Laatst bijgewerkt op 2024-02-01 om 00:04:48

Hospitaverhuring
Bij huuropzegging binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst kan de huurder op grond van artikel 7:232 lid 3 BW, bij gehuurde onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woonruimte waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, geen beroep op huurbescherming doen. De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

De termijnen van opzegging zijn niet uitgesloten. De verhuurder zal daarom wel de normale termijnen van opzegging dienen hanteren. De gronden van opzegging hoeven niet te worden vermeld als er binnen een termijn van 9 maanden na aanvang van de overeenkomst wordt opgezegd. Aangezien artikel 7:272 BW op deze overeenkomsten is uitgesloten eindigt de huurovereenkomst door opzegging zonder dat tussenkomst van de rechter nodig is. De rechter zal weer wel ingeschakeld moeten worden als de huurder de gehuurde ruimte niet wenst te verlaten. De verhuurder zal dan een ontruimingsactie dienen te starten. De procedure kan dan worden gebaseerd op grond dat de huurder de woning zonder recht of titel gebruikt.

Bedacht moet hierbij worden dat de verhuurder weliswaar binnen de termijn van 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huur op kan zeggen zonder dat de huurder beroep op huurbescherming kan doen, maar dat de verhuurder zich wél dient te realiseren dat de overeengekomen periode wel afgemaakt moet worden. De huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd als er een periode van één jaar is overeengekomen. Concreet betekent dit dat de verhuurder, die met ingang van 1 mei 2016 tot 30 april 2017 aan huurder de gemeubileerde zolderkamer verhuurt, deze overeenkomst niet eerder kan laten eindigen dan op 30 april 2017. Deze verhuurder moet dan wel de huurovereenkomst opzeggen binnen deze termijn van negen maanden tegen 1 mei 2017. De termijn van opzegging wordt uiteraard feitelijk langer (omdat deze binnen de genoemde termijn van negen maanden moet worden afgeroepen) dan de door de wet gestelde termijn van drie maanden. Dit wordt eveneens geoordeeld in het vonnis van 21 november 2016. ECLI:NL:RBLIM:2016:10000. Voor de overeenkomst die na 1 juli 2016 is aangegaan geldt dat de verhuurder deze overeenkomst ook niet tussentijds op kan zeggen. Het lijkt mij dat de regeling van artikel 7:271 BW de mogelijkheid van huurbeëindiging ex artikel 7:232 lid 3 BW niet zal mogen frustreren. De verhuurder kan de huurovereenkomst binnen de termijn van 9 maanden beëindigen met de regels van opzegging als genoemd in artikel 7:271 lid 5 BW. Ik ga er niet van uit dat op de verhuring van onzelfstandige woonruimte in deze zin artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. De wet is hier niet duidelijk over.

Het lijkt mij echter dat met de nieuwe regeling van artikel 7:271 lid 1 BW niet is bedoeld de regeling van artikel 7:232 lid 3 BW uit te kleden. Dat de regeling van 7:271 BW artikel 7:232 lid 2 BW niet doorkruist, blijkt ook uit het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 29 juni 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:5800). In de casus die tot dit vonnis heeft geleid was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van meer dan negen maanden gesloten. De verhuurder kon het zo slecht met de huurder vinden dat er binnen de termijn van negen maanden werd opgezegd en de huurder werd gesommeerd het gehuurde ook te verlaten voordat de overeengekomen duur was verstreken. Feitelijk wenste de verhuurder de overeenkomst tussentijds (dus voor afloop van de bepaalde duur) te beëindigen. Ook hier was de rechter van oordeel dat in beginsel tussentijdse opzegging niet plaats kon vinden en dat alleen opgezegd kon worden tegen het einde van de overeengekomen duur. Voor overeenkomsten met een overeengekomen duur die langer is dan de in de wet vermelde duur van negen maanden is regel van artikel 7:232 lid 3 BW dus niet van toepassing. Er  kan dan dus niet worden opgezegd,  met uitsluiting van de in dit artikel genoemde artikelen. De opzegging zal dan plaats moeten vinden op grond van de algemene belangenafweging als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub f BW met toepassing van de termijnen van opzegging als genoemd in artikel 7:271 lid 5 BW.

