Wie behoren tot het gezin?
Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen
Laatst bijgewerkt op 2021-07-21 om 22:01:04
De verhuurder van een appartement kan de huurder verplichten een parkeerplaats bij het appartement te huren.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, bepaald dat de verhuurder een beding mocht maken in de huurovereenkomst van de parkeerplaats inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats alleen beëindigd mocht worden tezamen met beëindiging van de huurovereenkomst met de huurwoning. Onderstaand wordt de situatie uitgelegd om deze redenering te kunnen volgen.
De feiten
De huurder had een appartement gehuurd in een bepaald appartementencomplex. De huurder huurde vanaf dezelfde ingangsdatum van het appartement een parkeerplaats nabij het appartementencomplex. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats stond een bepaling opgenomen inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats onlosmakelijk was verbonden aan de huurovereenkomst van de woning. Beide overeenkomsten waren niet los van elkaar te beëindigen.
De huurder had zelf geen auto, maar de algemene ledenvergadering van de woonvereniging had onderverhuring van de parkeerplaats toegestaan.
De huurder had de huur van de parkeerplaats opgezegd op grond van artikel 7:264 BW (onredelijk voordeel door de verhuurder).
Overwegingen van de kantonrechter
Allereerst was de kantonrechter van mening dat het partijen door de contractsvrijheid vrij staat een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts was er volgens de kanonrechter geen sprake van een onredelijk voordeel nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld.
Het is niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakt dit niet anders.
De huurder had niet weersproken dat de verhuurder uitvoering overleg heeft gehad met de woonvereniging over koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. De huurder had niet gesteld dat zij noodzakelijk op de door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen om een andere woning te huren.
De verhuurder was de huurders, die geen auto hebben, tegemoet gekomen door onderhuur van de parkeerplaats aan derden voor dezelfde prijs toe te staan. De stelling van de huurder dat de verhuurder de parkeerplaats vrijelijk kon verhuren ging niet op, omdat de verhuurder altijd er voor moet zorgen dat zich bij de woning een parkeerplaats bevindt.
De parkeerplaatsen waren bovendien niet vrij toegankelijk, doordat deze enkel via een sleutel of via een magneetsysteem zijn te bereiken.
Op grond van het bovenstaande kon een beroep op nietigheid van dit beding niet slagen, aldus de rechter.
Als de overwegingen in bovengenoemde situatie niet op een andere individuele situatie aansluiten, kan de uitkomst anders zijn. Het valt te bedenken dat de situatie anders zou liggen als onderhuur niet zou zijn toegestaan.
In een soortgelijke casus (huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank ‘s-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde door de rechtbank Rotterdam genomen beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel. Ook in deze casus kwam de rechtbank ‘s-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Volgens dit artikel heeft dit artikel immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).
Is de parkeerplaats te krap?
Ik kom nogal eens klachten tegen over krappe parkeerplaatsen bij inpandige garages. Er wordt onderscheid gemaakt tussen stallingsplaatsen, niet-openbare plaatsen en openbare plaatsen. Hier gaat het om niet openbare plaatsen. Dat zijn parkeervoorzieningen voor overwegend vaste gebruikers (meer dan 80%) met zwerfplaatsen. Deze voorzieningen komen natuurlijk ook bij kantoorlocaties voor.
De rechtbank Amsterdam behandelde in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:1075) een zaak waarbij de kopers van appartementen van mening waren dat de parkeerplaatsen te krap waren. Deze zaak kan ook worden gebruik als de huurder van een appartement een idee heeft dat de parkeerplaats te krap is. De vraag is van belang of de parkeerplaats aan de NEN 2443-norm voldoet en wat er is afgesproken bij aanvang van de overeenkomst.
Uit de overwegingen in dit vonnis volgt dat de parkeerplaats volgens de destijds geldende NEN 2443-norm aan een afmeting van 2,25 breed moet voldoen. Er hoort een toeslag te komen van 0,15 meter als er een kolom naast het parkeervlak is geplaatst. Het parkeervlak moet dan 2,40 meter breed zijn. Dat lijkt mij ook van toepassing als het parkeervak aan een muur is gelegen.
De rechtbank moest de vraag beantwoorden of de parkeerplaatsen desondanks niet als slecht bruikbaar aangemerkt diende te worden, gelet op de moeite die het de gebruiker kost om een auto te parkeren. De rechtbank was van oordeel dat daarvan geen sprake was. Blijkens de door beide partijen in het geding gebrachte video’s waren de parkeerplaatsen weliswaar krap, maar is parkeren mogelijk. Dit bleek ook reeds uit het feit dat een gebruiker van de parkeerplaats inmiddels al bijna zeven jaar gebruik maken van hun parkeerplaats. Daaraan deed niet af dat zij, als gevolg van de smalle parkeerweg en de aanwezige kolommen, alleen achteruit konden inparkeren en daarbij een of meer keren moeten steken. De koopovereenkomst bood geen aanknopingspunten voor het standpunt dat de gebruikers mochten verwachten hun auto vooruit en zonder steken te kunnen inparkeren. Nu de parkeerplaatsen voldeden aan de minimumeisen van de NEN norm en daarnaast gebleken is de gebruikers, zij het met enige moeite, de parkeerplaatsen konden gebruiken voor het doel waarvoor deze bestemd zijn, was geen sprake van non-conformiteit. Een zelfde redenering kan worden gevolg bij verhuurde parkeerplaatsen.
De NEN 2443-norm die vanaf 2013 geldt heeft de maten van de parkeervakken gewijzigd. Door grotere auto’s met dikkere deuren diende de parkeervakken enigszins te worden verbreed. In openbare parkeergarages is de minimum vakbreedte gegroeid naar 2,50 meter. Belangrijker is echter dat ook de lengte van het normvoertuig is toegenomen. Ook heeft de nieuwe deurhoogte van 2,30 meter in Bouwbesluit 2012 invloed gehad op de nieuwe NEN 2443.
De vraag welke NEN-norm van toepassing is dient te worden beantwoord aan de hand van het bouwjaar van de onroerende zaak.
In het hoofdstuk: “Onderdelen van het huurrecht” wordt ook de verhuring van parkeerterreinen bij verhuurde woonruimte behandeld. Ik benader deze materie dan vanuit de vraag of de parkeerplaats al dan niet als onroerende aanhorigheid beschouwd moet worden.
Geen bescherming van de afhankelijke (bedrijfs) woning
Laatst bijgewerkt op 2021-11-14 om 22:36:52
Geen bescherming van de afhankelijke (bedrijfs) woning
Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt, geldt de bescherming van artikel 7:269 BW ook niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruimte waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen. De wettelijke regels betreffende afhankelijke woonruimte worden immers geregeld door het huurregime waaronder de gehuurde bedrijfsruimte valt.
