Laatst bijgewerkt op 2024-03-16 om 18:26:12
Inleiding
Voor geliberaliseerde woonruimte geldt geen wettelijke regeling, waarop een jaarlijkse verhoging van de huur kan worden gebaseerd. De verhoging moet daarom worden gebaseerd op een contractuele regeling, die in het huurcontract staat opgenomen. Deze verhoging wordt (tijdelijk) beperkt door de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten. Deze regeling is in dit hoofdstuk al eerder besproken.
Als er geen verhogingsbeding in het huurcontract is overeengekomen, dan kan de verhuurder niet jaarlijks een huurverhoging aanzeggen op basis van een bepaald percentage of op basis van inflatiecorrectie, omdat deze wijze van verhoging niet is overeengekomen. Vóór invoering van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten kon de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte bij het ontbreken van een verhogingsbeding in het huurcontract de huurder een redelijke voorstel doen en kon de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW als de huurder met dit redelijke voorstel niet akkoord ging. Door de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten is deze weg voor de verhuurder afgesneden, omdat op grond van deze wet de verhuurder de huurovereenkomst niet kan opzeggen wegens een redelijk voorstel. De verhuurder kan dan zonder een contractueel verhogingsbeding de huur feitelijk niet verhogen.
De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 26 januari 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:571) een dergelijke zaak moeten beoordelen. In deze zaak was geen contractueel verhogingsbeding overeengekomen. De verhuurder had een redelijk voorstel gedaan om de huur te verhogen. De huur was al vanaf 2017 nooit verhoogd. Dit voorstel was door de huurder afgewezen. De verhuurder had vervolgens huurbeëindiging gevorderd op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De kantonrechter zag terecht dat strikte toepassing van deze wetswijziging betekent dat de vordering van de verhuurder moet worden afgewezen omdat hij alleen een aanbod heeft gedaan tot wijziging van de huurprijs en de overeenkomst niet kan worden beëindigd wegens niet acceptatie van het redelijke voorstel tot wijziging van de huurprijs. De kantonrechter achtte deze uitkomst in de gegeven omstandigheden echter onevenredig en onbillijk.
Door de wetswijziging heeft de verhuurder, die in de huurovereenkomst geen concreet beding voor een huurverhoging (waarbij een jaarlijkse verhoging is overeengekomen) heeft opgenomen, naar het oordeel van de rechter immers geen enkel middel om tot een huurverhoging te komen als de huurder daarmee niet wil instemmen. De kantonrechter zag in de wetsgeschiedenis van de Wet maximering aanknopingspunten dat dit niet de bedoeling is geweest van de wetgever. In de wetsgeschiedenis (MvT, 35488, nr. 6 p. 1 en p. 8) staat onder meer: “Dit wetsvoorstel heeft daarom als doel huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximering van de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten. […] Het introduceren van de huurprijsregulering van geliberaliseerde huurovereenkomsten impliceert een inmenging in het eigendomsrecht in de zin van artikel 14 van de Grondwet. Dit artikel bepaalt dat onteigening slechts is toegestaan in algemeen belang en tegen een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Het artikel legt de wetgever op om bij of krachtens de wet voorschriften te stellen over onteigening. Tevens bepaalt de Grondwet dat er in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, recht op schadeloosstelling of tegemoetkoming in de schade bestaat indien in het algemeen belang eigendom door het bevoegd gezag wordt vernietigd of onbruikbaar wordt gemaakt of de uitoefening van het eigendomsrecht wordt beperkt. De voorgestelde huurprijsregulering voldoet aan deze grondwettelijke vereisten. De wet beoogt betaalbare huisvesting te waarborgen en zal voor verhuurders niet leiden tot zwaar verlies op de exploitatie omdat het rekenen van een redelijke huur op een langere termijn mogelijk blijft. De beperkingen die de verhuurders ondervinden dankzij deze wet zijn derhalve proportioneel.”