De opzegging ex artikel 7:232 lid 3 BW kan dus alleen maar plaatsvinden bij contracten voor onbepaalde tijd of met een bepaalde duur van maximaal negen maanden. Het is kennelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest om bijvoorbeeld een overeenkomst van twee jaar te sluiten, waarbij de verhuurder binnen de termijn van negen maanden de overeenkomst ingevolge artikel 7:232 lid 3 BW zou kunnen opzeggen tegen het einde van deze termijn van twee jaar. Als er een overeenkomst voor bepaalde tijd is gesloten die langer duurt dan de periode van negen maanden, dan zal de verhuurder dus moeten opzeggen met inachtneming van het gestelde in artikel 7:274 lid 1 sub f BW. In de opzegging zal dus moeten worden gemotiveerd welke belangen de verhuurder bij deze opzegging heeft, ook als de verhuurder na de eerste week van verhuring er al achter komt dat er geen match is tussen hem en de huurder. Wil de verhuurder dus uitdrukkelijk gebruik maken van een proeftermijn als genoemd in artikel 7:232 lid 3 BW, dan doet deze verhuurder er dus goed aan een overeenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten. Deze overeenkomst kan dan nog wel worden beëindigd met inachtneming van de regels als genoemd in artikel 7:232 lid 3 BW.

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland is in haar vonnis van 5 augustus 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:3575) van oordeel dat een geschil over de kwalificatie van de huurovereenkomst tussen partijen niet van belang was voor deze procedure. Partijen verschilden van mening over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Volgens de verhuurder ging het om hospitahuur in de zin van artikel 7:232 lid 3 BW. Dat betekent volgens hem dat hij de huurovereenkomst binnen negen maanden mocht opzeggen. De huurder betwistte dat de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de woning waar de huurder woonruimte huurt en dat daarom geen sprake is van hospitahuur. De kantonrechter liet in dit kort geding in het midden of er sprake was van hospitahuur. Dit was naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant voor de beoordeling van de vordering. Het ging immers om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In dat geval geldt voor de opzegging artikel 7:271 lid 1 BW. Dit artikellid is niet genoemd in artikel 7:232 lid 3 BW. Dit heeft tot gevolg dat artikel 7:271 lid 1 BW onverkort van toepassing is, ook al zou de huurovereenkomst gekwalificeerd worden als hospitahuur.

Uit artikel 7:271 lid 1 jo artikel 7:228 lid 1 BW volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat huur voor bepaalde tijd eindigt zonder dat daartoe een opzegging vereist is. De verhuurder is echter wel verplicht om niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk te informeren.  Als een verhuurder dat niet doet wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. De kantonrechter kwam tot oordeel dat niet was voldaan aan de aanzegplicht ex artikel 7:271 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd.

Voor meer informatie over artikel 7:271 lid 1 BW verwijs ik naar het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur. In dit hoofdstuk ga ik in op de positie van de huurder en de verhuurder in het kader van gesloten huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Uit de jurisprudentie volgt dat een te vroege opzegging niet altijd hoeft te leiden tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Als de verhuurder van deze verhuurde ruimte de overeenkomst niet binnen de termijn van 9 maanden heeft opgezegd, maar in een later stadium toch van deze huurder af wenst te komen, dan biedt artikel 7:274 lid 1 sub f BW daartoe een mogelijkheid.

De open belangenafweging
Deze regeling heeft als doel om het tekort aan onzelfstandige woonruimte te verminderen, en het voor particulieren aantrekkelijker te maken om leegstaande kamers in hun woning te verhuren aan studenten. Artikel 7:274 lid 1 sub f BW maakt huurbeëindiging wegens eigen gebruik mogelijk (ook na de in de wet genoemde periode van negen maanden), zonder dat moet blijken dat dit dringend is of dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Er is in het kader van deze opzeggingsgrond sprake van een open belangenafweging. De opzeggingsgrond kan worden gebruikt als de verhuurder niet op grond van artikel 7:232 lid 3 BW binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurovereenkomst heeft beëindigd.

De wettelijke regeling (artikel 7:274 lid 1 sub f BW) van de opzegging luidt als volgt :
“indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan”.

