Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 21:58:59

In dit hoofdstuk wordt onder meer de huurverhoging niet-geliberaliseerde woonruimte behandeld. De verhogingspercentages over de periode 2013 – 2020 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging.

Kijk voor het systeem dat tot en met 1 juli 2016 van toepassing in het hoofdstuk Systeem periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016. 

In dit hoofdstuk worden zowel de verhogingen van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte besproken.

Huurverhogingen op 1 juli 2024 (kerngegevens)

De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen met een huurprijs huurprijs van € 300 of meer per maand is per 1 juli 2024 vastgesteld op 5,8%. Dit is gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2022 tot 1 december 2023. Dit percentage geldt voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat niet hoger is dan de toepasselijke inkomensgrens voor de hogere huurverhoging (€ 52.753 in 2022 voor eenpersoonshuishoudens en € 62.096 in 2022 voor huishoudens van twee of meer personen).

Vanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huur verhogen met:

• maximaal 5,8 % als de (kale) huur € 300 of meer per maand is (dit is gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling);
• maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dit is meer dan 5,8%. Zo kunnen verhuurders heel lage huren sneller verhogen. En daarmee een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Deze huurverhoging hangt niet af van uw inkomen. De huurverhoging is van toepassing als u een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement, studio, bungalow, en dergelijke) huurt.

Voor alle onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurveerhoging per 1 juli 2024 gelijk aan de CAO-loonontwikkeling en daarmee maximaal 5,8% (deze categorie woonruimte behoort altijd tot sociale woonruimte). De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.

De huurverhoging van sociale woonruimte wordt uitgebreid besproken in de onderdelen: “Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2024” en “Inkomensafhankelijke verhoging sociale woonruimte“.

Sinds 1 juli 2022 geldt die maximering ook voor verhuurde ligplaatsen voor woonboten. Deze verhoging luidt maximaal 5,5% voor het jaar 2024. Voor de  vrije sector (geliberaliseerde woonruimte) geldt voor 2024 ook een verhoging van maximaal 5,5%. De huurverhoging van sociale woonruimte wordt uitgebreid besproken in de onderdelen: “Basisbeginselen huurprijswijziging geliberaliseerde woningen en woonboten” en “Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woonruimte en woonboten“.

Bron:  de publicatie van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties: Infographic over de huurverhoging van 2024 en de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

Huurverhogingen op 1 juli 2023 (kerngegevens)

De huurverhoging van 2023 volgt niet de inflatie. De verhoging met een percentage van de inflatie was tot en met 2022 een variabele waarmee in de verhoging rekening werd gehouden. Door de torenhoge inflatie is de overheid van dit beginsel afgestapt en wordt niet het CBS prijsindexcijfers voor gezinsconsumptie voor alle huishoudens gevolg, maar wordt het indexcijfer van de gemiddelde loonstijging als basis genomen. De meeste sociale huurders kunnen dit jaar een huurverhoging van maximaal 3,1% krijgen.

Vanaf 1 juli 2023 mag de verhuurder de huur verhogen met:

• maximaal 3,1% als de (kale) huur € 300 of meer per maand is (dit is gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling);
• maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dit is meer dan 3,1%. Zo kunnen verhuurders heel lage huren sneller verhogen. En daarmee een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Deze huurverhoging hangt niet af van uw inkomen. De huurverhoging is van toepassing als u een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement, studio, bungalow, en dergelijke) huurt.

De huur van een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats mag vanaf 1 juli 2023 door de verhuurder worden verhoogd met maximaal 3,1%. De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.

Sinds 1 juli 2022 geldt die maximering ook voor verhuurde ligplaatsen voor woonboten. De inflatie (CPI) van 1 december 2021 tot 1 december 2022 was 9,7% en de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2021 tot 1 december 2022 was 3,1%; daarmee komt de maximale jaarlijkse huurverhoging volgens de wet per 1 januari 2023 (tot en met 31 december 2023) op 4,1% (3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt)

Huurverhogingen op 1 juli 2022 (kerngegevens)

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023 staat het huurprijsbeleid voor 2022, deels met ingang van 1 januari 2022 en deels met ingang van 1 juli 2022, tot en met juni 2023 en de daarbij van toepassing zijnde parameters vermeld.

De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen per 1 juli 2022 is vastgesteld op 2,3%. Dit is gebaseerd op het gemiddelde jaarinflatiepercentage tot december 2021. Het percentage ligt met 2,3% een stuk lager dan de huidige inflatiecijfers.

De huursomstijging voor 2022 is 2,3%.  De huursombenadering houdt in betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd.

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag) geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2022 is gemaximeerd op inflatie + 1%. Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is 2,3 %. De maximale huurverhoging mag dus 3,3% zijn.

Voor 2022 gelden zoals hierboven vermeld de inkomensgrenzen die staan beschreven in het onderdeel: Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2022.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 (zie Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2022)  is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. De inkomensgrenzen zijn volgens de wetgever zo gekozen dat huishoudens met een hoger (midden)inkomen dan de toepasselijke inkomensgrens, ook AOW-gerechtigden, de toegestane huurverhoging kunnen betalen. Huishoudens met een gehandicapte persoon of chronisch zieke blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2022  op inflatie (2,3%). Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties.  (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023).

Huurverhogingen op 1 juli 2021 zijn bevroren

Voor 2021 zouden de volgende inkomensgrenzen voor bepaling van de vraag welk percentage huurverhoging berekend konden worden van toepassing zijn. Deze inkomensgrenzen kunnen blijven bestaan, maar hebben geen effect, omdat er sprake is van een huurbevriezing over de periode waarop de huurprijswijziging betrekking zou hebben.

Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt als volgt gewijzigd conform het wetsvoorstel 35.518 (vergaderjaar 2019-2020, wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet).

a. het gegeven of het huishoudinkomen over het peiljaar of het inkomenstoetsjaar van de op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum in de woonruimte wonende huurder en overige bewoners:
1°. niet hoger is dan € 45.938 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel niet hoger is dan € 53.126 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners,
2°. hoger is dan € 45.938 doch niet hoger dan € 55.500 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel hoger is dan € 53.126 doch niet hoger dan € 74.000 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners,
3°. hoger is dan € 55.500 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel hoger is dan € 74.000 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners.

In een brief van 17 februari 2021 wordt door minister Ollongren medegedeeld dat de huren in de sociale huursector in 2021 jaar worden bevroren. Deze maatregel betreft zowel gereguleerde verhuringen als verhuringen door particulieren. Uit deze brief maak ik op dat er ook geen inflatiecorrectie plaats zal vinden. Dit wordt tevens bevestigd in de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022” van 24 februari 2021.

Verhuurders die jaarlijks hun huurverhoging per 1 juli toepassen, kunnen niet in 2021 kiezen voor een huurverhoging per (bijvoorbeeld) 1 juni 2021 om alsnog een huurverhoging te realiseren. Want de huur mag niet vaker dan eenmaal per 12 maanden verhoogd worden (artikel 7:250 lid 1 sub a BW). Huurders kunnen  met succes bezwaar tegen een extra huurverhoging binnen die periode van 12 maanden.

Het aanvankelijke eerdere uitgangspunt van de verhoging van de huursom met een maximale stijging van het totale woningbestand van een corporatie met 1,4% (maximaal inflatie) heeft men dus laten varen. De eerder aangeven verhoging van sociale huurwoningen met percentages tussen de 2,4% en 5,4% gaat ook niet door voor 2021. Uit de eerdere berichten over de huurverhoging zou bij een (gezamenlijk) inkomen boven de € 44.655 een huurverhoging van 5,4% in rekening gebracht kunnen worden en bij een inkomen onder deze grens zou een verhoging van 2,4% doorbelast kunnen worden, waarbij dit inkomen van het peiljaar 2019 zou horen. Woningcorporaties zijn in het kader van de huurbevriezing tegemoetgekomen via een verlaging van de verhuurderheffing. Er worden nog aanvullende maatregelen genomen om voor gereguleerde verhuurders compensatie te regelen.

Door deze huurbevriezing gaat deze eerder aangezegde verhoging niet door. Als deze verhoging wél zou zijn doorgegaan, dan zou de extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging niet zou zijn doorgegaan als de huurder aan zou tonen dat het huishoudinkomen 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2021 dus over het inkomen van 2020) niet hoger was dan € 44.655. Artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 44.655, basis 2021). Er bestaan meerdere uitzonderingen op deze regel. Ik ga daar in dit hoofdstuk nader op in. Dit is voor dit jaar (2021) niet van belang vanwege de huurbevriezing, maar is wel van belang voor het geval de verhuurder een verhoging van het vorige jaar alsnog in wenst te halen. Er gelden dan wel andere verhogingspercentages. Het systeem is hetzelfde. Ik behandel daarom in dit hoofdstuk het systeem waarop de verhogingen plaats kunnen vinden.

Ik geef hierbij alvast in het kort een aantal uitzonderingen weer, waarop een huurder beroep kan doen om bezwaar te kunnen maken tegen een verhoging. De eerste uitzondering betreft de huurder die op 1 januari van het jaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen de op die datum geldende pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. De pensioengerechtigde leeftijd ligt in 2021 op 66 jaar en 4 maanden. De huurder van zelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een huishouden van 4 of meer personen, kan ook bezwaar maken tegen de verhoging. Deze uitzondering geldt dus niet voor studentenwoningen. Voorts kan de huurder op basis van Het Sociaal Statuut aanspraak maken op huurbevriezing en huurverlaging als het inkomen is gedaald waarin de huurverhoging wordt aangezegd. Het wetsvoorstel Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheefwonen. De mogelijkheid van huurverlaging blijft bestaan.

Ik laat de kerngegevens over de verhoging van 2020 zien voor het geval de verhuurder deze verhoging nog niet in rekening heeft gebracht en alsnog wenst in te halen. Dat is immers wel mogelijk op basis van artikel 7:250 lid 3 BW.

Huurverhogingen op 1 juli 2020 (kerngegevens)

• De Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020  vervalt met ingang van 1 juli 2020. De Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021 start op 1 januari 2020.
• De inflatie is berekend op 2,6%.
• De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2020 is 2,6% (slechts inflatie).
• De maximale huurstijging per zelfstandige woonruimte bij corporaties voor huurders met een inkomen onder de € 43.574  (basis 2020) bedraagt 5,1% (inflatie 2,6% + 2,5%).
• De maximale huurstijging per zelfstandige woonruimte bij corporaties voor huurders met een inkomen boven de € 43.574 bedraagt 6,6%  (inflatie (2,6%)+ 4%).
• De maximale huurstijging per onzelfstandige woning, woonwagen of woonwagenstandplaats voor 2020 bedraagt voor woningcorporaties 4,1% (inflatie 2,6% + 1,5%).

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2020  op inflatie (2,6%)+ 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties. Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli 2020 4,1% (Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021, pagina 22).

De toegestane huurverhoging geldt echter ook voor particuliere verhuurders en beleggers van sociale woonruimte, hoewel voor hen geen maximale huursomstijging geldt.