Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

Laatst bijgewerkt op 2024-03-30 om 23:21:56

Bijgewerkt 27 oktober 2011, verjaring en/of verval rechten in verband met afrekening servicekosten? De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 );
Bijgewerkt 12 augustus 2012, de rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ).
Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 8 april 2008 LJN: BQ3015, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.003.119
Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2012 LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).
Rechtbank Utrecht van 2 december 2009 LJN: BL1426, sector kanton Rechtbank Utrecht, 611956 UC EXPL 09-1031
Bijgewerkt 26 augustus 2012 De Hoge Raad arrest 15 maart 2010 LJN: BK9631, Hoge Raad, 08/03325
Bijgewerkt 26 augustus 2012. De rechtbank te Utrecht vonnis van 19 februari 2010 LJN: BM0097, sector kanton Rechtbank Utrecht, 669355 UE VERZ 09-2454 JS
Bijgewerkt 29 december 2012. Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch te 19 oktober 2012 LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 (ontvankelijkheid vordering en afwijking wettelijke regels)
Bijgewerkt 7 maart 2013. De Hoge Raad arrest van 10 oktober 2008 ( LJN: BD5988, Hoge Raad, C07/011HR ) referentieperiode.
Bijgewerkt 7 maart 2013. Hof te Amsterdam van 8 december 2005 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) uitleg ITZA-methode.
Bijgewerkt 7 maart 2013. Vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ). Afwijking oppervlakte van gehuurde pand met 5 % is toegestane tolerantie.
Bijgewerkt 7 maart 2013. Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen inhoudelijke toetsing rapport deskundige in artikel 7:304 BW procedure.
Bijgewerkt 12 maart 2013. Hof te Amsterdam besliste in rechtsoverweging 2.23 van haar arrest van 16 oktober 2012 LJN: BY0272, gerechtshof Amsterdam, 200.070.384/01 . Kritiek op rapport BHAC.
Bijgewerkt 12 maart 2013. Rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ). Gefaseerde invoering huurprijs onder omstandigheden mogelijk.
Bijgewerkt 14 maart 2013. Speelautomatenbeding en huurprijswijziging(WR. 1996,59)
Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed”.
Bijgewerkt 17 september 2013, wijziging onderdeel “De huurprijs na uitoefening van een optierecht”.
Bijgewerkt 20 september 2013, wijziging onderdeel “G.2. Omzet in gehuurde of in vergelijkingspand geen bepalende factor “.
Bijgewerkt 11 oktober 2013, de Hoge Raad heeft in haar arrest van 4 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:856 (rechtsoverweging 3.4.3) bepaald dat aan het overleg tot benoeming van een deskundige niet al te hoge eisen gesteld hoeven te worden.
Bijgewerkt 10 november 2013, waardering van bedrijfsruimten uitgewerkt (onder meer onderdeel “De Onderzoeksmethoden”).
Bijgewerkt 7 maart 2014. De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843 ) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend.
Bijgewerkt 2 mei 2014, Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vasttellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden.
Bijgewerkt 20 mei 2014. Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde.
Bijgewerkt 25 mei 2014. Het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) laat de ingangsdatum van de huurprijs in gaan vanaf het moment dat de vordering ex artikel artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Gebreken geven geen aanleiding tot een later tijdstip van starten gewijzigde huurprijs.
Bijgewerkt 4 juli 2014. 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen en vernietiging van contractuele bepalingen door de huurder.
Bijgewerkt 25 september 2014. Invoeging onderdeel: “Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering”.
Bijgewerkt 24 september 2014. Verder hoeft de deskundige de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken, als buiten het winkelcentrum, op vergelijkbare locaties vergelijkbare panden aanwezig zijn. Dit zelfde standpunt werd ingenomen door de rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:6408 ). In dit vonnis werd een zaak behandeld, waarin door een huurder een huurprijsaanpassing gevraagd.
Bijgewerkt 25 december 2014. berekening btw over de huurprijs aangevuld in het onderdeel: “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs”.
