Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 12:45:32
Inleiding
Vanaf 1 juli 1993 geldt in Nederland een verbod op onder meer toepassen en bewerken van asbest of asbesthoudende toepassingen (artikel 4 Productiebesluit asbest). Vanaf 1 januari 2025 – na goedkeuring door de Eerste kamer – geldt een algeheel verbod op asbesthoudende daken (Kamerstukken I 2018/19, 34 675, A; Kamerstukken II, 2018/19, 34 675, 13, item 10.) Het is verstandig om de algemene bepalingen in verband met de vervanging van deze daken tijdens een huurperiode aan te passen. De verhuurder zal immers de mogelijkheid willen hebben om het dak eventueel te vervangen en zal compensatie uit willen sluiten.
De verwijdering van asbest is aan voorwaarden gebonden. In bepaalde gevallen moet vier weken voordat gesloopt wordt een sloopmelding worden gedaan. Er moet er een asbestinventarisatierapport aanwezig zijn als er wordt vermoed dat er asbest in het te slopen object aanwezig is. Daarnaast moet men er op bedacht zijn dat er bij sommige sloopwerkzaamheden een gecertificeerd bedrijf aanwezig dient te zijn. de regels omtrent verwijdering van asbest staan in het Bouwbesluit en het Asbestverwijderingsbesluit.
Toepassing op het huurrecht
Ook bij bedrijfsruimte kan de verhuurder van bedrijfsruimte geen aansprakelijkheid uitsluiten van gebreken die hij bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. In artikel 7:209 BW is immers uitdrukkelijk vermeld dat van de artikelen 7:206 lid 1 en 2 BW 7:207 BW en 7:208 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken als de verhuurder deze gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Van laatstgenoemde artikelen kan dus bij bedrijfsruimte wel worden afgeweken als er gedurende de huurperiode gebreken ontstaan. Partijen kunnen dan overeenkomen dat die gebreken en de kosten van herstel voor rekening van de huurder komen. De rechtbank te Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht oordeelde op 10 februari 2005 (LJN:AS7582) dat de aanwezigheid van spuitasbest een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW nu verhuurder van asbest op de hoogte had horen te zijn nu het een feit van algemene bekendheid is dat het gebruik van spuitasbest in de jaren 1950 tot 1978 veel voorkwam en het gehuurde in 1971 is gebouwd. Uitsluiting van aansprakelijkheid wordt door artikel 7:209 BW gepareerd, zodat de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW schadeplichtig is.
Het gerechtshof Amsterdam wijkt in haar uitspraak van 19 augustus 2008 LJN: BG1979, Gerechtshof Amsterdam , 104.003.517 uitdrukkelijk af van bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Dordrecht. Volgens het hof te Amsterdam is er bij de aanwezigheid van asbest pas sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, als het asbest vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid. Enkel de aanwezigheid van asbest in de plafondplaten levert volgens het hof nog geen gebrek op in de zin der wet, omdat de huurder desondanks het genot kan hebben van het gehuurde dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten (in de huurovereenkomst stond de bepaling: “vrij van asbest voor zover bekend bij de verhuurder”). De verhuurder dient dan in beginsel, op de voet van artikel 7:206 lid 1 BW, het gebrek te verhelpen. Het hof is uitdrukkelijk van mening dat de aanwezigheid van het asbest niet als een latent gebrek omschreven dient te worden. Het gebrek ontstaat pas bij het vrijkomen van asbest, waarvoor de verhuurder dan (pas) gehouden is tot herstel. Het feit dat het asbest door een inbraak is vrijgekomen is voor de kwalificatie van het gebrek niet van belang.
De Hoge Raad besliste echter in cassatie op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) dat het hof haar uitspraak als vervat in haar arrest van 19 augustus 2008 LJN: BG1979, gerechtshof Amsterdam, 104.003.517 niet voldoende had gemotiveerd.
In de procedure bij het hof was het resultaat van verschillende onderzoeken naar voren gebracht. Uit deze onderzoeken bleek dat er verschillende soorten asbest bestaan en dat er aan verschillende soorten asbest verschillende gevaren verbonden zijn. Deze gevaren zijn door verweerder in cassatie niet weersproken. Uit deze onderzoeken blijkt onder meer dat “in het pand het voor de gezondheid zeer schadelijke losgebonden bruine asbest (amosiet) in het plafond was verwerkt, dat dit amosiet vanwege de losse structuur gemakkelijk uiteenvalt en bij contact met de bodem een explosie van gevaarlijke stofdeeltjes geeft, dat de kwaliteit van het asbest van een extreem brokkelige verpulverende soort was en dit bij aanraking al uit elkaar viel en dat het om plafondplaten van een zachte persing ging die volgens het ministerie van VROM (thans Ministerie van Infrastructuur en Milieu, toevoeging Huurgeschil.nl) behoren tot de categorie niet-hechtgebonden asbest”.