Onderhuur en gemengde overeenkomsten
Laatst bijgewerkt op 2022-01-03 om 22:56:30
Artikel 6:215 BW geeft een algemene regel welke regel van toepassing is bij het samengaan van verschillende overeenkomsten in één overeenkomst. Op grond van artikel 6:215 BW geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren. Bij het huren en verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst. Dit onderwerp wordt uitgebreid behandeld in het onderdeel: “Kwalificatie overeenkomst en gemengde overeenkomsten“.
De rechtbank Overijssel, kantonzaken, locatie Enschede, heeft in haar vonnis van 25 mei 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:2097) beslist dat een gecombineerde zorg- en huurovereenkomst als huurovereenkomst aangemerkt moest worden, omdat het zorgelement niet doorslaggevend was.
In deze zaak was door een corporatie een woning verhuurd aan een zorginstelling. Deze zorginstelling heeft met toestemming van de corporatie de woning onderverhuurd aan een persoon waarmee zowel een huurovereenkomst als een begeleidingsovereenkomst is gesloten. De onderhuurder veroorzaakte overlast. De corporatie heeft daarop de zorginstelling verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. De zorginstelling heeft de huurovereenkomst vervolgens opgezegd. Vervolgens is de opzegging door de corporatie bevestigd. De overeenkomst tussen de zorgaanbieder en de corporatie was dus beëindigd. In deze procedure gaat het om de vraag of de huurovereenkomst tussen de zorginstelling en de onderhuurder ook was beëindigd. De zorginstelling was van mening dat er niet sprake was van een huurovereenkomst en dat de gebruiker van de woning geen huurbescherming toekwam.
De rechtbank overwoog dat de dwingende bepalingen van het (woonruimte) huurrecht van toepassing zijn, tenzij het element verzorging duidelijk overheerst. Overheerst het zorgelement dan blijven de wettelijke huurbepalingen, en dus ook de huurbescherming buiten toepassing. Het maakt daarbij niet uit of sprake is van één gecombineerde huur- en begeleidingsovereenkomst of een huurovereenkomst met een daaraan gekoppelde begeleidingsovereenkomst. De beide contracten moeten wel zodanig nauw verbonden zijn dat het eind van de ene overeenkomst ook het einde van de andere betekent.
Welk element doorslaggevend is, is afhankelijk van de omstandigheden. Belangrijke aanwijzingen zijn daarbij dat de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractduur zijn aangegaan, de overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn, de huurder/cliënt ermee bekend is, althans dient te begrijpen, dat de woning hem uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgaanbieder ter beschikking werd gesteld, buiten de reguliere toewijzingsregels om, specifiek met als doel de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren.
Allereerst werd door de rechter vastgesteld dat het begeleidingsplan door de gebruiker van de woning niet was ondertekend. De onderverhuurder heeft niet gesteld waarom er desondanks van moet worden uitgegaan dat met de gebruiker is overeengekomen dat hij zich aan het begeleidingsplan zou houden. Op grond daarvan kan niet worden vastgesteld of de gebruiker in volle omvang akkoord is gegaan met het aangeboden begeleidingsplan.
Voorts blijkt uit de overgelegde huurovereenkomst en het begeleidingsplan dat de ingangsdatum en einddatum van de beide overeenkomsten uiteen lopen. Het einde van de ene overeenkomst betekende dus niet het einde van de andere. Niet alleen is de zorg/begeleiding later ingegaan dan het moment dat de gebruiker in het gehuurde kwam te wonen, de onderverhuurder heeft de feitelijke zorg ook eerder beëindigd dan de huur. Opmerkelijk is daarbij dat de huurovereenkomst als ingangsdatum 3 december 2018 vermeldt terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst op 2 januari 2018 is ingegaan (de datum van ondertekening van de overeenkomst). Opmerkelijk is ook dat het begeleidingsplan als einddatum 26 september 2019 heeft, terwijl de begeleiding pas in augustus 2020 is gestopt.
De kantonrechter is gelet op bovenstaande van oordeel dat er van de uitzonderingssituatie van artikel 6:215 BW geen sprake is: het zorgelement is niet doorslaggevend. Beide bijzondere overeenkomsten kunnen dus kennelijk wel naast elkaar blijven bestaan. Uit dit vonnis blijkt onder meer dat de bepalingen uit zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst niet alleen qua inhoud maar ook qua duur op elkaar afgestemd moeten zijn.
Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder. Nu de onderverhuurder de huurovereenkomst met de corporatie heeft opgezegd, is deze onderverhuurder er als het ware tussenuit gevallen. De conclusie is dat tussen partijen geen rechtsverhouding meer bestaat. Dit betekent dat de onderverhuurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering.
Als het de bedoeling is dat geen aanspraak bestaat op huurbescherming, dan is het dus aan te bevelen om een huurovereenkomst en een hieraan gekoppelde zorg- of begeleidingsovereenkomst zoveel mogelijk op dezelfde datum te laten ingaan (“één geheel van samenhangende verbintenissen). Het is ook verstandig om in de overeenkomst op te nemen dat als de zorg is beëindigd, dat dan ook het gebruik van de woning wordt beëindigd. Het is niet verstandig dat de onderverhuurder deze actie heeft gestart. Als er door iemand een procedure gestart moet worden, dan is het ook door de corporatie als deze niet met de onderhuurder de eventuele huurrelatie wenst voort te zetten. In artikel 7:269 lid 2 BW staat immers: “De verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij op grond van lid 1 de onderhuur heeft voortgezet, vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen”. Als de overeenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder is beëindigd, dan ontstaat er bij niet tijdige actie door de hoofdverhuurder een huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder. Daarvan is natuurlijk geen sprake als er tussen onderverhuurder en onderhuurder geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Artikel 7:269 BW is dan niet van toepassing.
Bewijslastverdeling
Laatst bijgewerkt op 2024-03-16 om 17:38:57
De verhuurder die stelt dat er sprake is van onrechtmatige ingebruikgeving zal dit dienen te bewijzen (artikel 150 RV).