Bijgewerkt 28 januari 2014. Onderdeel “Wie draagt de kosten van de deskundige?” aangevuld met de kosten van de deskundige die in de beschikking ex artikel 7:304 BW zijn benoemd.
Bijgewerkt 20 februari 2015. De bedrijfshuuradviescommissie kan vanaf 1 januari 2014 niet meer worden ingeschakeld als deskundige partij.
Bijgewerkt 12 maart 2015. De rechtbank Zwolle-Lelystad was bereid in haar beschikking van 19 april 2012 ( ECLI:NL:RBZLY:2012:BW4016 ) in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure enige voorvragen te beantwoorden.
Bijgewerkt 25 juni 2015. Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:770). Deskundige betrekt ten onrechte referentiepanden in de vergelijking, waarvan de huurprijs van de marktwerking is onttrokken.
Bijgewerkt 1 november 2015. Huydecoper redenering in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) dat recente huurprijzen ook in de vergelijking meegenomen moeten worden.
Bijgewerkt 1 november 2015. De rechter past de referentieperiode strikt toe. Dit volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:180).
Bijgewerkt 15 december 2015. Panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken of juist uit de vergelijking worden geweerd. Dit kwam onder meer aan de orde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575.
Bijgewerkt 19 april 2016.Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden moest zich in hoger beroep buigen over een zaak, waarin een vraag werd beantwoord of het terras behorende bij het gehuurde bij de berekening van de huurprijs meegeteld diende te worden. Het hof besliste in haar arrest van 14 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:7859) in deze concrete situatie dat dit niet het geval was.
Bijgewerkt 21 april 2016. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ) beslist dat de deskundige te grote verschillen had berekend in de waardering had gegeven ten aanzien van het restaurantgedeelte in het restaurant.
Bijgewerkt 23 april 2016. Een afgeroepen optierecht wordt niet opgeteld bij de overeengekomen periode voor wat betreft de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs te kunnen verzoeken; beslissing van het het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 7 september 2010 ( ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668)
Bijgewerkt 24 april 2016. Wijzigingen door de huurder die bepaalde onderdelen van het gehuurde “downgraden” tellen niet mee in de waardering van het gehuurde. Dit werd ook beslist in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht van 13 januari 2010 ECLI:NL:RBMAA:2010:BL7948 . Uitgangspunt is de situatie zoals het gehuurde ter beschikking werd gesteld.
Bijgewerkt 2 mei 2016. De rechtbank te ‘s-Gravenhage, zittingsplaats Leiden, was in de beschikking van 28 april 2016 ( rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, zittingsplaats Leiden, 4712713/EJ VERZ 15-87670), waarin de benoeming van een deskundige in het kader van de 7:304 BW procedure was verzocht, van mening dat het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling nopen de bepaling van artikel 3:52 lid 1 sub d BW betreffende de verjaringstermijn uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienst is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkend beding heeft gedaan.
Bijgewerkt 3 augustus 2016. Het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ). Gedekt verweer.
Bijgewerkt 14 september 2016. het onderdeel btw en huur uitgewerkt.
Bijgewerkt 20 september 2016. het onderdeel btw en huur en de relatie tot artikel 7:303 BW gewijzigd.
Bijgewerkt 7 oktober. Deze rechtbank Den Haag, locatie Den Haag besliste in haar beschikking van 4 oktober 2016 (repnr. 5057611 RPVERZ 16-50357) dat de opdracht gegeven zou worden aan een landelijk opererende deskundige. De kantonrechter argumenteerde zijn keuze voor een niet plaatselijke deskundige als volgt: er bestaat bij aanwijzing van een plaatselijke deskundige gevaar voor de (de schijn van) bekendheid /afhankelijkheid van een partij.
Bijgewerkt 13 oktober. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimteruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld.
Bijgewerkt 13 oktober. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming
Bijgewerkt 14 oktober 2016. Het hof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 4 september 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB4472) over dit punt dat de attentiewaarde van een hoekpand niet louter en alleen bestaat uit een afwijking van de omringende bouw. Deze constatering is volgens het hof ontoereikend voor zodanige correctie.