Het hof kwam tot de volgende conclusies:
“Waar het in deze zaak om gaat, is dat er door de aanwezigheid van (bruin) asbest in het (tussen)plafond, een potentieel gevaar voor de gezondheid schuilt. Dit gevaar verwezenlijkt zich indien het asbest wordt “bewerkt” bijvoorbeeld door (ongewilde) beschadigingen zoals hier door een inbraak. Maar mogelijk is natuurlijk ook dat het asbest(stof) op andere wijze kan vrijkomen, bijvoorbeeld door een verbouwing.”
“Naar het oordeel van het hof levert het vrijkomen van (bruine) asbest in het plafond van het pand een gebrek op in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Gezien de ratio van deze bepaling levert de enkele aanwezigheid van asbest in de plafondplaten nog geen gebrek op in de zin der wet, omdat de huurder desondanks het genot kan hebben van het gehuurde dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit wordt pas ánders indien het asbest, door welke oorzaak dan ook, vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid. Op dàt moment kan de huurder niet meer het genot hebben dat hij mocht verwachten en vormt het vrijkomen van het (schadelijke) asbest een gebrek.”
De Hoge Raad heeft, in het licht van de centrale vraag in deze zaak of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, in rechtsoverweging 4.1 beslist dat het hof haar conclusie dat in het onderhavige geval de aanwezigheid van dit asbest in het plafond niet als een gebrek valt aan te merken doch van een gebrek pas sprake is wanneer het asbest door enigerlei oorzaak vrijkomt, niet voldoende had gemotiveerd. Voorts is de Hoge Raad van mening dat het hof zonder motivering voorbij is gegaan aan hetgeen eiseres in cassatie heeft aangevoerd ten betoge dat het genot van het gehuurde waarop zij aanspraak kon maken, mede kon leiden tot werkzaamheden en andere gebeurtenissen waardoor het asbest vrij zou kunnen komen.
De Procureur-Generaal, mr. Huydecoper, geeft in zijn conclusie bij dit arrest een heldere uiteenzetting waarom hier sprake kan zijn van een gebrek op grond van artikel 7:204 BW en waarom de uitspraak van het hof naar zijn mening niet correct was gemotiveerd.
De Hoge Raad lijkt de overwegingen van mr. Huydecoper te hebben gevolgd die hij naar aanleiding van deze zaak in zijn conclusie heeft neergelegd.
Latente risico’s
Volgens Huydecoper dient als gebrek te worden beschouwd een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. Dat is op zichzelf niets nieuws en hierboven al uitgebreid besproken. Een nieuw gezichtspunt volgens de benadering door Huydecoper is echter dat een latent risico ook als gebrek aangemerkt mag worden. Volgens mr. Huydecoper valt onder het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten, dat het gehuurde geen latente risico’s in zich mag bergen die zich onder normaal gebruik van het gehuurde kunnen openbaren en dan tot gevaar en/of andere genotsbeperkingen kunnen leiden. Of er sprake is van een gebrek moet beoordeeld worden naar de omstandigheden van het geval. Als partijen zich bewust zijn van de gevaren van het asbest in het plafond en dit risico uitdrukkelijk niet als gebrek hebben aangemerkt, dan kan de aanwezigheid van asbest niet als gebrek worden aangemerkt. Verder is het beoogde gebruik van het gehuurde en het risico van gevaar van het gebruik van het gehuurde van belang, waarop men bedacht moet zijn.
Bij bedrijfsruimte kan de verhuurder – in tegenstelling tot de verhuurder van woonruimte – afwijken van de objectieve onderhoudsituatie van het gehuurde. Eiser in cassatie is van mening dat zij ook bij een subjectief overeengekomen onderhoudssituatie niet had hoeven te rekenen op dit gebrek. Om hier een juiste beoordeling te geven dient dan ook de vraag betrokken te worden of in de gegeven situatie en met inachtneming van de overeengekomen subjectieve onderhoudssituatie het asbest een niet-aanvaardbaar risico oplevert.
