Laatst bijgewerkt op 2022-10-13 om 22:27:18

Als aan de onder punten 1 tot en met 4 genoemde kenmerken is voldaan, moet worden beoordeeld of er sprake is van een verkooppunt voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek.

In een zaak waarbij sprake was van de vraag of een schoonheidssalon gevestigd in een parfumeriezaak als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt kon worden, werd door de kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 28 april 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:3876) allereerst geoordeeld dat een schoonheidsspecialist als beroep aangemerkt moet worden en niet als ambacht. Los van de vraag of deze kwalificatie juist is, kan hier in ieder geval geen sprake zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte, omdat, gezien de in rechtsoverweging 13 weergegeven omstandigheden, geen sprake is van een publiek toegankelijk lokaal. In deze kwestie was door de rechter beslist dat er geen sprake was van een publiek toegankelijk lokaal, omdat de gehuurde kamer alleen via de winkel van de parfumeriezaak bereikbaar is, de toegangsdeur van die kamer met een codeslot is afgesloten en de schoonheidssalon in beginsel alleen op afspraak door klanten te bezoeken is. De toegang tot de gehuurde kamer is daarom volgens de kantonrechter zodanig beperkt dat partijen niet hebben beoogd een vrijelijk toegankelijke ruimte voor publiek te creëren. Aldus kan er alleen al vanwege deze overweging geen sprake zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 5 oktober 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:8321) beslist dat het gebruik van de bedrijfsruimte door (flits)bezorger van boodschappen als distributiecentrum en afhaalpunt valt niet onder het  begrip winkelruimte en dit gebruik als flitsbezorger  in strijd met het reglement van de VvE.

De winkelruimte was een onderdeel van een complex waarin een VvE actief was. In het splitsingsreglement stond een bepaling vermeld waarin staat dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de vorige zin gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

In het gehuurde bevond zich een onderneming die zich bezighield met snelle bezorging (‘flitsbezorging’) van via haar app door consumenten bestelde levensmiddelen. Bestellingen kunnen in sommige vestigingen ook bij het pick-up point in de bedrijfslocatie van huurder worden opgehaald. Huurder is daarnaast aangesloten bij de app “Too Good To Go”, een initiatief tegen voedselverspilling. Via die app bestelde goederen kunnen uitsluitend op de bedrijfslocatie worden opgehaald.

Het ging in deze procedure om de vraag of hier sprake was van winkelruimte. Partijen waren het niet eens over de uitleg van het begrip winkelruimte in artikel 25 van het reglement. De huurder betoogde dat klanten op sommige van onze locaties de mogelijkheid bieden om vooraf bestelde goederen ter plaatse zelf af te halen (“Click&Collect”). Bestelde goederen moeten binnen een uur na bestelling worden afgehaald op het afhaaladres dat in het bestelproces is opgegeven.

De VvE  wenste de verhuurder deze ruimte alleen te laten gebruiken als winkelruimte en te verbieden deze appartementsrechten te (laten) exploiteren als magazijn c.q. distributieruimte, van waaruit boodschappen worden bezorgd aan consumenten, al dan niet met baliefunctie ten behoeve van het ophalen door consumenten van boodschappen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat niet aan dit verbod wordt voldaan. De huurder betoogde dat het hier wel sprake was van winkelruimte.

De rechtbank overwoog als volgt: bij de uitleg van het uit de openbare registers kenbare splitsingsreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement zijn overgegaan (hierna: de bedoeling). De splitsingsakte is naar zijn aard bestemd om ook de rechtspositie van derden die geen invloed op de inhoud of formulering hebben, waaronder de (toekomstige) eigenaren en eventuele huurders van de appartementsrechten, te beïnvloeden. Dit brengt mee dat de bedoeling naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in de notariële akte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, bezien in het licht van de gehele inhoud daarvan.

Uit het feit dat in één van de bedrijfsruimten jarenlang een bankfiliaal was gevestigd, kan niet worden afgeleid dat het begrip winkelruimte (blijkbaar) ook een kantoorfunctie kan omvatten en (dus) ruim moet worden uitgelegd, zoals verhuurder en huurder bepleiten. Dat een al lange tijd bestaande en tot de wijziging van het splitsingsreglement in 2018 ook toegestane situatie na deze wijziging tot aan het vertrek van ING nog enige tijd is gedoogd, betekent niet dat ook toekomstige activiteiten ongeacht hun aard onder het begrip winkelruimte vallen of moeten worden gedoogd.

