Huurverhogingen en algemene voorwaarden

Laatst bijgewerkt op 2024-04-24 om 23:06:39

In het arrest van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) heeft het HvJ EU een prejudiciële vraag beantwoord over wat het effect is van een beding dat in strijd is met Richtlijn 93/13. Het HvJ Eu besliste dat er in dat geval geen aanspraak op een daarvoor in de plaats komende wettelijke schadevergoeding is. De achtergrond van deze beslissing is: te voorkomen dat gebruikers van algemene voorwaarden oneerlijke bedingen opleggen aan consumenten. De rechter is in een dergelijk geval niet bevoegd om een bepaling van aanvullend nationaal recht in de plaats te stellen van het betreffende beding. De wettelijke rente moet dan ook worden afgewezen als een dergelijk beding buiten toepassing wordt verklaard.

Prof. mr. M.B.M. Loos heeft in zijn artikel “Huurverhogingen, algemene voorwaarden en wijzigingsbedingen” (NJB 2022/182) opgemerkt dat uit het Invitel arrest (HvJ EU 26 april 2012, C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 (Invitel) en het RWE Vertrieb arrest (HvJ EU 21 maart 2013, C-92/11, ECLI:C:EU:2013:180, NJ 2013/375 (RWE Vertrieb) volgt dat een huurprijswijzigingsbeding in de algemene bepalingen onder meer moet voldoen aan de volgende eisen:

Het beding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de algemene bepalingen;
Het moet gaan om een standaardbeding, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld;
De huurovereenkomst moet zijn gesloten tussen een professionele verhuurder en een niet-professionele partij;
De huurovereenkomst moet zijn gesloten na 31 december 1994;
Het beding moet bevat de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast, waarbij die gronden een geldige reden voor wijziging bevatten;
De verhuurder moet de huurverhoging op duidelijk en begrijpelijk wijze formuleren;
De huurder moet een reële mogelijkheid hebben om de overeenkomst te beëindigen nadat hij is geïnformeerd over de huurverhoging.

Naar de mening van prof. Loos zal de huurder een dergelijke beëindigingsmogelijkheid niet benutten gezien de woningnood zoals die zich nu (april 2023) in Nederland voordoet. Het lijkt bij huurovereenkomsten niet onvergeeflijk als een bepaling ontbreekt dat de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen. het RWE Vertrieb arrest heeft te maken met een gasleveringsovereenkomst en is vermoedelijk niet in zijn geheel 1 op 1 van toepassing op huurovereenkomsten. Het ontbreken van een dergelijk beding waarmee de huurovereenkomst kan worden beëindigd zal bij huurovereenkomst vermoedelijk niet tot nietigheid leiden. Dat laatste wordt bevestigd in het arrest A1 Telekom Austra (HvJ EU 26 november 2015, ECLI:EU:C:2015:782 (Verein für Konsumenteninformation/A1 Telekom Austria AG). Uit dit arrest blijkt dat als een prijswijzigingsbeding slecht leidt tot automatische wijziging van de huurprijs overeenkomstig een objectieve prijsindex zoals de consumentenprijsindex er van een wijziging van de voorwaarden geen sprake is. Er is dan ook geen reden om de huurder een bevoegdheid te geven om de huurovereenkomst te beëindigen.

Uit dit arrest blijkt onder meer dat een inflatiecorrectie met slechts de inflatiecorrectie wordt geaccepteerd als er sprake is van een automatisch correctie. Als de correctie niet jaarlijks automatisch plaatsvindt maar afhankelijk is van de luimen van de verhuurder, dan is het minder duidelijk of een dergelijke aanpassing door de beugel kan. Er moet dan worden gedacht aan een formulering dat de huurprijs jaarlijks kan worden aangepast. Te denken valt ook aan de formulering dat de huurprijs kan worden verhoogd met inflatiecorrectie plus maximaal een bepaald percentage. Prof. Loos is van mening dat het transparantiebeginsel mogelijk geschonden is bij het huurverhogingsbeding in de ROZ-voorwaarden, waarbij de huur met de inflatiecorrectie en een bepaald percentage kan worden verhoogd. De huurder weet niet waar hij aan toe is. Dit zou ook het geval zijn bij een beding waarbij de huurprijs na vijf jaar naar de markthuurprijs verhoogd zou kunnen worden.

