Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen

De verhuurder van een appartement kan de huurder verplichten een parkeerplaats bij het appartement te huren.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, bepaald dat de verhuurder een beding mocht maken in de huurovereenkomst van de parkeerplaats inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats alleen beëindigd mocht worden tezamen met beëindiging van de huurovereenkomst met de huurwoning. Onderstaand wordt de situatie uitgelegd om deze redenering te kunnen volgen.

De feiten

De huurder had een appartement gehuurd in een bepaald appartementencomplex. De huurder huurde vanaf dezelfde ingangsdatum van het appartement een parkeerplaats nabij het appartementencomplex. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats stond een bepaling opgenomen inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats onlosmakelijk was verbonden aan de huurovereenkomst van de woning. Beide overeenkomsten waren niet los van elkaar te beëindigen.
De huurder had zelf geen auto, maar de algemene ledenvergadering van de woonvereniging had onderverhuring van de parkeerplaats toegestaan.
De huurder had de huur van de parkeerplaats opgezegd op grond van artikel 7:264 BW (onredelijk voordeel door de verhuurder).

Overwegingen van de kantonrechter

Allereerst was de kantonrechter van mening dat het partijen door de contractsvrijheid vrij staat een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts was er volgens de kanonrechter geen sprake van een onredelijk voordeel nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld.
Het is niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakt dit niet anders.
De huurder had niet weersproken dat de verhuurder uitvoering overleg heeft gehad met de woonvereniging over koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. De huurder had niet gesteld dat zij noodzakelijk op de door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen om een andere woning te huren.
De verhuurder was de huurders, die geen auto hebben, tegemoet gekomen door onderhuur van de parkeerplaats aan derden voor dezelfde prijs toe te staan. De stelling van de huurder dat de verhuurder de parkeerplaats vrijelijk kon verhuren ging niet op, omdat de verhuurder altijd er voor moet zorgen dat zich bij de woning een parkeerplaats bevindt.
De parkeerplaatsen waren bovendien niet vrij toegankelijk, doordat deze enkel via een sleutel of via een magneetsysteem zijn te bereiken.
Op grond van het bovenstaande kon een beroep op nietigheid van dit beding niet slagen, aldus de rechter.
Als de overwegingen in bovengenoemde situatie niet op een andere individuele situatie aansluiten, kan de uitkomst anders zijn. Het valt te bedenken dat de situatie anders zou liggen als onderhuur niet zou zijn toegestaan.

In een soortgelijke casus (huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank ‘s-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde door de rechtbank Rotterdam genomen beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel. Ook in deze casus kwam de rechtbank ‘s-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Volgens dit artikel heeft dit artikel immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).

In het hoofdstuk: “Onderdelen van het huurrecht” wordt ook de verhuring van parkeerterreinen bij verhuurde woonruimte behandeld.  Ik benader deze materie dan vanuit de vraag of de parkeerplaats al dan niet als onroerende aanhorigheid beschouwd moet worden.

Geen bescherming van de afhankelijke (bedrijfs) woning

Geen bescherming van de afhankelijke (bedrijfs) woning
Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt, geldt de bescherming van artikel 7:269 BW ook niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruimte waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen. De wettelijke regels betreffende afhankelijke woonruimte worden immers geregeld door het huurregime waaronder de gehuurde bedrijfsruimte valt.

