Laatst bijgewerkt op 2023-06-10 om 12:59:22
Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende bepaalde periode. Door het ontbreken van één van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van en huurovereenkomst. Bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt doorgaans het component betaling van een gebruiksvergoeding voor gebruik van een bepaalde zaak. Aan de andere voorwaarden wordt wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende een bepaalde tijd). In het volgende onderdeel komt aan de orde wanneer er al dan niet sprake is van een gebruiksovereenkomst als partijen een overeenkomst hebben gesloten onder de noemer gebruiksovereenkomst, doch deze wel de componenten van een huurovereenkomst bevat.
Er dient bij het overeenkomen van een gebruiksrecht ten aanzien van een woning (niet zijnde een huurovereenkomst) onderscheid te worden gemaakt tussen een zakelijk recht van gebruik en bewoning, en een persoonlijk recht van gebruik en bewoning.
Zakelijk gebruiksrecht
Het zakelijk gebruiksrecht is gebaseerd op artikel 3:226 In lid 1 BW van dit artikel staat onder meer het volgende: “Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen”.
Voorbeelden
Een zakelijk recht van gebruik en bewoning komt onder meer voor in de volgende situaties. Ouders die een huis in eigendom hebben en dit huis aan hun kinderen wensen te verkopen, maar daar toch nog in willen blijven wonen kunnen in de leveringsakte op laten nemen dat de verkopers (de ouders) het zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben gedurende het leven, mitsdien eindigende bij het overlijden van de verkopers, c.q. bij het verlaten en/of ontruimen van de woning. Deze constructie heeft als voordeel dat de kinderen een woning verkrijgen voor een lager bedrag dan in lege staat het geval zou zijn geweest. Bij het overlijden van de ouders en/of het verlaten van de woning door de ouders, verkrijgen de kinderen een vrij huis voor een lagere prijs dan zij zouden hebben ontvangen als het huis in de boedel zou zijn gevallen.
Het is ook mogelijk dat een eigenaar van de woning zijn woning verkoopt, waarbij wordt overeengekomen dat de verkoper gebruik mag blijven maken van de woning onder bijvoorbeeld een gelijkluidende bepaling als boven vermeld. Partijen kunnen daarbij afspreken dat er voor gebruik van de woning een gebruiksvergoeding wordt betaald. Ook hier zal er sprake zijn van een lagere koopprijs dan wanneer de woning leeg zou zijn opgeleverd.
Juridisch kader
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning is een bijzondere regeling van het recht van vruchtgebruik (artikel 3:226 BW) en daarmee een beperkt recht waarmee de eigendom wordt bezwaard. Het beperkte recht heeft door de goederenrechtelijke handeling van vestiging (artikelen 3:98 BW en artikel 3:81 lid 1 BW) werking tegenover derden. De rechthebbende kan het recht niet vervreemden of bezwaren en mag de woning niet door een ander, niet zijnde een gezinslid, laten bewonen. Bij overlijden vervalt het recht (zie artikel 3:226 BW in combinatie met artikel 3:203 lid 2 BW).
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning kan niet worden gevestigd op een afzonderlijke kamer in een gebouw. Het zakelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zaak in haar geheel en niet op onzelfstandige delen daarvan.
Verschillen met huur
Met betrekking tot het zakelijk recht tot gebruik van de woning kan een periodieke vergoeding worden overeengekomen. Er bestaat geen wettelijke regel die aan een periodieke vergoeding in het kader van invulling van een zakelijk recht tot gebruik van een woning verbindt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke regel is wél geregeld in Boek 7 titel 5 BW (pacht). Het ontbreken van de regel voor woonruimte lijkt ontduiking van de dwingendrechtelijke regels van huur tot gevolg te kunnen hebben. Hoewel niet elke huiseigenaar zonder meer een zakelijk gebruiksrecht op zijn woning zal wensen te vestigen, heeft vestiging van dit gebruiksrecht wel voordelen boven een overeenkomst die door het huurrecht wordt beheerst. Partijen kunnen immers buiten het huurrecht om overeenkomen dat het onderhoud voor rekening van de gebruiker komt. Verder geldt bij huurrecht dat het gebruik niet door overlijden van de huurder eindigt en mag de huurder een gedeelte van het gehuurde in beginsel aan een ander in gebruik geven.
Dat partijen een keuze maken voor het zakelijk gebruiksrecht in plaats van het sluiten van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter voorkoming van aanspraken van andere gebruikers in het kader van een vordering op grond van medehuurderschap, maakt deze keuze nog niet ongeoorloofd. De wet geeft immers een keuze uit een beperkt zakelijk recht van gebruik van bewoning en een overeenkomst van huur van woonruimte.
