De kantonrechter komt tot het oordeel dat ook de huidige eigenaar, na aankoop op de veiling, gebonden is aan de huurovereenkomst met huurder op grond van artikel 7:226 BW. Zie ook in dezelfde zin het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 24 juni 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1637, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl), waarin de volgende situatie zich voordeed. Voorafgaand aan de executoriale veiling van een verhuurd bedrijfspand deed de executerende bank het ten onrechte voorkomen alsof de koper met een beroep op het in de hypotheekakte voorkomende huurbeding het pand zou kunnen ontruimen. Na de veilingkoop ontdekte de koper dat de verhuurder en de huurder al een huurovereenkomst hadden toen de verhuurder aan de bank het hypotheekrecht had verleend en dat die anterieure huurovereenkomst ook genoemd was in de hypotheekakte, zodat de bank daar redelijkerwijs mee bekend moest zijn geweest. Het beroep van de veilingkoper op vernietiging van de veilingkoop wegens dwaling werd gehonoreerd. De veilingkoper kon zich niet van de huurder ontdoen, hetgeen niet de bedoeling was. De huurovereenkomst was immers eerder gesloten dan de hypotheekakte. De door de veilingkoper (een professioneel vastgoedhandelaar) gevorderde schadevergoeding werd slechts ten dele toegewezen. Er was sprake van “eigen schuld” ( artikel 6:101 BW) aan de zijde van de vastgoedhandelaar omdat deze te veel risico heeft genomen door het pand zeer snel door te verkopen en daarbij de verplichting op zich te nemen het (verhuurde) pand op straffe van verbeurte van een boete in onverhuurde staat te leveren, zonder zich nader te verdiepen in de daadwerkelijke rechtspositie van de huurder. Deze laatste koper kon zich immers niet van de huurder ontdoen.
Artikel 3:264 BW bepaalt echter in lid 1 dat het huurbeding in de hypotheekakte ook door een koper kan worden ingeroepen als deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. Deze situatie deed zich ook voor in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 26 juli 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:7823). Hier was een huurovereenkomst na het sluiten van een hypotheek afgesloten. In deze overeenkomst probeerde de huurder de rechter vruchteloos ervan te overtuigen dat deze huurovereenkomst met toestemming van de hypotheeknemer was afgesloten. De huurder kon daarvan geen bewijs overleggen. De voorzieningenrechter ging er daarom van uit dat de huurovereenkomst tussen huurder en de verhuurder zonder toestemming van de bank was verstrekt. De bank kon daarom het huurbeding ex artikel 3:264 BW inroepen.
In de – met het oog op de executoriale verkoop -notarieel vastgelegde veilingvoorwaarden was onder meer het volgende opgenomen:
“Verkoper heeft onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed. Voor zover bekend bij Verkoper is (een deel van) het Registergoed mogelijk door de Eigenaar verhuurd. Verkoper heeft geen toestemming verleend voor verhuur.
Derhalve komt aan Verkoper een beroep op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek toe.
De uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de Koper overgelaten. De uitoefening van de bevoegdheid geschiedt voor rekening en risico van Koper. Indien het Registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik kan worden geleverd, is het aan de Koper om op zijn kosten ontruiming van het Registergoed te bewerkstelligen. De verkoper staat niet in voor Kopers bevoegdheid tot ontruiming.”
De huurder stelde voorts dat het inroepen van het huurbeding in strijd was met de ratio van de wettelijke regeling. Volgens hem was daarmee beoogd het belang van de hypotheekhouder te beschermen, teneinde bij een onderwaarde van het betreffende pand een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren bij een executoriale verkoop ervan. Die situatie doet zich hier niet voor, nu sprake was van een overwaarde op het pand, aldus de huurder. Daarin kon de huurder volgens de rechter echter niet worden gevolgd. Met het standpunt van de huurder valt niet te rijmen dat op grond van artikel 3:264 BW het inroepen van het huurbeding – na overlating daarvan door de hypotheekhouder aan de koper, wat zich hier voordoet – ook kan worden ingeroepen door de koper van het bezwaarde goed.
Op grond van dat artikel is het enkel de hypotheekhouder niet toegestaan een beroep te doen op het huurbeding indien met de instandhouding van de huurovereenkomst alle hypotheekhouders, aan wie een beroep op een huurbeding toekomen, kunnen worden voldaan uit de opbrengst van de executoriale verkoop. De huurder werd aldus op basis van dit overgedragen huurbeding verplicht het gehuurde te ontruimen binnen één week na betekening van dit vonnis.