Dit betekent dat met de belangen van beide partijen evenveel rekening wordt gehouden en dat met alle omstandigheden van het geval die voor partijen van belang zijn rekening gehouden moet worden. Dit is ook wel te begrijpen. Als er een huurder samen in de woning met zijn verhuurder woont kunnen er allerlei redenen ontstaan aan de zijde van de verhuurder om huurbeëindiging te wensen. Een inwonende huurder kan voor de verhuurder immers binnen de privésferen op bezwaren komen te stuiten. Dit is dan vaak niet binnen een juridisch kader te vangen. Voor de rechter zal beslissend zijn of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Elk geval zal dus per afzonderlijk geval beoordeeld dienen te worden en de afweging zal dus op zichzelf beoordeeld dienen te worden.

Bij toepassing van de opzeggingsgrond als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub f BW moet gekeken worden naar de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst is aangevangen vóór 1 juli 1993, dan is deze hospitaregeling niet van toepassing. Het hof te Amsterdam komt in zijn arrest van 8 februari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:333) om deze redenen tot dit oordeel dat in deze kwestie een opzegging niet gebaseerd kon worden op basis van artikel 7:274 lid 1 sub f BW.

Het hof overwoog hiertoe het volgende: op grond van de overgangsbepaling van artikel II van de Wet van 27 mei 1993, houdende wijziging van het Burgerlijk Wetboek (beëindiging huur en verhuur van onzelfstandige woonruimte), Stb. 1993, 300, geldt artikel 7:274 lid 1 onderdeel f BW alleen voor op of na 1 juli 1993 gesloten huurovereenkomsten. Tussen partijen was niet in geschil dat de huurder vanaf 1981 huurt en dat op 15 mei 1993 een schriftelijke huurovereenkomst is aangegaan, die per 1 januari 1993 is ingegaan. Uit het voorgaande volgde dat de hospitaregeling niet op de huurverhouding tussen partijen van toepassing was. De huurovereenkomst kon daarom niet op basis van een belangenafweging  worden beëindigd zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onderdeel f BW. De verhuurder had echter nog een grond voor huurbeëindiging aangevoerd, namelijk “het zich niet gedragen als goed huurder”. De huurder had zich schuldig gemaakt aan seksueel grensoverschrijdend gedrag, waarover hij bovendien later had gelogen. De verhuurder stelde dat de huurder de vrouw des huizes hiermee schrik aangejaagd en het samen met hem in één huis wonen onmogelijk gemaakt. De vrouw des huizes voelde zich in haar eigen huis niet meer thuis en ze is zelfs bang als haar man er niet is. Ze tracht de huurder zoveel mogelijk te ontlopen.  Naar het oordeel van het hof had de huurder daarmee verwijtbaar gehandeld door bepaalde sexueel getinte vragen te stellen. Dergelijke vragen laten zich volgens het hof immers, eenmaal uitgesproken, niet ongedaan maken en blijven voor altijd in de lucht hangen, zeker wanneer partijen elkaar niet blijvend uit de weg kunnen gaan maar elkaar op ieder moment van de dag of nacht tegen (kunnen) komen op de voor gezamenlijk gebruik bestemde gangen en trappen, zoals hier het geval is, en ook reeds was ten tijde van het aangaan van de huur. De huurder heeft ter zitting in hoger beroep desgevraagd geen blijk ervan gegeven dat in te zien. Het hof trok daaruit de conclusie dat hij zich niet realiseert wat de impact van dergelijke vragen en opmerkingen op, met name, de vrouw des huizes kan zijn. Dit geldt eens te meer nu de huurder heeft verklaard dat de vrouw in het verleden meermalen heeft getracht hem te verleiden, op welke pogingen hij niet zou zijn ingegaan. Voor de onderbouwing van deze, in hoger beroep nieuwe, stelling van de huurder bevat het dossier volgens het hof geen enkel aanknopingspunt en de huurder had daarop geen verdere toelichting gegeven.

De vordering tot beëindiging was alleen al op dit punt toewijsbaar op de grond dat de huurder zich niet had  gedragen zoals een goed huurder.