A. Bockwinkel merkt in zijn artikel “gebruik en bewoning tegenover huur” (WPNR 1988 (5894), bladzijde 639 e.v.) op dat het aan de wetgever is om een regeling te geven voor de gevallen dat er sprake is van een zakelijk gebruiksrecht, waarbij een periodieke vergoeding wordt betaald. Bockwinkel acht toepassing van huurbepalingen wel mogelijk als partijen in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad om een huurrelatie in het leven te roepen, maar zij uitdragen dat er sprake is van een recht van gebruik en bewoning teneinde het ontlopen van dwingende huurbepalingen te maskeren. Een indicatie voor ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen kan aanwezig zijn als partijen het gebruik van de woning voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld twee jaar) hebben geregeld, een gebruiksvergoeding ter hoogte van huur zijn overeengekomen, en een lastenverdeling zoals in het huurrecht gebruikelijk is, zijn overeengekomen. Als uit de bedoeling van de woningeigenaar blijkt dat een recht van bewoning slechts is gevestigd om de woning na zekere tijd vrij van huur te kunnen verkopen en/of te renoveren, dan ligt een ‘ontduikingsconstructie’ om het huurrecht te ontlopen voor de hand. De persoon van de gebruiker is daarbij dan bovendien van ondergeschikt belang.
Persoonlijk recht tot gebruik van een woning
Het persoonlijk recht tot gebruik van bewoning is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW. Bruikleen is geregeld in de artikelen 7A:1777 BW tot en met 7A:1790 BW. In artikel 7A:1777 BW staat onder meer het volgende vermeld: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven”. Artikel 7A:1785 BW is ook van belang: “Indien de gebruiker, om van de geleende zaak gebruik te kunnen maken, eenige onkosten gemaakt heeft, kan hij dezelve niet terug vorderen”.
Dit is een eenzijdige overeenkomst. Het betreft hier immers het (tijdelijk) ter beschikking stellen van een zaak door de uitlener aan de bruiklener om niet, wat betekent dat er door de bruiklener geen tegenprestatie wordt verlangd.
Dat er geen tegenprestatie door de bruiklener wordt verwacht, betekent niet dat de bruiklener geen onderhoud uit hoeft te voeren. Een gebruiker van een onroerende zaak waarbij een grasveld verbonden is, wordt verwacht dat het gras gemaaid wordt en onkruid wordt gewied. Dit betreft geen tegenprestatie, maar een verplichting tot het gedragen als een goed huisvader. Deze verplichting geldt op grond van artikel 7A:1781 BW. Dit artikel staat immers: “Die iets ter leen ontvangt is gehouden, als een goed huisvader, voor de bewaring en het behoud van de geleende zaak te zorgen”. De bruiklener kan kosten die hij maakt om de geleende zaak te kunnen gebruiken niet terug vorderen. Dit blijkt uit het bovengenoemde artikel 7A:1785 BW.
Een eigenaar van een woning heeft er in een aantal situaties belang bij dat een woning wordt bewoond zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Te denken valt aan woningen die spoedig wegens onderhoud of sloop ontruimd moeten worden. Zoals boven reeds besproken zal een zakelijk gebruiksrecht niet mogelijk zijn. Het is ook mogelijk dat de eigenaar de woning tijdelijk wenst te laten bewonen om kraak of vandalisme te voorkomen, terwijl er geen sprake is van sloop, of renovatie van de woning. Als de eigenaar de woning wél wenst te laten bewonen, om leegstand te voorkomen, maar geen huurovereenkomst met de gebruikers aan wenst te gaan dan kan een gebruiksovereenkomst uitkomst bieden. Dit zal met name aan de orde zijn als de Leegstandwet niet meer van toepassing is (zie het hoofdstuk: “De overeenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd” en/of als de eigenaar geen gebruik kan en/of wil maken van de mogelijkheid van de verhuring voor bepaalde tijd. In dat geval biedt de gebruiksovereenkomst een mogelijkheid om de woning te laten bewonen zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 juli 1990 (Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333, vernietigend Pres. Rb. Amsterdam 5 februari 1990, KG 1990, 88) beslist dat het bewonen van een woning door een ‘kraakwacht’ een onvoldoende vastomlijnde tegenprestatie bood om van huur te kunnen spreken. De bewoner wenste het beheren van de woning als een prestatie aan te merken dat op geld gewaardeerd diende te worden. Het hof was gezien bovengenoemde uitspraak een andere mening toegedaan.
De woningeigenaar dient er in beginsel op bedacht te zijn dat er naast de vergoedingen voor het energiegebruik geen andere vergoedingen ter zake van het gebruik van de woning gevraagd mogen worden. Dit volgt immers uit artikel 7A:1777 BW, waarin staat vermeld dat er voor bruikleen sprake moet zijn van een gebruik om niet. Als er immers andere vergoedingen naast de vergoedingen voor nutsvoorzieningen worden gevraagd, dan kan worden voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, zodat er een huurovereenkomst tot stand komt. De uitlener neemt aldus bepaalde risico’s als de prestaties die de bruiklener moet verrichten de waarde van het geleende vermeerderen. Zo werd de overeenkomst waarvan een bedrag aan gebruiksvergoeding werd gevraagd ter hoogte van een bedrag van ƒ 450,- inclusief nutsvoorzieningen door de rechtbank te Amsterdam in een uitspraak van 17 december 1999 (WR, 2000, 65) als een huurovereenkomst aangemerkt. De rechtbank overwoog als volgt ten aanzien van de eigenaar (Tal Rapoport), die individuele bewaringsovereenkomst voor kamers had gesloten: “Tal Rapoport heeft aan gedaagden woonruimte, namelijk kamers in een pand waar de verhuurster zelf geen hoofdverblijf heeft, ter beschikking gesteld voor bewoning, voor een bepaalde periode, tegen een maandelijkse vergoeding van laatstelijk ƒ 450,-. Deze vergoeding is dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding, hetgeen ook niet wordt gesteld. Voorshands dient er derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagden het pand bewonen op basis van individuele huurovereenkomsten. Hieraan doet niet af dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten, aangezien het element van huur in dit gemengde contract de belangrijkste factor is, zodat de op huur betrekking hebbende wettelijke bepalingen dienen te worden toegepast”.