Dit bewijs is vaak lastig te leveren. In de praktijk kan deze lastige bewijspositie worden afgezwakt. Er zijn omstandigheden om bewijs deels bij de huurder neer te leggen dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. De simpele reden hiervan is dat het doorgaans niet mogelijk is het bewijs te leveren van iets dat niet plaatsvindt (niet bewonen van de woning), terwijl bewijs van iets dat wel plaatsvindt (wel bewonen van de woning) eenvoudiger is te leveren.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1058) een oordeel moeten geven over bewijsplicht van partijen. De Hoge Raad is van oordeel dat de bewijsplicht van een partij kan verschuiven naar een andere partij. Dat kan het geval zijn als de gegevens waarmee bewijs geleverd kan worden zich bevinden in het domein van de huurder, waartoe de verhuurder geen toegang heeft. Bij die stand van zaken ligt het veeleer op de weg van huurder om in het kader van haar betwisting zodanige feitelijke gegevens te verstrekken dat zij de verhuurder aanknopingspunten verschaft voor een eventuele nadere onderbouwing van haar stelling. Dit arrest van de Hoge Raad ging niet om een huurkwestie, maar kan wel analoog worden toegepast bij bijvoorbeeld de situatie waarin de huurder wordt verdacht het gehuurde onder te verhuren of het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf te gebruiken. In een dergelijke situatie kan van de huurder worden verwacht dat deze aantoont/aannemelijk maakt, dat er geen sprake is van onderhuur en/of dat hij juist wel de woning als hoofdverblijf gebruikt. De onderstaande uitspraken die afwijken van deze bewijslastverdeling, kunnen dus in het vervolg niet meer als geldend recht worden beschouwd. Ik laat deze uitspraken staan vanwege een overzicht van de argumentatie die over dit onderwerp is gevoerd.
Het hof te Amsterdam besliste in het arrest van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:287) dat er geen sprake was van onrechtmatige inbreuk van het huisrecht, wegens de huisbezoeken door medewerkers van verhuurder, die ter plekke constateerde dat de huurder zelf de woning niet bewoonde. Het hof achtte het bezoek in de woning legitiem nu de aldaar aanwezige personen hun toestemming gaven aan betreding van deze woning door de medewerkers van de verhuurder nadat deze zich hadden gelegitimeerd en nadat deze personen toestemming hadden gevraagd de woning te betreden.
Het hof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 15 december 2009 beslist ( LJN: BL9258, Gerechtshof Amsterdam , 200.022.643/01) dat de verhuurder de bewijslast draagt van de stelling dat huurster zelf het gehuurde niet meer als woning gebruikt, ondanks de beslotenheid van het huiselijk leven. In rechtsoverweging 3.6 onderbouwt het hof dit standpunt. Volgens het hof kan de rechtens te respecteren, en ook verdragsrechtelijk beschermde, beslotenheid van het huiselijk leven onder omstandigheden meebrengen dat een verhuurder van woonruimte belemmeringen ondervindt bij het vergaren van bewijs voor zijn vermoeden dat de huurder het gehuurde niet langer zelf in gebruik heeft en/of wederrechtelijk aan een ander in gebruik heeft gegeven. Voorts heeft volgens het hof deze voorzienbare complicatie van bewijsrechtelijke aard in de parlementaire geschiedenis aandacht gekregen (zoals in Kamerstukken I, 2002/2003, 26 089, nr. 50, p. 6 e.v.). Daarbij is evenwel, voor zover het hof bekend, nimmer het verstrekkende standpunt ingenomen dat een verhuurder kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont.
In rechtsoverweging 3.7 van bovengenoemd arrest stelt het hof dat van de huurder moet worden verlangd dat hij met klem van argumenten weerwerk levert tegen de stelling dat hij de woning niet (meer) zelf bewoont, maar deze gehoudenheid gaat niet verder dan de in het algemeen reeds uit het bewijsrecht voortvloeiende verplichting om voldoende nauwkeurig uiteen te zetten waarom de door de eiser aangedragen feiten en omstandigheden niet tot de gevolgtrekking nopen dat de overeenkomst niet wordt nageleefd.
Behoudens in geval in de huurovereenkomst nadrukkelijk is bedongen dat de bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik van de woning bij de huurder ligt, moet het uitgangspunt ook ten aanzien van de verhuur van woonruimte blijven dat degene die ontbinding van een overeenkomst vordert en daartoe stelt dat zijn wederpartij toerekenbaar is tekortgeschoten, van die stelling de bewijslast draagt.
De verhuurder mag dus niet naar aanleiding van een vermoeden zonder verdere gegevens aan te dragen de huurder bewijs vragen van het eigen gebruik van het gehuurde.
Het hof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 14 maart 2011 een soortgelijke beslissing genomen ( LJN: BP7563, gerechtshof Amsterdam, 200.074.905/01 ) ten aanzien van de bewijslastverdeling van het niet door de huurder gebruiken van het gehuurde (sociale huurwoning) als hoofdverblijf ondanks een contractuele verplichting. Tevens was in het huurcontract de bewijslast van het hebben van een onafgebroken hoofdverblijf van de huurder in het gehuurde bij de huurder neergelegd.
De verhuurder had gesteld dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf had. De verhuurder had deze stelling onderbouwd door een feitelijk onderzoek waaruit bleek dat anderen dan de huurder de woning bewoonden.
Het hof was los van de contractueel overeengekomen bewijslast van mening dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten. Het hof laat in deze uitspraak – evenals bovengenoemde uitspraak – uitdrukkelijk de mogelijkheid open om de bewijslast van het houden van de hoofdverblijfplaats bij de huurder neer te leggen als dit contractueel is overeengekomen.
Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem volgens het hof worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt. Dit klemt volgens het hof temeer in geval van de huur en verhuur van een woning in de sociale sector, zoals in het onderhavige geval. Sociale woonruimte is schaars volgens het hof. De verhuurder heeft vanuit haar specifieke positie ervoor zorg te dragen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld.
Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is. Dat redelijke vermoeden had de verhuurder geleverd door een onderzoek ter plaatse uit te voeren naar het gebruik van de woning door de aanwezige personen. Hier is naar mijn mening door de verhuurder meer onderzoek gedaan dan door de verhuurder die in het eerste arrest is genoemd. Deze verhuurder heeft meer gedaan dan alleen haar vermoedens te beredeneren. De motivering van het hof moet wel in het licht van de door de verhuurder gedane inspanningen worden gezien. In het vorige arrest werd reeds gesteld dat een verhuurder niet kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont. Dit uitgangspunt geldt hier ook.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 8 juli 2011 ( LJN: BR3088, Rechtbank Amsterdam, 491112 / KG ZA 11-819 ) evenwel een beding in de algemene voorwaarden als onredelijk bezwarend, inhoudende dat de huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. In deze uitspraak wordt door de verhuurder tevens niet aannemelijk gemaakt dat huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had.