De lezing van verweerder in cassatie is dat het aanwezige asbest (ook van de soort zoals die hier aanwezig bleek te zijn) geen probleem oplevert omdat zulk asbest bij “dagelijks” gebruik geen gevaar oplevert en er bij verbouwingswerkzaamheden e.d. met de mogelijke aanwezigheid van zulk asbest rekening wordt gehouden. De lezing van eiseres in cassatie komt min of meer op het tegendeel neer: bij tamelijk alledaagse gebruikstoepassingen (zoals onderhoud aan – via het plafond verlopende – leidingen )- misschien ook bij “gewone” reinigings- en controlewerkzaamheden – levert de aanwezigheid van asbest van de onderhavige soort wel degelijk een aanmerkelijk risico op (zie alinea 24 van de conclusie bij dit arrest).
Waardering van risico’s
Terecht stelt Huydecoper in alinea 25 van zijn conclusie dat de waardering van het risico van belang is. Alleen door uit te zoeken welke risico’s partijen bij het aangaan van de overeenkomst met betrekking tot de aanwezigheid van asbest hebben ingecalculeerd kan worden achterhaald welk huurgenot partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gestaan. De vermelding dat zich asbest in het pand bevindt is niet voldoende om het risico in te schatten. Het gezondheidsrisico van hechtgebonden asbest zoals verwerkt in eternietplaten (deze platen werden in het verleden gebruikt om gevelkachels aan op te hangen) is verschillend van het type asbest waarover in deze kwestie wordt gesproken (bruin asbest of amosiet).
Eiseres in cassatie meende dat er door het hof ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen de verschillende soorten asbest en de daaraan verbonden gevaren. De vraag die beantwoord dient te worden is de vraag of de huurder van deze bedrijfsruimte mocht verlangen van het risico van de aanwezigheid van (bruin) asbest verschoond te blijven, of dat het hier risico van een dusdanige beperkte omvang betreft dat men dat als huurder voor lief dient te nemen.
Volgens Huydecoper heeft het hof ten onrechte geen aandacht besteed aan de vraag, althans is de conclusie van het hof gebrekkig gemotiveerd en heeft dus niet kunnen waarderen, welk huurgenot partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gestaan. Dit is mede van belang gezien het feit dat partijen bij bedrijfsruimten de mogelijkheid hebben het te verwachten huurgenot in te kleuren. Het moge duidelijk zijn dat er geen sprake is van een gebrek als na onderzoek zou blijken dat partijen deze onderhoudssituatie van het gehuurde voor ogen hebben gestaan bij aanvang van de huurovereenkomst.
Huurders van woonruimte lijken ervan uit te mogen gaan dat er géén asbest in het gehuurde aanwezig is als dit asbest een normaal gebruik van het gehuurde in de weg staat. Bij woonruimte kan de onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest immers niet naar de huurder worden verlegd. De huurder van woonruimte mag uitgaan van een objectieve goede staat van het gehuurde, zodat niet hoeft te worden verwacht dat er asbest op plaatsen zit verwerkt, waarvan kan worden verwacht dat deze plekken door de huurder bewerkt zullen worden. Denk bijvoorbeeld aan een asbesthoudende onderlaag onder het tapijt op een trap in het gehuurde, die door de vorige huurder is achtergelaten en door de verhuurder bij oplevering van de woning niet is verwijderd. Dit geldt met name bij ‘asbestgevoelige’ woningen (van vóór 1993). Niet hechtgebonden asbest (zoals spuitasbest) is gevaarlijk voor de volksgezondheid, omdat de vezels van dit asbest ook bij normaal gebruikgemakkelijk vrij kunnen komen. Dergelijk asbest werd vóór 1978 regelmatig gebruikt als isolatiemateriaal. Alleen al de aanwezigheid hiervan levert een gebrek op, omdat de vezels bij normaal gebruik al vrij kunnen komen. Zie hetgeen hierover is gezegd door De Hoge Raad in haar arrest op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Hier acht de Hoge Raad de aanwezigheid van asbest ook als een gebrek als de vezels tijdens de huurperiode vrij kunnen komen. Als er tijdens de huurperiode asbest vrijkomt is er sprake van een gebrek en is de verhuurder dus zonder meer aansprakelijk voor de directe en indirecte schade die de huurder lijdt. Indien de verhuurder de aanwezigheid een dergelijke vorm van asbest vermoedt, doet hij er verstandig aan dit gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen.
Hechtgebonden asbest is minder gevaarlijk zolang dit asbest niet bewerkt wordt. Er is echter sprake van een gebrek als de huurder bij normaal gebruik toch met asbestdelen in aanraking komt. Als zich asbest op minder toegankelijke plaatsen bevindt (zoals tussen de plafonds of achter een verwarmingsketel), dan zal niet snel sprake van een gebrek zijn. Dit is anders wanneer het hechtgebonden asbest zich op toegankelijke plaatsen bevindt zoals een vensterbank of een tussenwand.