De huurverhogingen die voor de huurder ook niet zo duidelijk de toekomstige huurverhogingen weergeven, maar die wettelijke basis hebben zoals artikel 7:250 BW, 7:252 BW, 7:252a BW, zijn rechtsgeldig, aangezien artikel 3 Richtlijn oneerlijke bedingen in dat geval niet van toepassing is.

Als de rechter het beding onredelijk acht, zal het beding vernietigd moeten worden. Het beding zal dan niet gewijzigd of gematigd mogen worden. Het beding wordt dan in het geheel buiten toepassing verklaard. Meer informatie over dit onderwerp treft u aan in het hoofdstuk: “Introductie huurincasso – Het boetebeding – Boetebeding en algemene voorwaarden“. Dit heeft dan tot gevolg dat er bij geliberaliseerde woonruimte de huurprijs niet meer kan worden verhoogd, want het huurverhogingsbeding is dan immers uitgeschakeld. Voor geliberaliseerde woonruimte kan de huurprijs alleen nog worden gewijzigd door een voorstel tot wijziging van het huurcontract ex artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Voor sociale woonruimte geldt gewoon de wettelijke regeling op grond waarvan de huurprijs kan worden verhoogd als een huurprijswijzigingsbeding buiten toepassing wordt verklaard.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 21 april 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420) een oordeel moeten geven over een door een huurder opgebouwde huurachterstand. In de huurovereenkomst stond het volgende huurverhogingsbeding opgenomen: “De in 1.6a genoemde huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […]”.

Richtlijn 93/13 moet worden toegepast als de huurder een consument is en de verhuurder als handelaar aangemerkt moet worden. Uit de stukken was af te leiden dat de verhuurder als een handelaar was aan te merken. Dat had tot gevolg dat de ambtshalve moest worden onderzocht of het beding dat in de tussen verhuurder en huurder was gesloten oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Dit beding in de huurovereenkomst is naar haar aard immers te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Er was evenmin gesteld noch gebreken dat hierover onderhandeld was en het beding als kernbeding aangemerkt diende te worden.

Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

De kantonrechter stelt dat uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180 RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden naar het oordeel van de kantonrechter de volgende voorwaarden. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken was het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoort. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbrak een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder was overgeleverd.

De kantonrechter overwoog dat in het huurcontract weliswaar was opgenomen dat de huurder één maand voorafgaand aan de huurprijswijziging schriftelijk een bericht moet ontvangen, maar niet dat de huurder de huur kan beëindigen als de verhuurder van deze mogelijkheid van wijziging van de huurprijs gebruik maakt. Dit stond ook niet in de huurovereenkomst vermeld. Daarbij geldt nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor de huurder om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelde bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.