De huurder wordt volgens de rechter in deze kwestie als consument aangemerkt. De rechter dient daarom op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) ambtshalve te beoordelen of het beding onredelijk bezwarend is. Bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een indicatieve lijst gevoegd van mogelijk oneerlijke bedingen. Het onderhavige beding is een beding als bedoeld in onderdeel q van de genoemde indicatieve lijst, terwijl ook op de Nederlandse zwarte lijst (artikel 6:236 onder k BW ) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het onderhavige beding ook onredelijk bezwarend. Dit is toch een andere redenering dan het hof in zijn uitspraak van 14 maart 2011, die een bewijslastverzwaring op grond van een contractueel beding in het nadeel van de huurder wel mogelijk achtte. Ik neig meer naar de interpretatie van de voorzieningenrechter in haar vonnis van 8 juli 2011.
Het hof te Amsterdam bepaalde in zijn arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) dat het contractueel beding inhoudende dat de bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf op de huurder rust, in strijd is met de regeling van de Richtlijn 93/13/ EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dus nietig, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. In het bijzonder acht het hof in dit verband zwaarwegend dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Ook neemt het hof in aanmerking dat aan de naar het oordeel van het hof reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder als omschreven in rechtsoverweging 3.9 onder a op toereikende wijze kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Het bezwaar tegen de bepaling in het huurcontract was voornamelijk gelegen in het feit dat de huurder in alle gevallen – ook zonder dat reeds vast stond dat er sprake was van een tekortkoming van de huurder – de bewijslast, die volgens de wet (artikel 150 Rv) op de verhuurder rust, op de huurder legde.
Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in zijn arrest van 28 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1443) van oordeel dat in het kader van de problematiek van ingebruikgeving van woonruimte aan derden, dan wel het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, de bewijslast naar de huurder verschoven kon worden. In de algemene voorwaarden die bij de huurovereenkomst hoorden, stond vermeld dat indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, de bewijslast rust op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Volgens de huurder was deze bepaling in strijd met artikel 6:236 k BW en/of artikel 6:237 BW. Volgens het hof was hier geen sprake van strijdigheid met artikel 6:236 k BW. Een dergelijke wijziging van de bewijslast is volgens het hof aanvaardbaar, omdat de huurder op de hoogte is, of in ieder geval behoort te zijn, van wat er zich in het gehuurde afspeelt aangezien hij daarover voortdurend de beschikking heeft terwijl dat niet geldt voor de verhuurder. Het hof was verder van oordeel dat de bewijslast door deze bepaling wel is gewijzigd, maar die wijziging vindt niet plaats “hetzij doordat het een verklaring van haar bevat omtrent de deugdelijkheid van de haar verschuldigde prestatie, hetzij doordat het haar belast met het bewijs dat een tekortkoming van de gebruiker aan hem kan worden toegerekend”, in de zin van artikel 6:236 aanhef en sub k BW. De wijziging van de bewijslast die in artikel 6.6.2 van de algemene voorwaarden besloten ligt, valt dus volgens het hof niet onder artikel 6:236 aanhef en sub k BW, en moet dus niet op grond van dat artikel als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Het verschil met de bepaling van het hof te Amsterdam in zijn arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) was voornamelijk gelegen in het feit dat dit beding slechts van toepassing is als er sprake is van een tekortkoming van de huurder in de vorm van het in gebruik geven van de het gehuurde in strijd met de overeengekomen regels als genoemd in de algemene bepalingen.
Het hof betrok hierbij niet Richtlijn 93/13/EEG in zijn oordeel, terwijl het hof dit ambtshalve wel had dienen te doen. Door dit beding zou al vaststaan dat er sprake is van een tekortkoming van de huurder. De bewijslast heeft alleen betrekking op de vraag of de huurder het onafgebroken gebruik in het gehuurde heeft. Dit onderscheid is van belang. Het is in het kader van de tenzij-regel behorende bij artikel 6:265 BW voor de ontbinding van de overeenkomst van belang of de huurder helemaal geen gebruik van het gehuurde maakte of wél gebruik van het gehuurde maakte en een deel van het gehuurde had afgestaan. In het hoofdstuk Ontbinding van de overeenkomst, onderdeel “Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie” heb ik het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) besproken. In het kader van de tenzij-regel zal de schuldenaar de omstandigheden dienen te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie ook HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4122, NJ 2007/343, rov. 5.2 ([A]/Tycho). In het verweer van de schuldenaar kan besloten liggen dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Mede gezien het gestelde in arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) van het hof te Amsterdam zal de huurder toch een gemotiveerde betwisting van zijn stellingen aan dienen te leveren. Gezien het bovenstaande ben ik van mening dat van de huurder wel verwacht kan worden dat hij zijn stellingen over het hoofdverblijf gemotiveerd onderbouwt. Daarnaast zal de huurder bij een gevorderde ontbinding in het kader van de “tenzij-regel” dienen aan te tonen dat deze regel in zijn voordeel uitgelegd kan worden.
Het hof te ‘s-Gravenhage heeft zich in zijn arrest van 9 november 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:2142) in het verband van de bewijslastverdeling moeten buigen over de vraag of een bepaling in de algemene huurvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:236 sub k BW, 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/13/EEG.
Hier was het volgende beding in de algemene bepalingen opgenomen: ““De huurder is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven en of (onder) te verhuren, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Indien de verhuurder het vermoeden heeft dat het gehuurde aan een derde in gebruik is gegeven of is onderverhuurd zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming, zal huurder op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder dienen aan te tonen, onder overlegging van relevante bescheiden, dat hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden. Voorts is huurder gehouden mee te werken aan een eventueel onderzoek van verhuurder. (…)”.
Het gaat hier dus om een bewijsvermoeden aan de kant van de verhuurder. Dit bewijsvermoeden moet deugdelijk zijn onderbouwd en moet niet zijn gebaseerd op loze opmerkingen. Dit sluit aan op wat het hof te Amsterdam in zijn arrest van 15 december 2009 al had beslist (LJN: BL9258, Gerechtshof Amsterdam , 200.022.643/01) over de onderbouwing van dit bewijsvermoeden. Het hof oordeelt in rechtsoverweging 6.3 van dit arrest: ” […] dat dit vermoeden deugdelijk moet zijn onderbouwd. Als sprake is van een deugdelijke onderbouwing van het vermoeden van verhuurder, is het – anders dan [geïntimeerde] aanvoert – naar het oordeel van het hof niet onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:236 sub k BW, 6:237 sub b BW en/of Richtlijn 93/131om van de huurder te verlangen dat hij aantoont dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Voor dit oordeel is redengevend dat het gaat om bewijs van feiten die in de sfeer van huurder liggen. Verhuurder verkeert dus in bewijsnood, terwijl huurder duidelijkheid kan geven over zijn situatie”. De huurder zal dus moeten trachten dit door de verhuurder gestelde verwijt te ontkrachten. Als de huurder hier niet voldoende in slaagt, dan zal hij bewijs dienen te leveren dat hij hij zijn hoofdverblijf onafgebroken in het gehuurde heeft behouden.