De kantonrechter leidde hieruit af dat het doel van de wetgever is om huurders van geliberaliseerde woningen te beschermen tegen forse huurprijsverhogingen. Daarvoor is volgens de wetgever een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder gerechtvaardigd. In het gewijzigde artikel 7:248 BW is daartoe bepaald dat een verhogingsbeding in een huurovereenkomst nietig is voor zover daarin een hoger percentage is bepaald dan is gemaximeerd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (gemiddeld prijsindexcijfer + 1%). Voor het geval er geen verhogingsbeding is overeengekomen, kon de verhuurder vóór de wetswijziging bij weigering tot instemming door de huurder met een redelijk voorstel tot verhoging, de overeenkomst opzeggen. De gewijzigde wetgeving ziet dus voorbij aan de situatie dat er geen verhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen, omdat onder die omstandigheid zonder instemming van de huurder geen enkele huurverhoging kan worden doorgevoerd en de verhuurder geen middel heeft om dat alsnog aan de rechter voor te leggen.
Deze uitkomst achtte de kantonrechter niet redelijk. Het letterlijk volgen van de wet zou erop neerkomen dat de huur niet verhoogd kan worden vanaf begin 2017 tot 1 mei 2024 (de einddatum van de Wet maximering). De kantonrechter achtte dit gezien de marktontwikkelingen niet proportioneel. Dat dit niet de bedoeling is van de wetgever las de kantonrechter ook terug in de Memorie van Toelichting over de wijziging van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Hierover staat (MvT, 35488, nr. 6 p. 7): “Dit wetsvoorstel regelt voor geliberaliseerde huurovereenkomsten van woonruimte dat de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd op de inflatie plus 1 procentpunt. De regulering geldt zowel voor huurovereenkomsten met een verhogingsbeding, als voor situaties waarin de verhuurder een voorstel doet met een verhoogde huur. (…) In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt de maximale verhoging vastgesteld op de inflatie plus 1 procentpunt.
Hieruit leidde de kantonrechter af dat het niet de bedoeling van de wetgever was om huurprijsverhoging onmogelijk te maken maar om hieraan een maximum te stellen. Hiervoor had de wetgever dus bepaald dat de verhoging op grond van een overeengekomen beding zou worden gemaximeerd en dat de weg van het redelijke voorstel wordt afgesloten zodat niet alsnog via een andere route een hogere huurprijsverhoging via de rechter kan worden gerealiseerd. Hierbij leek de wetgever de onderhavige situatie, waarbij er geen huurverhoging via een beding gerealiseerd kan worden, uit het oog verloren te zijn waardoor de verhuurder met een niet geaccepteerd voorstel tot verhoging geen kant op kan. Gelet op het voorgaande zag de kantonrechter in de onderhavige situatie reden af te wijken van de wettelijke regeling en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet af te wijzen op de grond dat de verhuurder (alleen) een voorstel tot huurverhoging heeft gedaan. Er werd door de rechter nog wel aan de huurder een terme de grâce van één maand gegund om het aanbod alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst ten einde zou komen op 1 mei 2022.
Ik vind deze uitkomst wel redelijk gezien het feit dat er met de belangen van de verhuurder geen rekening was gehouden. De verhuurder had vermoedelijk met een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) dit resultaat ook kunnen bereiken, nu bij het sluiten van de overeenkomst niet te voorzien was dat de wettelijke mogelijkheid om de huur te beëindigen in verband met de oude redactie van artikel 7:274 lid 1 sub d BW in de toekomst zou komen te vervallen.
Voor sociale woonruimte ligt dit anders, omdat de verhoging op een wettelijke regeling kan worden gebaseerd. Voor sociale woonruimte is het dus niet noodzakelijk om een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst op te nemen. In een zaak die voor de rechtbank ’s-Gravenhage, team kanton Leiden/Gouda diende had ik namens een huurder een verklaring van recht aangevraagd, inhoudende dat de door de verhuurder aangezegde huurverhogingen vanaf 2012 niet doorberekend mochten worden. De rechtbank heeft vooralsnog deze vordering afgewezen in haar vonnis van 22 oktober 2014 (Noot 1aba). Naar mijn mening ten onrechte. Ik werk de casus, de standpunten van partijen en mijn standpunt hieronder uit. Deze kwestie speelde voordat de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten was ingevoerd.