Bijgewerkt 14 oktober 2016. Volgens het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272) moet in het kader van de vergelijkbaarheid worden gekeken op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. Het hof overwoog dienaangade als volgt: “De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied Alkmaar-Overstad voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt (De Simsonstraat als doorgaande route naar de binnenstad, aanleg Parcade met haar passantenstroom), dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen”. Ook hier bepaalt de passantestroom de attractiewaarde voor een belangrijk deel.
Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
Bijgewerkt 20 november 2016. In hoger beroep heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 12 juli 2016 ( CLI:NL:GHAMS:2016:2812 ) het standpunt ingenomen dat in beginsel uitgegaan dient te worden van de omschrijving van de huurovereenkomst, aangezien de verhuurder met die verbouwing expliciet heeft ingestemd en zij blijkens de huurovereenkomst wist dat daardoor één winkelruimte ontstond die ook als zodanig verhuurd zou worden. De verhuurder heeft er nog op gewezen dat de huurder in het gehuurde (inmiddels) twee ‘formules’ exploiteert, optisch gescheiden en elk met een eigen ingang. Naar het oordeel van het hof voert de verhuurder in verband met de gewijzigde invulling van het gehuurde echter terecht aan dat bij de vergelijking van bedrijfsruimtes qua bouwkundige indeling kan worden afgeweken van de feitelijke toestand indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een theoretische wijziging is vereist, te verwaarlozen valt.
Bijgewerkt 21 november 2016. In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995 ) werd een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW terzijde kon worden gezet.
Bijgewerkt 24 november 2016. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 3 november 2010 ( ECLI:NL:RBSGR:2010:BP6690 ) geoordeeld dat het voor de ontvankelijkheid van de artikel 7:303 BW-procedure niet noodzakelijk is om de rechter in het kader van een artikel 7:304 BW-procedure een deskundige te laten benoemen als er zowel door de huurder en de verhuurder een afzonderlijke deskundige is benoemd.
Bijgewerkt 23 maart 2017. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat de verhuurder die gedurende tweeëndertig jaar was vergeten de indexering door te voeren, deze indexering niet over deze jaren alsnog boven de huurprijs mocht plaatsen.
Bijgewerkt 27 april 2017. Het hof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ) dat de verhuurder recht had op de vergeten doorgewerkte indexering; geen recht op rechtsverwerking, wel gedeeltelijk recht op verjaring.
Bijgewerkt 5 juli 2017. De rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Haarlem was in haar vonnis van 28 december 2016 ( ECLI:NL:RBNHO:2016:10689 ) van oordeel dat de deskundige voor het berekenen van de huurprijs de andere vergelijkbare panden als referentiepanden mocht gebruiken die in het bedrijfsgebouw zitten gevestigd dat over de snelweg te Hoofddorp aan de Rijksweg A4 zitten gevestigd.
Bijgewerkt 7 juli 2017. Uitbreiding van onderdeel “B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum” marktwerking
Bijgewerkt 16 november 2017. Ook als er een correctie in verband met de grootte van de oppervalkte gebruikelijk is, kan deze correctie niet zonder nadere motivatie gegeven worden. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch draaide om deze reden in haar arrest van 20 april 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525) een vonnis van de kantonrechter terug. De kantonrechter had in eerste aanleg in afwijking van het rapport van de deskundige een correctie toegekend vanwege de verschillen in vierkante meters. Het hof overwoog dat de deskundige kennelijk geen plaats had gezien voor een dergelijke correctie wegens oppervlakteverschillen.
Bijgewerkt 21 november 2017. Het is mogelijk dat partijen gedurende de lopende huurperiode overeenstemming bereiken over wijziging van het gehuurde, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs wordt overeengekomen. Het is dan mogelijk dat er tussen partijen een nieuwe huurprijs is overeengekomen, waardoor de afgesproken huurprijs als gevolg van de wijziging aan het gehuurde opnieuw voor vijf jaar vast staat. Hiervan was ook sprake in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745 ).