De rechtbank te Rotterdam sloot in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434) aan op het bovengenoemde standpunt van het hof te Amsterdam in zijn arrest van 14 maart 2011. Ook in deze zaak was het onderverhuren van woonruimte in de algemene voorwaarden verboden en was daarin de algemene voorwaarden de volgende bepaling ten aanzien van de bewijslast opgenomen: “Indien de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden, op de huurder.”
Allereerst besliste de rechter dat het in gebruik geven van de woning ontbinding van deze overeenkomst niet rechtvaardigde. De huurder had weliswaar in strijd met de overeengekomen bepalingen een deel van het gehuurde aan derden in gebruik gegeven, doch dit rechtvaardigde gezien de omstandigheden niet de ontbinding van de overeenkomst. De rechter maakte hierbij gebruik van de mogelijkheid om in verband met de “tenzij-bepaling” als genoemd in het laatste deel van artikel 6:265 BW, de ontbinding niet uit te spraken. Over deze mogelijkheid van de rechter ben ik uitgebreid ingegaan in het hoofdstuk “Ontbinding van overeenkomsten” als beschreven in deel 1 van “Huurgeschillen Ontleed”.
Vervolgens heeft de kantonrechter beoordeeld of de bewijslastverdeling als gemeld in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend was. De kantonrechter was van mening dat dit niet het geval was. De kantonrechter brengt hierbij de wetsgeschiedenis van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (Huur) (Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50) in stelling. Op basis van deze wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder. Dit is een juiste beslissing, omdat de verhuurder doorgaans slechts kan gissen wat binnen de muren van het gehuurde plaatsvindt.
De Hoge Raad volgt de lijn van de rechtbank te Rotterdam in het vonnis van 28 februari 2014. Volgens de Hoge Raad, in een arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185), zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt. Het ging hier niet om een gestelde onderverhuring, maar om een door een huurder gesteld medehuurderschap. Voor de bewijslastverdeling maakt dit uitgangspunt niet uit, waardoor ik deze uitspraak ook op deze plaats van belang acht. De Hoge Raad week hierbij af van een eerder oordeel van het hof. Het ging hier om een zoon die zijn gehele leven gebruik van een woning was blijven maken en na het overlijden van zijn ouders ook nog gebruik van deze woning was blijven maken. De pseudohuurder had aangevoerd dat hij met de toenmalige eigenares mondeling had afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing had hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van een neef van de toenmalige eigenares. Het hof was van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kon worden geconcludeerd dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef.
Dit oordeel van het hof was niet juist. De verhuurder diende namelijk slechts feiten te stellen die de conclusie kan dragen dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef. De verhuurder had dat gedaan. Vervolgens was het aan de huurder om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die het rechtsgevolg kunnen dragen, dat hij uit hoofde van een huurovereenkomst gerechtigd is om in de woning te verblijven. Meer in het bijzonder was het aan de huurder om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, ter onderbouwing van zijn stelling dat hij medehuurder was dan wel dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen (zie de conclusie bij dit arrest ECLI:NL:PHR:2017:291 ).
Het hof had niet vastgesteld dat de huurder medehuurder van de bovenwoning was en ook niet dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen. Het hof heeft echter ook niet vastgesteld dat dit níet het geval is. Aldus is in het midden gebleven of de huurder uit hoofde van huur gerechtigd was tot het gebruik van de bovenwoning.
Na verwijzing zal het hof met toepassing van de regels van artikelen 7:267 en 7:268 BW (voortzetting huur door medehuurder na overlijden) moeten beoordelen of de huurder medehuurder is geworden en na het overlijden van zijn moeder huurder, dan wel of hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder heeft overgenomen van zijn ouders.
Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van de hiervoor genoemde neef miskent de verhuurder volgens het hof dat het niet aan de huurder is te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan de verhuurder om aan te tonen dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft. Dit standpunt van het hof, was zoals gezegd, onjuist.
Zie voor een soortgelijke discussie over de bewijslastverdeling het hoofdstuk Ontbinding, onderdeel: Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt, sub onderdeel 2.1. Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte.
Definitie van onderhuur
Laatst bijgewerkt op 2021-02-13 om 14:53:26
Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt. Volgens een arrest van het hof te Arnhem-Leeuwarden van 1 september 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:6874) hoeft er bij een aflopende relatie, waarbij de man nog tijdelijk in de woning is blijven wonen niet sprake te zijn van onderhuur. De man betaalde de huur aan de vrouw. De vrouw bleef de huur aan de verhuurder betalen. De man was geen medehuurder. De man had alleen de kwalificatie van medebewoner. De vrouw heeft op een gegeven moment de huur opgezegd. Zij betaalde de huur niet meer. De kantonrechter oordeelde dat er tussen de huurder en haar partner sprake was van een onderhuursituatie met een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW), waarop de gewone huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn, alsmede dat de onderhuurovereenkomst door opzegging van de zijde van de huurder tot een einde was gekomen en de man de woning diende te verlaten omdat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. In hoger beroep deed de man beroep op artikel 7:269 lid 1 BW. Het hof leidde uit de feitelijke situatie af dat de man na het vertrek van de huurder uit de woning dus slechts tijdelijk, in afwachting van het vinden van een eigen woning, in de woning zou blijven. Dit verblijf vond plaats in het kader van de afwikkeling van de gezamenlijke huishouding, nadat de affectieve relatie tussen hen was geëindigd. De man had er nog op gewezen dat hij sinds het vertrek van de huurder de huur aan haar had betaald. Dat wil volgens het hof echter nog niet zeggen dat er tussen de huurder en de man een overeenkomst van onderhuur bestond. Ook ten tijde van de samenwoning betaalde de man de helft van de door de huurder aan de verhuurder verschuldigde huur aan de huurder opdat beiden gelijkelijk bijdroegen aan de woonlasten. Nadien is de situatie in stand gebleven dat de man, die in de woning verbleef totdat hij iets anders zou hebben, feitelijk de door de huurder aan de verhuurder verschuldigde huur fourneerde. Het hof ziet dat ook op dat moment als een afspraak over de draagplicht ten aanzien van de kosten van hetgeen van de gemeenschappelijke huishouding over was. Dat is niet ‘geruisloos’ geconverteerd in een huurovereenkomst. Het hof overwoog verder dat ook uit de door de huurder en de man in augustus 2017 ondertekende verklaring, waarin de man heeft verklaard dat alle kosten (huur en dergelijke) voor zijn rekening zouden zijn en dat hij een huurachterstand zou inlopen, niet zonder meer kon worden afgeleid dat de huurder en de man (nadien) een onderhuurovereenkomst zijn aangegaan. Ook deze afspraak diende volgens het hof als een afspraak over de genoemde draagplicht te worden beschouwd ten aanzien van de huur die de huurder aan de verhuurder verschuldigd was. De conclusie is dan ook dat van een onderhuurovereenkomst geen sprake is. Uit deze overwegingen blijkt duidelijk dat er moet worden gekeken naar de bedoeling die partijen bij het aangaan van de over en weer aangegane gemaakte afspraken, hebben gehad. Het hof is van mening dat het niet de bedoeling was een huurovereenkomst te sluiten, maar dat het eerder de bedoeling was om de gemeenschappelijke huishouding af te wikkelen.
