Laatst bijgewerkt op 2020-12-17 om 22:37:21
Het verbintenissenrecht en de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst waarop de algemene regels van Boek 6 BW betreffende het verbintenissenrecht van toepassing zijn. Daarnaast zijn de bijzondere regels van Boek 7 titel 4 BW van toepassing op het huurrecht. De hoofdregel van het verbintenissenrecht is dat partijen alleen zichzelf binden. Een derde kan in beginsel niet worden gebonden door de afspraken die twee andere partijen met elkaar maken.
In het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1355) is bepaald dat contractspartijen ook met belangen van derden rekening dienen te houden en dat het niet rekening houden met de belangen van derden onrechtmatig jegens deze derden kan zijn.
De casus draaide om het volgende: A had een complex met appartementen verkocht aan B. In de koopovereenkomst is bepaald dat B deze kan ontbinden indien uiterlijk op 1 februari 2008 niet minimaal 20 appartementen zijn verkocht. A Heeft een overeenkomst met C gesloten met het doel te bewerkstellingen dat B geen beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen. A zou C instrueren wanneer deze woningen aangekocht zouden moeten worden. C zou van A een bedrag per woning krijgen. In de overeenkomst A en C was bepaald dat de overeenkomst ontbonden kon worden als de overeenkomst tussen A en B om welke reden ook ontbonden zou worden. B heeft de ontbindende voorwaarden niet ingeroepen en A heeft C niet gevraagd de 20 appartementen af te nemen. Vervolgens is de koopovereenkomst tussen A en B met wederzijdse instemming beëindigd. Vervolgens gaf A aan C te kennen de overeenkomst te willen ontbinden. A is vervolgens failliet verklaard op verzoek van B.
C vordert B te veroordelen tot betaling van € 607.000,– met rente en kosten. Zij legt aan de vordering ten grondslag dat B onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade die zij als gevolg daarvan heeft geleden, waaronder het mislopen van € 15.000,– per appartementsrecht voor ten hoogste 20 appartementsrechten die niet door C. behoefden te worden gekocht en afgenomen.
De rechtbank had € 300.000 toegewezen. Het hof had het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering alsnog geheel afgewezen. De Hoge Raad was echter van oordeel dat B jegens C tekort kan schieten en motiveerde dit als volgt: Wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractsverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben. Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen dit meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken, zoals de hoedanigheid van alle betrokken partijen, de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling. he hof had dit volgens de Hoge Raad niet goed beoordeeld en de zaak werd voor verdere behandeling aan een ander hof ter behandeling gegeven.
Dat met de belangen van derden rekening dient te worden gehouden is niet zo vreemd. Dat bijvoorbeeld van belang bij kwalitatieve verplichtingen (artikel 6:251 BW), koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW), een verkrijging onder algemene titel (artikel 6:249 BW), algemeneen verbindend verklaren CAO’ s. Dit is geen limitatieve opsomming. Er zijn meer uitzonderingen in de wet vermeld op de hoofdregel dat een contract alleen de contracten bindt. Op deze plaats is het niet zinvol om alle uitzonderingen aan te stippen. Ik stip de uitzonderingen aan waar nodig.
Het huurrecht bestaat uit drie onderdelen:
- Het algemene gedeelte (artikel 7:201 BW tot en met artikel 7:231 BW);
- Huur van woonruimte ( artikel 7:232 BW tot en met artikel 7:282 BW);
- Huur van bedrijfsruimten ( artikel 7:290 BW tot en met artikel 7:310 BW).
In het algemene gedeelte is artikel 7:230a BW onder meer van toepassing op de verhuring van kantoren, opslagplaatsen en garages. Deze overeenkomsten worden doorgaans geschaard onder de noemer verhuring van “bebouwde grond”. Artikel 7:230a BW geeft met name een regeling over welke positie de huurder van dit soort ruimten bij opzegging bekleed. De andere artikelen zijn algemene regels, die ook op andere huurregimes (woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) van toepassing zijn, tenzij daarvan in de andere regimes is afgeweken.