Het huurbeding in erfpachtakten
Als er sprake is van een verhuurde bebouwde onroerende zaak die is gevestigd op een stuk grond waarop een recht van erfpacht rust, dan kunnen er beperkingen aan de verhuring worden opgelegd. Er kan in de akte van erfpacht staan vermeld dat verhuring van bebouwde onroerende zaken, die zijn gevestigd op de met erfpacht belaste grond, verboden is zonder toestemming van de eigenaar. De eigenaar kan bij de uitgifte in erfpacht dus bedingen dat de erfpachter voor het aangaan van een huurovereenkomst zijn toestemming nodig heeft. Dit geldt hetzelfde voor pacht. Anders dan in artikel 7:226 BW is geregeld, gaat de volledige contractsverhouding over op de bloot eigenaar als opvolgend verhuurder van rechtswege. Ik beperk mij hier tot in erfpacht uitgegeven grond waarop bebouwing staat gevestigd. Volgens artikel 5:94 BW kan de bloot eigenaar van in erfpacht uitgegeven grond verhuring verbieden. Het is niet gebruikelijk een dergelijk beding in de akte van erfpacht op te nemen. De erfpachter dient wel bedacht te zijn op deze mogelijkheid om verhuring te beperken. Hiermee lijkt de positie van de eigenaar van de grond op die van de hypotheeknemer (bank), die een hypotheek aan de eigenaar van een woning heeft verstrekt. Zoals boven al besproken kan de bank door een huurbeding in de hypotheekakte verbieden dat een woning wordt verhuurd zonder toestemming van de hypotheeknemer.
Als de verpachter in de erfpachtakte heeft verboden de op het gehuurde gevestigde onroerende zaak te verhuren, dan is de positie van de verpachter toch niet zo sterk als die van de hypotheeknemer, die in de hypotheekakte een huurbeding op heeft genomen. De hypotheeknemer heeft immers het recht van parate executie teneinde de onbevoegde huurder uit het gehuurde pand te verwijderen. Dat de bank daartoe eerst een verzoek bij de bank in moet dienen doet daar niet aan af. Dit geldt ook voor woonruimte. Bij een huurbeding in de erfpachtakte ligt dit anders.
Bevoegde verhuurde woonruimte
De eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond is volgens artikel 5:94 lid 2 BW bij bevoegde verhuring verplicht tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring. Bij verhuurde woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft, kan de verpachter de huurovereenkomst beëindigen als er sprake is van onbevoegde verhuring. Het is dan wel noodzakelijk dat de verpachter een soortgelijke procedure tegen de huurder start als de eigenaar/verhuurder van woonruimte dient te starten die met een onderhuurder van zelfstandige woonruimte wordt geconfronteerd. Deze eigenaar/verhuurder moet binnen zes maanden na het eindigen van de pachtovereenkomst een actie tegen de huurder starten als genoemd in artikel 7:269 lid 2 BW. Deze mogelijkheid om de huurovereenkomst te eindigen ontstaat dus alleen bij het eindigen van het recht van erfpacht bij onbevoegde verhuring.
Bevoegde verhuurder bedrijfsruimte
Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt geen bescherming bij bevoegde verhuring voor zover de verhuring voor een langere termijn dan vijf jaar is gesloten (artikel 5 :94 lid 2 BW). Voor de verhuurde bedrijfsruimte moet worden gekeken in welke huurperiode de gehuurde ruimte zich bevindt ten tijde van de actie door de bloot eigenaar. Als de huurder in de tweede periode van vijf jaar zit, dan zal uitgegaan kunnen worden van deze tweede periode van vijf jaar, waarna het gebruik van het gehuurde kan worden beëindigd. Het is hierbij niet van belang of er sprake is van een eerste huurperiode van vijf jaar, een wettelijke verlenging van vijf jaar of een contractuele verlenging van vijf jaar. Het is dus wél mogelijk dat de huurder de bedrijfsruimte al moet verlaten tegen het einde van de overeenkomst na een periode van vijf jaar. Deze huurder kan de tien jaar huur niet volmaken als genoemd in artikel 7:292 lid 2 BW. De huurder heeft dan wel een schadeclaim richting de verhuurder (erfpachter).
De erfverpachter hoeft de huur niet op te zeggen als verhuring niet in strijd met artikel 5:94 lid 1 BW plaats heeft gevonden. De eigenaar (erfverpachter) zet de huurovereenkomst immers na beëindiging van de erfpacht voort.
Bij woonruimte en bedrijfsruimte
Bij onbevoegde verhuring kan de verhuring eindigen als de erfpacht eindigt. Als de verhuring is beëindigd, dan kan de rechter op verzoek van de bloot eigenaar een bevel tot ontruiming uitspreken. Als de eigenaar (erfverpachter) van de grond geen actie onderneemt na het eindigen van de verpachting, dan kan de verpachter zijn recht verliezen om gestanddoening te weigeren. Volgens artikel 5:94 lid 2 BW verliest de verpachter de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gegeven om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken. Als de eigenaar de huurovereenkomst gestand heeft gedaan, dan zet hij deze overeenkomst als verhuurder voort. De eigenaar/verhuurder kan de huurovereenkomst dan ook opzeggen op de gronden zoals vermeld in het huurrecht.
