Laatst bijgewerkt op 2020-08-03 om 21:22:24
Op 5 juni 2018 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met het wetsvoorstel ‘Verdere modernisering van de huurcommissie en introductie van een verhuurderbijdrage’.
De wetgever vindt het belangrijk dat er een ‘goede en laagdrempelige geschilbeslechting’ is. De Huurcommissie is de wettelijk bevoegde geschillenbeslechter. De geschillenbeslechting is beperkt tot de gevallen waarin tussen de huurder en verhuurder een gereguleerd huurcontract bestaat. Het betreft hier dus alleen verhuring van sociale woonruimte.
Als resultaat van dit wetsvoorstel gaat de Huurcommissie vanaf 1 januari 2019 zich ook bezighouden met de beoordeling van geschillen voortvloeiende uit een klacht over de gedraging van een verhuurder in het kader van de door de verhuurder geleverde producten en verrichte diensten. Het kan hier dan gaan om een klacht over het gedrag van de verhuurder. Te denken valt bijvoorbeeld aan een situatie dat de verhuurder niets van zich laat horen nadat een huurder een bericht naar de verhuurder heeft gestuurd.
De huurder moet de verhuurder bovendien eerst in de gelegenheid hebben gesteld om het geschil op te lossen en gebruik te maken van de (interne) klachtenprocedure van de verhuurder. Alle woningcorporaties dienen over een dergelijke klachtenprocedure te beschikken. Bij particuliere verhuurders ligt dit anders. Bij particuliere verhuurders adviseer ik toch een klacht naar de directie te sturen. Mocht de directie niet correct op deze klacht reageren, dan staat de weg naar de Huurcommissie open. Partijen moeten zelf controleren of een uitspraak over een klacht daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Als één van beiden zich niet aan de uitspraak houdt, dan kan de ander een vordering instellen bij de kantonrechter (zie pagina 17 van het Handboek Huurcommissie 2019).
Op grond van artikel 4 lid 5 UHW moet het dan gaan over de gedraging van de verhuurder in het kader van de door de verhuurder op basis van de tussen partijen geldende huurovereenkomst aan de huurder geleverde producten en verrichte diensten. Als de verhuurder niet binnen een redelijke termijn na indiening van die klacht deze klacht inhoudelijk heeft behandeld dan wel indien de huurder niet instemt met de beoordeling van die klacht door de verhuurder, kan de huurder tot uiterlijk een jaar na het tijdstip waarop de gedraging van de verhuurder heeft plaatsgevonden de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen in het geschil dat voortvloeit uit die klacht.
De wet geeft geen termijn wat onder ‘redelijke termijn’ wordt verstaan. De verhuurder moet in ieder geval bekend zijn met de klacht. Dit betekent dat per situatie wordt bekeken of de verzoeker de verhuurder de gelegenheid heeft geboden om op de klacht te kunnen reageren.
Dit geldt niet voor geschillen over het toe- of afwijzen van de woonruimte, wanbetaling, huurbeëindiging of het afsluiten van nutsvoorzieningen.
De Huurcommissie kan een uitspraak doen of een klacht gegrond of ongegrond is (artikel 19aa UHW). De Huurcommissie kan geen boete of schadevergoeding opleggen. De Huurcommissie kan ook geen maatregel opleggen waaraan de verhuurder zich moet houden. Een dergelijke sanctionerende bevoegdheid heeft uitsluitend de rechter. De Huurcommissie is niet bevoegd om schadevergoedingen uit te spreken. Dit brengt in principe ook mee dat de Huurcommissie niet bevoegd is om te oordelen over (de hoogte van) de geboden schadevergoeding door de verhuurder.
Als een klacht terecht is voorgesteld dan zal de Huurcommissie op basis van artikel 19 aa UHW uitspreken dat de klacht gegrond is. Het is de vraag wat de praktische betekenis van een gegronde klacht van de Huurcommissie is. De Huurcommissie zal aan een gegronde klacht geen financiële prikkel kunnen verbinden. Het is natuurlijk wel zo dat partij die in het gelijk is gesteld bij de kantonrechter wel sterker staat dan wanneer niet dit voortraject is gevolgd.
De Huurcommissie is in beginsel alleen bevoegd te oordelen over een gedraging van de verhuurder in het kader van de gesloten huurovereenkomst. Indien de klacht van de huurder expliciet gaat over het niet (juist) nakomen van de algemene voorwaarden door de verhuurder dan zal de Huurcommissie deze algemene voorwaarden wel in haar oordeel betrekken. Indien de klacht alleen maar gaat over de vraag of de algemene voorwaarden verbindend zijn dan is de Huurcommissie niet bevoegd om de klacht te beoordelen.
Als partijen een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen en samen hebben hebben afgesproken dat de Huurcommissie gevraagd kan worden om een advies over het geschil, kan de Huurcommissie daarvoor ingeschakeld worden.
Het klachtenformulier van de Huurcommissie treft u hier als download aan.