De wet biedt huurders van ongebouwde onroerende zaken geen huurbescherming en ook geen ontruimingsbescherming. Dit heeft voornamelijk betrekking op huurovereenkomsten van los land (geen pacht), bijvoorbeeld met de bedoeling van gebruik ten behoeve van een (sta)caravan. Dat betekent dat de tussen partijen steeds voor één jaar tot stand gekomen huurovereenkomsten eindigen door het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder dat de huurders op een nieuwe huurtermijn of op schadevergoeding aanspraak kunnen maken, behoudens tussen partijen gemaakte afspraken in andere zin en behoudens de aanvullende en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (zie ook de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem van 29 maart 2011,LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ).
Huurovereenkomsten van ongebouwde onroerende zaken ten behoeve van de staanplaats van (sta) caravans worden doorgaans voor één jaar gesloten. In de voorwaarden kan een bepaling zijn opgenomen over stilzwijgende verlenging dan wel het opnieuw sluiten van een nieuwe overeenkomst ten behoeve van het volgende jaar. Jaarlijks komt aldus een nieuwe huurovereenkomst tot stand, zonder dat de huurders volgens de wet op zo’n nieuwe overeenkomst aanspraak kunnen maken en dus al helemaal niet op een overeenkomst tegen dezelfde voorwaarden.
De verhuurder heeft dus de vrijheid om voor een nieuw jaar het reglement behorend bij een huurovereenkomst eenzijdig te wijzigen, zoals dat nieuwe reglement op nieuwe huurovereenkomsten van toepassing is.
In dit boek wordt verder niet ingegaan op de positie van de huurders van los land. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt dat artikel 7:228 BW wel op dit soort overeenkomsten van toepassing is en dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is op de verhuurde onbebouwde grond.
De regels die in het algemene gedeelte staan vermeld zijn vanwege de gelaagde structuur van de wet ook van toepassing op de andere regimes, tenzij daarvan in de specifieke regeling is afgeweken. Artikel 7:228 BW is een voorbeeld daarvan. In dit artikel staat immers vermeld: Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken In artikel 7:271 lid 1 BW staat: in afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
Er bestaan nog een tal van regels in de onderdelen woonruimte en bedrijfsruimte, die van het algemene gedeelte afwijken. In artikel 7:242 BW staat bijvoorbeeld ten behoeve van woonruimte een belangrijke afwijking van een aantal algemene regels opgenomen. Zo wordt in laatstgenoemd artikel bevestigd dat ten behoeve van woonruimte niet in het nadeel van de huurder van een aantal wettelijke regels ( artikel 7:204 BW, artikel 7:206 leden 1 en 2 BW, artikel 7:207 BW, artikel 7:208 BW en artikel 7:217 BW) mag worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte (geregeld vanaf artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BW ruimte) geldt dat tal van regels in het algemene gedeelte regelend recht zijn. Van deze regels kan dus ook in het nadeel van de huurder worden afgeweken. In de afzonderlijke onderdelen van dit boek waarin deze huurregimes afzonderlijk worden behandeld wordt hier uitgebreid op ingegaan.
Gemengde overeenkomsten
Het is mogelijk dat partijen een huurovereenkomst sluiten waarop verschillende huurregimes van toepassing zijn. Voor bedrijfsruimte kan daarbij worden gedacht aan het sluiten van een huurovereenkomst winkelruimte en een huurovereenkomst met betrekking tot een parkeerplaats naast de gehuurde winkelruimte. Er zijn tal van varianten te bedenken. Daarnaast kan een huurovereenkomst met betrekking tot caféruimte bijvoorbeeld een afnameverplichting bevatten met betrekking tot de afname van een bepaald biermerk. In het laatste voorbeeld lopen geen verschillen huurregimes door elkaar, maar lopen wel verschillende overeenkomsten door elkaar, die al dan niet ieder afzonderlijk in de wet zijn geregeld.