Bewijslastverdeling

De verhuurder die stelt dat er sprake is van onrechtmatige ingebruikgeving zal dit dienen te bewijzen (artikel 150 RV).
Dit bewijs is vaak lastig te leveren. In de praktijk kan deze lastige bewijspositie worden afgezwakt. Er zijn omstandigheden om bewijs deels bij de huurder neer te leggen dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. De simpele reden hiervan is dat het doorgaans niet mogelijk is het bewijs te leveren van iets dat niet plaatsvindt (niet bewonen van de woning), terwijl bewijs van iets dat wel plaatsvindt (wel bewonen van de woning) eenvoudiger is te leveren. Het hof te Amsterdam besliste in het arrest van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:287) dat er geen sprake was van onrechtmatige inbreuk van het huisrecht, wegens de huisbezoeken door medewerkers van verhuurder, die ter plekke constateerde dat de huurder zelf de woning niet bewoonde. Het hof achtte het bezoek in de woning legitiem nu de aldaar aanwezige personen hun toestemming gaven aan betreding van deze woning door de medewerkers van de verhuurder nadat deze zich hadden gelegitimeerd en nadat deze personen toestemming hadden gevraagd de woning te betreden.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 15 december 2009 beslist ( LJN: BL9258, Gerechtshof Amsterdam , 200.022.643/01) dat de verhuurder de bewijslast draagt van de stelling dat huurster zelf het gehuurde niet meer als woning gebruikt, ondanks de beslotenheid van het huiselijk leven. In rechtsoverweging 3.6 onderbouwt het hof dit standpunt. Volgens het hof kan de rechtens te respecteren, en ook verdragsrechtelijk beschermde, beslotenheid van het huiselijk leven onder omstandigheden meebrengen dat een verhuurder van woonruimte belemmeringen ondervindt bij het vergaren van bewijs voor zijn vermoeden dat de huurder het gehuurde niet langer zelf in gebruik heeft en/of wederrechtelijk aan een ander in gebruik heeft gegeven. Voorts heeft volgens het hof deze voorzienbare complicatie van bewijsrechtelijke aard in de parlementaire geschiedenis aandacht gekregen (zoals in Kamerstukken I, 2002/2003, 26 089, nr. 50, p. 6 e.v.). Daarbij is evenwel, voor zover het hof bekend, nimmer het verstrekkende standpunt ingenomen dat een verhuurder kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont.
In rechtsoverweging 3.7 van bovengenoemd arrest stelt het hof dat van de huurder moet worden verlangd dat hij met klem van argumenten weerwerk levert tegen de stelling dat hij de woning niet (meer) zelf bewoont, maar deze gehoudenheid gaat niet verder dan de in het algemeen reeds uit het bewijsrecht voortvloeiende verplichting om voldoende nauwkeurig uiteen te zetten waarom de door de eiser aangedragen feiten en omstandigheden niet tot de gevolgtrekking nopen dat de overeenkomst niet wordt nageleefd.
Behoudens in geval in de huurovereenkomst nadrukkelijk is bedongen dat de bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik van de woning bij de huurder ligt, moet het uitgangspunt ook ten aanzien van de verhuur van woonruimte blijven dat degene die ontbinding van een overeenkomst vordert en daartoe stelt dat zijn wederpartij toerekenbaar is tekortgeschoten, van die stelling de bewijslast draagt.
De verhuurder mag dus niet naar aanleiding van een vermoeden zonder verdere gegevens aan te dragen de huurder bewijs vragen van het eigen gebruik van het gehuurde.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 14 maart 2011 een soortgelijke beslissing genomen ( LJN: BP7563, gerechtshof Amsterdam, 200.074.905/01 ) ten aanzien van de bewijslastverdeling van het niet door de huurder gebruiken van het gehuurde (sociale huurwoning) als hoofdverblijf ondanks een contractuele verplichting. Tevens was in het huurcontract de bewijslast van het hebben van een onafgebroken hoofdverblijf van de huurder in het gehuurde bij de huurder neergelegd.
De verhuurder had gesteld dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf had. De verhuurder had deze stelling onderbouwd door een feitelijk onderzoek waaruit bleek dat anderen dan de huurder de woning bewoonden.
Het hof was los van de contractueel overeengekomen bewijslast van mening dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten. Het hof laat in deze uitspraak – evenals bovengenoemde uitspraak – uitdrukkelijk de mogelijkheid open om de bewijslast van het houden van de hoofdverblijfplaats bij de huurder neer te leggen als dit contractueel is overeengekomen.
Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem volgens het hof worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt. Dit klemt volgens het hof temeer in geval van de huur en verhuur van een woning in de sociale sector, zoals in het onderhavige geval. Sociale woonruimte is schaars volgens het hof. De verhuurder heeft vanuit haar specifieke positie ervoor zorg te dragen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld.
Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is. Dat redelijke vermoeden had de verhuurder geleverd door een onderzoek ter plaatse uit te voeren naar het gebruik van de woning door de aanwezige personen. Hier is naar mijn mening door de verhuurder meer onderzoek gedaan dan door de verhuurder die in het eerste arrest is genoemd. Deze verhuurder heeft meer gedaan dan alleen haar vermoedens te beredeneren. De motivering van het hof moet wel in het licht van de door de verhuurder gedane inspanningen worden gezien. In het vorige arrest werd reeds gesteld dat een verhuurder niet kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont. Dit uitgangspunt geldt hier ook.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 8 juli 2011 ( LJN: BR3088, Rechtbank Amsterdam, 491112 / KG ZA 11-819 ) evenwel een beding in de algemene voorwaarden als onredelijk bezwarend, inhoudende dat de huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. In deze uitspraak wordt door de verhuurder tevens niet aannemelijk gemaakt dat huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had.
De huurder wordt volgens de rechter in deze kwestie als consument aangemerkt. De rechter dient daarom op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) ambtshalve te beoordelen of het beding onredelijk bezwarend is. Bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een indicatieve lijst gevoegd van mogelijk oneerlijke bedingen. Het onderhavige beding is een beding als bedoeld in onderdeel q van de genoemde indicatieve lijst, terwijl ook op de Nederlandse zwarte lijst (artikel 6:236 onder k BW ) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het onderhavige beding ook onredelijk bezwarend. Dit is toch een andere redenering dan het hof in haar uitspraak van 14 maart 2011, die een bewijslastverzwaring op grond van een contractueel beding in het nadeel van de huurder wel mogelijk achtte. Ik neig meer naar de interpretatie van de voorzieningenrechter in haar vonnis van 8 juli 2011. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) dat het contractueel beding inhoudende dat de bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf op de huurder rust in strijd is met de regeling van de Richtlijn 93/13/ EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dus nietig, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. In het bijzonder acht het hof in dit verband zwaarwegend dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Ook neemt het hof in aanmerking dat aan de naar het oordeel van het hof reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder als omschreven in rechtsoverweging 3.9 onder a op toereikende wijze kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006,   ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).