Het ligt namelijk voor de hand dat door de huurder op enig moment normale werkzaamheden verricht zullen worden (boren van gaatjes, vervanging van asbesthoudende vloerbedekking), waardoor asbestvervuiling van de woning met asbestdeeltjes met daarbij gezondheidsrisico voor de huurder niet denkbeeldig is. De huurder komt veelal na contact met asbest pas tot ontdekking dat er asbest in de woning aanwezig is. Dan is echter het kwaad al geschied. De verhuurder dient er, bij oplevering van woonruimte waarvan de huurovereenkomst vóór 1993 is gesloten, op attent te zijn dat er huurders asbesthoudende zaken in het gehuurde hebben aangebracht. Het is dus zaak bij een nieuwe verhuring ervoor zorg te dragen alle asbesthoudende elementen waarmee de huurder eenvoudig in aanraking kan komen uit de woning te (laten) verwijderen voor aanvang van de nieuwe huurovereenkomst.
De rechtbank te Amsterdam bepaalde in haar vonnis van 20 oktober 2008 Noot 00 in deze uitgezette lijn dat er geen sprake was van een gebrek wegens aanwezigheid van asbest in een ventilatiekanaal. De huurder had voorafgaande aan de huurovereenkomst bij de (opzichter van de) verhuurder gevraagd of er asbest in de woning aanwezig was. De opzichter had gezegd niet te weten of er asbest aanwezig was en had de huurder tevens vermeld dat het beleid van de verhuurder is om deze te laten zitten mits deze hechtgebonden asbest betreft en onbeschadigd is. Asbest die een gezondheidsrisico vormt, wordt verwijderd. Bij andere werkzaamheden stelt een werkman vast dat in het ventilatiekanaal asbest zit. De huurder vorderde primair vernietiging van de huurovereenkomst en subsidiair de huur op nihil te stellen zolang asbest zich in de woning bevindt.
Volgens de kantonrechter was er niet sprake van dwaling of een gebrek. Voor een beroep op dwaling had de huurder voor of bij aangaan huurovereenkomst expliciet te vragen naar de aanwezigheid van asbest. Verder mochten de huurders gezien de ouderdom van de woning verwachten dat in deze woning asbest verwerkt zou zijn. Volgens de rechter zou er op de verhuurder geen mededelingsplicht gelden voor zaken die algemeen bekend zijn. Nu er sprake was van hechtgebonden asbest in de vorm van asbestcement dat in veel woningen is toegepast, wat niet in strijd is met de destijds geldende bouwverordening, was er geen sprake van belemmering bij het gebruik van de woning. Er was bovendien geen reële kans dat de gezondheid en de veiligheid van de in het gehuurde wonende personen werd geschaad door aanwezigheid van de asbest. Het beroep op het bestaan van gebrek werd dus afgewezen.
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch stelde in haar arrest van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3587 ) vast dat de verhuurder aansprakelijk was voor schade die door de huurder werd geleden wegens de woning die ter beschikking was gesteld met asbesthoudende lijmresten van de vloerbedekking die door de vorige huurder in het gehuurde was aangebracht. Deze uitspraak wordt uitgewerkt in het hoofdstuk “Schadevergoeding door een gebrek aan het gehuurde“. De rechtbank Oost-Brabant kwam in haar vonnis van 12 december 2013 (ECLI:NL:RBOBR:2013:7298) eveneens tot oordeel dat de asbestbesmetting door lijmresten van de vloerbedekking van de vorige huurders een gebrek aan het gehuurde opleverde. Na klachten van de nieuwe huurders kwam de verhuurder tot ontdekking dat er door verwijdering van de vloerbedekking door de vorige huurders asbest was vrijgekomen. Door deze asbestbesmetting moest de woning per direct worden gesaneerd en de nieuwe huurders werden tijdelijk elders ondergebracht. Huurders vorderden in een procedure een verklaring voor recht dat de woningstichting aansprakelijk was voor de asbestbesmetting en de gevolgen daarvan. Daarnaast vorderden de huurders betaling van materiële en immateriële schadevergoeding.
De kantonrechter stelde vast dat de asbestbesmetting in kwestie een gebrek van de gehuurde woning was dat zich al voordeed toen de huur werd aangegaan. Voor aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade die uit dat gebrek is voortgekomen, moet volgens de rechter vaststaan, dat zij dat gebrek bij aanvang van de overeenkomst kende of kon kennen. Dit onderdeel wordt voor wat betreft de gevolgschade verder uitgewerkt in het onderdeel: “Gebreken bij sluiten van de huurovereenkomst“.