Het valt mij dat dat de rechter spreekt van vernietiging van dit beding, terwijl een dergelijk beding nietig is als dit beding in strijd met Richtlijn 93/13 EG is opgesteld. Artikel 7:248 lid 1 BW spreekt van een overeengekomen beding op grond waarvan de huur kan worden verhoogd. Doorgaans is door een verhoging op basis van dit beding een afzonderlijke aanschrijving van de huurder niet nodig. De huurder dient op basis van dit beding immers de huurverhoging op basis van het contract te betalen. Als het verhogingsbeding onder de Richtlijn 93/13 EG valt door nog een maximum verhoging op te nemen naast de inflatiecorrectie, dan moet de verhuurder de huurder dus wel jaarlijks aanschrijven in het kader van deze verhoging. Daarnaast moet in het huurcontract worden vermeld dat de huurder de huurovereenkomst op kan zeggen als die verhoging op basis van het huurverhogingsbeding wordt aangezegd én moet een verklaring worden gegeven van het extra percentage dat naast de inflatiecorrectie in rekening wordt gebracht. Een dergelijke verklaring kan bijvoorbeeld een verhoging van de markthuurprijs zijn. Als de markthuurprijs meer stijgt dan de inflatiecorrectie, dan zou dit een reden kunnen zijn om naast de inflatiecorrectie een extra percentage te noemen. Het lijkt mij in dit verband dan veiliger om naast de inflatiecorrectie een percentage van concreet 2% op te nemen dan een percentage van maximaal 5%. Het is onder normale omstandigheden de vraag of in verband met Richtlijn 93/13 EG een percentage van (maximaal) 5% extra huurverhoging naast de inflatie kan worden verdedigd. Daarnaast zou er bij deflatie ook een mogelijkheid opgenomen moeten worden om de huur te kunnen verlagen. Verder moet de mogelijkheid om de huur op te kunnen zeggen wel reëel zijn. Als er een wachtlijst van 7 tot 15 jaar bestaat voor verkrijging van woonruimte, dan is de mogelijkheid van opzegging niet reëel.

Richtlijn 93/13 EEG wordt niet toegepast als er weliswaar sprake is van een oneerlijke beding in de zin zoals hierboven beschreven (inflatiecorrectie + een bepaald percentage) als sprake is van een gesloten huurovereenkomst die tussen consumenten onderling is gesloten. Te denken valt aan een particuliere verhuurder die één woning verhuurt. Het beding is dan dus geldig en kan niet worden vernietigd door Richtlijn 93/13 EEG. In zijn uitspraak van 4 oktober 2018 (ECLI:EU:C:2018:808, “Kamenova”, in het bijzonder de overwegingen 30-41) heeft het HvJ-EU in dit verband, voor zover van belang, overwogen dat de Uniewetgever een bijzonder ruime opvatting van het begrip handelaar huldigt, namelijk elke natuurlijke persoon of rechtspersoon zodra deze een activiteit tegen betaling uitoefent en daarbij handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit. Het begrip ‘handelaar’ moet daarbij worden bepaald in verhouding tot het tegengestelde begrip consument, dat verwijst naar elke niet bedrijfs- of beroepsmatig handelende particulier, die zich ten opzichte van een handelaar in een zwakkere positie bevindt, in die zin dat hij als de economisch zwakkere en juridisch minder ervaren contractspartij moet worden beschouwd. Of sprake is van een handelaar moet van geval tot geval worden beoordeeld. Hierbij kan, zonder dat deze criteria uitputtend of uitsluitend zijn, onder meer van belang zijn of sprake is van een winstoogmerk, van informatie waarover de consument niet noodzakelijk beschikt, en of de activiteit met een zekere regelmaat plaatsvindt (vgl. ook Hof Den Haag 3 oktober 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1842).

In het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 22 februari 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:725) werd een woning verhuurd door een verhuurder die één appartement in het nieuwe complex gekocht, niet uit beleggingsoogpunt maar vanwege de mogelijkheid eventueel terug te verhuizen naar deze plaats waar het appartement was gelegen. Omdat hij zelf geen kennis had van de verhuur van vastgoed, had hij een verhuurmakelaar ingeschakeld die het huurcontract had opgesteld en het contact met de huurder heeft verzorgd. Hij heeft naast zijn huidige woning waar hij in woonde slechts dit ene appartement in bezit en had naar zijn mening dus niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld. Van enige ongelijkwaardigheid tussen hem en de huurder zou geen sprake zijn.