De casus
Wat was hier aan de hand? De huurder had in 2002 een huurcontract gesloten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte. In het huurcontract was de volgende bepaling opgenomen: “De prijs als bedoeld in lid 1 begrepen netto of kale huur wordt bepaald door verhuurster en kan door haar worden gewijzigd overeenkomstig de daarvoor geldende regels”. In artikel 5 lid 2 van de algemene voorwaarden staat slechts vermeld dat de huur door de verhuurder kan worden gewijzigd overeenkomstig de daarvoor geldende regels. Vanaf 1 juli 2004 is aan de huurder jaarlijks een huurverhoging in rekening gebracht. Deze verhogingen variëren van 1,2% tot 6,5%. De verhuurder haalde tijdens deze aanzeggingen van de huurverhoging bovendien regelmatig de regelingen van geliberaliseerde en sociale verhuring door elkaar. Op 1 juli 2012 is door de verhuurder de huur verhoogd met 2,8%. Op 16 april 2013 had de verhuurder een brief naar de huurder gestuurd, waarin de jaarlijkse huurverhoging van deze woning werd aangekondigd. Voor deze aanzegging van de huurverhoging was door de verhuurder al ten onrechte bij de belastingdienst geïnformeerd naar de hoogte van het inkomen van de huurder. In de aanzegging van de huurverhoging staat de volgende zin vermeld: “Jaarlijks passen wij de huurprijs van uw woning aan. Zo ook dit jaar. Dit betekent dat wij per 1 juli 2013 de kale huur van uw woning verhogen met een percentage van 6,5%. In deze brief leest u wat uw nieuwe kale huur wordt en vindt u informatie over de betalingswijze en het maken van bezwaar”. De brieven besloegen ongeveer twee kantjes en waren voornamelijk gericht aan de huurders van sociale woonruimte. De verhuurder had voor de huurverhogingen kennelijk één standaardbrief gebruikt voor de huurders van sociale woonruimte en de huurders van geliberaliseerde woonruimte. In deze brief stond voor geliberaliseerde huurders in een halve zin een verwijzing naar de rechter als men het met de verhoging niet eens was. Over het maken van bezwaar staat de volgende zin vermeld: “wanneer u bezwaar wilt maken tegen uw huurverhoging, dan kunt u dit doen door uw bezwaar rechtstreeks voor te leggen aan de kantonrechter. Uw bezwaar moet uiterlijk voor 30 juni 2013 binnen te zijn”. Op 1 juli 2014 is op soortgelijke wijze een huurverhoging aangezegd. De huurder werd toen wakker geschud en vroeg zich af of het wel correct was dat de verhuurder bij de belastingdienst navraag was gaan doen over de hoogte van zijn inkomen. Ik was vanaf augustus 2013 betrokken bij deze zaak.
Geen wettelijke- en overeengekomen verhoging
De huurder heeft naar zijn mening gedurende de huurperiode gedwaald ten aanzien van de verplichting tot betaling van de jaarlijks aangezegde huurverhoging. Hij realiseerde zich niet dat de jaarlijkse verhogingen (voor de verhoging naar markthuurprijs geldt doorgaans de regeling van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, een redelijk voorstel) gebaseerd dienden te zijn op de huurverhogingsbedingen als vermeld in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte wordt ten aanzien van de wijziging van de huurprijs en de afrekening van de servicekosten grotendeels beheerst door de contractsvrijheid die van toepassing is bij het sluiten van overeenkomsten. Op grond van artikel 7:247 BW en artikel 7:265 BW zijn de bepalingen met betrekking tot huurverhoging en servicekosten grotendeels alleen voor sociale woonruimte van toepassing verklaard. De Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten geeft vanaf 1 mei 2021 een aanvulling ten behoeve van de geliberaliseerde huurders. In onderhavig huurcontract waren geen concrete regels voor de verhoging van de huurprijs vermeld. De wettelijke regels voor geliberaliseerde huur omtrent de verhoging van de huurprijs zijn niet aanwezig. Als er geen contractuele bepalingen hierover in het huurcontract zijn opgenomen, dan kan er niet sprake zijn van jaarlijkse huurverhoging. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij over zijn positie heeft gedwaald. Door deze dwaling is hij jaarlijks met een verhoging van de huur akkoord gegaan, hoewel hij daartoe niet was verplicht.