Bijgewerkt 22 november 2017. Dat voor bepaling van de huurprijs de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingangsdatum van de eerste huurtermijnen als uitgangspunt voor de berekening van de huurprijs genomen moet worden bleek ook uit het arrest gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466.
Bijgewerkt 3 januari 2018. Uitgewerkt. Het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 26 mei 2010 (Ktr. Haarlem, 26-05-2010, nr. 420347/CVEXPL09-3657, WR 2010, 99) en HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof)
Bijgewerkt 11 januari 2018. Een rechter mag overigens een deskundigenbericht ook aan zijn beslissing ten grondslag leggen indien de deskundigen verzuimd hebben partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken. Van belang is dat beide partijen na het deskundigenbericht in ruime mate gelegenheid hebben gehad tot een onderlinge discussie over de inhoud van het deskundigenrapport (HR 12 februari 1993, NJ 1993, 234). Dit wordt ook bevestigd in de conclusie van mr. E.M. Wesseling-van Gent van 15 juni 2001 (ECLI:NL:PHR:2001:AB2174 ).
Bijgewerkt 14 januari 2018. Als btw-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de verhuurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is.
Bijgewerkt 3 maart 2018. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte.
Bijgewerkt 17 juni 2018. Een drankafnamebeding kan niet als omzethuur worden aangemerkt. In het vonnis van 17 januari 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie, Haarlem (ECLI:NL:RBNHO:2018:177) kwam aan de orde of een dankafnamebeding als huur aangemerkt moest worden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was.
Bijgewerkt 17 juni 2018. In een huurprijswijzigingsprocedure die speelde voor de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Haarlem, waarin op 28 december 2016 vonnis was gewezen (ECLI:NL:RBNHO:2016:10689) was er sprake van terrasruimte, die niet het gehuurde behoorde. Dit terras werd door de deskundige begroot op een bedrag van € 1500. Kennelijk werd hier niet de 7:303 BW-berekening op toegepast.
Bijgewerkt 8 juli 2018. Bedacht dient hierbij wel te worden dat de deskundige niet verplicht is gebruik te maken van de door de partijen aangedragen vergelijkingspanden. Volgens een arrest van het hof te Amsterdam van 3 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4504) de deskundige zijn werkzaamheden op efficiënte wijze uit dienen te voeren en ervoor te waken dat onnodige kosten worden gemaakt.
Bijgewerkt 10 september 2018. Invoeging onderdeel “Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?”.
Bijgewerkt 10 september 2018. Het arrest van het hof Amsterdam van 3 april 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:1106). Na gezag van gewijsde van 7:304 BW-procedure is geen nieuwe procedure over de kwalificatievraag mogelijk als daarover in een eerdere beschikking een oordeel is gegeven.
Bijgewerkt 12 september 2018. Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5300) van oordeel dat door de kantonrechter terecht was beslist dat de huurprijs op een later moment in zou mogen gaan dan het moment waarop de vordering was ingesteld.
Bijgewerkt 26 september 2018. De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 23 maart 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:7174) van oordeel dat de ingangsdatum van de huurprijs op grond van artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW toch kon worden gestart op de dag van indiening van een verzoekschrift . Dat de kantonrechter destijds het verzoek had afgewezen maakte dit niet anders.
Bijgewerkt 12 oktober 2018. Redactie artikel 7:303 lid 1 sub a en b BW opnieuw uitgewerkt.
Bijgewerkt 13 oktober 2018. De huurprijs staat dan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW vast voor die overeengekomen periode. Deze situatie deed zich voor in een zaak die tot een vonnis van 23 augustus 2017 van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2017:6377) heeft geleid.
Bijgewerkt 22 oktober 2018. In de zaak die heeft geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:112) was het hof van oordeel dat in het kader van het beoogde dringend gebruik van de bedrijfsruimte het door haar vof en haar twee kinderen het gebruik dat de kinderen voor ogen heeft gestaan relevant is. De vordering werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.
