Laatst bijgewerkt op 2021-01-12 om 23:09:56

Volgens HR 24 mei 1957, NJ 1957, 485 (Schotman/Bartels) en HR 17 februari 1978, NJ 1978, 391 (Martojo/Van der Lans) is hoofdregel bij de vaststelling van de dringendheid dat de onderliggende omstandigheden zich moeten voordoen ten tijde van het beoordelingstijdstip van de rechter. Daarbij kan betekenis toekomen aan omstandigheden die in de toekomst liggen Noot 62

Uit het arrest zijn vooralsnog twee hoofdregels af te leiden. De eerste is dat:

1. Een binnenkort te verwachten omstandigheid kan de mate van belangrijkheid van huidige omstandigheid versterken.
2. Het vereiste van dringendheid kan niet volledig worden onderbouwd door alleen toekomstige omstandigheden. Bovendien moet aan de toekomstige omstandigheid de eis worden gesteld dat deze zich met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijk binnenkort ook daadwerkelijk zal voordoen. Dit brengt bijvoorbeeld mee dat renovatie- of sloopprojecten al bij de toets naar dringendheid afvallen, zolang het om weinig geconcretiseerde plannen gaat en de uitkomst van de aan te vragen vergunningen nog onzeker is. Bij redenen in de persoonlijke sfeer, als bijvoorbeeld de persoonlijke wens tot gezinsuitbreiding, geldt hetzelfde.

De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, heeft in haar vonnis van 20 mei 2010 LJN: BO1207, rechtbank Amsterdam, CV 09-16111 beslist dat een huuropzegging wegens benodigde ruimte ten behoeve van de verzorging van de verhuurder door zijn dochter niet als dringende reden was aan te merken. Uit de toelichting van de verhuurder en zijn dochter concludeerde de rechter dat zij elkaar weliswaar bijstonden bij uiteenlopende activiteiten, maar dat van een wezenlijke verzorgingsbehoefte of afhankelijkheid van verhuurder nog geen sprake was. Dat laatste lag te ver in de toekomst om dat nu als eigen belang van eiser te kunnen aanmerken. Daarnaast werden de noodzakelijke werkzaamheden door de verhuurder als renovatie aangemerkt, terwijl er sprake was van werkzaamheden die, mede gelet op de beperkte kosten en op de eigen stelling van verhuurder dat hij sedert 1971 geen onderhoud heeft verricht, naar hun aard te kwalificeren waren als het verhelpen van achterstallig onderhoud.

De verhuurder wenste voorts de constructie van het gehuurde te wijzigen en daarmee de omvang van het gehuurde te wijzigen. Volgens de rechter had de verhuurder echter onvoldoende onderbouwd dat er een bouwkundige noodzaak voor de wijzigingen bestond – en het daarmee meer dan – een enkele geriefsverbetering betrof.

Voorts was volgens de rechter onvoldoende onderbouwd dat voor de renovatie een financiële noodzaak bestond. Op zich is denkbaar dat de bescheiden huurprijs (de huurder betaalde een bedrag van € 183 huur per maand) geen redelijk rendement biedt, maar voor een oordeel ter zake is tenminste noodzakelijk dat eiser inzichtelijke gegevens verstrekt over de exploitatie van het gehuurde in de huidige en toekomstige situatie, waaronder ook die van een eventuele waardevermeerdering. Dat heeft hij nagelaten. Daardoor was een financiële noodzaak tot beëindiging van een huur op grond van dringend eigen gebruik eveneens onvoldoende onderbouwd.

Het hof te Arnhem heeft in haar arrest van 1 februari 2011 LJN: BP3832, gerechtshof Arnhem , 200.026.275 een vordering van de verhuurder afgewezen die de huur wegens dringend eigen gebruik had opgezegd. De verhuurder meende het gehuurde wegens uitbreiding van een vakantiepark nodig te hebben. Uit de stellingen van de verhuurder was niet duidelijk geworden dat het beoogde eigen gebruik voldoende dringend was. Daarnaast was onvoldoende duidelijk of de toekomstplannen verwezenlijkt zouden worden. Voorts was onvoldoende zeker in welke vorm en op welke termijn de beoogde uitbreiding van het vakantiepark en de gebiedsontwikkeling uiteindelijk gerealiseerd zullen worden als deze plannen al verwezenlijkt zouden kunnen worden. Bovendien waren de plannen van de verhuurder met het gehuurde ook niet duidelijk. Daarnaast was ook de visie en medewerking van de lokale overheden ten aanzien van het beoogde gebruik van het gehuurde zijn nog onzeker. Gezien bovenstaande punten is het gezien deze onzekerheden logisch dat het hof de vordering van de verhuurder af heeft moeten wijzen.

Een huurder die zelf een grote woning op een erf bewoonde en een huurovereenkomst had gesloten ten behoeve van woonruimte wenste deze overeenkomst te beëindigen wegens dringende redenen. De verhuurder kon de dringendheid niet aantonen, waardoor de vordering door de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland,  locatie  Apeldoorn in haar vonnis van 25 september 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2019:5318) werd afgewezen.

De verhuurder had de vordering ingesteld wegens de reden die door haar gemachtigde als volgt werd verwoord: “(…) Cliënte is 72 jaar en merkt dat zij te maken krijgt met lichamelijke ongemakken waardoor het voor haar steeds lastiger wordt om haar woning te bewonen en om de woning met omliggend perceel te onderhouden. Cliënte ziet zich genoodzaakt om binnen afzienbare tijd het gehuurde zelf te gaan bewonen. Deze woning is destijds, zoals gesteld, specifiek verbouwd tot ‘seniorenwoning’. Alle voorzieningen bevinden zich gelijkvloers, er zijn geen drempels en de woning is beduidend kleiner en daardoor makkelijker in onderhoud dan de huidige woning van cliënte. Een van de kinderen van cliënte is voornemens de woning van cliënte te gaan bewonen. Mantelzorg is op die wijze eveneens geregeld.

Gelet op het bovenstaande zeg ik door middel van deze brief de met u gesloten huurovereenkomst van de woning (…) op tegen 1 september a.s. (…)”.

Verhuurster voerde nog aan dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vanwege haar gezondheidstoestand. Volgens haar gezondheid zou het volgens de verhuurder nodig zijn in de woning te moeten wonen. Haar dochter kon dan in de grotere woning wonen om haar mantelzorg te verlenen.

Huurster betwiste dit gemotiveerd en wees er op dat verhuurster, ondanks haar leeftijd en artrose, nog gewoon fietst, wandelt en in de tuin werkt. Voor zover zij op mantelzorg aangewezen zou zijn, kan de in het dorp wonende zoon dat verzorgen en is zij niet aangewezen op inwonende/naastwonende hulpverleners, aldus huurster.

Volgens de rechter is het begrijpelijk dat verhuurster verwacht dat haar gezondheidstoestand in de toekomst verder zal afnemen en haar behoefte aan mantelzorg zal toenemen en dat zij zich wil voorbereiden op die situatie. Eveneens is invoelbaar dat zij daarbij de wens heeft om, net als de vorige generaties van de familie, ‘door te schuiven’ naar de woning en in de grote woning plaats te maken voor de volgende generatie. Dat de ernstige artrose in de knieën haar zodanig belemmert dat zij nu aangewezen is op de woning, is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook heeft verhuurster onvoldoende weersproken dat (een deel van) de grote woning kan worden aangepast op een behoefte om gelijkvloers te wonen. De vordering werd daarom afgewezen wegens het ontbreken van een dringende reden