De huurder wenste de huur terug te vorderen vanaf 1 juli 2012 en een voorbehoud te maken voor het terugvorderen van overige huurbedragen in verband met de naar zijn mening ten onrechte in rekening gebrachte huurverhoging gedurende de gehele huurperiode. Aangezien de huurder vanaf juni 2013 al bezwaar had gemaakt tegen de huurverhoging, was de huurder van mening dat een eventueel verwerken van recht om alsnog bezwaar tegen de huurverhoging te maken hem in ieder geval deze laatste jaren niet zou treffen. Het verwerken van rechten tot terugvordering van de betaalde verhogingen was reëel aanwezig.
De huurder zette daarom niet in eerste instantie in op terugvordering van de betaalde huurverhogingen. Het ging er in eerste instantie om de huurverhogingen over 2013 en 2014 teniet te doen. Gezien het feit dat er geen huurverhogingsbeding in het huurcontract stond vermeld, waarin een concrete verhoging staat vermeld, was de huurder van mening dat hij alsnog bezwaar kon maken tegen deze laatstgenoemde verhogingen. Voorts kon er naar de mening van de huurder niet stilzwijgend een bepaling in de huurovereenkomst zijn toegevoegd door zijn overeenstemming met de huurverhogingen die in het verleden hebben plaatsgevonden, waarvan overigens geen vaste lijn in de verhogingen viel te trekken. De verhuurder had zich niet altijd gehouden aan de jaarlijkse maximum verhogingen die voor sociale woonruimte van toepassing was.
Standpunt verhuurder
Volgens de verhuurder waren partijen overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks zou worden verhoogd. De concrete invulling van de bewuste bepaling in het huurcontract was niet het meest bepalende element waarop de huurverhoging naar de mening van de verhuurder gebaseerd kon worden. De verhuurder vond dat een redelijke uitleg van deze verhoging moet worden gezien in de vorm van een verhoging conform het maximale huurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen. De verhuurder had ter onderbouwing van haar standpunt het schema van de huurverhogingen weergegeven. Uit dit schema bleek dat de verhuurder zich deels aan de verhogingen van sociale woonruimte had gehouden. De verhuurder had ook in haar verweer vermeld dat de nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte vanaf 2004 een huurverhogingsbeding ingebouwd hadden gekregen (een inflatiecorrectie plus een opslag van 4%). Het onderhavige contract bevatte niet een dergelijke bepaling.
Beslissing rechter
De rechter constateert dat in de laatste 12 jaar drie maal een verhoging boven het maximale verhogingspercentage voor sociale huurwoningen is uitgekomen. De rechter vond het doorberekenen van de verhoging niet onredelijk. De rechter bevestigde in het vonnis ook dat in de huurovereenkomst niet is uitgewerkt, waaruit deze huurverhoging zou bestaan. De rechter zegt wel dat de verhoging overeenkomt met hetgeen partijen over en weer mochten begrijpen. De huurder had volgens de rechter op basis van de in de huurovereenkomst opgenomen regels moeten begrijpen dat de verhuurder de huur jaarlijks zou mogen verhogen “op basis van de maximale toegestane huurstijging voor sociale huurwoningen, doch ook rekening houdende met de marktontwikkelingen en lokale omstandigheden”. De rechter is van mening dat de huurder redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de jaarlijkse verhogingen zouden volgen zoals deze door de verhuurder zijn doorgevoerd.