Het geven van toestemming tot onderverhuring van gehuurde woonruimte door de hoofdverhuurder is geen derdenbeding ten opzichte van onderhuurder, maar een mededeling aan hoofdhuurder met als gevolg dat die hoofdhuurder niet tekort schiet door onder te verhuren.
De onderlinge relaties staan los van elkaar. De hoofdverhuurder heeft een contractuele relatie met de hoofdhuurder (onderverhuurder) en de hoofdhuurder (onderverhuurder) heeft een contractuele relatie met de onderhuurder. De hoofdhuurder schiet te kort als deze de huur niet kan betalen. Dit is niet anders als de hoofdhuurder de huur niet kan betalen door het tekortschieten van de onderhuurder. Dit wordt niet anders als de hoofdverhuurder onder de onderhuurder conservatoir derdenbeslag heeft laten leggen vanwege de huurschuld van de hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder. Dat de hoofdhuurder door deze actie de huur niet meer kon betalen maakt deze actie niet zonder meer onrechtmatig jegens de hoofdhuurder (onderverhuurder), aldus het gerechtshof te Leeuwarden in rechtsoverweging 6 in haar arrest van 1 december 2009 ( LJN: BK5330, gerechtshof Leeuwarden, 200.026.313).
De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415). In deze zaak was in 1993 een vijfkamerwoning in Amsterdam verhuurd met een woonoppervlakte van 84 m². De huurprijs bedroeg laatstelijk € 658,48 bruto per maand. De moeder had zich sinds 1999 uit laten schrijven uit de huurwoning. Sinds 1999 bezat zij een eerste koopwoning en vanaf 27 december 2011 bezat zij een tweede koopwoning. Per 23 november 2001 heeft zij zich van een adres in Groningen naar een ander adres in Groningen laten overschrijven. Sinds 14 januari 2005 stond de moeder afwisselend op het adres van het gehuurde en op laatstgenoemd adres in Groningen ingeschreven. Op het adres van het gehuurde hebben ook andere personen ingeschreven gestaan. De zoon is, toen hij 13 jaar oud was, met zijn moeder meeverhuisd naar Groningen en heeft daar bij zijn moeder gewoond tot hij, 18 jaar oud, dus tussen eind 2003 en eind 2004, opnieuw in het gehuurde is gaan wonen, terwijl zijn moeder toen in Groningen is blijven wonen. De zoon heeft zich per 31 augustus 2004 op het adres van het gehuurde laten inschrijven en bewoont het gehuurde, tezamen met anderen, nog steeds. De verhuurder heeft de moeder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen nu haar verblijf in Groningen een permanent karakter had. De moeder gaf echter aan dat zij weer voornamelijk in Amsterdam zou wonen. In 2006 heeft de verhuurder enige malen om opheldering en bewijsstukken verzocht.
Het bij deze brief gevoegde opzeggingsformulier, waarop onder meer staat dat het gehuurde op de einddatum leeg en vrij van bewoning moet worden opgeleverd, heeft de moeder op 15 juli 2013 ten kantore van de verhuurder ondertekend met als vermelde einddatum 10 januari 2014. Daarna heeft de verhuurder enige malen vergeefs geprobeerd een afspraak voor de eindoplevering te maken.
De zoon wenste de woning niet te verlaten en beriep zich op huurbescherming. De moeder stelde vanaf 1 juli 2006 de woning te hebben onderverhuurd tegen voldoening van een bedrag van € 554,33 per maand.
De zoon wenste de woning niet te verlaten en de verhuurder stelde een kortgeding tegen de zoon in. De zoon had de verhuurder op 9 januari 2014 schriftelijk op huurbescherming beroepen. De Voorzieningenrechter had bij vonnis van 6 mei 2015 deze vordering in kort geding van de verhuurder afgewezen, kort gezegd omdat het voor het risico van de verhuurder kwam dat zij de onder bedoelde brief niet had onderkend en daardoor niet binnen de termijn van zes maanden een vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW had ingesteld.
De verhuurder vorderde de ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat de zoon daarin vanaf de huuropzegging door de moeder zonder recht of titel verbleef. De zoon had dat betwist en stelde dat hij in 2006 een schriftelijke overeenkomst van onderhuur had gesloten met de moeder.
De kantonrechter had de vordering van de verhuurder toegewezen en hij had daartoe samengevat het volgende overwogen. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat de moeder gedurende langere tijd in strijd heeft gehandeld met haar contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen, dit met het kennelijke doel haar zoon aan woonruimte in Amsterdam te helpen en zonder de bedoeling om metterwoon in het gehuurde terug te keren (zoals wél in de schriftelijke onderhuurovereenkomst staat opgenomen). Dit deed de grondslag aan de overgelegde onderhuurovereenkomst reeds ontvallen.
Daarnaast vielen bij het werkelijk bestaan van die onderhuurovereenkomst volgens de kantonrechter de nodige vraagtekens te plaatsen, gelet op de verzoeken van de moeder aan de verhuurder om na de huuropzegging haar zoon tijd te geven een andere woning te vinden, maar zonder te reppen over het bestaan van een onderhuurovereenkomst, het ontbreken van deugdelijke betalingsbewijzen van die onderhuur en de omstandigheid dat een aannemelijke verklaring voor het sluiten van die overeenkomst ontbrak in het licht van de beweringen van de moeder tegenover derden dat zij zelf nog in het gehuurde woonde of dat snel weer van plan was. Ook wanneer van het werkelijk bestaan van de onderhuurovereenkomst moet worden uitgegaan, dan is deze in het licht van alle omstandigheden aan te merken als een pseudo-onderhuurovereenkomst, zodat het inroepen van de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 BW neerkomt op misbruik van huurbescherming.
