Laatst bijgewerkt op 2023-09-10 om 22:24:51

De taak die tot de bestuurder van een rechtspersoon horen is neergelegd in artikel 2:9 BW. In dit artikel staat in lid 1 BW: “Elke bestuurder is tegenover de rechtspersoon gehouden tot een behoorlijke vervulling van zijn taak. Tot de taak van de bestuurder behoren alle bestuurstaken die niet bij of krachtens de wet of de statuten aan een of meer andere bestuurders zijn toebedeeld”.

In artikel 2:9 lid 2 BW staat de aansprakelijkheid voor de bestuurder voor onbehoorlijk bestuur. Dit artikel luidt: “Elke bestuurder draagt verantwoordelijkheid voor de algemene gang van zaken. Hij is voor het geheel aansprakelijk terzake van onbehoorlijk bestuur, tenzij hem mede gelet op de aan anderen toebedeelde taken geen ernstig verwijt kan worden gemaakt en hij niet nalatig is geweest in het treffen van maatregelen om de gevolgen van onbehoorlijk bestuur af te wenden”.

Een bestuurder die merkt dat een andere bestuurder zijn taak niet goed vervult zal dus in moeten grijpen om zich te kunnen verschonen. Dit geldt met name als de werkzaamheden waarmee de andere bestuurder ontspoort, ook tot het takenpakket van de desbetreffende bestuurder behoren, die het toezicht behoort te houden.

Voor de aansprakelijkheid van de bestuurder hoort die individuele bestuurder een ernstig verwijt te worden gemaakt. Dat de bestuurde een ernstig verwijt gemaakt moet worden in verband met deze aansprakelijkheid blijkt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 18 februari 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA4873). De Hoge Raad overwoog dat er sprake kan zijn van persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder op grond van onrechtmatig handelen (vgl. HR 31 januari 1958, NJ 1958, 251), maar zal het van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of het aan de bestuurder te maken verwijt voldoende ernstig is om hem persoonlijk aansprakelijk te houden.

De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 8 december 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AZ0758) dat de bestuurder een ernstig verwijt gemaakt kan worden wanneer deze bij het namens de vennootschap aangaan van verbintenissen wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem ter zake van de benadeling geen persoonlijk verwijt gemaakt kan worden. De betrokken bestuurder kan voor schade van de schuldeiser aansprakelijk worden gehouden indien zijn handelen of nalaten als bestuurder ten opzichte van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden zodanig onzorgvuldig is dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Van een dergelijk ernstig verwijt zal in ieder geval sprake kunnen zijn als komt vast te staan dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Er kunnen zich echter ook andere omstandigheden voordoen op grond waarvan een ernstig persoonlijk verwijt kan worden aangenomen. Dit arrest wordt hieronder nog uitbereid  behandeld.

Hieronder zal jurisprudentie worden behandeld, waarin de door de Hoge Raad genoemde uitgangspunten als genoemd in bovenstaande twee arresten terugkomen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in zijn arrest van 23 februari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:1761) van oordeel dat de bestuurders van een hurende vennootschap die geen huur mee kon betalen niet persoonlijk aansprakelijk waren voor de achterstallige huur van de vennootschap. Op de hurende vennootschap was geen verhaal mogelijk. In de procedure bij het hof werd niet ingegaan op een verwijt van de verhuurder dat de huurder opzettelijk en doelbewust de overeenkomst heeft beëindigd. Kennelijk was de rechtbank uitgegaan van de goeder  trouw van de  beëindiging van de huur, vanwege de schadeclaim die de huurder jegens de verhuurder zou hebben wegens niet nakoming van de verhuurder van aangegane verplichtingen jegens de huurder.  Onder deze omstandigheden kon niet worden gezegd dat zonder een redelijke grond was besloten tot ontbinding van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 11 november 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1645) dit oordeel van het hof op basis van artikel 81 RO afgedaan.