Het feit dat het bedrag inclusief gebruiksvergoeding ten behoeve van nutsvoorzieningen was maakte dit oordeel niet anders. Er kan dan worden geredeneerd dat er sprake is van een all in-huurprijs. Bij een all in-huurprijs kan geen onderscheid worden gemaakt tussen servicekosten en huurprijs. Over de perikelen omtrent all in-huurprijzen wordt ingegaan in het hoofdstuk: “De All in-huurprijs.”
De voorzieningenrechter van de rechtbank te ’s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2007 (KG 07/392) dat er geen sprake was van huurbescherming met betrekking tot een aan een kunstenaar door de gemeente Leiden in gebruik verstrekt atelier. In de overeenkomst was opgenomen dat de vergoeding ‘om niet’ is en dat gebruiker enkel de zogenaamde gebruikerskosten verschuldigd is. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van ƒ 1800 (…) verschuldigd als zijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). (…). In 2007 betaalde de gebruiker een vergoeding van thans € 136,13 per maand. De rechter overwoog vervolgens: “De vergoeding van € 136,13 per maand die gedaagde betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet gedaagde maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt”.
Als de gebruiker zelf een contract bij de energieleverancier gehad zou hebben en de energiekosten rechtstreeks aan de energieleverancier betaald zou hebben en de betaalde bedragen aan de gemeente alleen betrekking zouden hebben op het gebruik van de ter beschikking gestelde ruimte, dan was aanwezigheid van een huurovereenkomst wel mogelijk geweest. De rechter wijst hier ook naar in zijn volgende overweging: “Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen gedaagde aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door gedaagde van het atelier. Dat in de nota’s die de gemeente aan gedaagde stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd ‘Huurkosten’ als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding”.
Deze conclusie van de rechter stond uitdrukkelijk in relatie tot de betaalde kosten. Als de gebruiker naast de werkelijke kosten van nutsvoorzieningen € 136,13 aan vergoeding zou hebben betaald (dus voor het gebruik van deze ruimte), dan zou de rechter anders geoordeeld kunnen hebben. De overeenkomst zou dan immers wel voldaan kunnen hebben aan de essentialia van de huurovereenkomst, Het huurrecht geeft wel een bescherming tegen te hoge overeengekomen huurprijs, maar niet tegen een relatief te lage overeengekomen huurprijs. In dat geval geldt dan weer dat partijen vanwege contractsvrijheid zijn gebonden aan overeengekomen afspraken. Dit laatste kan ook worden herleid uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 mei 2001 (Rechtbank Utrecht 23 mei 2001, WR 2002,11). In deze uitspraak concludeerde de rechter dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen de gebruiker van een pand en de bruikleengever. Na afloop van de bruikleenovereenkomst was de gebruiker gebruik van de woning blijven maken, die aanvankelijk voor de sloop was bestemd, doch waarvan de sloopbestemming is komen te vervallen. Na de overeengekomen gebruiksperiode is de huurder aan de rechtsvoorganger van de verhuurder een vergoeding gaan betalen van enkele tientjes per maand (ƒ 79,50) betreffende het gebruik van de woning. Verder is van belang dat de gebruiker als huurder werd aangemerkt en er jaarlijks huurverhogingen werden berekend, terwijl de vergoeding ook als huur werd aangemerkt. De rechter passeerde het verweer dat de vergoeding niet een reële tegenprestatie voor het gebruik van de woning betreft. De rechter was van mening dat de overeengekomen vergoeding partijen immers bindt. De rechter vervolgt: “Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning (ƒ 900.000,-) als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet – naar vaste jurisprudentie – aan dit rechtskarakter niets af”. De rechter was tevens van mening dat het feit dat de aanschrijvingen die op grond van een geautomatiseerd systeem zijn veroorzaakt voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.