Hiertegen stelde de zoon beroep in bij het hof te Amsterdam.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.4, onder meer uitgaande van de door de kantonrechter vastgestelde feiten dat de moeder niet alleen reeds in 1999 feitelijk heeft afgezien van de bewoning van het gehuurde maar tegelijkertijd dat feit welbewust verborgen heeft gehouden voor de verhuurder evenals – zelfs tot na de huuropzegging in augustus 2013 – de omstandigheid dat (in ieder geval) haar zoon daar vanaf 2004 is gaan wonen. Daarmee had de moeder afstand gedaan van de huurovereenkomst.
Het hof oordeelde vervolgens dat aan een eventueel gesloten onderhuurovereenkomst geen betekenis toekwam.
Van betalingen door de zoon bleek niet stelselmatig sprake te zijn. Uit niets bleek dat de moeder de zoon op de niet-betaling van huurpenningen ooit (serieus) heeft aangesproken. Reeds daarom was van een volwaardige onderhuurovereenkomst geen sprake. De zoon had verder niet betwist dat het aanvragen van huursubsidie en zorgtoeslag in samenspraak met, zoal niet alleen door, zijn moeder is verzorgd en voorts dat hij niet eerder dan eind 2014 (dus geruime tijd na de opzegging van de huur door de moeder (eind 2013) op de hoogte raakte van het bestaan van een schriftelijk vastgelegde onderhuurovereenkomst. Men had gesteld dat men ergens eind 2014 op advies van het Juridisch loket een schriftelijke overeenkomst had opgesteld.
Het hof was daarom van oordeel dat een onderhuurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte die van stond af aan dat doel beoogt te bewerkstelligen dat de zoon de plaats van de moeder in zou nemen verdient daarom niet de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW en is door de kantonrechter terecht aangemerkt als een pseudo-onderhuurovereenkomst.
Ik acht dit een terechte beslissing. Ik vind dit een duidelijk voorbeeld hoe mensen kunnen draaien om de wettelijke regels om oneerlijke motieven in eigen voordeel te kunnen aanwenden. Als deze moeder en de zoon de zaak dus “anders aan hadden gepakt” (eerder aanbieden huurcontract, volledige betalingen huur), dan had deze actie nog wel kunnen slagen, hoewel iedereen op de klompen aan had kunnen voelen dat hier sprake was van een opzetje om de verhuurder een kunstje te flikken. Als een partij “zijn vinger niet achter een zaak kan krijgen” dan is het mogelijk dat deze partij niet in het gelijk wordt gesteld. Het adagium “gelijk hebben is 1, gelijk krijgen is 2” is dan van toepassing. Het hof had naar mijn mening op een eenvoudiger manier tot dit resultaat kunnen komen. Ingebruikgeving van het gehuurde valt niet onder de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW.
Van de zoon die bij zijn moeder woont, kan worden verwacht dat deze een bijdrage in de kosten van onderhoud geeft. Er wordt dan woonruimte ter beschikking gesteld en er wordt een bedrag betaald. Deze betalingen worden doorgaans niet als een huurovereenkomst aangemerkt, maar als een verdeling van de kosten die de ouders en de kinderen met elkaar af kunnen spreken. Het betalen van de bijdrage kan een onderdeel zijn van de noodzakelijke duurzame huishouding die nodig is voor de verkrijging van het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW. De medebewoner gebruikt dan onzelfstandige woonruimte en zal dan niet voor huurbescherming ex artikel 7:269 lid 1 BW in aanmerking komen. In deze zaak was er eerst kennelijk sprake van het huren van een onzelfstandige woning. Kennelijk hadden partijen bedacht dat het aanvragen van het medehuurderschap in ieder geval een probleem zou zijn, omdat er geen sprake was geweest van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Als er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan er geen sprake zijn van onderhuur (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken Amsterdam, 9 april 1997, WR 1997, 73). De huurder zou dan kans lopen dat er ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken zou worden als in het huurcontract onderverhuring was uitgesloten.
Het lijkt mij dat bij verhuring aan kinderen met name gekeken moet worden naar de vraag of er tussen partijen een kennelijke strekking aanwezig was om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Doorgaans zal het immers gaan om voortgezet gebruik door de kinderen die al in de woning woonden voordat het kind het volledige gebruik van de woning kreeg. Als het kind, tijdens het gebruik van de woning door de ouders en het kind, geen aanspraak kan maken om het medehuurderschap te verwerven, dan zou het onjuist zijn als deze wettelijke regeling omzeild zou kunnen worden door het kind het gebruik van de gehele woning te verschaffen na verlaten van de woning door de ouders. De laatstgenoemde overeenkomst zal bepalend zijn voor de vraag of de pseudohuurder aanspraak op huurbescherming toekomt.
Verder zal het sluiten van een huurovereenkomst door de ouders met een kind ten aanzien van de gehele woning doorgaans het doel hebben om het kind de positie van huurder te verschaffen. Als dit niet aan de orde zou zijn, dan zouden de ouders wel open kaart met de verhuurder spelen. Welke andere bedoeling zouden de oorspronkelijke huurders met deze actie kunnen hebben? Als er wél sprake zou zijn van een andere bedoeling dan is het aan de huurder om dit dan duidelijk te maken. De huurder zal in ieder geval duidelijkheid dienen te verschaffen wat de bedoeling is geweest van het vertrek uit de woning en het ter beschikking stellen van de gehele woning aan de gebruiker. Ik vind hierbij ook van belang dat het kind er ook van op de hoogte is dat de ouders in beginsel in strijd met de wet handelen door de woning aan het kind te verhuren. Dit kan anders zijn als er wordt verhuurd aan een andere persoon die niet tot de naaste familieleden van de huurders behoren. Deze andere persoon hoeft er immers niet van op de hoogte te zijn dat de woning in strijd met de wet en/of het huurcontract wordt verhuurd. Deze andere persoon heeft bescherming nodig tegen de verkeerde bedoeling van de onderverhuurder die het doorgaans alleen om het geld is te doen.