Bij woonruimte kan er bijvoorbeeld sprake zijn van verhuurde atelierruimte en verhuurde woonruimte, of gehuurde woonruimte met een verzorgingselement.
Als er verschillende huurregimes zonder problemen naast elkaar kunnen bestaan geldt de hoofdregel van artikel 6:215 BW. Volgens deze regel geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren.
Een huurder van woonruimte trachtte een huurovereenkomst met betrekking tot garageruimte onder de regeling van woonruimte te laten vallen om afzonderlijke huurverhoging te voorkomen. De huurder had woonruimte gehuurd in 1989 en had een garage gehuurd in 1996. De woonruimte en de garage lagen ongeveer 300 meter van de gehuurde woning. De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) zag in haar vonnis van 17 augustus 2011 geen aanleiding het huurregime met betrekking tot de garage op te laten gaan onder het regime van woonruimte. De garageruimte was allereerst niet verknocht aan de gehuurde woonruimte. De verknochtheid volgde niet uit de ligging van beide onroerende zaken. Deze zaken lagen immers ruim 300 meter uit elkaar. De verknochtheid volgde niet uit de overeenkomst. In geen van beide huurovereenkomsten was bepaald dat de woning en de garage in enig verband tot elkaar staan en/of dat het gebruik van de woning mede omvat het gebruik van een garage. Beide huurobjecten zijn immers ook afzonderlijk verhuurd (de woning in 1989 en de garage pas in 1996). Verder kon de garage ook niet aangeduid worden als aanhorigheid van de woning. Dit standpunt bracht met zich mee dat ten aanzien van beide huurovereenkomsten een verschillend huurregime gold. Er was hier dan ook geen sprake van een gemengde overeenkomst en er was ook geen reden deze overeenkomst samen te voegen.
Een variant op de verhuring van woonruimte en een parkeerplaats is behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Groningen, in haar vonnis van 4 juni 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:4379).
Huurder en verhuurder hadden twee huurovereenkomsten gesloten, één met betrekking tot woonruimte en één met betrekking tot een twee kilometer verderop liggende parkeerplaats. De huurder mocht deze overeenkomsten niet los van elkaar beëindigen.
De kale huurprijs was gesteld op een maandelijks bedrag van € 372,06 voor het gebruik van de woning en een bedrag van € 142,94 voor het gebruik van de parkeerplaats. In de bijzondere bepalingen van het huurcontract was gesteld dat het huurcontract van de parkeerplaats deel uit maakt van dit huurcontract. Verder was de volgende bepaling tussen partijen overeengekomen : “Zolang de huurder in de woonruimte verblijft, welke gelegen is aan de [adres] en die de huurder van de verhuurder heeft gehuurd, is het niet mogelijk om het huurcontract van parkeerplaats I op te zeggen. De huur van de parkeerplaats I is dus onlosmakelijk verbonden met de huur van de woonruimte en omgekeerd. Indien de woonruimte wordt opgezegd, wordt ook de huur van de parkeerplaats I opgezegd”.
Na een aangezegde huurverhoging liet de huurder de huurprijs toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie kwam tot het oordeel dat een redelijke huurprijs een bedrag van € 311,80 per maand luidt op basis van 66 punten. Onderdeel van het oordeel van de Huurcommissie is dat de parkeerplaats geen deel uitmaakt van de woonruimte en dat voor de parkeerplaats een aparte huurovereenkomst is afgesloten. De huurder was het met dit oordeel niet eens en ging in beroep bij de kantonrechter van deze uitspraak. Er werden een aantal vorderingen ingesteld, waarvan de eerste twee vorderingen voor de behandeling van deze kwestie het meest van belang zijn:
- op de voet van artikel 7:264 BW te bepalen dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats nietig wordt verklaard en dat wordt bepaald dat de betaalde huurpenningen ten aanzien van de parkeerplaats ter grootte van € 1.858,22 dienen te worden terugbetaald;
- voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van € 515,- per maand voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 wordt verlaagd naar € 311,80 per maand;
De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf leidde naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat partijen feitelijk één huurovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Op basis van het puntenwaarderingssysteem worden voor de parkeerplaats geen punten toegekend. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf kon onder meer worden gebaseerd op de bepaling in het huurcontract dat de huurder betalingsverplichtingen had aangegaan in de vorm van de huurprijs van de woning, de huurprijs in verband met het gebruik van de parkeerplaats en de overeengekomen servicekosten.