Dat een hybride vorm van gelijktijdige online en offline verkoopactiviteiten al in 2018 bestond, betekent niet dat het fenomeen van flitsbezorging toen in Rotterdam al bestond en daar algemeen bekend was, laat staan dat de betrokkenen bij de wijziging van het reglement op deze activiteit bedacht moesten zijn.

Gezien het ontbreken van andere objectieve aanknopingspunten om de bedoeling vast te kunnen stellen, ligt het in de rede om het begrip winkelruimte tekstueel uit te leggen en daarbij van belang te achten hoe het begrip winkel in Van Dale als gezaghebbende bron is gedefinieerd. In lijn met die definitie wordt het begrip winkel in de rechtspraak wel omschreven als “een voor het publiek toegankelijke plek (…) waar de consument een zaak (of meer zaken) koopt”. Gelet hierop en te meer omdat in het splitsingsreglement aan het begrip winkel nog het element ruimte is toegevoegd, moet het begrip winkelruimte in de splitsingsakte worden uitgelegd als een fysieke plaats waar consumenten goederen kunnen kopen. In deze uitleg van het begrip winkelruimte ligt besloten dat de zaken in die ruimte gekocht kunnen worden (en dat dus ter plekke koopovereenkomsten worden gesloten).

Het voorgaande leidt tot de uitleg van het in het reglement vermelde begrip winkelruimte als een fysieke locatie waar consumenten goederen kunnen kopen. Deze uitleg sluit niet uit dat zich in de winkelruimte een magazijn en een distributiecentrum bevinden en dat in de winkel gekochte goederen door de verkoper bij de koper thuis worden bezorgd, zolang dit magazijn en distributiecentrum het gebruik als winkelruimte ondersteunen.

Er konden ook producten ter plaatse worden afgehaald. Dat nam volgens de rechtbank niet weg dat de activiteiten van huurder in de bedrijfsruimte die onder het winkelbegrip vallen, waaronder gelet op het voorgaande uitsluitend het ter plaatse kopen van goederen door consumenten wordt verstaan en niet (ook) het ophalen van al eerder (op afstand) gekochte of bestelde goederen, in verhouding tot de totale bedrijfsactiviteiten slechts van marginale betekenis zijn. In zoverre treffen de door huurder aangevoerde aanpassingen van haar bedrijfsvoering aan de wensen van de klant, maatschappelijke signalen en regelgeving geen doel. De winkelactiviteiten zijn, zoals door de  VvE gemotiveerd heeft betoogd, van volkomen ondergeschikt belang in het bedrijfsmodel van huurder, dat blijkens uitingen op haar website, de uitstraling van de gevel en de inhoud van haar algemene voorwaarden – waarin de winkelactiviteit slechts als bijkomstig wordt gepresenteerd – gericht is op het snel bezorgen van boodschappen bij consumenten die op afstand een bestelling hebben geplaatst. Dat er ook op locatie producten kunnen worden gekocht, maakt dat niet anders, nu uit niets blijkt dat klanten daartoe worden bewogen of dat die verkoop meer dan incidenteel plaatsvindt. Wat verhuurder en huurder ter zitting hebben aangevoerd over de transactieaantallen en de omzet die met Too Good To Go en pick-up bestellingen gemoeid zouden zijn, is gelet op eerder in het vonnis gegeven oordeel dat die activiteiten niet onder het winkelbegrip vallen niet relevant, zodat bewijslevering (zoals aangeboden door huurder) op dit punt niet aan de orde is. Concrete cijfers over op de bedrijfslocatie gedane winkelaankopen hebben verhuurder en huurder niet gegeven. Nu verhuurder en huurder verder niets hebben ingebracht tegen de gemotiveerde stelling van de VvE dat de fysieke winkelverkoop in verhouding tot de totale bedrijfsactiviteiten van huurder verwaarloosbaar is, is de juistheid van deze stelling als onvoldoende gemotiveerd betwist komen vast te staan. Het magazijn en het distributiecentrum van huurder  zijn dan ook niet ondersteunend aan het ter plaatse kopen van goederen door consumenten, maar aan de kern van de bedrijfsactiviteiten van huurder, namelijk het snel bij consumenten thuis bezorgen van de goederen die deze consumenten op afstand hebben gekocht.

De conclusie was dat de bedrijfsruimte vrijwel uitsluitend anders werd gebruikt dan als winkelruimte, namelijk als distributiecentrum en (in mindere mate) als afhaalpunt. Een distributiecentrum of afhaalpunt is geen winkelruimte en wordt dat ook niet als consumenten heel af en toe ter plekke iets kopen. Het niet toegestane gebruik van de bedrijfsruimte door huurder, zoals toegelaten door de verhuurder, dient dan ook te worden beëindigd.