Onjuist standpunt rechter
In de procedure is benadrukt dat het onderscheid tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte de huurder niet duidelijk was en de verschillende regelingen (wettelijke- dan wel contractuele regelingen) waarop een huurverhoging gebaseerd kon worden de huurder nog minder duidelijk waren. Pas na mijn interventie in augustus 2013 werd de huurder het verschil tussen de verschillende huurregimes duidelijk. De huurder ging er niet van uit dat hij door betaling van de verhoging stilzwijgend akkoord is gegaan met een alsnog ingebouwde huurverhogingsclausule in het huurcontract. Bovendien is ook na het vonnis van de rechter onduidelijk waartoe partijen zich dan in het kader van een huurverhogingsclausule verbonden hebben. Het is immers een eerste vereiste van een over en weer aangegane verplichting dat deze voldoende bepaalbaar is. De bepaling in het huurcontract geeft geen voldoende bepaalbare verplichting weer. De door de rechter geconstrueerde regeling blinkt evenmin in duidelijkheid uit.
Daarnaast kunnen partijen een belangrijke wijziging van het huurcontract, zoals een jaarlijkse huurverhoging, niet mondeling overeenkomen. Voor een wijziging van een huurregime (van bijvoorbeeld artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte naar artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, Noot 1ab ) is ook een verandering van het huurcontract noodzakelijk; een stilzwijgende afspraak daaromtrent is niet voldoende. Hetzelfde is naar mijn mening van toepassing op een wijziging van de bepaling houdende de jaarlijkse verhoging van de huurprijs. Dat de huurovereenkomst volgens de rechter in de loop der jaren is aangevuld met een huurverhogingsbeding ligt daarom al niet voor de hand.
De wet heeft hiervoor immers uitdrukkelijk een wettelijke bepaling opgenomen. De verhuurder kan immers uitdrukkelijk een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst doen, waarin wél een duidelijke huurverhogingsclausule zit verwerkt. Door een redelijk voorstel tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst te doen, kan een huurverhoging worden gerealiseerd waarbij een concrete huurverhogingsclausule in het huurcontract wordt opgenomen. De verhuurder had dit in deze zaak ook kunnen doen. De verhuurder had immers opgemerkt dat een dergelijke bepaling ontbrak en zorgde er vervolgens voor dat bij nieuwe contracten een duidelijke huurverhogingsclausule in de overeenkomst werd gevoegd vanaf 2004. De verhuurder had ook de keuze kunnen maken om in onderhavig contract op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW een dergelijke bepaling te voegen.
Dat is nu (2021) wegens de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten niet mogelijk, omdat ook het aanbieden van een nieuw contract met als doel de huurprijs te verhogen door deze wet tijdelijk (3 jaar) wordt uitgesloten.
Dat de huur naar een markthuurprijs kan worden verhoogd in het kader van een redelijk voorstel, wordt onder meer bevestigd door de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RBNHO:2019:7133). De verhoogde huur was onderbouwd met een rapport dat door een makelaar was opgesteld. De kantonrechter onderbouwde dit als volgt: Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 1963 (NJ 1963, 344) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van (thans) artikel 7:274 lid 1 onder d BW erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:BZ3775). De kantonrechter is van oordeel dat van huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat zij het aanbod van verhuurders aanvaarden. Verhuurder hebben een huurwaardeverklaring van een NVM-makelaar overgelegd waaruit een huurwaarde van € 1.250,00 blijkt. Verder hebben verhuurders onweersproken gesteld dat de huurprijs in 2009 volgens het toen geldende woningwaarderingsstelsel en de vergunning krachtens de Leegstandswet reeds € 1.196,00 bedroeg. Inmiddels zijn tien jaar verstreken, zodat een huurprijs van € 1.250,00 de kantonrechter niet onredelijk voorkomt. Ten slotte achtte de kantonrechter een huurprijs van € 1.250,00 redelijk nu huurders op grond van de huurovereenkomst een jaarlijkse indexatie zijn verschuldigd, waarop nimmer doorverhuurders aanspraak was gemaakt.