De rechtbank te Rotterdam sloot in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434) aan op het bovengenoemde standpunt van het hof te Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2011. Ook in deze zaak was het onderverhuren van woonruimte in de algemene voorwaarden verboden en was daarin de algemene voorwaarden de volgende bepaling ten aanzien van de bewijslast opgenomen: “Indien de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden, op de huurder.” Allereerst besliste de rechter dat het in gebruik geven van de woning ontbinding van deze overeenkomst niet rechtvaardigde. De huurder had weliswaar in strijd met de overeengekomen bepalingen een deel van het gehuurde aan derden in gebruik gegeven, doch dit rechtvaardigde gezien de omstandigheden niet de ontbinding van de overeenkomst. De rechter leek hier ten onrechte toch een soort belangenafweging in de uitspraak te betrekken.
Vervolgens heeft de kantonrechter beoordeeld of de bewijslastverdeling als gemeld in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend was. De kantonrechter was van mening dat dit niet het geval was. De kantonrechter brengt hierbij de wetsgeschiedenis van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (Huur) (Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50) in stelling. Op basis van deze wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder. Dit is een juiste beslissing, omdat de verhuurder doorgaans slechts kan gissen wat binnen de muren van het gehuurde plaatsvindt.

De Hoge Raad volgt de lijn van de rechtbank te Rotterdam in het vonnis van 28 februari 2014. Volgens de Hoge Raad,  in een  arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185), zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt. Het ging hier niet om een gestelde onderverhuring, maar om een door een huurder gesteld medehuurderschap. Voor de bewijslastverdeling maakt dit uitgangspunt niet uit, waardoor ik deze uitspraak ook op deze plaats van belang acht. De Hoge Raad week hierbij af van een eerder oordeel van het hof. Het ging hier om een zoon die zijn gehele leven gebruik van een woning was blijven maken en na het overlijden van zijn ouders ook nog gebruik van deze woning was blijven maken. De pseudohuurder had aangevoerd dat hij met de toenmalige eigenares mondeling had afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing had hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van een neef van de toenmalige eigenares. Het hof was van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kon worden geconcludeerd dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef.