In het kader van de Haviltex-maatstaf diende de zaak volgens de rechter als volgt te worden beoordeeld. Er moest worden gekeken in hoeverre in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld. Deze vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van deze vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
De rechter kwam mede gezien deze maatstaf tot het oordeel dat de huur van de woonruimte en die van de parkeerplaats onlosmakelijk met elkaar waren gekoppeld. Het geheel van voornoemde omstandigheden leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Weliswaar waren er twee documenten opgesteld, maar in het licht van het voorgaande moet de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats naar het oordeel van de kantonrechter worden gezien als een nadere uitwerking van de “hoofdhuurovereenkomst”, de “Huurovereenkomst woonruimte”. Dat op een woonruimte een ander huurregime van toepassing is dan op een parkeerplaats, kan niet tot een ander oordeel leiden.
Verder nam de kantonrechter de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte tot uitgangspunt. Verder paste de kantonrechter voor waardering van de parkeerplaats het beleid van de Huurcommissie (zie pagina 23) toe. Uit zowel de tekst van de wet als het Beleidsboek van de huurcommissie blijkt dat in beginsel alleen een parkeergarage voor de puntenwaardering in aanmerking komt. Op grond van het Beleidsboek vindt waardering alleen plaats als de parkeergelegenheid binnen het woongebouw ligt of tot de onroerende aanhorigheden behoort. De huurder had echter onweersproken gesteld dat de parkeerplaats op een afstand van ruim twee kilometer vanaf de door hem gehuurde woning ligt. In het kader van het puntenwaarderingssysteem kunnen daarom hoe dan ook geen punten voor de parkeerplaats worden toegekend. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs van € 515,00 is verlaagd tot € 311,80 per maand werd daarom toegewezen. De (vermeerderde) vordering dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats op de voet van artikel 7:264 BW nietig wordt verklaard, werd afgewezen omdat de kantonrechter hiervoor had geoordeeld dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats en dat de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats moet worden gezien als een nadere uitwerking van de “Huurovereenkomst woonruimte”.
Deze uitspraak viel wel heel goed uit voor de huurder. Er klopt toch iets niet aan die uitspraak. Als de parkeerplaats onder woonruimte wordt gebracht, dan valt zowel de woonruimte als de parkeerplaats onder de definiëring van artikel 7:233 BW. Een onroerende aanhorigheid zit dikwijls aan een gebouw vast, waarin zich het gehuurde bevindt. Dat hoeft echter niet het geval te zijn. Zo zegt artikel 7:290 BW lid 3 BW dat tot onroerende aanhorigheden behoren de voorzieningen die naar hun aard (feitelijk) of krachtens overeenkomst (partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de voorzieningen omvat) deel uitmaken van de gehuurde bedrijfsruimte. Dit betreft weliswaar een uitleg over wat tot bedrijfsruimte kan behoren, doch niet valt in te zien dat dit ook niet voor woonruimte zou gelden. Ook ruimtes die ten dienste van deze ruimte worden gebruikt kunnen als aanhorig worden gekwalificeerd, ook als er een contract met een andere partij is gesloten (Zie HR 10 februari 2012, WR 2012/39; LJNBU5602; WR 2012/39 (Van Neerbos/Gemeente Den Haag). Als partijen deze overeenkomsten niet zo uitdrukkelijk aan elkaar hadden geknoopt, dan had de regeling van artikel 6:215 BW er niet aan in de weg gestaan door deze overeenkomsten onder verschillende huurregimes te laten vallen. Als splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, geen zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, dan is dat mogelijk. (Hoge Raad, arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). Feitelijk is splitsing van de verschillende huurovereenkomsten geen probleem. Het probleem bestond uit de gemaakte afspraken om beide huurcontracten aan elkaar te knopen. Toepassing van twee verschillende huurregimes zou dan wel bezwaarlijk zijn. Door de parkeerruimte als aanhorig aan de woonruimte te beschouwen, had de rechter hier toch ook punten aan toe kunnen kennen. De rechter mag immers in een concreet geval van het beleid van de Huurcommissie afwijken.