De laatste overwegingen van de rechter acht ik niet van belang. Als immers objectief aantoonbaar kan worden gemaakt dat de markthuurprijs hoger ligt dan de huurprijs van het gehuurde, dan kan de huurprijs worden verhoogd. Dat de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel ook in de buurt komt van deze huurprijs ligt acht ik geen valide argument. Een geliberaliseerde huurprijs komt immers tot stand door vraag en aanbod en is niet gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Het lijkt mij dat de rechter niet bevoegd is de aangedragen huurprijs aan de redelijkheidstoets te onderwerpen als er door een objectief rapport is aangetoond dat de huurprijs op dit niveau ligt. In dit onderdeel wordt nog wel uitgelegd dat een voorstel onredelijk kan zijn als een aanzienlijke verhoging in één keer wordt doorgevoerd. Een gefaseerde verhoging zou dit voorstel dan wel kunnen laten voldoen aan de redelijkheidstoets. Verder moeten natuurlijk door huurder uitgevoerde verbouwingen aan het gehuurde waarvoor toestemming is gegeven buiten de huurprijs worden gehouden.
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in een arrest in een soortgelijke zaak (een huurverhoging zonder contractueel overeengekomen huurverhogingsbeding in het huurcontract) op 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:642 ) beslist dat de verhuurder in beginsel eens per jaar de huurprijs mag verhogen. Uitgangspunt daarbij is dan wel dat over deze verhoging met de huurder overeenstemming moet worden bereikt als er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
Als er geen huurverhogingsbeding is overeengekomen en er is geen overeenstemming over de huurverhoging bereikt, dan kan de verhuurder alleen een verhoging tot stand brengen op grond van een redelijk voorstel. Als de huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel, dan kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Interessant aan deze zaak was tevens dat het hof zich niet geroepen voelde om op vordering van één der betrokken partijen een bindende uitspraak over de omvang van een huurverhoging of -verlaging te doen. Het hof vond met name dat hier geen sprake kon zijn van het ingrijpen in de contractsvrijheid die tussen partijen geldt als er tussen partijen overeenstemming over huurverhoging van de huurprijs is ontstaan. Volgens het hof is het in strijd met het systeem van de wet en met het daaraan ten grondslag liggende beginsel van contractvrijheid bij de totstandkoming van een huurprijs wanneer de mogelijkheid wordt aanvaard dat de rechter buiten de in de wet gegeven mogelijkheden om op vordering van één der betrokken partijen een bindende uitspraak over de omvang van een huurverhoging of -verlaging zou kunnen doen. Dit is natuurlijk anders geregeld bij niet-geliberaliseerde woonruimte.
De huurder had bovendien bij aanvang van de overeenkomst geen idee waarop de verhoging van zijn geliberaliseerde woonruimte gebaseerd kon worden. De in de overeenkomst gebaseerde regel is te vaag om daarop een huurverhoging te kunnen baseren. Het is volkomen onduidelijk waarom de huurder had moeten begrijpen dat de verhoging gebaseerd zou worden op de regeling die op sociale woonruimte van toepassing is. Deze regeling was immers niet op geliberaliseerde woonruimte van toepassing. Dat geldt eens te meer nu dit bij aanvang van de overeenkomst niet uitdrukkelijk is overeengekomen en de verhuurder zich gedurende de looptijd van de overeenkomst ook niet consequent heeft gehouden aan de verhoging van de huur van woonruimte op basis van de maximale verhoging die voor sociale woonruimte geldt. Als er al sprake zou zijn van een verhoging, die in de loop der tijd in het contract ingebakken zou worden door betaling van de aangezegde verhogingen, dan zou het logischer zijn de door de verhuurder gehanteerde verhogingen voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing te verklaren. De verhuurder had bovendien ter zitting uitdrukkelijk vermeld geen uitzondering te willen maken voor deze huurder, en bij een verhogingsclausule de standaardclausule voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing te willen verklaren. Een afwijkend beding zoals nu door de rechter is voorgesteld, ligt daarom ook niet in de lijn der bedoeling van de verhuurder.