In deze procedure was de onder meer aan de orde gekomen dat de installatie in het gehuurde niet voldeed, waardoor de huurder de bedrijfsvoering niet goed kon voeren. De huurder ontbond de overeenkomst buitengerechtelijk en stelde de verhuurder aansprakelijk voor de schade.

De verhuurder accepteerde de ontbinding niet en heeft een procedure aanhangig gemaakt, waarin zij betaling van de huur en de contractuele boetes vorderde. De rechtbank veroordeelde de huurder tot betaling van de achterstallige huur en de boetes.

Aangezien de huurder geen verhaal bood heeft de verhuurder de bestuurders aansprakelijk gesteld voor de schade die de verhuurder lijdt.  De rechtbank heeft de vordering tegen de bestuurders afgewezen en de verhuurder veroordeeld in de proceskosten.

Het hof overwoog dat de aansprakelijk van de bestuurder voor de handelingen van de contractspartij afhankelijk is  van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Van een dergelijk ernstig verwijt zal in ieder geval sprake kunnen zijn als komt vast te staan dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat de vennootschap haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade.

Artikel 2:11 BW bepaalt dat de aansprakelijkheid van een rechtspersoon als bestuurder van een andere rechtspersoon tevens hoofdelijk rust op ieder die ten tijde van het ontstaan van de aansprakelijkheid van de rechtspersoon daarvan bestuurder is. Voor vestiging van de aansprakelijkheid van een bestuurder van een rechtspersoon-bestuurder geldt niet de aanvullende eis dat de schuldeiser stelt, en zo nodig bewijst, dat ook die bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Het ligt daarentegen op de weg van de verhuurder als de benadeelde crediteur van huurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de betreffende bestuurder persoonlijk jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld.

Het enkele feit dat een aantal leasecontracten en een transportband met een beperkte waarde om niet is overgegaan naar een zustervennootschap maakt nog niet dat sprake is van, zoals verhuurder dat noemde, ‘leegtrekken’ van de huurder Buisman en daarmee van onrechtmatig handelen.

Volgens het arrest van 14 november 2017 van het gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2017:3165) was een bestuurder van een tandartspraktijk niet aansprakelijk voor het niet na kunnen komen van de huurder van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Partijen waren er mee dat een tandarts in de praktijk nog niet beschikte over de vereiste Wet BIG-registratie om de tandartspraktijk zelfstandig uit te kunnen oefenen.

De Inspectie voor de Gezondheidszorg heeft de praktijk tijdelijk gesloten. Er is vervolgens een BIG-geregistreerde tandarts in dienst gekomen. Daarna is de praktijk opnieuw gesloten door De Inspectie voor de Gezondheidszorg. Dit had ertoe geleid dat de huurder de huurovereenkomst met verhuurder met onmiddellijke ingang heeft opgezegd. de verhuurder heeft in eerste aanleg gevorderd dat bestuurder van huurder onrechtmatig heeft gehandeld jegens de verhuurder. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.

Het hof haalt de hierboven genoemde overweging aan dat voor aansprakelijkheid van de bestuurder alleen ruimte is als de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Er gelden naar het oordeel van het hof voor aansprakelijkheid van een bestuurder aldus hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Naast deze algemene uitgangspunten hanteert het hof de maatstaf uit HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758 (NJ 2006/659 (Ontvanger/Roelofsen)).

Het hof moest dus beoordelen of de bestuurder van de huurder niet aan genoemde verplichtingen van de  huurovereenkomst heeft voldaan, zodanig hij onzorgvuldig heeft gehandeld jegens verhuurder dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt valt te maken. Het verwijt van de verhuurder richt zich voornamelijk op het niet handelen onder toezicht van een BIG-geregistreerde tandarts. De bestuurder mocht de aan tandartsen voorbehouden handelingen niet zelfstandig uitvoeren en heeft ondanks deze bekendheid en diverse inspectiebezoeken en waarschuwingen van de Inspectie, moedwillig meerdere malen onbevoegd zelfstandig de aan tandartsen voorbehouden handelingen heeft verricht. Het gevolg hiervan een negatieve publiciteit en teruglopen van klanten.

