Laatst bijgewerkt op 2022-01-03 om 22:56:30

Artikel 6:215 BW geeft een algemene regel welke regel van toepassing is bij het samengaan van verschillende overeenkomsten in één overeenkomst. Op grond van artikel 6:215 BW geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren. Bij het huren en verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst. Dit onderwerp wordt uitgebreid behandeld in het onderdeel: “Kwalificatie overeenkomst en gemengde overeenkomsten“.

De rechtbank Overijssel, kantonzaken, locatie Enschede, heeft in haar vonnis van 25 mei 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:2097) beslist dat een gecombineerde zorg- en huurovereenkomst als huurovereenkomst aangemerkt moest worden, omdat het zorgelement niet doorslaggevend was.

In deze zaak was door een corporatie een woning verhuurd aan een zorginstelling. Deze zorginstelling heeft met toestemming van de corporatie de woning onderverhuurd aan een persoon waarmee zowel een huurovereenkomst als een begeleidingsovereenkomst is gesloten. De onderhuurder veroorzaakte overlast. De corporatie heeft daarop de zorginstelling verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. De zorginstelling heeft de huurovereenkomst vervolgens opgezegd. Vervolgens is de opzegging door de corporatie bevestigd. De overeenkomst tussen de zorgaanbieder en de corporatie was dus beëindigd. In deze procedure gaat het om de vraag of de huurovereenkomst tussen de zorginstelling en de onderhuurder ook was beëindigd. De zorginstelling was van mening dat er niet sprake was van een huurovereenkomst en dat de gebruiker van de woning geen huurbescherming toekwam.

De rechtbank overwoog dat de dwingende bepalingen van het (woonruimte) huurrecht van toepassing zijn, tenzij het element verzorging duidelijk overheerst. Overheerst het zorgelement dan blijven de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming buiten toepassing. Het maakt daarbij niet uit of sprake is van één gecombineerde huur- en begeleidingsovereenkomst of een huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde begeleidingsovereenkomst. De beide contracten moeten wel zodanig nauw verbonden zijn dat het eind van de ene overeenkomst ook het einde van de andere betekent.

Welk element doorslaggevend is, is afhankelijk van de omstandigheden. Belangrijke aanwijzingen zijn daarbij dat de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractduur zijn aangegaan, de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn, de huurder/cliënt ermee bekend is, althans dient te begrijpen, dat de woning hem uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.

Allereerst werd door de rechter vastgesteld dat het begeleidingsplan door de gebruiker van de woning niet was ondertekend. De onderverhuurder heeft niet gesteld waarom er desondanks van moet worden uitgegaan dat met de gebruiker is overeengekomen dat hij zich aan het begeleidingsplan zou houden. Op grond daarvan kan niet worden vastgesteld of de gebruiker in volle omvang akkoord is gegaan met het aangeboden begeleidingsplan.

Voorts blijkt uit de overgelegde huurovereenkomst en het begeleidingsplan dat de ingangsdatum en einddatum van de beide overeenkomsten uiteen lopen. Het einde van de ene overeenkomst betekende dus niet het einde van de andere. Niet alleen is de zorg/begeleiding later ingegaan dan het moment dat de gebruiker in het gehuurde kwam te wonen, de onderverhuurder heeft de feitelijke zorg ook eerder beëindigd dan de huur. Opmerkelijk is daarbij dat de huurovereenkomst als ingangsdatum 3 december 2018 vermeldt terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst op 2 januari 2018 is ingegaan (de datum van ondertekening van de overeenkomst). Opmerkelijk is ook dat het begeleidingsplan als einddatum 26 september 2019 heeft, terwijl de begeleiding pas in augustus 2020 is gestopt.

De kantonrechter is gelet op bovenstaande van oordeel dat er van de uitzonderingssituatie van artikel 6:215 BW geen sprake is: het zorgelement is niet doorslaggevend. Beide bijzondere overeenkomsten kunnen dus kennelijk wel naast elkaar blijven bestaan. Uit dit vonnis blijkt onder meer dat de bepalingen uit zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst niet alleen qua inhoud maar ook qua duur op elkaar afgestemd moeten zijn.

Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder. Nu de onderverhuurder de huurovereenkomst met de corporatie heeft opgezegd, is deze onderverhuurder er als het ware tussenuit gevallen. De conclusie is dat tussen partijen geen rechtsverhouding meer bestaat. Dit betekent dat de onderverhuurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering.

Als het de bedoeling is dat geen aanspraak bestaat op huurbescherming, dan is het dus aan te bevelen om een huurovereenkomst en een hieraan gekoppelde zorg- of begeleidingsovereenkomst zoveel mogelijk op dezelfde datum te laten ingaan (“één geheel van samenhangende verbintenissen). Het is ook verstandig om in de overeenkomst op te nemen dat als de zorg is beëindigd, dat dan ook het gebruik van de woning wordt beëindigd. Het is niet verstandig dat de onderverhuurder deze actie heeft gestart. Als er door iemand een procedure gestart moet worden, dan is het ook door de corporatie als deze niet met de onderhuurder de eventuele huurrelatie wenst voort te zetten. In artikel 7:269 lid 2 BW staat immers: “De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet, vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen”. Als de overeenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder is beëindigd, dan ontstaat er bij niet tijdige actie door de hoofdverhuurder een huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder. Daarvan is natuurlijk geen sprake als er tussen onderverhuurder en onderhuurder geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Artikel 7:269 BW is dan niet van toepassing.