Ontduikingsconstructies

In een vonnis voor de rechtbank te Midden-Nederland van 19 april 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:2139) werd een vordering tot huurbeëindiging met een vermeende onderhuurder afgewezen. Hier was een ontduikingsconstructie aangewend.

Een eigenaar heeft een woning gekocht om aan zijn zoon en medestudenten te verhuren gedurende hun studie. Om kamerbewoning voor vier studenten in de woning mogelijk te maken, had de eigenaar een omzettingsvergunning aangevraagd bij de gemeente op basis van de ‘ouder kind regeling’. Deze aanvraag had de gemeente afgewezen. Op suggestie van de gemeente had de eigenaar vervolgens een hospitaconstructie opgezet, waarbij het mogelijk is om naast de hospita (dat is de zoon) twee andere studenten te huisvesten.

De zoon van de eigenaar heeft hiervoor enerzijds een hoofdhuurovereenkomst gesloten met zijn moeder, tevens echtgenote van de eigenaar, en is anderzijds met twee studenten, een onderhuurovereenkomst aangegaan.

De zoon van de eigenaar heeft de woning in 2021 heeft verlaten. De eigenaar heeft vervolgens aan één van de medebewoners een e-mail gestuurd met als onderwerp ‘huuropzegging’ en met een concept beëindigingsovereenkomst als bijlage. Deze medebewoner heeft deze beëindigingsovereenkomst niet getekend.

De zoon van de eigenaar heeft deze medebewoner gedagvaard in een andere procedure om het gehuurde te verlaten.

De eigenaar heeft de huurovereenkomst aanvullend opgezegd omdat de huurder zich niet als goed huurder zou hebben gedagen.

De kantonrechter heeft zich in deze zaak eerst gebogen over de vraag wie feitelijk de verhuurder was. De kantonrechter is van oordeel dat de medebewoner een huurovereenkomst heeft met de eigenaar heeft. De opzeggingen van de huurovereenkomst houden geen stand en de huurovereenkomst wordt niet ontbonden. De medebewoner hoeft het gehuurde dus niet te verlaten. Zolang hij de enige bewoner van de woning is, moet hij wel het gebruikersdeel van de Bghu en de werkelijke internetkosten aan de eigenaar betalen.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de eigenaar toegelicht dat het aanvankelijk de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst te sluiten tussen hem en de studenten. Deze bedoeling is op zich niet veranderd, alleen de door de gemeente geweigerde omzettingsvergunning heeft er toe geleid dat op papier een onderhuurconstructie was opgezet. Gebleken is dat ook na het opzetten van deze papieren constructie, feitelijk uitvoering is gegeven aan de aanvankelijke bedoeling van partijen. Zo heeft de medebewoner alle huur betaald op de rekening van de vrouw van de eigenaar en heet de eigenaar zich feitelijk gedragen als verhuurder

Zo heeft de mede bewoner toegelicht dat de eigenaar bijvoorbeeld alle huurders aansprak op een schoonmaakschema voor de woning en dat de eigenaar het klemmen van de voordeur heeft verholpen. De eigenaar heeft ook niet weersproken dat hij alles regelde rondom de woning. Tijdens de mondelinge behandeling is verder gebleken dat geen uitvoering is gegeven aan de hoofdhuurovereenkomst tussen de moeder en de zoon van de eigenaar. Gelet op de bedoeling van partijen en de feitelijke uitvoering die hieraan is gegeven, is de kantonrechter van oordeel dat de medebewoner het gehuurde huurt van de eigenaar.

Hier prikte de rechter door de opgezette constructie heen. Dat is gebruikelijk bij het huurrecht. Niet de naamstelling van de overeenkomst is van belang, maar de uitvoering van de overeenkomst zoals partijen voor ogen hebben gestaan. Het is mij niet duidelijk of de gemeente de verhuurder zal beboeten door feitelijk het gehuurde in strijd met de regels te verhuren.

De opzeggingsgrond als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub f BW kon daarom niet tot huurbeëindiging leiden, omdat de verhuurder het hoofdverblijf niet in het gehuurde had gehad. Subsidiair was de overeenkomst ontbonden. De eigenaar/verhuurder had deze vordering niet onderbouwd, waardoor deze  vordering afgewezen werd wegens onvoldoende onderbouwing.