Daarnaast is deze maximale verhoging op het moment van deze uitspraak (oktober 2014) gebaseerd op een basisverhoging en een verhoging op basis van het inkomen. Welke maximumverhoging heeft de rechter hier voor ogen gehad? Als deze regel (huurverhoging ten behoeve van sociale woonruimte) al onderdeel van de huurovereenkomst zou zijn geworden, dan kan bij geliberaliseerde woonruimte niet sprake zijn van een verhoging met een percentage inclusief een percentage met betrekking tot inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze inkomensafhankelijke verhoging is immers niet van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte. De rechter vond in deze zaak een verhoging van 6,5% in orde. De rechter heeft zich kennelijk niet gerealiseerd dat in dit percentage een gedeelte inkomensafhankelijke huurverhoging zit begrepen. Voor geliberaliseerde woonruimte is dat niet juist. De inkomensafhankelijke huurverhoging is immers bedoeld als stimulans om mensen met te hoge inkomens voor sociale huurwoningen naar andere woningen te laten vertrekken. Dat doel bestaat niet bij huurders van geliberaliseerde woonruimte. Bij akkoord met een huurverhoging op basis van de regels van sociale woonruimte zou een verhoging zonder inkomensafhankelijke verhoging slechts kunnen leiden tot een verhoging met 4%. Waar komt die extra 2,5% verhoging dan vandaan? Kennelijk baseert de rechter deze extra verhoging op “marktontwikkelingen en lokale omstandigheden”. Deze rechter had volgens mij een verkeerde maatstaf gehanteerd. De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 2 februari 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:1126) eveneens ervan uitgegaan dat de huur met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte kon worden verhoogd met een destijds maximaal geldend percentage van 6,5% overeenkomstig de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale woonruimte. In de huurovereenkomst was bepaald dat de huur van de woning jaarlijks wordt “.. aangepast naar het door het ministerie van VROM vastgestelde huurprijsverhogingspercentage, verhoogd met 1 %.” Volgens de rechter kon uit deze bepaling niet worden afgeleid dat onder dit percentage alleen een huurverhoging met een inflatiepercentage beschouwd dient te worden. De rechter was verder van oordeel dat uit deze bepaling niet kon worden afgeleid dat de door het ministerie van VROM vastgestelde maximale huurverhogingen niet gevolgd mochten worden wanneer die hoger uitkomen dan het inflatiepercentage. Naar het oordeel van de rechter waren er geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan partijen redelijkerwijs aan het in het bewuste artikel genoemde huurverhogingspercentage de bedoelde beperkte betekenis mochten toekennen, zodat partijen dienden uit te gaan van de letterlijke tekst van dit artikel en daarmee onverkort van het door het ministerie van VROM vast te stellen maximale huurverhogingspercentage.
De beslissing van de rechter was onjuist vanwege bovengenoemde argumenten. Verder konden partijen bij aanvang van de overeenkomst nooit het beleid inzake de inkomensafhankelijke verhoging hebben gehad. De huurovereenkomst was lang voor deze regeling gesloten. Daarnaast heb ik boven al opgemerkt dat de inkomensafhankelijke verhoging niet is geschreven voor geliberaliseerde woonruimte. Daarnaast blijkt uit deze uitspraak niet eens dat de huurder behoort tot de inkomensgroep, waarvoor deze verhoging bij sociale woonruimte is bedoeld.