Leegstandwet en onderverhuring
Laatst bijgewerkt op 2018-06-28 om 13:37:10
Op welke wijze de wetgever bij de totstandkoming van de Leegstandwet de belangen van hoofdverhuurder en onderhuurder heeft afgewogen, blijkt uit de toelichting bij de Vijfde nota van wijziging, wetsvoorstel 15442, Tweede Kamer, zitting 1980-1981, nr. 111, pagina 2, waarbij artikel 15a kan worden beschouwd als de voorloper van het huidige artikel 15 Leegstandwet en artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek als de voorloper van het huidige artikel 7:269 BW: “Ingevolge artikel 15a, eerste lid, blijven de daar genoemde huurbeschermingsvoorschriften buiten toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten welke zijn aangegaan door degeen aan wie de vergunning is verleend. In het systeem van de wet zijn de beschermingsbepalingen niet uitgezonderd ten aanzien van overeenkomsten welke door de tijdelijke huurder als onderverhuurder met een onderhuurder worden aangegaan. Tot die voorschriften behoort artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan bij onderverhuur van een zelfstandige woning, de hoofdverhuurder in de plaats van de onderverhuurder partij wordt bij de onderhuurovereenkomst, indien de hoofdhuur eindigt. De consequentie van de toepasselijkheid van artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is dat de eigenaar, nadat de tijdelijke hoofdhuur is geëindigd, kan worden geconfronteerd met een onderhuurverhouding waarvoor hij geen toestemming heeft verleend en waarvan hij wellicht op dat tijdstip voor het eerst hoort. Weliswaar kan hij trachten deze overeenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen naar moet worden aangenomen volledig van toepassing zijn, te beëindigen op grond van artikel 1623k, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, maar de uitkomst van een dergelijke procedure staat niet bij voorbaat vast. De eigenaar loopt het risico dat de als tijdelijk bedoelde huur niet tijdelijk zal blijken te zijn. Wij zijn van mening dat van degenen die bereid zijn om leegstaande woonruimte tijdelijk voor bewoning beschikbaar te stellen, niet kan worden verwacht dat zij dit risico aanvaarden. Met het oog daarop wordt in de bijgaande nota van wijzigingen aan artikel 15a, eerste lid, van het ontwerp een bepaling toegevoegd waardoor het eerste en ook het daarmee samenhangende tweede lid van artikel 1623k, Burgerlijk Wetboek, voor onderverhuring van woonruimte welke oorspronkelijk tijdelijk is verhuurd, buiten werking wordt gesteld.”
Met deze wetsgeschiedenis in het achterhoofd achtte het hof te Arnhem in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096 het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar. In deze situatie was de hoofdhuurovereenkomst geregeld op grond van de Leegstandwet. Tussen hoofdhuurder en onderhuurder was de Leegstandwet niet van toepassing verklaard.
Desondanks was het hof van mening dat de huurder geen huurbescherming toekwam. In het kader van de regeling van de Leegstandwet hoeft de hoofdverhuurder immers het risico van een beroep op huurbescherming door een onderhuurder niet te aanvaarden van de hoofdhuurder die volgens de bepalingen van de Leegstandwet huurt (zie artikel 15 lid 1 Leegstandwet ). De inhoud van de (onder)huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en de onderhuurder onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van de hoofdverhuurder. Het toekennen van huurbescherming wegens het niet volgen van de bepaling van artikel 16 lid 10 Leegstandwet is naar de mening van het hof strijdig met de strekking van de tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet.
Mr. Susanne van de Pest is in haar artikel “De nieuwe Leegstandwet”in Vastgoedrecht van 2013, nummer vier, van mening dat de onderhuurder toch huurbescherming geniet als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet is geregeld. Ik ben het hier niet mee eens. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) immers het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikelen 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. Aangezien artikel 7:269 BW in de hoofdhuurovereenkomst niet van toepassing is verklaard, kan dit artikel in de onderhuurovereenkomst dus ook geen rol spelen.
De rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, kwam in haar vonnis van 26 april 2010 LJN: BV2950, sector kanton rechtbank Arnhem, 634742 CV Expl. 09-8350 en 634743 CV Expl. 09-8351 eveneens tot oordeel dat de onderhuurder van een woning die op grond van de Leegstandwet aan de hoofdhuurder was verhuurd geen recht had op huurbescherming jegens de hoofdverhuurder, omdat de overeenkomst tussen onderhuurder en onderverhuurder werd beheerst door artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst voor korte duur). Zowel de onderverhuurder als de hoofdverhuurder gingen door het “oog van de naald”.
De huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder werd beheerst door de Leegstandwet. Ook nadat de (hoofd) huurder na het einde van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde mocht blijven maken ontstond er geen nieuwe huurovereenkomst, omdat de (hoofd)huurder slechts gebruik maakte van een mogelijkheid van verlenging van de ontruimingstermijn en gedurende deze periode geen huur werd betaald. Deze verlenging is niet in strijd met de strekking van de Leegstandwet nu tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder geen onduidelijkheid bestond over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst, én de verlengde ontruimingstermijn binnen de looptijd van de vergunning bleef. De hoofdhuurder heeft bovendien na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst geen huur meer betaald. Nu een tegenprestatie (huurprijs) – en daarmee één van de essentialia voor het bestaan van een huurovereenkomst ontbrak – kon er volgens de rechter niet langer worden gesproken van een huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder.
Interessant aan deze uitspraak is dat de rechter impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet kan worden omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder. Ik benadruk hierbij dat met de tekst van dit artikel slechts wordt bedoeld dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt. Met dit artikel wordt niet bedoeld dat de huurrelatie per definitie eindigt als de verhuurder de huurder na de looptijd van de vergunning tegen betaling gebruik van het gehuurde laat maken.
Verder was in deze uitspraak duidelijk dat de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder niet werd beheerst door de regels van de Leegstandwet nu door partijen niet was voldaan aan de eisen van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Bij het niet toepassen van laatstgenoemd artikel blijft volgens artikel 16 lid 13 Leegstandwet artikel 15 lid 1 Leegstandwet buiten toepassing. Dit betekent dat de onderhuurder in beginsel een beroep kan doen op huurbescherming van artikel 7:269 BW nu de werking van dit artikel niet door de Leegstandwet wordt geblokkeerd.
Deze mogelijke bescherming mocht deze onderhuurder echter niet baten. De rechter was van mening dat hier sprake was van een huurovereenkomst van korte duur, waardoor artikel 7:269 BW alsnog buiten toepassing geplaatst kon worden. In de alinea’s 4.2, 4.3 en 4.4 van deze uitspraak wordt dit standpunt gemotiveerd door te wijzen naar de aanbiedingsbrief.
In deze aanbiedingsbrief van de onderverhuurder aan onderhuurder staat vermeld dat de onderverhuurder een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar heeft afgesloten en dat de onderverhuurder het pand voor korte tijd in beheer had. Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst had voor beide partijen duidelijk moeten zijn dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan. Dit volgt tevens uit de overeengekomen lage huurprijs.
De bedoeling van hoofdverhuurder, onderverhuurder en onderhuurder was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Hoofdverhuurder en onderverhuurder hebben consequent vastgehouden aan deze bedoeling. De duur van de huurovereenkomst doet hier niet aan af nu algemeen bekend is dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten enige tijd gemoeid kan zijn.