Bevoegdheid (recht) van huurder om geoorloofde wijzigingen te verwijderen
Laatst bijgewerkt op 2021-09-17 om 21:54:47
De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzigingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst. De door hem aangebrachte voorzieningen kunnen tot het einde van de huurovereenkomst worden verwijderd. Noot 100
Het is soms niet duidelijk of de huurovereenkomst is beëindigd of is voortgezet. Dat onderscheid is van belang. Als de opvolgende huurder de overeenkomst heeft voortgezet bij het einde van de overeenkomst en gebruik wenst te maken van het wegbreekrecht, dan is dit toegestaan. Zou de overeenkomst zijn beëindigd bij het vertrek van de eerste huurder en zou er een tweede nieuwe huurovereenkomst met de opvolgend huurder zijn gestart, dan is dit wegbreekrecht uitgewerkt. Over een dergelijke kwestie heeft het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch op 3 november 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3423) een oordeel moeten geven. In deze kwestie had de kantonrechter in eerste aanleg tot uitgangspunt genomen dat het wegbreekrecht van de huurder niet overdraagbaar is maar wel op een nieuwe huurder overgaat indien de overeenkomst met een nieuwe huurder is te beschouwen als een voortzetting van de oorspronkelijke huurovereenkomst. De kantonrechter had de huurovereenkomst uit 2001 als een voortzetting (verlenging) van de huurovereenkomst van 1993 beschouwd en voor haar beslissing de huurovereenkomst uit 1993 van doorslaggevende betekenis geacht. De kwalificatie van de huurovereenkomst van 2001 als voortzetting van de huurovereenkomst van 1993 werd in hoger beroep door geen van beide partijen bestreden. De kantonrechter paste voor de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan de overeenkomst van 1993 de Haviltex-maatstaf toe. Uit de in het arrest onder rechtsoverweging 3.4.3 neergelegde feiten oordeelde het hof dat de overeenkomst van 1993 tussen de rechtsvoorganger van de verhuurder en de rechtsvoorganger van de huurder aldus diende te worden uitgelegd dat deze partijen met die overeenkomst een voortzetting hebben beoogd van het gebruik van de grond met de huurovereenkomst zoals de rechtsvoorganger van de verhuurder deze voordien met BP had. Dat is een huurovereenkomst waarbij het brandstofverkooppunt als door de huurder aangebracht diende te worden aangemerkt en waarvan de partijen over en weer van elkaar mochten verwachten dat alle tot het verkooppunt behorende zaken – zowel de door de vorige huurder van BP overgenomen zaken als de ten behoeve van het brandstofverkooppunt nieuw aan te brengen zaken en materialen – eigendom bleven van de huurder (haar rechtsvoorgangers) en later haar rechtsopvolgers onder algemene titel of dat daarvan de eigendom kon worden terug verkregen als het om zaken gaat waarvan de eigendom voor de huurder door natrekking of bestanddeelvorming verloren was gegaan, zodat die zaken bij beëindiging van de huur door de huurder kunnen worden weggenomen.
De bepaling onder 7a van de latere overeenkomst van 2001 luidde dat huurder op het gehuurde een complete fuel pos, elektronische pompen en een luifel plaatst. Het door de huurder voordien al aangebrachte verkooppunt (met de daarvan deel uitmakende zaken) werd in die bepaling niet genoemd, en van enige aanwijzing, dat de partijen met die bepaling zouden hebben beoogd om ten aanzien van wat door de huurder al was aangebracht de bestaande overeenkomst te wijzigen, was geen sprake. Het slagen van grief 2 betekende dat het vonnis waarvan beroep diende te worden vernietigd voor zover daarbij het door verhuurder gevorderde verbod aan huurder tot verwijdering van het tankstation is toegewezen.
Het behoeft geen betoog dat de huurder de ongeoorloofde aangebrachte veranderingen op verzoek van de verhuurder moet verwijderen. Van deze regel kan worden afgeweken als het gaat om wijzigingen waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:215 lid 2 BW toestemming had moeten geven. De redelijkheid en billijkheid kan de huurder dan redding geven.
Het wegneemrecht heeft de huurder ook ten aanzien van de koper die op een veiling een verhuurd huis van een eigenaar heeft gekocht. Dit wordt niet anders als de verhuurder in strijd met een huurbeding in een hypotheekakte het huis heeft verhuurd. Noot 101. Een teleurgestelde koper moet dan de verkoper aanspreken, maar niet de huurder. In het geval er sprake is van een veiling van een woning (bijvoorbeeld door gedwongen executie door de hypotheekhouder) zal er bij de verkoper niet veel te halen zijn.
Partijen doen er goed aan vóór het aanbrengen van deze extra voorzieningen af te spreken of deze nu wel of niet bij het einde van de huur moeten worden weggehaald. Dit is vooral handig bij nieuwbouw van bedrijfsruimte, waarbij de huurder zijn wensen aan het nieuw te bouwen pand door mocht geven aan de verhuurder. Zonder verdere afspraken heeft de huurder de keus om geoorloofde veranderingen te laten zitten of te verwijderen. Voorzieningen die bij nieuwbouw door de verhuurder zijn aangebracht, maar door de huurder bekostigd behoren de huurder toe. Dit is anders als de verhuurder op verzoek van de huurder voorzieningen heeft aangebracht, maar de kosten van deze voorzieningen in de hoogte van de huurprijs heeft verdisconteerd.