Dit oordeel van het hof was niet juist. De verhuurder diende namelijk slechts feiten te stellen die de conclusie dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef, kunnen dragen. De verhuurder had dat gedaan. Vervolgens was het aan de huurder om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die het rechtsgevolg kunnen dragen, dat hij uit hoofde van een huurovereenkomst gerechtigd is om in de woning te verblijven. Meer in het bijzonder was het aan de huurder om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, ter onderbouwing van zijn stelling dat hij medehuurder was dan wel dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen (zie de conclusie bij dit arrest ECLI:NL:PHR:2017:291 ).
Het hof had niet vastgesteld dat de huurder medehuurder van de bovenwoning was en ook niet dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen. Het hof heeft echter ook niet vastgesteld dat dit níet het geval is. Aldus is in het midden gebleven of de huurder uit hoofde van huur gerechtigd was tot het gebruik van de bovenwoning.
Na verwijzing zal het hof met toepassing van de regels van artikelen 7:267 en 7:268 BW (voortzetting huur door medehuurder na overlijden) moeten beoordelen of de huurder medehuurder is geworden en na het overlijden van zijn moeder huurder, dan wel of hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder heeft overgenomen van zijn ouders.
Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van de hiervoor genoemde neef miskent de verhuurder volgens het hof dat het niet aan de huurder is te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan de verhuurder om aan te tonen dat de pseudohuurder zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft. Dit standpunt van het hof, was zoals gezegd, onjuist.

Zie voor een soortgelijke discussie over de bewijslastverdeling het hoofdstuk Ontbinding, onderdeel: Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt, sub onderdeel 2.1. Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte.

Definitie van onderhuur

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Het geven van toestemming tot onderverhuring van gehuurde woonruimte door de hoofdverhuurder is geen derdenbeding ten opzichte van onderhuurder, maar een mededeling aan hoofdhuurder met als gevolg dat die hoofdhuurder niet tekort schiet door onder te verhuren.

De onderlinge relaties staan los van elkaar. De hoofdverhuurder heeft een contractuele relatie met de hoofdhuurder (onderverhuurder) en de hoofdhuurder (onderverhuurder) heeft een contractuele relatie met de onderhuurder. De hoofdhuurder schiet te kort als deze de huur niet kan betalen. Dit is niet anders als de hoofdhuurder de huur niet kan betalen door het tekortschieten van de onderhuurder. Dit wordt niet anders als de hoofdverhuurder onder de onderhuurder conservatoir derdenbeslag heeft laten leggen vanwege de huurschuld van de hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder. Dat de hoofdhuurder door deze actie de huur niet meer kon betalen maakt deze actie niet zonder meer onrechtmatig jegens de hoofdhuurder (onderverhuurder), aldus het gerechtshof te Leeuwarden in rechtsoverweging 6 in haar arrest van 1 december 2009 ( LJN: BK5330, gerechtshof Leeuwarden, 200.026.313).

De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415). In deze zaak was in 1993 een vijfkamerwoning in Amsterdam verhuurd met een woonoppervlakte van 84 m². De huurprijs bedroeg laatstelijk € 658,48 bruto per maand. De moeder had zich sinds 1999 uit laten schrijven uit de huurwoning. Sinds 1999 bezat zij een eerste koopwoning en vanaf 27 december 2011 bezat zij een tweede koopwoning. Per 23 november 2001 heeft zij zich van een adres in Groningen naar een ander adres in Groningen laten overschrijven. Sinds 14 januari 2005 stond de moeder afwisselend op het adres van het gehuurde en op laatstgenoemd adres in Groningen ingeschreven. Op het adres van het gehuurde hebben ook andere personen ingeschreven gestaan. De zoon is, toen hij 13 jaar oud was, met zijn moeder meeverhuisd naar Groningen en heeft daar bij zijn moeder gewoond tot hij, 18 jaar oud, dus tussen eind 2003 en eind 2004, opnieuw in het gehuurde is gaan wonen, terwijl zijn moeder toen in Groningen is blijven wonen. De zoon heeft zich per 31 augustus 2004 op het adres van het gehuurde laten inschrijven en bewoont het gehuurde, tezamen met anderen, nog steeds. De verhuurder heeft de moeder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen nu haar verblijf in Groningen een permanent karakter had. De moeder gaf echter aan dat zij weer voornamelijk in Amsterdam zou wonen. In 2006 heeft de verhuurder enige malen om opheldering en bewijsstukken verzocht.