Bijgewerkt 10 april 2019. Gezamenlijk overleg tot benoeming van een deskundige is niet altijd noodzakelijk. Dit is bijvoorbeeld van toepassing als een partij vasthoudt aan de geldende huurprijs en overleg daarover afwijst (Rechtbank Overijssel, kanton en handelsrecht, vonnis 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238).
Bijgewerkt 4 juni 2019. een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid. de deskundige moet dan panden met een andere bestemming in de vergelijking betrekken Doet de deskundige dat niet, dan deugt het rapport van onderzoek niet. Dit werd beslist in een vonnis van de rechtbank Overijssel van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:703).
Bijgewerkt 5 september 2019. De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169) dan ook een onjuist standpunt in. Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijk woonruimte een juiste waardering.
Bijgewerkt 5 september 2019. De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169) dan ook een onjuist standpunt in de overwegingen 12 tot en met 17 van het vonnis in. In deze overwegingen kreeg de verhuurder in de 7:303 BW-procedure niet meer gelegenheid om een afwijkend standpunt ten opzichte van de rapportage neer te leggen, omdat men hierover bij de concept rapportage geen opmerkingen had gemaakt.
Bijgewerkt 18 september 2019. In het arrest van het hof te Amsterdam van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:288) werd door de huurder een incidenteel verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking gevraagd, waarin op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige is benoemd ten behoeve van een nadere huurprijsvaststelling. Het hof vond schorsing van de beslissing niet aan de orde.
Bijgewerkt 19 september 2019. Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 juni 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2399). Uit dit arrest volgt dat een deskundige die ooit voor de verhuurder had getaxeerd niet zonder meer als partijdig beschouwd diende te worden.
Bijgewerkt 12 december 2019. Hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4588) dat de huurder wel aanspraak kon maken op wijziging van de huurprijs.
Bijgewerkt 25 januari 2020. De rechtbank Rotterdam volgt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) de lijn dat de bestemming van het gehuurde voor dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. In deze beschikking wordt op grond van artikel 7:304 BW een deskundige benoemd.
Bijgewerkt 28 februari 2020. Het is van belang voor de 7:303 BW-procedure dat er een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige in het geding wordt gebracht. Dit werd bevestigd in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177). Voor de ontvankelijkheid is het niet van belang dat het rapport voldoet aan de criteria van artikel 7:303 BW.
Bijgewerkt 21 augustus 2020. De rechtbank Amsterdam gaf in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1859) in het kader van de huurprijswijzigingsprocedure een onjuiste overweging in het kader van een indexeringsclausule. De rechter achtte een indexeringsclausule van standaard 6% in de lijn met de wet.
Bijgewerkt 11 oktober 2020. Het gerechtshof te Amsterdam ging in haar arrest van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:896) uit van een stapsgewijze verhoging van de huurprijs. Hier had het rapport ter discussie gesteld moeten worden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat er geen correcties toegepast hoeven ts worden.
Bijgewerkt 13 oktober 2020. Beschikking van de rechtbank Rotterdam van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005). Artikel 7:304 lid 3 BW bepaalt dat de kosten van het advies proceskosten zijn. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. In de onderhavige procedure dient slechts de deskundige te worden benoemd. Daarmee is deze procedure beëindigd.
Bijgewerkt 26 december 2020. Het hof heeft in haar arrest van 21 juli 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2078) zich eveneens uit moeten spreken over een huurprijswijzigingsprocedure ex artikel 7:303 BW en gebreken aan het gehuurde. Het hof pas een huurverlaging toe op basis van artikel 7:207 BW.
Bijgewerkt 26 december 2020. Het hof te Arnhem Leeuwarden beoordeelde in haar arrest van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177, ook WR2020/57) terecht dat de vordering ontvankelijk was ondanks het feit dat door de deskundige die door partijen was benoemd op onjuiste wijze een huurprijs was bepaald.