De bestuurder gaf aan dat hij na de bezoeken van de inspectie een tandarts in dienst had genomen die 4 dagen in de week aanwezig was. De inspectie heeft verschillende onderzoeken uitgevoerd, die allemaal in orde waren, behalve op 1 moment.

De verhuurder heeft deze feitelijke gang van zaken als vermeld door de bestuurder niet gemotiveerd betwist, zodat het hof uitging van de juistheid ervan. Uit die feitelijke gang van zaken volgt dat het voor de bestuurder niet onmogelijk was om bevoegd een tandartspraktijk te voeren. Op voorhand behoefde voor hem dus ook niet te voorzien te zijn dat de huurder haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen. Dat de bestuurder moedwillig meerdere malen onbevoegd de aan een tandarts voorbehouden handelingen heeft verricht, volgde uit die feitelijke gang van zaken evenmin en deze stelling was overigens ook door de verhuurder iet onderbouwd. De verhuurder had voorts onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat de bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Ook als deze bestuurder er rekening mee had behoren te houden dat de constatering van de Inspectie op 6 juli 2011 dat hij onbevoegd een voorbehouden handeling verrichtte ertoe zou leiden dat de praktijk voor korte tijd gesloten werd, behoefde dat nog niet zonder meer ertoe te leiden dat de huurder haar huurverplichtingen niet meer zou kunnen nakomen. Dat de bestuurder  als bestuurder van de huurder toen heeft besloten om de tandartspraktijk te sluiten, het patiëntenbestand te verkopen en de huur op te zeggen is een ondernemersbeslissing die volgens het hof niet onbegrijpelijk is, laat staan onrechtmatig. De verhuurder had naar het oordeel van het hof immers niet voldoende gemotiveerd weersproken dat de eerdere sluiting negatieve publiciteit en terugloop van het klantenbestand meebracht en heeft evenmin weersproken dat het, mede in het licht van de hoge kosten van de praktijk, niet onbegrijpelijk was dat [de bestuurder de praktijk wilde verkopen.

Het hof nam daarbij in aanmerking dat onbetwist is dat de bestuurder na de eerdere sluiting in september 2010 had  geprobeerd om de tandartspraktijk te verkopen met overname van de gehuurde praktijkruimte. Dat dat niet gelukt was en de onderneming vervolgens in juli 2011 was gestaakt waardoor de huurder niet langer aan haar verplichtingen onder de huurovereenkomst kon voldoen, leverde weliswaar wanprestatie van de huurder op maar maakt niet dat de bestuurder als bestuurder van de huurder op deze punten een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Als de  bestuurder dus een besluit neemt dat als een juiste ondernemersbeslissing aangemerkt wordt, maar wel nadeel voor de verhuurder oplevert, omdat de  huurder niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, dan maakt dit niet de bestuurder zonder meer aansprakelijk voor de schulden die de huurder heeft opgebouwd en waarop de verhuurder zijn vordering niet kan verhalen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in zijn arrest van 5 augustus 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:6188)  dat de bestuurder aansprakelijk was voor de huurachterstand van de winkels in het winkelcentrum. De kantonrechter had in eerste aanleg de bestuurder aansprakelijk gesteld voor de huurachterstand die de huurder had laten ontstaan. Het hof besliste dat afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval, grond voor aansprakelijkheid is van degene die als bestuurder (i) namens de vennootschap heeft gehandeld dan wel (ii) heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt. In beide gevallen mag in het algemeen alleen dan worden aangenomen dat de bestuurder jegens de schuldeiser van de vennootschap onrechtmatig heeft gehandeld waar hem, mede gelet op zijn verplichting tot een behoorlijke taakuitoefening als bedoeld in artikel 2:9 BW, een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt.