Het bij deze brief gevoegde opzeggingsformulier, waarop onder meer staat dat het gehuurde op de einddatum leeg en vrij van bewoning moet worden opgeleverd, heeft de moeder op 15 juli 2013 ten kantore van de verhuurder ondertekend met als vermelde einddatum 10 januari 2014. Daarna heeft de verhuurder enige malen vergeefs geprobeerd een afspraak voor de eindoplevering te maken.

De zoon wenste de woning niet te verlaten en beriep zich op huurbescherming. De moeder stelde vanaf 1 juli 2006 de woning te hebben onderverhuurd tegen voldoening van een bedrag van € 554,33 per maand.
De zoon wenste de woning niet te verlaten en de verhuurder stelde een kortgeding tegen de zoon in. De zoon had de verhuurder op 9 januari 2014 schriftelijk op huurbescherming beroepen. De Voorzieningenrechter had bij vonnis van 6 mei 2015 deze vordering in kort geding van de verhuurder afgewezen, kort gezegd omdat het voor het risico van de verhuurder kwam dat zij de onder bedoelde brief niet had onderkend en daardoor niet binnen de termijn van zes maanden een vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW had ingesteld.

De verhuurder vorderde de ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat de zoon daarin vanaf de huuropzegging door de moeder zonder recht of titel verbleef. De zoon had dat betwist en stelde dat hij in 2006 een schriftelijke overeenkomst van onderhuur had gesloten met de moeder.
De kantonrechter had de vordering van de verhuurder toegewezen en hij had daartoe samengevat het volgende overwogen. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat de moeder gedurende langere tijd in strijd heeft gehandeld met haar contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen, dit met het kennelijke doel haar zoon aan woonruimte in Amsterdam te helpen en zonder de bedoeling om metterwoon in het gehuurde terug te keren (zoals wél in de schriftelijke onderhuurovereenkomst staat opgenomen). Dit deed de grondslag aan de overgelegde onderhuurovereenkomst reeds ontvallen.
Daarnaast vielen bij het werkelijk bestaan van die onderhuurovereenkomst volgens de kantonrechter de nodige vraagtekens te plaatsen, gelet op de verzoeken van de moeder aan de verhuurder om na de huuropzegging haar zoon tijd te geven een andere woning te vinden, maar zonder te reppen over het bestaan van een onderhuurovereenkomst, het ontbreken van deugdelijke betalingsbewijzen van die onderhuur en de omstandigheid dat een aannemelijke verklaring voor het sluiten van die overeenkomst ontbrak in het licht van de beweringen van de moeder tegenover derden dat zij zelf nog in het gehuurde woonde of dat snel weer van plan was. Ook wanneer van het werkelijk bestaan van de onderhuurovereenkomst moet worden uitgegaan, dan is deze in het licht van alle omstandigheden aan te merken als een pseudo-onderhuurovereenkomst, zodat het inroepen van de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 BW neerkomt op misbruik van huurbescherming.
Hiertegen stelde de zoon beroep in bij het hof te Amsterdam.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.4, onder meer uitgaande van de door de kantonrechter vastgestelde feiten dat de moeder niet alleen reeds in 1999 feitelijk heeft afgezien van de bewoning van het gehuurde maar tegelijkertijd dat feit welbewust verborgen heeft gehouden voor de verhuurder evenals – zelfs tot na de huuropzegging in augustus 2013 – de omstandigheid dat (in ieder geval) haar zoon daar vanaf 2004 is gaan wonen. Daarmee had de moeder afstand gedaan van de huurovereenkomst.