Bijgewerkt 7 februari 2021. De rechtbank Midden-Nederland heeft in een tussenbeschikking van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3455) dat er sprake was van afhankelijke woonruimte. Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m² , met daaronder een kelder van ruim 60 m², en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages.
Bijgewerkt 9 mei 2021. In de zaak die tot het arrest Heineken/Heerlense Kegelbond (Hoge Raad 10 december 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4498) heeft geleid, speelde de bestemming van het litigieuze pand wel een rol in verband met de vergelijking. Het ging hier om de vraag of vergelijkbare bedrijfsruimte elders betrokken mocht worden als uit de nabije omgeving geen vergelijkbare woonruimte voorhanden was.
Bijgewerkt 6 juni 2021. Als partijen wél overeenstemming hebben bereikt over benoeming van de deskundige, dan is er geen plaats voor een verzoekschrift op grond van artikel 7:304 BW (Rechtbank Noord-Holland, uitspraak 3 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1109).
Bijgewerkt 27 juni 2021. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigde in haar arrest van 9 februari 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:352) dat er anonieme panden niet konden worden opgenomen in de berekening van de huurprijs ex artikel 7:303 BW. Hier hadden de deskundige in hun rapport zeven vergelijkingspanden opgenomen, waarvan er vijf anoniem waren.
Bijgewerkt 26 juli 2021. Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:10528) lijkt mij onjuist, waarin werd geoordeeld dat de kantonrechter ten onrechte de verzoeker niet-ontvankelijk verklaarde. In deze kwestie had de verzoeker ongeveer twee jaar na het laatste wijzigingsmoment een verzoek tot benoeming van een deskundige ingediend.
Bijgewerkt 29 april 2022. In een procedure voor de rechtbank Rotterdam van 26 november 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:12055) over de beëindiging van een woon- en bedrijfsruimte moest ook worden beoordeeld of er sprake was van een afhankelijke woning bij de bedrijfsruimte. Geen afhankelijke woonruimte.
Bijgewerkt 14 mei 2022. Het hof te Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 12 oktober 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9567) werd een rapport van een deskundige ter discussie gesteld.
Bijgewerkt 6 november 2022. In de beschikking van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 18 november 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:3472) kwam de vraag in het kader van een 7:304 BW-procedure aan de orde of de huurde ontvankelijk was in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige. Er was door de huurder een deskundige voorgesteld waarvan de huurder naar de mening van de verhuurder wist dat dit geen serieus voorstel was, omdat dit om een vaste deskundige van de huurder ging. De huurder was toch ontvankelijk verklaard.
Bijgewerkt 17 december 2022. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1447) bepaald dat de rechter wel een verweer inhoudelijk zal moeten beoordelen waarin de verliezende partij heeft gesteld dat deze kosten niet integraal doorbelast mogen worden, omdat deze kosten deels onnodig zijn gemaakt.
Bijgewerkt 24 januari 2022. De rechtbank te Rotterdam oordeelde op 13 oktober 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:8502) in kortgeding waarin tuinders van glastuinbouw nakoming van een overeenkomst vorderde tot levering van restwarmte. Een beroep op overmacht wed afgewezen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagde evenwel.
Bijgewerkt 12 februari 2023. In de beschikking van 30 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:357) werd een beroep op vernietiging van de algemene bepaling waarin een deskundige door partijen benoemd moeten worden, door de rechter toegestaan. Er werd door de verhuurder beroep gedaan op verjaring van de vernietiging van deze bepaling. Daarbij had de verhuurder kennelijk artikel 3:51 lid 3 BW over het hoofd gezien.
Bijgewerkt 12 maart 2023. Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:142) beslist dat de huurder bij huurprijsverhoging geen handelsrente verschuldigd is voor situaties als deze waarbij de huurprijs wordt verhoogd, zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast.
