FAQ overige bedrijfsruimte (kantoren en opslagruimte)
Laatst bijgewerkt op 2018-05-09 om 21:23:12
Is er sprake van huurbescherming?
Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.
Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?
Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.
Welke opzegtermijn moet worden toegepast?
Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.
Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?
Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.
Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?
De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.
Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?
De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.
Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?
Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt
Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?
Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.
Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?
Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.
Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?
– de huurder heeft zelf opgezegd;
– hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
– hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.
Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?
De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank, kantonzaken, heeft ingediend.
Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?
Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, afdeling kantonzaken, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.
Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?
De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.
Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?
De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.
Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?
De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.
De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?
Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking
Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?
Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.
Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?
Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.
Welke vergoeding moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?
Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit is dus geen huur, want door de opzegging eindigt de huurovereenkomst.
Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?
Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Als er voorvragen zijn gesteld, dan is het wel mogelijk beroep in te stellen tegen de beslissing op die voorvragen (bijvoorbeeld over de kwalificatie van de overeenkomst).
Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?
Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.
Wijziging van de grond van opzegging
Laatst bijgewerkt op 2021-07-11 om 12:16:28
In de opzegging moeten de redenen worden vermeld waarop de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 BW wenst te beëindigen. Een opzegging die deze gronden niet bevat heeft op grond van artikel 7:273 BW geen effect. Alleen de opzeggingsgronden die in de opzeggingsbrief staan vermeld kunnen als basis dienen voor de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is in beginsel gedurende de procedure niet mogelijk.
Deze eis over de vermelding van de opzeggingsgronden kan echter enigszins worden genuanceerd. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 1 november 1992 beslist Noot 33 dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Dit onderwerp wordt uitgebreid behandeld in het hoofdstuk De Huuropzegging bedrijfsruimte onder “De formele eisen aan de opzegging” en “De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden”.
De uitspraak van de Rechtbank Almelo, locatie Enschede, van 28 augustus 2012 LJN: BX8336, Rechtbank Almelo, 396325 CV EXPL 12-335 lijkt daarom niet juist. De rechter had de vordering van de verhuurder afgewezen. In deze zaak was de huurovereenkomst van een woning opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Het woningblok waartoe de woning van de huurder behoort wenst de verhuurder te slopen opdat ter plaatse een tijdelijke parkeerplaats kan worden gerealiseerd. Dit was volgens de verhuurder nodig wegens de vernieuwing van een winkelcentrum. De rechter was van mening dat er sprake kan zijn van een opzegging wegens dringend eigen gebruik indien daaraan primair en grotendeels sociale en beleidsmatige motieven ten grondslag liggen. Bij die motieven kan inderdaad worden gedacht aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt. In de opzeggingsbrief worden deze motieven volgens de rechter echter in onvoldoende mate voor het voetlicht gebracht. Hiermee lijkt de rechter eraan voorbij te gaan dat de opzeggingsgrond wél gedurende de procedure aangevuld kan worden. De rechter heeft geconstateerd dat de opzegging dringend eigen gebruik als primaire opzeggingsgrond is aangevoerd. Het is mij daarom niet duidelijk of de verhuurder onvoldoende heeft aangevoerd om gedurende de procedure haar vordering te onderbouwen. Als de rechter heeft bedoeld dat in de opzeggingsbrief de uitgebreide motieven dienen te staan, die tot de opzegging hebben geleid, dan is dit een onjuist standpunt. Als de rechter heeft bedoeld dat de vordering tot huurbeëindiging in het kader van een dringende reden niet beëindigd kan worden omdat bij de beoordeling van de zaak nog niet duidelijk was of de bestemming van de grond waarop het gehuurde staat gewijzigd kon worden, dan is deze beslissing op zichzelf wel te begrijpen.
Gronden van opzegging
Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 22:01:13
Gronden van opzegging
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de redenen vermelden die tot de opzegging hebben geleid. In artikel 7:274 lid 1 BW en de artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW staan de gronden van opzegging uitputtend opgesomd. Dit wordt nog eens benadrukt door artikel 7:273 lid 1 BW, waarin staat vermeld dat de rechter alleen de in de opzegging vermelde gronden bij zijn besluitvorming betrekt.
Een opzegging op andere gronden dan de in de wet vermelde gronden is niet rechtsgeldig (nietig). De verhuurder kan bijvoorbeeld de huur niet opzeggen als hij de huurder onsympathiek vindt, of als hij het niet eens is met de leefwijze van de huurder (tenzij deze leefwijze objectief vastgestelde overlast veroorzaakt). Ook kan de verhuurder de huur niet rechtsgeldig opzeggen als hij de woning vrij van huur wenst te verkopen. Door de huurder tijdig van de opzeggingsgrond in kennis te stellen, kan de huurder een inschatting maken van zijn processuele kansen om deze opzegging in een procedure aan te vechten.
