Laatst bijgewerkt op 2018-07-25 om 10:27:54
Een poging van onderhuur is een reden voor ontbinding huurovereenkomst. De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.
Dit is een opmerkelijke uitspraak. Het is de vraag of louter een poging tot onderverhuring van woonruimte een voldoende grote tekortkoming is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. In deze zaak speelde meer dan alleen de poging van onderverhuring van de woning. De poging van onderverhuring was echter wel de druppel die de emmer deed overlopen in een reeds verstoorde relatie tussen huurder en verhuurder.
Als basis van deze uitspraak werd de huurovereenkomst genomen. Op grond van deze overeenkomst mocht de huurder de woonruimte niet zonder toestemming aan derden ter beschikken stellen. Bovendien diende de huurder de woning volgens de voorwaarden als hoofdverblijf te gebruiken.
De huurder had de woning aangeboden voor onderverhuring gedurende een periode van twee jaar. Hij had ongeveer € 200,- meer huur gevraagd dan de huur die hij zelf voor de woning betaalde. De huurder was gehuwd en zou met zijn partner gaan samenwonen. In de procedure werd als bewezen beschouwd dat de huurder de woning voor tenminste twee jaar wenste onder te verhuren. Daarna zou hij de woning in eigen beheer houden. Hij zou de woning na deze periode van twee jaar als kantoor gaan gebruiken of er iets anders mee gaan doen, maar hij zou er niet zelf meer in gaan wonen.
De voorzieningenrechter vond het argument van de huurder, dat de all-inhuurprijs (€ 600,-) het verschil tussen de kale huurprijs (€ 400) en de all-inhuurprijs (€ 600) zou rechtvaardigen niet aannemelijk. De voorzieningenrechter vond daarom dat vast was komen te staan dat de huurder de woning op commerciële basis wilde onderverhuren.
De huurder had volgens de rechter moeten weten dat deze wijze van verhuring door de verhuurder niet zou worden toegestaan nu de algemene voorwaarden deze wijze van verhuring niet toestaan.
De rechter vond verder nog van belang dat de huurder de woning niet langer als hoofdverblijf gebruikte. Hoewel dit door de huurder werd betwist vond de rechter onaannemelijk dat de huurder zijn hoofdverblijf nog in de woning had. Volgens de rechter is het gezien de familieomstandigheden en zijn berichten van de huurder op Facebook niet aannemelijk dat hij de woning langer als hoofdverblijf in gebruik had. Dit gold eens te meer nu een anonieme buurtbewoner had bevestigd dat hij inboedel uit de woning had gehaald en hij nog maar een paar keer per week in de woning sliep. Het feit dat hij geruime tijd de woning niet als hoofdverblijf gebruikte, maakte het voor de rechter aannemelijk dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst had gehandeld, hetgeen in samenhang met de poging tot onderverhuring ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.
De rechtbank te Amsterdam heeft in een kort geding van 12 december 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:8403 ) een soortgelijke beslissing genomen als in boven aangehaalde uitspraak van 5 juli 2011 door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam. Ook in deze kwestie had een huurder een sociale huurwoning onderverhuurd en was de verhuurder daarachter gekomen voordat de aspirant-huurder de woning kon betrekken. In het huurcontract stond een verbod om de woning onder te verhuren. Uit de stukken die tijdens de zitting waren gewisseld bleek dat de onderverhuurder nooit de bedoeling had gehad om de woning te verhuren. De onderverhuurder had uit geldnood zijn woning aan een derde aangeboden, waarbij het niet zijn bedoeling was dat de aspirant-huurder daadwerkelijk zijn intrek in de woning zou nemen. Nadat de onderverhuurder het bedrag van € 1.250 van de aspirant-huurder onder valse voorwendselen had ontvangen, had hij een ruzie geënsceneerd met de bedoeling de aspirant-huurder zo bang te maken, dat hij niet meer in de woning zou durven wonen. De voorzieningenrechter achtte het inzetten van een sociale huurwoning als middel voor oplichting – waarbij misbruik werd gemaakt van de woningnood in Amsterdam – eveneens een zeer ernstige tekortkoming aan de zijde van de onderverhuurder. De hoofdverhuurder had ter zitting terecht aangevoerd dat dit in het licht van de huurovereenkomst voor haar onacceptabel was. De onderverhuurder had hiermee zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) geschonden. Dit maakte, gezien in combinatie met hetgeen eerder in het vonnis was overwogen over het plaatsen van de woning op internet, dat het voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zou uitspreken.