Bijgewerkt 12 maart 2023. Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:142) beslist dat de huurprijs op basis van artikel 7:303 lid 4 BW op een eerder moment in kan gaan dan het moment waarop de dagvaarding is uitgebracht.
Bijgewerkt 23 juni 2023. De rechtbank Den Haag, locatie Gouda, heeft in een recent kortgedingvonnis van 4 mei 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) geoordeeld dat niet onaannemelijk is dat de verhuurder niet kan vasthouden aan onverkorte toepassing van de indexeringsclausule.
Bijgewerkt 20 september 2023. Verzoeker dient bij instelling van een verzoekschrift voldoende belang te hebben. Op het moment dat er geen voldoende belang is, dan zal de verzoeker niet ontvankelijk verklaard kunnen worden. Het is een algemeen beginsel dat er bij afwezigheid van belang geen actie is. Een dergelijk vraag deed zich in de zaak die tot een beschikking van 11 november 2022 van de rechtbank te Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2022:9966) heeft geleid.
bijgewerkt 12 november 2023. Volgens het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) kan de door de verhuurder toegepaste indexering in januari 2023 in redelijkheid niet blijven staan. In deze zaak was echter alleen aanpassing van de indexering gevorderd die in januari 2023 was toegepast. De aanpassing kon naar het oordeel van de rechter niet worden gerealiseerd op basis van onvoorziene omstandigheden. Hier werd dus ook een beroep op onvoorziene omstandigheden afgewezen.
Bijgewerkt 19 december 2023. In een beschikking van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juni 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:2537) wordt door de rechter duidelijk gemaakt op welke manier deze huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gelicht kan worden. Uit deze uitspraak lijkt de rechter bij het benoemen van een deskundige in een artikel 7:304 BW-procedure de deskundige ook een instructie kan geven waarop de huurprijs van de woning bepaald kan worden. Dat lijkt mij niet juist.
Bijgewerkt 27 december 2023. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC0318) beslist dat het volle bedrag aan verbouwingskosten niet als zodanig van een berekende huurprijs afgehaald kan worden.
Bijgewerkt 30 december 2023. Het gerechtshof Den Bosch heeft op 2 maart 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:632) in zijn arrest een heel korte overweging gegeven op het buiten toepassing laten van de waardering van een terras.
Bijgewerkt 30 december 2023. Het gerechtshof te Den Bosch heeft in zijn arrest van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575 bepaald dat de aanwezigheid van een terras bij het gehuurde niet van invloed is op de huurprijs aangezien het terras is gesitueerd op gemeentegrond en niet tot het gehuurde behoort.
Bijgewerkt 15 januari 2024. Door de rechtbank Midden-Nederland is in een vonnis van 10 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:52) de ingeslagen weg van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) gevolgd voor wat betreft de berekende indexering. In deze zaak had de verhuurder met ingang van 1 januari 2023 14,5% huurprijsindexering in rekening gebracht. De verhuurder had de indexering gebaseerd op het in de ROZ-voorwaarden genoemde gebruikelijke indexeringsclausule. Ook hier werd doorberekening van de indexering met een percentage van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar geacht.
Bijgewerkt 30 januari 2024. De rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, wees in haar vonnis van 11 januari 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:61) een vordering tot matiging van de indexering als onderdeel van een meer omvangrijke vordering in verband met coronakorting af. Ik acht dit vonnis niet representatief voor het vraagstuk of een huurder een verlaging van de overeengekomen indexering met succes kan vorderen.
Bijgewerkt 21 maart 2024. Het hof Amsterdam rekent de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding in zijn arrest van 10 oktober 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:2613) en niet vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift.
Bijgewerkt 30 maart 2024. De rechtbank Den Haag heeft in haar vonnis van 29 juni 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) bepaald dat verhoging van de huurprijs met 14,5% met ingang van 1 januari 2023 op basis van de gebruikelijke indexeringsbepaling zoals in dit onderdeel al eerder was besproken geen beroep om onvoorzien omstandigheden met zich mee bracht. Evenmin achtte de rechtbank deze verhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.