Deze regel mag niet te beperkt worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat de aan de opzegging ten grondslag liggende redenen in de loop van de tijd wijzigingen kunnen ondergaan. In de opzeggingsbrief kan dus staan dat de woning nodig is voor dringend eigen gebruik in verband met bewoning. Tijdens de procedure kan de invulling van opzegging wegens dringend eigen gebruik worden gewijzigd. Te denken valt aan een wijziging voor gebruik van bewoning naar een dringende reden voor gebruik van de woning als opslagplaats. (zie de rechtsoverweging 3.4 van dit arrest en de alinea’s 16 en 17 van de conclusie van de advocaat-generaal mr Huydecoper bij dit arrest). Mr Huydecoper legt in de alinea’s 9 tot en met 17 van zijn conclusie uit dat er in het “oude recht” meer behoefte bestond aan formele regels omdat de huurder voorheen actie moest ondernemen na een opzegging door de verhuurder. De huurder kreeg zes weken de tijd om bij een verzoekschrift een procedure aanhangig te maken waarin over bestendiging van zijn woongenot kon worden geoordeeld. Als de huurder die termijn niet benutte, dan leidde dit tot beëindiging van de huurovereenkomst. Nu dit niet meer aan de orde is, bestaat er geen noodzaak meer om heel formeel met deze regels om te gaan. Huydecoper geeft er zelf de voorkeur aan om de formaliteiten omtrent deze opzeggingsregels af te schaffen. Voor de goede orde wordt nog opgemerkt dat de wet geen beperkingen oplegt om de woonruimte dringend voor bedrijfsdoeleinden te willen gebruiken. Als het bestemmingsplan van de gemeente dit gebruik in de weg staat kan de vordering van de verhuurder echter niet worden toegewezen.
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt in haar arrest van 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.030.706/01 eveneens tot oordeel voor wat betreft de door de verhuurder genoemde grondslag van de opzegging. De verhuurder had als grond van opzegging in de opzeggingsbrief “dringend eigen gebruik” wegens renovatie genoemd. Tijdens de procedure was duidelijk geworden dat de voorgestelde werkzaamheden meer gelegen waren in de sfeer van herstel van achterstallig onderhoud dan op het vlak van renovatie.
Tijdens de procedure stond niet ter discussie dat de voorgestelde werkzaamheden noodzakelijk waren. Volledigheidshalve overweegt het hof dat hieraan in casu niet afdoet dat de verhuurder in haar opzeggingsbrief opzegt op grond van “dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie”. Het hof benadrukt in rechtsoverweging 9 van het arrest dat voor de vraag wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet beslissend is doch de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002, LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ). Zoals uit de verdere inhoud van die brief (en ook uit de toegezonden nieuwsbrieven) blijkt, heeft de verhuurder opgezegd omdat de uit te voeren werkzaamheden naar haar oordeel onverenigbaar waren met voortzetting van de huur. Kern is het op grond daarvan gestelde dringend eigen gebruik. Van een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief genoemde grond (als bedoeld in artikel 7:273 lid 1 BW) is dan ook geen sprake.
Langemeijer benadrukt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002 in alinea’s 2.7 tot en met 2.8 dat voor opzegging van woonruimte door de verhuurder de invulling van de opzeggingsgrond mag verschillen van de in de opzeggingsbrief vermelde onderbouwing van de opzeggingsgrond, zolang deze reden wél past bij deze motivatie van de huurbeëindiging. Zo is het voor de verhuurder volgens Langemeijer niet mogelijk een in een opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik tijdens een procedure om te bouwen naar een opzegging wegens het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. Boven is reeds opgemerkt dat mr. Huydecoper geen bezwaar ziet in een verdere verruiming van wijziging van de opzeggingsgronden gedurende een procedure tot huurbeëindiging wegens de bescherming die de wet de huurder van woonruimte in een procedure geeft. Deze verruiming is echter nog niet wettelijk verankerd.
Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 8 mei 2012 LJN: BW5595, Gerechtshof Amsterdam, 200.074.186/01 tot een oordeel dat de opzeggingsgrond wel in de opzeggingsbrief vermeld moet worden, maar niet tot op de komma uitgeschreven hoeft te worden. In deze zaak kon de opzegging echter niet tot huurbeëindiging leiden, omdat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie van het pand zodanig ingrijpend was, dat die slechts mogelijk was na het vertrek van de huurder.