Naar het oordeel van het hof kon de bestuurder een ernstig verwijt worden gemaakt. Volgens de jaarrekeningen was er in de jaren 2005 tot en met 2009 voldoende netto werkkapitaal en liquide middelen aanwezig in de huurder  om de huurpenningen (alsnog) te voldoen. In de jaarrekeningen is eveneens grond te vinden voor betalingsonwil: de verplichting tot huurbetaling was daarin vanaf 2007 niet meer opgenomen en verdween als voorziening uit de boeken. (Selectieve) betalingsonwil van de bestuurder van vennootschap levert een persoonlijk ernstig verwijt op.

Voor zover niet kan worden uitgegaan van de jaarstukken en/of voldoende aanwezige middelen in de betreffende jaren, gold dat de bestuurder heeft bewerkstelligd dat in 2007 een groot deel van de activa van de huurder als dividenduitkering aan is uitgekeerd waardoor binnen de huurder Nice Holding eind 2007 nog slechts een eigen vermogen resteerde van € 47.764. Deze activa bestonden uit vorderingen van huurder op de bestuurder in persoon. Verder is het materieel vast actief (een windmolen) in 2008 neerwaarts geherwaardeerd zonder dat daarvoor enige verklaring in de stukken is aangetroffen. In deze procedure hadden huurder en de bestuurder  evenmin een verklaring voor de herwaardering gegeven. Tot slot heeft de huurder in 2008 uitstaande leningen van X aan derden overgenomen en op het eigen vermogen afgeboekt en heeft zij leningen verstrekt aan vennootschappen waarvan al was gebleken dat deze eerdere leningen niet hebben terugbetaald. Een verklaring voor deze (onttrekkings)handelingen ontbrak. Het gepresenteerde eigen vermogen in de jaarrekeningen kon al met al niet op waarde worden geschat. Het hof oordeelde dan ook dat voor zover betalingsonmacht de oorzaak was  geweest van het staken van de huurbetalingen, die onmacht was gecreëerd door de onttrekkingen en in stand is gehouden door de  bestuurder zonder dat daaraan inzichtelijke bestuurlijke beslissingen ten grondslag hebben gelegen. Dat is dus duidelijk anders dan in het arrest (ECLI:NL:GHDHA:2017:3165) dat hierboven was besproken. In deze laatste uitspraak had de bestuurder wel een beslissing als ondernemer genomen die  als een juiste ondernemersbeslissing aangemerkt kon worden. Dat gold dus niet voor de beslissing die de ondernemer in deze zaak (ECLI:NL:GHARL:2014:6188) had gemaakt.

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 22 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10144) geoordeeld dat de bestuurders van een besloten vennootschap die bemiddelingskosten bij  een huurder in rekening had gebracht, aansprakelijk waren tot terug betaling van deze kosten.

De huurder had in 2014 een bemiddelingsovereenkomst met B.V. A gesloten. Op 8 juli 2016 had de kantonrechter te Rotterdam deze B.V. A veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding, rente en kosten, omdat deze vergoeding onverschuldigd werd betaald. Op 1 februari 2016 is B.V. A ontbonden. B  was bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. Vastgoed C B.V.  was samen met  Vastgoed D B.V. bestuurder van B.V. A. Bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. is de heer E.  Op 5 april 2016 is geregistreerd dat de ontbonden B.V. A is opgehouden te bestaan met ingang van 1 februari 2016 omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn. B.V. F is op 9 november 2015 opgericht. Bestuurder en enige aandeelhouder is B.V. G. De bestuurder en enig aandeelhouder van deze B.V. is weer de heer B.

De huurder heeft het onverschuldigde bedrag niet terugbetaald gekregen en vorderde daarom:

Voor recht te verklaren dat de heren B en E  als bestuurders van B.V. A persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens de huurder op grond van een onrechtmatige daad, omdat hen een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt ter zake:

1. het namens B.V. A aangaan van verbintenissen, terwijl zij wisten dan wel behoorden te begrijpen dat B.V. niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsvergoeding en/of de bij het vonnis toegewezen vordering kon voldoen en geen verhaal zou bieden jegens de huurder en/of
2. het toelaten en/of bewerkstelligen van het niet nakomen van verplichtingen door B.V. A terwijl de heren B en E wisten of behoorden te begrijpen dat B.V. A bemiddelingsvergoeding en/of de bij vonnis toegewezen vordering niet zou nakomen en ook geen verhaal zou kunnen bieden jegens de huurder en/of  de heren B en E op grond van het voorgaande hoofdelijk te veroordelen tot de betaling van de in het vonnis toegewezen vordering en de kosten in verband met de onderhavige procedure.