Het hof oordeelde vervolgens dat aan een eventueel gesloten onderhuurovereenkomst geen betekenis toekwam.
Van betalingen door de zoon bleek niet stelselmatig sprake te zijn. Uit niets bleek dat de moeder de zoon op de niet-betaling van huurpenningen ooit (serieus) heeft aangesproken. Reeds daarom was van een volwaardige onderhuurovereenkomst geen sprake. De zoon had verder niet betwist dat het aanvragen van huursubsidie en zorgtoeslag in samenspraak met, zoal niet alleen door, zijn moeder is verzorgd en voorts dat hij niet eerder dan eind 2014 (dus geruime tijd na de opzegging van de huur door de moeder (eind 2013) op de hoogte raakte van het bestaan van een schriftelijk vastgelegde onderhuurovereenkomst. Men had gesteld dat men ergens eind 2014 op advies van het Juridisch loket een schriftelijke overeenkomst had opgesteld.
Het hof was daarom van oordeel dat een onderhuurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte die van stond af aan dat doel beoogt te bewerkstelligen dat de zoon de plaats van de moeder in zou nemen verdient daarom niet de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW en is door de kantonrechter terecht aangemerkt als een pseudo-onderhuurovereenkomst.

Ik acht dit een terechte beslissing. Ik vind dit een duidelijk voorbeeld hoe mensen kunnen draaien om de wettelijke regels om oneerlijke motieven in eigen voordeel te kunnen aanwenden. Als deze moeder en de zoon de zaak dus “anders aan hadden gepakt” (eerder aanbieden huurcontract, volledige betalingen huur), dan had deze actie nog wel kunnen slagen, hoewel iedereen op de klompen aan had kunnen voelen dat hier sprake was van een opzetje om de verhuurder een kunstje te flikken. Als een partij “zijn vinger niet achter een zaak kan krijgen” dan is het mogelijk dat deze partij niet in het gelijk wordt gesteld. Het adagium “gelijk hebben is 1, gelijk krijgen is 2” is dan van toepassing. Het hof had naar mijn mening op een eenvoudiger manier tot dit resultaat kunnen komen. Ingebruikgeving van het gehuurde valt niet onder de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW.

Van de zoon die bij zijn moeder woont, kan worden verwacht dat deze een bijdrage in de kosten van onderhoud geeft. Er wordt dan woonruimte ter beschikking gesteld en er wordt een bedrag betaald. Deze betalingen worden doorgaans niet als een huurovereenkomst aangemerkt, maar als een verdeling van de kosten die de ouders en de kinderen met elkaar af kunnen spreken. Het betalen van de bijdrage kan een onderdeel zijn van de noodzakelijke duurzame huishouding die nodig is voor de verkrijging van het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW. De medebewoner gebruikt dan onzelfstandige woonruimte en zal dan niet voor huurbescherming ex artikel 7:269 lid 1 BW in aanmerking komen. In deze zaak was er eerst kennelijk sprake van het huren van een onzelfstandige woning. Kennelijk hadden partijen bedacht dat het aanvragen van het medehuurderschap in ieder geval een probleem zou zijn, omdat er geen sprake was geweest van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Als er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan er geen sprake zijn van onderhuur (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken Amsterdam, 9 april 1997, WR 1997, 73). De huurder zou dan kans lopen dat er ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken zou worden als in het huurcontract onderverhuring was uitgesloten.

Het lijkt mij dat bij verhuring aan kinderen met name gekeken moet worden naar de vraag of er tussen partijen een kennelijke strekking aanwezig was om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Doorgaans zal het immers gaan om voortgezet gebruik door de kinderen die al in de woning woonden voordat het kind het volledige gebruik van de woning kreeg. Als het kind, tijdens het gebruik van de woning door de ouders en het kind, geen aanspraak kan maken om het medehuurderschap te verwerven, dan zou het onjuist zijn als deze wettelijke regeling omzeild zou kunnen worden door het kind het gebruik van de gehele woning te verschaffen na verlaten van de woning door de ouders. De laatstgenoemde overeenkomst zal bepalend zijn voor de vraag of de pseudohuurder aanspraak op huurbescherming toekomt.