Als de huurder dus onkosten moet vergoeden om het gehuurde te kunnen gebruiken, dan betreffen dit geen tegenprestaties in de zin van artikel 7:201 BW. Zo zijn kosten die zijn verbonden om het gehuurde te kunnen exploiteren geen huurkosten in de zin van artikel 7:201 BW, maar betreffen dit kosten die verband houden met een aan de zaak verbonden verplichting. De rechtbank Noord-Holland besliste in haar vonnis van 9 september 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:9027) dat er geen sprake was van een huurovereenkomst. De gebruiker kreeg van de inlener een vergoeding schoonmaakwerkzaamheden met betrekking tot de douche- en toiletruimte en de wasseretteruimte. De gebruiker betoogde dat die vergoeding geen reëel bedrag was. Volgens de rechtbank was de hoogte van deze vergoeding niet in geschil. Daarbij werd de stelling van de inlener als terecht aangevoerd dat een huurprijs van € 1,- per jaar niet als een reële tegenprestatie kon worden beschouwd. De rechtbank was ten aanzien van de exploitatieverplichting van oordeel dat deze verplichting niet een (voldoende vastomlijnde) tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW oplevert, maar een aan het genot van de zaak verbonden verplichting.
De Hoge Raad heeft zijn arrest van 12 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3595) een cassatieverzoek afgedaan op artikel 80a lid 1 RO. Dit kwam overeen met de conclusie van de Procureur-Generaal van 24 oktober 2014 (ECLI:NL:PHR:2014:1914). Het ging hier om de vraag of een vergoeding aangemerkt moest worden als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Volgens de Procureur-Generaal konden de klachten van het middel naar de mening van de Procureur-Generaal geen behandeling in cassatie rechtsvaardigen omdat zij klaarblijkelijk niet tot cassatie kunnen leiden. In deze kwestie diende de gebruikers van een pand dit pand te verlaten wegens het ontbreken van een huurovereenkomst. Hier werd weliswaar aan de bewoners een bedrag van €192,50 in rekening gebracht, doch de beheerder kon in de procedure voor het hof aannemelijk maken dat die kosten waren bestemd ter dekking van onkosten. De maandelijkse bedragen die werden betaald ter dekking van de onkosten, maakte niet dat er maandelijks een vergoeding werd betaald voor het gebruik van de ruimte. Er was dus niet sprake van een vergoeding die als tegenprestatie ex artikel 7:201 BW was toe te passen.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 2 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:828) een beslissing moeten nemen over de vraag of een te betalen vergoeding op grond van dienstverleningsovereenkomst door de huurder worden aangemerkt als tegenprestatie voor gebruik van woning zodat sprake is van huurovereenkomst in plaats van bruikleenovereenkomst. De bewoonster had op 21 april 2011 met een leegstandbeheer die gevolmachtigde was van de eigenaar een zogenoemde dienstverleningsovereenkomst en een bruikleenovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Bewoonster is in de woning blijven wonen. De gebruiker betaalde een vergoeding aan de leegstandbeheerder gedurende de periode van gebruik. Aanvankelijk betrof de vergoeding een bedrag van € 125,–, later een bedrag van € 150,– per maand. De bruikleenovereenkomst hield onder meer in dat de beheerder namens de eigenaar als bruikleengever de woning voor onbepaalde tijd en om niet in bruikleen gaf aan bewoonster als bruiklener. Aansluit- en/of verbruikskosten van gas, olie, elektra en water, alsmede de kosten voor afvoer van huisvuil en gemeentelijke heffingen (gebruikersgedeelte) waren voor rekening van bewoonster. De overeenkomst kon te allen tijde, zonder opgave van redenen, schriftelijk door de bruikleengever en/of de bruiklener worden opgezegd, met een opzeggingstermijn van 28 dagen.
De overeenkomst werd opgezegd door de eigenaar. De huurder beriep zich op huurbescherming. Het hof was van oordeel dat de vergoeding aan de beheerder een tegenprestatie voor het gebruik van de woning bevatte. De huurder betaalde eerst niets aan leegstandbeheer en na een paar jaar naast de eigen kosten van nutsvoorzieningen van € 175 per maand ook een vergoeding van uiteindelijk € 150 per maand aan de leegstandbeheerder. Volgens de leegstandbeheerder vormde het bedrag van € 150,– per maand een vergoeding voor de door haar gemaakte beheerskosten die met de bruikleen gepaard gaan. Het gaat daarbij om diensten voor het tijdelijke verblijf en niet om kosten ter zake van het gebruik van het gehuurde. Het hof was van oordeel dat in ieder geval een deel van de vergoeding van € 125,–/€ 150,– die bewoonster per maand moest betalen, niet kan worden toegerekend aan de beheerskosten, zodat dit als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW.
De Hoge Raad heeft aldus moeten beoordelen of een vergoeding ten aanzien van de beheerskosten als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW.
De gemeente en de leegstandbeheerder hebben hun kosten onderbouwd. De volgende kosten zouden aan de bruikleenvergoeding zijn verbonden: i) kantoorkosten (huur pand, website, database, wagenpark, etc.); € 25,, (ii) selectie kandidaten / plaatsing / contracten; € 10,–, (iii) acquisitie panden / marketing; € 20,–, (iv) inbeheername, cilinders vervangen, opleveren panden; € 7,50, (v) pandcontroles; € 75,–, (vi) incasso / wanbetaling; € 10,–, (vii) servicebalie; € 15,–, (viii) noodtelefoon avond/weekend; € 5,–, (ix) klein technisch onderhoud; € 15,– en (x) administratie m.b.t. eigenaar; € 5,– (verslag pandcontrole etc.). Deze kostenposten zijn door bewoonster niet weersproken. De kostenposten komen gezamenlijk neer op gemiddeld € 187,50 per maand aan beheerskosten. Bewoonster betaalde op het einde € 150,– per maand.