De bewoordingen van de overeenkomst zijn van belang voor de uitleg van de gemaakte afspraken. Dat de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) in haar vonnis van 17 augustus 2011 geen aanleiding zag het huurregime met betrekking tot de garage op te laten gaan onder het regime van woonruimte, was voornamelijk gelegen in het feit dat deze contracten als afzonderlijke, los van elkaar staande contracten, beschouwd werden. Dat was niet het geval in deze laatste zaak waarin de rechtbank Groningen tot een oordeel moest komen. Als de verhuurder hier niet tot verplichte afname van de parkeerplaats had beslist, dan had het anders kunnen liggen. Deze zaak lijkt veel op het geschil waarover de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, een oordeel heeft moet geven. Dit ging echter over een verplichte parkeerplaats in het gebouw waarin het gehuurde appartement was gelegen. De rechter vond dit geen onredelijk beding nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld. Voorts vond de kantonrechter het niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakte dit niet anders. Zie voor meer informatie over deze uitspraak het onderdeel “Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen” in het hoofdstuk VvE en verhuring.
Een variant op dit thema betreft de huurder van woonruimte die de aan een huurovereenkomst gerelateerd overeenkomst heeft beëindigd. Een dergelijke opzegging kan leiden tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Dit overkwam een huurder die in een zorgcentrum woonde en meende wél de zorg op te kunnen zeggen (om die elders te betrekken) en daarbij het gebruik van de woonruimte intact wilde laten. De huurder betaalde een aparte nota voor de verleende zorg en voor de verstrekte woonruimte. De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen, 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 in kort geding als volgt: aangenomen dient worden dat tussen partijen sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een “huurovereenkomst met levering van diensten” waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat de contractant de huur separaat van de zorg betaalde, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door de contractant tot gevolg dat ook de huur is geëindigd. Het beroep van contractant op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat hij de overeenkomst zelf heeft opgezegd, niet slagen. Deze casus lijkt veel op de kwestie die door de De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205
Een ander voorbeeld van een gemengde overeenkomst, waarbij de huurovereenkomst als ondergeschikt gedeelte van een gehele overeenkomst werd aangemerkt, werd behandeld in een zaak die voor de rechtbank Oost-Brabant diende. In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven. De kantonrechter was van oordeel dat van de twee samenhangende overeenkomsten de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de woonbegeleidingsorganisatie en huurster het overheersende element bevatte dat prevaleerde boven de huurovereenkomst. Het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst betekende daarom tevens het einde van de huurovereenkomst. De huurder kon dus niet terugvallen op de beschermende bepalingen van het huurrecht.
De vraag die bij gemengde overeenkomsten kan worden gesteld is welke regels op deze bewuste overeenkomsten van toepassing zijn en welk criteria voor toepassing van deze regels daarbij gelden. Huurgeschil.nl heeft die vraag uitgebreid beantwoord in het hoofdstuk: “De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte”. Huurgeschil.nl heeft dit onderdeel geplaatst in de afdeling “bedrijfsruimte” op deze site, omdat het verschijnsel gemengde overeenkomsten vaker speelt bij bedrijfsruimte dan bij woonruimte.