De kantonrechter was van oordeel dat niet geconcludeerd kon worden dat de verhuurder in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelde. Daarvoor wordt doorslaggevend geacht dat gesteld noch gebleken is, dat de verhuurder werkzaamheden verricht of activiteiten ontplooit op het gebied van de verhuur van of handel in onroerend goed. De verhuur van het appartement had te gelden als een incidentele, niet beroepsmatige, activiteit. Er was geen sprake van verhuur van meerdere woningen. De omstandigheid dat de verhuurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst had laten bijstaan door een professionele verhuurmakelaar maakte dat niet anders.

In dit vonnis is nog wel verwezen naar de beperkte werking van artikel 7:248 lid 3 BW. Daarin staat immers: “Leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 3 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging.” De overeengekomen bepaling kan dus wel worden afgetopt door de werking van artikel 7:248 BW tot het niveau aan huurverhoging dat jaarlijks volgens de wettelijke regels mag worden toegekend. Zie hierover het onderdeel: “Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woonruimte en woonboten“.

Hoewel zich nog niet een hogere rechter dan de kantonrechter zich hierover heeft uitgelaten is het wellicht zinvol de huurcontracten te voorzien van de volgende clausule. Ik weet niet of deze clausule waterdicht is. In deze clausule worden in ieder geval een aantal voorwaarden verwerkt die hierboven zijn besproken.

De huurprijs wordt jaarlijks per (tijdstip) voor het eerst met ingang van (datum) overeenkomstig artikel (artikelen noemen) van de algemene bepalingen waarbij een minimum percentage van (percentage invullen) % (uitleggen waarom dit percentage redelijk is; wellicht investeringen terug verdienen) geldt en voor berekening van een hoger percentage de regels van dit genoemde artikel gelden. (In de algemene bepalingen uitleggen hoe de indexering berekend wordt).
Als op grond van wettelijke regels ten aanzien van geliberaliseerde huur een lager percentage verhoging geldt, dan wordt dat lagere percentage in rekening gebracht. Volgens artikel 7:248 lid 3 BW geldt dat het verhogingspercentages niet geldig zij als het hier bovengenoemde percentage hoger is dan het wettelijk geregelde percentage. Dan geldt het wettelijke percentage.
Partijen hebben de deze bepaling uitdrukkelijk besproken bij het sluiten van de overeenkomst. Huurder heeft hieronder afzonder getekend voor het doornemen en onderhandelen van deze bepaling.
Verhuurder biedt huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen na de verhoging met inachtneming van de normale regels van opzegging.

Het lijkt dan handig de huurder afzonderlijk onder aan het huurcontract te laten tekenen voor het doornemen en het onderhandelen over deze bepaling.

Een aanvulling van het huurcontract woonruimte op dit punt van het ROZ door het ROZ luidt als volgt:

X Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per [DATUM INVULLEN] en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal [PERCENTAGE INVULLEN] %, tenzij dat niet is toegestaan op grond van de wet- of regelgeving die geldt in het jaar waarop de aanpassing van de huurprijs betrekking heeft, in welk geval de huurprijs maximaal kan worden verhoogd in lijn met hetgeen op grond van die wet- en regelgeving maximaal is toegestaan.

Deze regeling heeft veel weg van de door mij geformuleerde regeling. Dit beding is iets compacter dan mijn formulering.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 oktober 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:6177) een voornemen geuit om een huurverhogingsbeding te vernietigen als zijnde oneerlijk in de zin van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen. De rechtbank heeft prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld in twee zaken over reikwijdte en gevolgen van de vernietiging van dit beding, onder meer over de mogelijkheid tot splitsing tussen het oneerlijke en eerlijke deel in het beding, de terugwerkende kracht van de vernietiging, de mogelijkheid van verrekening van de betaalde huurverhogingen met een gevorderde huurachterstand en de verjaring of andere mogelijkheid tot beperking van de terugvordering.

De door de rechtbank gestelde vragen luiden als volgt:

Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert,
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De Hoge Raad een oordeel vellen over deze vragen. Onbekend is wanneer dat zal gebeuren. Als de Hoge Raad een oordeel hierover heeft gegeven zal dit oordeel worden gepubliceerd op deze pagina.