Het is daarom voor geliberaliseerde woonruimte eenvoudiger het huurverhogingspercentage ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging vast te stellen op de inflatiecorrectie plus maximaal 4% huurverhoging. De verhuurder kan dan immers zelf de verhoging binnen deze grenzen verhogen. Daarnaast kan de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte de huur ook optrekken naar de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse.
Huurverhoging op basis van marktontwikkeling
Dat de verhuurder de huur jaarlijks mag verhogen op basis van marktontwikkelingen en lokale omstandigheden is in zijn algemeenheid onjuist en leidt tot volkomen willekeur. Deze manier van huurverhoging is doorgaans mogelijk bij geliberaliseerde woonruimte, doch kan niet zonder onderbouwing worden uitgevoerd. Deze manier om de huurprijs te verhogen is nu (2021) wegens de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten niet mogelijk. De mogelijkheid om de huurprijs naar de markthuurprijs te verhogen is ook tijdelijk aan banden gelegd door deze wet voor geliberaliseerde huurders.
Deze vordering dient dan te worden onderbouwd door de verhuurder door middel van een rapport van een deskundige waaruit blijkt dat de markthuurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse een verhoging van de huurprijs rechtvaardigt. Een dergelijke verhoging kan dus niet worden onderbouwd door louter met vermelding van een percentage waarmee de huur zou moeten stijgen zonder onderbouwing van de markthuurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Door deze uitspraak zet de rechter dus de deur open naar een jaarlijkse verhoging met een bepaald percentage op basis van de marktontwikkeling, zonder dat de verhuurder de verhoging moet kunnen onderbouwen met vergelijkbare woonruimte ter plaatse.
Dit is naar mijn mening echt niet conform de wettelijke regeling, die van toepassing was op dat moment. De rechter veegt hiermee twee verschillende systemen van huurverhoging op één hoop (de jaarlijkse huurverhoging op basis van een overeengekomen percentage en de verhoging op basis van markontwikkelingen). Artikel 7:274 lid 1 sub d BW zou door deze interpretatie in het kader van huurprijswijziging terzijde worden geplaatst. Dat lijkt mij niet de bedoeling van de wetgever.
Verwerking rechten
Hoewel de huurder jaren de huur heeft betaald, zonder dat daartoe een wettelijke of een contractuele grondslag bestaat, is het mogelijk dat de huurder de rechten heeft verwerkt om deze betalingen terug te vorderen. Zie hetgeen ik verder in dit hoofdstuk over rechtsverwerking heb opgemerkt De rechter heeft geen beslissing hoeven nemen of er sprake van rechtsverwerking was, omdat de verhuurder volgens de rechter de huur kon verhogen wegens – naar de mening van de rechter – door partijen gemaakte afspraken. Daarnaast had de huurder volgens de rechter niet gedwaald over zijn positie. De rechter motiveert dit standpunt niet.
Daarnaast is het mogelijk dat partijen van jaar tot jaar een verhoging overeenkomen. Als het huurcontract geen basis geeft voor een verhoging die afgedwongen kan worden, kunnen partijen immers van jaar tot jaar overeenstemming over verhoging van de huurprijs bereiken. Deze laatste variant was in deze zaak niet van toepassing. De verhoging werd immers als een verplichting gepresenteerd en niet als een voorstel waarvan afgewezen kon worden. De huurder had daarom ook over dit onderdeel van zijn positie gedwaald.
Conclusie
De rechter doet het beroep op dwaling af met het halve zinnetje: dat de verhuurder een juiste invulling heeft gegeven aan de huurverhogingen en het beroep op dwaling niet op gaat. De rechter houdt geen rekening met de inkomensafhankelijke verhoging en houdt evenmin rekening met het feit dat deze huurder zich niet eens heeft gerealiseerd waarom hij jaarlijks de huurverhoging betaalde. Daarnaast realiseert de rechter zich niet dat er door deze uitspraak twee systemen door elkaar worden gehaald. Ik vind dit een uiterst merkwaardige beslissing. Ik vind dit vonnis daarom slecht onderbouwd en voor hoger beroep vatbaar.