Het hof had het bestreden arrest geoordeeld dat in ieder geval een deel van de vergoeding die bewoonster per maand moest betalen, niet kon worden toegerekend aan de beheerskosten, zodat dit bedrag als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van art. 7:201 lid 1 BW.
De Hoge Raad vond het oordeel van het hof onbegrijpelijk. Het hof had gesteld dat in geval van leegstandsbeheer een forfaitaire kostenvergoeding, te betalen door de gebruikers van de panden, op haar plaats kan zijn. Uiteindelijk kwam het hof op een bedrag van € 177,50 aan leegstandbeheer, welk bedrag hoger was dan de kosten die bewoonster betaalde. De omstandigheden dat bewoonster vanaf 2011 “opeens” een extra bedrag per maand is gaan betalen maakte dat niet anders volgens de Hoge Raad.
Ik denk dat deze zaak ook anders had kunnen lopen als de bewoonster deze kosten wel het weersproken danwel had gesteld dat het grootste deel van deze kosten normaliter voor rekening van de verhuurder zou komen als normale kosten die een verhuurder zou moeten maken bij handhaving van een huurovereenkomst. Het lijkt mij dat een onjuiste uitleg van dit arrest de deur zou kunnen openen naar ontduikingsconstructies, waarbij er wel degelijk sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW, maar dat dit dan nu verpakt zou kunnen worden als beheerkosten. Het is hierbij niet van belang van de verhuring door de beheerder voor zichzelf is gesloten, of namens de eigenaar is gesloten. Ook als de titel van gebruik de dienstverleningsovereenkomst is, waarvan de overeenkomst tussen de dienstverlener en de gebruiker is gesloten. De verhuurder moet het gehuurde ex artikel 7:203 BW ter beschikking stellen en dat is hier kennelijk ook gebeurd. De Procureur-Generaal betoogt in zijn conclusie van 7 oktober 2022 (ECLI:NL:PHR:2022:905) dat de verhuurder zich verplicht tot het in gebruik geven van een zaak, maar haar totstandkoming of geldigheid wordt op zichzelf niet verhinderd door de omstandigheid dat de verhuurder die prestatie niet kan verrichten.
De gebruiker doet er dan ook verstandig aan deze kosten als zijnde beheerkosten te betwisten en deze kosten te zien als een kosten die nodig zijn voor instandhouding van een huurovereenkomst. Het standpunt van het hof dat er wel een forfaitaire vergoeding in verband met beheerkosten wegens leegstandbeheer doorbelast kan worden, lijkt mij daarom ook niet juist voor zover deze kosten beheerkosten in verband met verhuring overlappen. Ik kan mij wel voorstellen dat specifieke kosten in verband met beheer wel doorbelast kunnen worden. Ik zie dan echter nog niet welke kosten zoals boven weergeven niet overlappen met de normale kosten betreffende beheer van gehuurde woonruimte. Deze kosten ter zake het beheer van gehuurde ruimte dienen in de huurprijs te zitten en dienen toch ook te worden gemaakt door een beheerder als deze door een verhuurder wordt ingeschakeld. In de kosten van verhuring vallen toch ook die kosten die verbandhouden met het beheer van het pand? De Procureur-Generaal komt in zijn conclusie van 7 oktober 2022 (ECLI:NL:PHR:2022:905) tevens tot oordeel dat het onderscheid van de geconcretiseerde posten aankomt op een feitelijke beoordeling van deze posten. In cassatie is geen plaats voor een feitelijke herbeoordeling van deze posten.
Ik vind het oordeel van de Hoge Raad voor wat betreft het in een later stadium moeten betalen van een beheervergoeding ook niet duidelijk. Als deze vergoeding eerst niet betaald hoefde te worden, dan had ik graag een motivering gezien waaruit blijkt dat deze vergoeding dan nu wel valt te rechtvaardigen en niet valt binnen de vergoeding als bedoeld in artikel 7:201 BW. Ik vind het standpunt van de Hoge Raad niet juist en dit standpunt lijkt mij ten onrechte de indruk te wekken dat de kosten van leegstandbeheer in een overeenkomst van dienstverlening gegoten kunnen worden, zodat deze overeenkomst niet als een huurovereenkomst ex artikel 7:201 BW beschouwd wordt. Het lijkt mij wel mogelijk kosten als dienstverlening door te belasten die alleen met deze dienstverlening verband houden. Het moet dan niet gaan om kosten die ook gemaakt zouden worden als de eigenaar een beheerder in zou schakelen om de verhuring van woonruimte uit handen te nemen. Uit de weergeven posten zie ik geen posten die specifiek betrekking hebben op dienstverlening niet zijnde huur. Om ontduikingsconstructies te voorkomen vat ik deze posten als kosten op die ook bij de exploitatie van huurwoningen gemaakt zouden moeten worden. Ik zie deze kosten dus wel degelijk als kosten voor gebruik van deze ruimte, dus als huurcomponent. De Procureur-Generaal heeft uiteindelijk hier niet uitgesproken of hier sprake was van een huurovereenkomst, maar heeft wel alle in cassatie ingediende klachten afgeschoten. Dat zegt al genoeg lijkt mij.
Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 14 januari 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:88) bepaald dat het betalen van de hypotheekrente en de eigenaars- en gebruikerslasten niet als huurvergoeding gekwalificeerd dient te worden. Het ging hier om een situatie waarbij er sprake was van een echtscheiding tussen een man en vrouw. De vrouw had de woning uitgezocht en de man heeft de woning gekocht. De vrouw zou wel alle kosten dragen die dit voor de man met zich bracht. De man hoefde geen vergoeding voor het ter beschikking stellen van de woning, anders dan vergoeding van zijn onkosten, aldus nog steeds de man. De vrouw had geen standpunt betrokken met betrekking tot het doel dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond. Gelet op voormeld betoog van de man, waartegenover door de vrouw niets was gesteld en dat de vrouw, nu zij in hoger beroep niet was verschenen, ook niet had weersproken, ging het hof ervan uit dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de man de vrouw kostenneutraal zou helpen bij het verkrijgen van voor haar aanvaardbare woonruimte en dat hen niet het aangaan van een huurovereenkomst voor ogen stond.
Voor deze uitleg van de tussen partijen gemaakte afspraken vond het hof overigens ook steun in de omstandigheden dat de hypothecaire geldlening voor de woning door beide partijen samen was aangegaan, dat de vrouw op grond van de afspraken tussen partijen alleen de voor de man uit de aankoop van de woning voortvloeiende lasten van de woning zou vergoeden en dat zij (daarnaast) geen vergoeding voor het gebruik van de woning aan de man was verschuldigd. Weliswaar waren de door de vrouw te betalen rente- en overige lasten voldoende bepaalbaar, voor de vrouw op grond van de overeenkomst tussen partijen verplicht en niet van elke reële betekenis ontbloot, maar in het licht van de afspraken tussen partijen hebben deze naar het oordeel van het hof niet als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW te gelden. De door de vrouw betaalde vergoedingen hadden immers uitsluitend betrekking op de door de man gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van de woning, hetgeen wordt bevestigd door het gegeven dat de vrouw, nadat de hypotheekrente was verlaagd vanwege door de man gedane aflossingen op de hypothecaire geldlening, slechts de tot het nieuwe bedrag verlaagde hypotheekrente diende te betalen.
De conclusie dat het betalen van van de hypotheekrente en de eigenaars- en gebruikerslasten niet als huurvergoeding gekwalificeerd dient te worden, moet dus wél in de verhouding te worden gezien dat deze lasten de door de vrouw zelf verschuldigde lasten zouden betreffen. Dat het hier ging om een hypothecaire geldlening voor de woning die door beide partijen samen was aangegaan, was natuurlijk een belangrijk onderdeel van de tussen partijen gemaakte afspraken. Verlaging van de door de vrouw verplichte vergoedingen na aflossingen door de man op de hypothecaire geldlening gaf voeding aan de gedachte dat het hier slechts ging om een vergoeding van de door de man gemaakte kosten ter instandhouding van de onroerende zaak. Als een verhuurder in verband met de verhuring alleen alle hypotheeklasten aan de huurder doorbelast, dan lijkt er mij wel sprake van huur. Het lijkt mij dan niet vol te houden dat er dan niet sprake is van een reële vergoeding. De verhuurder krijgt dan uiteindelijk als de hypotheek is afgelost een vrije woning ter beschikking, waarbij er wellicht ook nog sprake zou kunnen zijn van waardevermeerdering, zonder dat de verhuurder er zelf kosten heeft moeten vergoeden. Deze uitspraak moet daarom als een uitzondering gezien worden dat betaling van de hypotheeklasten niet tot een huurovereenkomst zou leiden. In beginsel luidt dat betaling van kosten in verband met de eigendom van de zaak door de huurder tot huurbetaling en tot het ontstaan van een huurovereenkomst.
De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW) van mening dat er niet sprake was van een huurovereenkomst. De gebruiker van een woning had via een bemiddelaar, die door de eigenaar van de onroerende zaak was ingeschakeld, het gebruik van een woning gekregen. In de gebruiksovereenkomst stond natuurlijk vermeld dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. De gebruiker betaalde een bedrag van € 115 per maand aan de bemiddelaar. De rechter was in rechtsoverweging 4.6 van mening dat de gebruiker geen vergoeding ex artikel 7:237 lid 2 BW aan de eigenaar verschuldigd was en besloot dat er aldus ten aanzien van de eigenaar geen huurovereenkomst was gesloten, omdat de bemiddelingsvergoeding niet de eigenaar, maar de bemiddelaar toekwam.