Verder zal het sluiten van een huurovereenkomst door de ouders met een kind ten aanzien van de gehele woning doorgaans het doel hebben om het kind de positie van huurder te verschaffen. Als dit niet aan de orde zou zijn, dan zouden de ouders wel open kaart met de verhuurder spelen. Welke andere bedoeling zouden de oorspronkelijke huurders met deze actie kunnen hebben? Als er wél sprake zou zijn van een andere bedoeling dan is het aan de huurder om dit dan duidelijk te maken. De huurder zal in ieder geval duidelijkheid dienen te verschaffen wat de bedoeling is geweest van het vertrek uit de woning en het ter beschikking stellen van de gehele woning aan de gebruiker. Ik vind hierbij ook van belang dat het kind er ook van op de hoogte is dat de ouders in beginsel in strijd met de wet handelen door de woning aan het kind te verhuren. Dit kan anders zijn als er wordt verhuurd aan een andere persoon die niet tot de naaste familieleden van de huurders behoren. Deze andere persoon hoeft er immers niet van op de hoogte te zijn dat de woning in strijd met de wet en/of het huurcontract wordt verhuurd. Deze andere persoon heeft bescherming nodig tegen de verkeerde bedoeling van de onderverhuurder die het doorgaans alleen om het geld is te doen.

Leegstandwet en onderverhuring

Op welke wijze de wetgever bij de totstandkoming van de Leegstandwet de belangen van hoofdverhuurder en onderhuurder heeft afgewogen, blijkt uit de toelichting bij de Vijfde nota van wijziging, wetsvoorstel 15442, Tweede Kamer, zitting 1980-1981, nr. 111, pagina 2, waarbij artikel 15a kan worden beschouwd als de voorloper van het huidige artikel 15 Leegstandwet en artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek als de voorloper van het huidige artikel 7:269 BW: “Ingevolge artikel 15a, eerste lid, blijven de daar genoemde huurbeschermingsvoorschriften buiten toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten welke zijn aangegaan door degeen aan wie de vergunning is verleend. In het systeem van de wet zijn de beschermingsbepalingen niet uitgezonderd ten aanzien van overeenkomsten welke door de tijdelijke huurder als onderverhuurder met een onderhuurder worden aangegaan. Tot die voorschriften behoort artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan bij onderverhuur van een zelfstandige woning, de hoofdverhuurder in de plaats van de onderverhuurder partij wordt bij de onderhuurovereenkomst, indien de hoofdhuur eindigt. De consequentie van de toepasselijkheid van artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is dat de eigenaar, nadat de tijdelijke hoofdhuur is geëindigd, kan worden geconfronteerd met een onderhuurverhouding waarvoor hij geen toestemming heeft verleend en waarvan hij wellicht op dat tijdstip voor het eerst hoort. Weliswaar kan hij trachten deze overeenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen naar moet worden aangenomen volledig van toepassing zijn, te beëindigen op grond van artikel 1623k, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, maar de uitkomst van een dergelijke procedure staat niet bij voorbaat vast. De eigenaar loopt het risico dat de als tijdelijk bedoelde huur niet tijdelijk zal blijken te zijn. Wij zijn van mening dat van degenen die bereid zijn om leegstaande woonruimte tijdelijk voor bewoning beschikbaar te stellen, niet kan worden verwacht dat zij dit risico aanvaarden. Met het oog daarop wordt in de bijgaande nota van wijzigingen aan artikel 15a, eerste lid, van het ontwerp een bepaling toegevoegd waardoor het eerste en ook het daarmee samenhangende tweede lid van artikel 1623k, Burgerlijk Wetboek, voor onderverhuring van woonruimte welke oorspronkelijk tijdelijk is verhuurd, buiten werking wordt gesteld.”

Met deze wetsgeschiedenis in het achterhoofd achtte het hof te Arnhem in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096 het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar. In deze situatie was de hoofdhuurovereenkomst geregeld op grond van de Leegstandwet. Tussen hoofdhuurder en onderhuurder was de Leegstandwet niet van toepassing verklaard.
Desondanks was het hof van mening dat de huurder geen huurbescherming toekwam. In het kader van de regeling van de Leegstandwet hoeft de hoofdverhuurder immers het risico van een beroep op huurbescherming door een onderhuurder niet te aanvaarden van de hoofdhuurder die volgens de bepalingen van de Leegstandwet huurt (zie artikel 15 lid 1 Leegstandwet ). De inhoud van de (onder)huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en de onderhuurder onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van de hoofdverhuurder. Het toekennen van huurbescherming wegens het niet volgen van de bepaling van artikel 16 lid 10 Leegstandwet is naar de mening van het hof strijdig met de strekking van de tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet.
Mr. Susanne van de Pest is in haar artikel “De nieuwe Leegstandwet”in Vastgoedrecht van 2013, nummer vier, van mening dat de onderhuurder toch huurbescherming geniet als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet is geregeld. Ik ben het hier niet mee eens. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) immers het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de artikelen 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. Aangezien artikel 7:269 BW in de hoofdhuurovereenkomst niet van toepassing is verklaard, kan dit artikel in de onderhuurovereenkomst dus ook geen rol spelen.

De rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, kwam in haar vonnis van 26 april 2010 LJN: BV2950, sector kanton rechtbank Arnhem, 634742 CV Expl. 09-8350 en 634743 CV Expl. 09-8351 eveneens tot oordeel dat de onderhuurder van een woning die op grond van de Leegstandwet aan de hoofdhuurder was verhuurd geen recht had op huurbescherming jegens de hoofdverhuurder, omdat de overeenkomst tussen onderhuurder en onderverhuurder werd beheerst door artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst voor korte duur). Zowel de onderverhuurder als de hoofdverhuurder gingen door het “oog van de naald”.
De huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder werd beheerst door de Leegstandwet. Ook nadat de (hoofd) huurder na het einde van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde mocht blijven maken ontstond er geen nieuwe huurovereenkomst, omdat de (hoofd)huurder slechts gebruik maakte van een mogelijkheid van verlenging van de ontruimingstermijn en gedurende deze periode geen huur werd betaald. Deze verlenging is niet in strijd met de strekking van de Leegstandwet nu tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder geen onduidelijkheid bestond over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst, én de verlengde ontruimingstermijn binnen de looptijd van de vergunning bleef. De hoofdhuurder heeft bovendien na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst geen huur meer betaald. Nu een tegenprestatie (huurprijs) – en daarmee één van de essentialia voor het bestaan van een huurovereenkomst ontbrak – kon er volgens de rechter niet langer worden gesproken van een huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder.

Interessant aan deze uitspraak is dat de rechter impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet kan worden omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder. Ik benadruk hierbij dat met de tekst van dit artikel slechts wordt bedoeld dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt. Met dit artikel wordt niet bedoeld dat de huurrelatie per definitie eindigt als de verhuurder de huurder na de looptijd van de vergunning tegen betaling gebruik van het gehuurde laat maken.

Verder was in deze uitspraak duidelijk dat de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder niet werd beheerst door de regels van de Leegstandwet nu door partijen niet was voldaan aan de eisen van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Bij het niet toepassen van laatstgenoemd artikel blijft volgens artikel 16 lid 13 Leegstandwet artikel 15 lid 1 Leegstandwet buiten toepassing. Dit betekent dat de onderhuurder in beginsel een beroep kan doen op huurbescherming van artikel 7:269 BW nu de werking van dit artikel niet door de Leegstandwet wordt geblokkeerd.
Deze mogelijke bescherming mocht deze onderhuurder echter niet baten. De rechter was van mening dat hier sprake was van een huurovereenkomst van korte duur, waardoor artikel 7:269 BW alsnog buiten toepassing geplaatst kon worden. In de alinea’s 4.2, 4.3 en 4.4 van deze uitspraak wordt dit standpunt gemotiveerd door te wijzen naar de aanbiedingsbrief.
In deze aanbiedingsbrief van de onderverhuurder aan onderhuurder staat vermeld dat de onderverhuurder een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar heeft afgesloten en dat de onderverhuurder het pand voor korte tijd in beheer had. Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst had voor beide partijen duidelijk moeten zijn dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan. Dit volgt tevens uit de overeengekomen lage huurprijs.
De bedoeling van hoofdverhuurder, onderverhuurder en onderhuurder was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Hoofdverhuurder en onderverhuurder hebben consequent vastgehouden aan deze bedoeling. De duur van de huurovereenkomst doet hier niet aan af nu algemeen bekend is dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten enige tijd gemoeid kan zijn.