Er was ook een subsidiaire vordering ingesteld. Aan deze vordering kwam de rechter niet toe. Ik heb deze vordering daarom buiten beschouwing gelaten.

In de voorgaande onderdelen is al besproken dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Dit betekent dat de bemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen als hij ten behoeve van een verhuurder bemiddelingswerkzaamheden verricht. Dit is zowel van toepassing als er aan de verhuurder kosten in rekening zijn gebracht als wanneer er aan de verhuurder geen kosten in rekening zijn gebracht. De Hoge Raad  heeft in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) beslist dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Op deze bemiddelingsovereenkomst is volgens de Hoge Raad artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Dit betekent dat een lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en waarbij één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Op 5 september 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2627) vat de Hoge Raad samen in welke gevallen de bestuurder van een vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk kan zijn voor schade die een schuldeiser van de vennootschap lijdt:

“Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Aldus gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid van een bestuurder naast de vennootschap hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286, m.nt. J.M.M. Maeijer (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/C). In de kern houdt dit zogenoemde ‘Beklamel-criterium’ de eis in dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden”.

Gedaagden waren allereerst van oordeel dat zij niet konden worden gehouden aan de uitspraak van de Hoge Raad, omdat deze uitspraak op een later tijdstip was gewezen dan dat de overeenkomst tot stand was gekomen. Het arrest van de Hoge Raad was volgens gedaagden een verrassing, waar in elk geval B.V. A en haar bestuurders geen rekening mee hebben gehouden.

De kantonrechter oordeelde als volgt.  De verweten handeling vond plaats in 2014, voordat de Hoge Raad heeft gesproken. Op dat moment, zelfs al sedert 1 september 1993, waren de bewuste artikelen ( artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW) reeds opgenomen in boek 7 van het BW. In 2014 was geldend recht dat de bemiddelaar niet twee heren mocht dienen en dat bij strijd de kosten niet bij de aspirant-koper of -huurder in rekening mochten worden gebracht. De uitspraak van de Hoge Raad heeft slechts verduidelijkt dat de praktijk om een aspirant-huurder als het ware te dwingen eerst een bemiddelingsovereenkomst aan te gaan door het contact met de verhuurder onmogelijk te maken er toe moet leiden dat gehandeld wordt in strijd met de wet. Ook is duidelijk gemaakt dat het aanbieden van woonruimte op een website impliceert dat de eigenaar daartoe opdracht heeft gegeven, zelfs als de verhuurder daarvoor niet betaalt, zodat er in elk geval sprake is van het dienen van twee heren.Voordat deze uitspraak werd gewezen, was het al volstrekt duidelijk dat de bemiddelaar niet zowel bij de verhuurder als bij de huurder kosten in rekening kan brengen.

Dat laatste was hier gebeurd. Hierdoor moeten de bestuurders hebben geweten dat zij in strijd handelden met de wet. De rechter oordeelde daarom als volgt: Ook voordat het arrest van de Hoge Raad werd gewezen was in 2014 volstrekt duidelijk dat deze handelwijze verboden was. B.V. A handelde welbewust in strijd met de dwingende wetsbepaling van artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW. Door dit feit is sprake van een bijzondere omstandigheid die een ernstig verwijt oplevert aan de zijde van de beide bestuurders van B.V. A. Bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst behoorden de bestuurders te weten dat zij bemiddelingskosten in rekening brachten, hoewel dat wettelijk niet was toegestaan. Zij behoorden daarom ook te weten dat het bedrag terugbetaald zou moeten worden. Door daar geen rekening mee te houden, hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens de huurder.