Deze beslissing acht ik niet juist. Er was immers in de gebruiksovereenkomst vermeld dat de bemiddelaar als schriftelijk gemachtigde van de eigenaar/beheerder optrad. De bemiddelaar trad immers niet op namens zichzelf, maar namens de achterliggende volmachtgever. De rechter kwam in evenwel in rechtsoverweging 4.6 tot oordeel dat de gebruiker de maandelijkse vergoeding van € 115,00 aan de bemiddelaar voldeed. De eigenaar zou uitdrukkelijk hebben verklaard dat de door gebruiker aan de bemiddelaar betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – door de bemiddelaar – aan de eigenaar werd doorbetaald. De voorzieningenrechter had geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Gelet op het voorgaande was de voorzieningenrechter van oordeel dat geen sprake was van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door gebruiker aan de eigenaar voor het gebruik van de woning. Ik acht dit standpunt merkwaardig. Allereerst trad de bemiddelaar niet voor zichzelf op, maar trad deze namens de vertegenwoordigde op. Dat de eigenaar en de bemiddelaar kennelijk waren overeengekomen dat de bemiddelaar de betaalde vergoeding door de gebruiker mocht houden, maakte niet dat er geen sprake was van een vergoeding op grond van artikel 7:237 lid 2 BW. Deze vergoeding voldeed namelijk aan de door artikel 7:201 BW gestelde eisen. Een bemiddelingsbijdrage beloopt normaliter één maand huur. In deze kwestie was ongeveer 5 ½ jaar bemiddelingsbijdrage belopende een bedrag van € 115 per maand betaald. Dat is ongeveer € 7500 tezamen. Dit is met de beste wil van de wereld -mede omdat deze bijdrage maandelijks moest worden betaald – niet als een bemiddelingsbijdrage ten behoeve van de bemiddelaar te beschouwen. Als de bemiddelaar de vergoeding voor zichzelf zou houden, dan zou er sprake zijn van een huurovereenkomst met de bemiddelaar. Als de overeenkomst met de bemiddelaar rechtstreeks zou zijn gesloten, dan is het juist dat de eigenaar niet als verhuurder kon zijn opgetreden. Van deze fouten kunnen we echter niet uitgaan, gezien de feiten waarvan de rechter was uitgegaan in onderhavig vonnis.
Daarnaast is het toch merkwaardig om uit te gaan van een maandelijks verschuldigde vergoeding aan een bemiddelaar, zonder daarbij de eisen van artikel 7:201 BW te betrekken. Dit standpunt wijkt te zeer af van de eisen die worden gesteld aan een huurovereenkomst. Er valt gezien de invulling van de contracten meer te zeggen voor het bestaan van een overeenkomst van naar aard korte duur dan van een gebruiksovereenkomst. Volgens de redenering van de rechter lijkt het mij wel heel eenvoudig te worden om de regels voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst te ontduiken. Er valt (los van de in dit vonnis gestelde feiten) nog wel iets te zeggen voor een redenering dat de gebruiker met de bemiddelaar een huurovereenkomst had gesloten en niet met de eigenaar. Verder lijkt de gebruiker op basis van de regel dat de bemiddelaar niet “twee heren mag dienen” (zie wat ik hierover hierboven heb opgemerkt), de betaalde bijdrage als onverschuldigd betaald terug te kunnen vorderen als we op basis van dit vonnis uitgaan van een gebruiksovereenkomst.
Het gerechtshof te Den Haag oordeelde in een arrest van 3 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1415) anders dan de rechtbank dat er wél sprake was van een huurovereenkomst. Er werd in deze zaak een vergoeding van € 150 per maand van de gebruiker van een woning gevraagd toe wegens “gemaakte beheerskosten die met de bruikleen gepaard gaan, zoals communicatie, eventuele incasso’s, bereikbaarheid bij calamiteiten, administratie, acquisitie en onderhoud”. Deze overeenkomst was een vervolg op een eerdere overeenkomst waarbij de gebruiker alleen een bedrag van € 175 aan kosten voor nutsvoorzieningen verschuldigd was. Later zijn partijen overeengekomen dat de gebruiker zelf de aansluiting van de nutsvoorzieningen zou moeten verzorgen en de nutsvoorzieningen rechtstreeks met de energieleverancier zou afrekenen. Verder was er niets veranderd.
De gebruiker stelde in hoger beroep dat vooralsnog niet aannemelijk was dat sprake was van een bruikleenovereenkomst. De gebruiker stelde dat van beheersactiviteiten van de verhuurder/beheerder niet of nauwelijks is gebleken, als die al noodzakelijk zouden zijn geweest. Verder wees de gebruiker erop dat de huurprijzen in Nederland vrij zijn, terwijl de VvE dan wel de Gemeente verantwoordelijk was voor het groot onderhoud en ook de Gemeente de eigenaarslasten had betaald, niet de verhuurder/beheerder. Daarnaast zou de gebruiker zelf de huurdersheffingen hebben betaald. Hiermee werd de verhuurder/beheerder evenmin belast. De gebruiker heeft zij zelf steeds het binnen-onderhoud gepleegd (zoals het vervangen van douchekranen en toiletonderdelen).
De verhuurder/beheerder stelde een gerenommeerd en gecertificeerd leegstandsbeheerder en heeft kosten moeten maken voor dit beheer. De verhuurder/beheerder stelde het Keurmerk Leegstandsbeheer (KLB) te bezitten. Als de nutsvoorzieningen op naam van de gebruiker staan is volgens het Keurmerk een vergoeding van maximaal € 180 toegestaan; de gebruiker betaalt volgende de verhuurder/beheerder minder, aanvankelijk € 125 en later € 150. Het is niet reëel om te vergen dat alleen de kosten die rechtstreeks aan een concrete woning kunnen worden gekoppeld, in rekening mogen worden gebracht. Het is gebruikelijk om een gemiddelde (maximale) prijs als vergoeding te aanvaarden.
Het hof stelde vast dat de gebruiker een vergoeding van € 150 per maand verschuldigd was als een vergoeding van de door de verhuurder/beheerder gemaakte beheerskosten. Het hof ging daarin niet mee. Het hof vond weliswaar begrijpelijk dat met leegstandsbeheer (dienstverlening ten behoeve van bruikleen van leegstaande panden) kosten zijn gemoeid en dat een forfaitaire kostenvergoeding (te betalen door de gebruikers van de panden) op zijn plaats kan zijn, maar in dit geval toch sprake was van een aantal bijzondere omstandigheden, waardoor de bedongen vergoeding slechts in beperkte mate aan relevante beheerskosten is te relateren. Het hof wees in dit verband onder meer op het volgende. De gebruiker is vanaf 2011 (na 3,5 jaar) opeens een extra bedrag per maand gaan betalen, terwijl de situatie hetzelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden (in ieder geval was sprake van een aparte VvE die werkzaamheden in het kader van groot onderhoud heeft verricht). De hoogte van het verschuldigde bedrag was méér dan louter symbolisch. Daarnaast had de beheerder/verhuurder geen acquisitie hoeven te plegen (de gebruiker is immers in de door haar al gebruikte woning gebleven, waarbij de voorwaarden zijn gewijzigd). Verder was het hof van oordeel dat niet in viel te zien op welke grond gebruiker mee zou moeten betalen aan eigenaarsonderhoud. Al met al was de conclusie dat in ieder geval een deel van de vergoeding van € 150 die de gebruiker per maand moest betalen, niet kon worden toegerekend aan de beheerskosten en dat dat deze kosten dus als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW.
Wat onder een symbolische vergoeding beschouwd dient te worden, wordt beantwoord door een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 februari 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:1450). Hier was sprake van een maandelijkse vergoeding in 1986 van fl. 50,00 per maand. Dit pand was op een zeker moment in eigensom overgedragen. De nieuwe eigenaar had gesteld dat het maandelijks verschuldigde bedrag van fl. 50,00 niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is aan te merken, maar dat dit een vergoeding voor administratiekosten betrof. Deze nieuwe eigenaar verzuimde te onderbouwen om welke maandelijkse administratiekosten het zelf dan gaan. Belangrijker in dit kader achtte de rechter dat uit de overgelegde stukken bleek dat in dezelfde tijd gelijkwaardige woningen waren verhuurd voor een bedrag van fl. 119,00 per maand. In verhouding tot deze in 1986 geldende huurprijs is de huurprijs van fl. 50,– zoals genoemd in onderhavige overeenkomst die eveneens in 1986 met deze gebruiker van de woning is gesloten – gelet op het prijsniveau van 1986 – niet als een te verwaarlozen of ‘symbolisch’ bedrag te beschouwen, althans niet als een slechts ter dekking van administratiekosten aan te merken vergoeding. Dat geldt ook indien het bedrag van fl. 50,00 afgezet had geworden tegen de maximum huurprijs van fl. 225,00 die voor deze woning in 1986 gevraagd zou kunnen worden. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt hieruit in voldoende mate dat het bedrag van fl. 50,00 niet anders kan worden aangemerkt dan als tegenprestatie voor de ingebruikgeving van het pand. Verder was de rechter van oordeel, dat de enkele omstandigheid dat de verhuurder geen gebruik had gemaakt van de wettelijke mogelijkheid tot periodieke verhoging van het maandelijks verschuldigde bedrag, niet mee bracht dat dit bedrag het karakter van tegenprestatie zou ontberen.
Het gebruikerscontract is geen huurcontract en de gebruiker geniet dus geen huurbescherming. De bruikleenovereenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten, is niet door de wet geregeld en kan zonder wettelijke belemmeringen worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De belemmeringen aan een opzegging kunnen dan slechts zijn gelegen in de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. De gebruiker is gebonden zijn aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Er geldt dus geen termijn van opzegging. De gebruiker zal het pand moeten verlaten conform de regeling die in de gebruiksovereenkomst staat opgenomen. Dit kan dus een korte termijn zijn. De termijn kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook weer niet onredelijk kort zijn. Een bepaling inhoudende dat de gebruiker de onroerende zaak na verzoek daartoe binnen 24 uur moet verlaten kan als onredelijke termijn worden aangemerkt. Een ontruimingstermijn van één of twee weken hoeft niet ongebruikelijk te zijn. Verder kan de eigenaar ook overeenkomen dat hij het gebruikte pand op elk moment ter inspectie kan betreden. Voorts is de eigenaar niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden.