Laatst bijgewerkt op 2024-01-01 om 21:39:12
Meerderjarige kinderen die bij hun ouders inwonen in een huurwoning gelden wettelijk gezien als medebewoner van die huurwoning. Dit betekent dat ze het huurcontract niet als medehuurder hebben ondertekend en dat zij evenmin van rechtswege (zoals dat wel geschiedt bij echtgenoten en geregistreerd partners van huurders) als medehuurder worden aangemerkt. Een medebewoner kan door de verhuurder of rechter als medehuurder worden aangemerkt als er onder andere sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Bij inwonende meerderjarige kinderen wordt doorgaans geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding verondersteld, omdat verwacht wordt dat deze kinderen op een goed moment op zichzelf gaan wonen. In huurwoningen inwonende meerderjarige kinderen zijn dan ook veelal medebewoner: iemand die de woning weliswaar als hoofdverblijf heeft, maar die niet de rechtspositie van medehuurder heeft of verkrijgt. In het hoofdstuk waarin de verkrijging van het medehuurderschap kan worden verkregen is uitgebreid beschreven dat achterblijvende kinderen vaak geen huurderschap kunnen verkrijgen.
Voor meerderjarige kinderen vanaf 28 jaar die wees worden betekende dit dat zij geen rechtsopvolger zijn van het huurcontract van hun overleden ouder en dus niet de bestaande huurovereenkomst als huurder kunnen voortzetten. Voor hen geldt dat het huurcontract van hun overleden ouder(s) van rechtswege eindigt aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder (de ouder of ouders). Dat betekent dat zij in beginsel na het overlijden van hun ouder(s) in principe een periode van maximaal twee maanden hebben om een andere woning te vinden. Er kan aan die kinderen nog een tijdelijk huurcontract worden aangeboden. De regeling waarop deze termijn is gebaseerd, staat ook in dit onderdeel beschreven.
Het wetsvoorstel 35999 Wet huurbescherming weeskinderen is opnieuw ingediend op 4 juli 2023. Dit voorstel week enigszins af van het wetsvoorstel dat op 23 december 2021 was ingediend. De Raad van State had over dat eerder ingediende voorstel geadviseerd om het voorstel niet in behandeling te nemen, tenzij het zou worden aangepast. Door Woningcorporaties, Woonbond en het Rijk is een gedragscode voor verhuurders ten behoeve van jong volwassen wezen opgesteld. Deze gedragscode komt erop neer dat jongvolwassen wezen (van 18 tot 28 jaar oud) in de ouderlijk woning kunnen blijven wonen, waarin zij zijn opgegroeid en waarin de huurder (ouder) is overleden. In de gedragscode staat ook nog dat de leeftijd van 27 jaar geen harde bovengrens is. Wanneer een jongvolwassen wees net boven deze leeftijdsgrens ondersteuning nodig heeft, wordt van de verhuurder verwacht dat zij deze gedragscode ook op hen toepassen.
Ondanks deze gedragscode voor verhuurders heeft de Tweede Kamer er toch voor gekozen om wettelijk te regelen dat jongvolwassen wezen niet op straat komen te staan. Dit betreft een initiatiefwetsvoorstel van de leden Koerhuis (VVD), Van der Plas (BBB) en Grinwis (CU). Volgens dit wetsvoorstel zouden thuiswonende, meerderjarige kinderen van wie de ouders overlijden, tot hun 27-ste levensjaar in hun huis kunnen blijven wonen. Uit de praktijk blijkt dat een jaar na publicatie van de gedragscode en de aanpassing van de RTIV, dat een weeskind uit huis was gezet. Door de tussenkomst van Stichting Weeswijzer i.o. was dit voorkomen, maar dit liet wel zien dat de gedragscode onvoldoende zekerheid biedt. Dit wetsvoorstel is gericht op woningcorporaties. Omdat woningcorporaties het algemeen belang dienen, kan het eigendomsrecht gerechtvaardigd meer beperkt worden.
In dit wetsvoorstel staat dat een verankering van deze gedagscode in de wet noodzakelijk is, omdat niettegenstaande deze gedragscode toch nog schrijnende gevallen hebben voorgedaan. De initiatiefnemers betwijfelen of een gedragscode wel voldoende zekerheid biedt. De initiatiefnemers willen weeskinderen een wettelijke zekerheid bieden. Zonder wettelijke zekerheid bestaat er immers nog altijd het risico dat een woningcorporatie de keuze maakt om een weeskind uit huis te zetten. Dat dit risico zonder een aanvullende wettelijke regeling aanwezig is, bleek uit het arrest van het hof Amsterdam van 28 maart 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:790).
Het hof oordeelde dat niet voorbij kon worden gegaan aan de wettelijke regeling van artikel 7:268 lid 2 BW. Het hof kon nog niet anticiperen op de nieuwe wetgeving die jongvolwassenen de mogelijkheid zal bieden om langer in de ouderlijke huurwoning te blijven wonen. De regeling wordt hieronder behandeld en is vanaf 1 januari 2024 ingevoerd.
De RTIV bevat een bepaling waardoor het mogelijk is om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, maar deze regeling is niet rechtens afdwingbaar. De Gedragscode “ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen” bevat aanwijzingen voor woningcorporaties en houden evenmin rechtens afdwingbare verplichtingen van de woningcorporaties in. Wel mag van de woningcorporatie worden verwacht dat zij in hun beleid rekening houden met de in de genoemde regelingen neergelegde uitgangspunten. Wel mag van de woningcorporatie worden verwacht dat zij in hun beleid rekening houden met de in de genoemde regelingen neergelegde uitgangspunten. Dat heeft de verhuurder in deze zaak voldoende gedaan. Aan de achterblijver was na het overlijden van zijn moeder een aantal maanden uitstel voor ontruiming gegund (in totaal ruim een half jaar). Inmiddels woonde de achterblijver sinds het overlijden van zijn moeder twee jaar en negen maanden in het gehuurde, een vijfkamer woning. Het is de taak van de verhuurder (een corporatie) om deze woning toe te wijzen aan personen die op grond van de toepasselijke regels daarvoor in aanmerking komen. Dit belang woog in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de achterblijver.
De achterblijver bewoonde na het overlijden van zijn moeder een vijfkamerwoning. De kantonrechter had in eerste aanleg beslist dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, die de achterblijver met zijn moeder voerde. Bovendien had de kantonrechter volgens de achterblijver ten onrechte geen rekening gehouden met toekomstige wetgeving.
Het hof oordeelde dat de achterblijver geen duurzame huishouding met zijn moeder voerde. Deze achterblijver stond immers vanaf 2015 als éénpersoonshuishouden ingeschreven bij woningnet en reageerde actief op beschikbare woningen, ook voordat zijn moeder contact had met de gemeente over een woning voor haar op de begane grond zonder traptreden. Ook had de achterblijver gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet toegelicht. Het enkele feit dat hij met zijn moeder samenwoonde en kostgeld betaalde is daarvoor onvoldoende. Hetgeen verder omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding was aangevoerd, was te weinig concreet.
Met invoering van onderstaande regeling zal de situatie zoals hierboven zich heeft voorgedaan niet meer plaatsvinden voor kinderen vanaf de zestien tot het achtentwintigste jaar.
De regeling voor kinderen tussen vanaf 16 en 28 jaar
Voor kinderen vanaf de zestien tot het achtentwintigste jaar geldt een afwijkende regeling van de hoofdregel dat een bewoner die geen medehuurder is na het overlijden van de huurder de woning moet verlaten. Een factor die meespeelt bij de keuze om het huurcontract tot en met het 27e levensjaar te laten lopen, is de biologische volwassenheid. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat, wanneer zich tot en met het 27e levensjaar meerdere opgestapelde traumatische ervaringen voordoen, dit vaak tot meervoudige problematiek leidt. De wettelijke regeling voor kinderen met een leeftijd vanaf zestien tot en met zevenentwintig jaar gaat in op 1 januari 2024 en is gepubliceerd in het Staatsblad, jaargang 2023, nummer 487.
Een woningcorporatie wordt verplicht om een weeskind kort na het overlijden van de ouder te informeren over de toekomstige woonsituatie. Deze informatie dient door middel van een aangetekende brief aan het weeskind te worden verstrekt. Er is voor een minimale periode van twee weken gekozen om zo het weeskind tijd te geven belangrijker zaken te regelen zoals de uitvaart (artikel 54c Woningwet).
In artikel 7:274 lid 1 sub i BW staat vermeld dat indien de huurder op grond van artikel 54d Woningwet als oudste bewoner de huur heeft voortgezet de leeftijd van achtentwintig jaren heeft bereikt (…) deze omstandigheid als opzeggingsgrond kan gelden. Tevens staat in artikel 54d Woningwet vermeldt dat de bewoner als bedoeld in het tweede lid van dit artikel de huurovereenkomst de overleden huurder voortzet. Uit deze artikelen is dus duidelijk te herleiden dat er door de verhuurder onder deze omstandigheden geen nieuw huurcontract afgesloten hoeft te worden maar de hier bedoelde bewoner de bestaande overeenkomst voortzet.
Achtergebleven meerderjarige kinderen tot en met zevenentwintig jaar van overleden hurende ouders moesten vóór invoering van de hier besproken regeling de ouderlijke woning verlaten of moesten vragen om de huur te mogen voortzetten. Dat werd in sommige gevallen als knellend beschouwd. In deze lastige periode in het leven van een desbetreffende jongvolwassene kan het moeilijk zijn om naast de rouwverwerking ook keuzes te maken over de eigen woonbehoefte en het al dan niet verlaten van de ouderlijke woning. Om hiervoor een oplossing te bieden wordt met deze regeling woningcorporaties de mogelijkheid gegeven om meerjarige weeskinderen langer in de ouderlijke woning te laten blijven wonen met voortzetting van het lopende huurcontract, waarbij dan opzegging van de huurovereenkomst plaats kan vinden als de huurder de leeftijd van achtentwintig jaar heeft bereikt. Zo kan de termijn verruimd worden dat iemand in de ouderlijke woning kan blijven terwijl een passende oplossing voor alternatieve woonruimte gezocht wordt.
Volgens artikel 54d Woningwet moeten personen die voor de voortzetting van de huurovereenkomst in aanmerking willen komen voldoen aan de hiernavolgende eisen:
– heeft de leeftijd van zestien jaren bereikt, doch niet de leeftijd van achtentwintig jaren;
– heeft zijn hoofdverblijf bij de overleden huurder; en
– is door het overlijden van de huurder ouderloos geworden.
Dit hoofdverblijf kan worden aangetoond door middel van bijvoorbeeld de Basisregistratie Personen (BRP).
Een kind van de overleden huurder die nog elders een ouder heeft wonen kan voor deze wet (artikel 54d lid 3 Woningwet) toch als ouderloos aangemerkt worden als die andere overlevende ouder niet drie jaar onmiddellijk voorafgaande aan het overlijden van de huurder de gezamenlijke zorg met de overleden ouder over de minderjarige bewoner (het kind) heeft gehad. Als er sprake is van een meerderjarige bewoner, kan dit kind ook als ouderloos worden aangemerkt als die bewoner in afgelopen drie jaar onmiddellijk voorafgaande aan het overlijden van de huurder niet een nauwe persoonlijke betrekking met de overlevende ouder heeft gehad.
Er hoeft dus geen nieuw contract worden aan geboden door de verhuurder. het zal voldoende zijn dat een allonge wordt opgesteld waarin staat dat de bewoner in plaats van de overleden ouder nu huurder is.
Bij het bereiken van de leeftijd van 28 jaar mag de huur volgens deze initiatiefwet worden opgezegd. Dat kan dan wel alleen als de corporatie kan aantonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is, voor onbepaalde tijd.
Als het weeskind wat draagkracht betreft, waaronder inkomen en vermogen, in aanmerking komt voor huurtoeslag, maar de rekenhuur (voor de betreffende leeftijd) te hoog is om huurtoeslag te ontvangen, dan moet de woningcorporatie de huurprijs, conform het voorgestelde artikel 54d, vierde lid, van de Woningwet tijdelijk verlagen naar de huurtoeslaggrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder b, van de Wet op de huurtoeslag.
Dit geldt ook voor vrije sectorwoningen van woningcorporaties. Als ouderloze jongeren de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, kan de huurprijs weer worden verhoogd. Ook voorziet het wetsvoorstel in een tijdelijke huurverlaging voor ouderloze jongeren in de leeftijd van 23 tot en met 27 jaar die wat draagkracht betreft in aanmerking komen voor huurtoeslag, maar waarvan de rekenhuur te hoog is om hiervoor in aanmerking te komen. In die gevallen moet de huur worden verlaagd naar de huurtoeslaggrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Op grond van artikel 8 van de Wet op de huurtoeslag komen in beginsel uitsluitend meerderjarige huurders in aanmerking voor de huurtoeslag. Voor minderjarige weeskinderen is echter een regeling getroffen in artikel 10, tweede lid, van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen.
De regeling voor kinderen vanaf 28 jaar
Aan achterblijvende kinderen vanaf de leeftijd van achtentwintig jaar kan door de woningcorporatie een tijdelijk huurovereenkomst worden aangeboden. De woningcorporatie is hiertoe niet verplicht. Om woningcorporaties toe te staan hiervoor tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar toe te passen was het noodzakelijk de RTIV aan te passen. De beperkingen aan verhuring van overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW door corporaties staan vermeld in het onderdeel: “Beperkingen aan verhuringen door woningcorporaties“. Deze groep waarvoor de uitzondering geldt, staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015) opgenomen. In deze groep uitzonderingen staan de meerderjarige kinderen vanaf 1 januari 2022 genoemd die samen met de ouders in deze woning wonen.
Artikel 22a sub e RTIV luidt als volgt van 1 januari 2022:
“e. huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.”
De wetgever heeft deze wijziging in de conceptregeling bij deze wet als volgt gemotiveerd: Wanneer een jongvolwassene zijn ouders verliest, is dat uiterst verdrietig. Jongvolwassenen lopen op zo een moment tegen allerlei ingewikkeldheden aan, zoals rond financiën, studie en huisvesting.
Specifiek wanneer het gaat om huisvesting, is het van belang dat stabiliteit in de eerste periode na het overlijden van de ouder gewaarborgd blijft. Zo kunnen zij meer rust ervaren voor rouwverwerking en om beslissingen voor de toekomst te nemen. Toch kan deze specifieke groep door regelgeving tegen problemen aanlopen.
Deze wijziging was noodzakelijk, omdat corporaties – zoals boven reeds opgemerkt -zonder deze wijziging geen tijdelijke contracten aan achterblijvende meerderjarige kinderen aan konden bieden. Door deze wijziging is dit wel mogelijk en hebben de achterblijvende meerderjarige kinderen nog enige tijd om vervangende woonruimte te zoeken.
De woning moet dan wel passend zijn. Als de woning niet passend is, dan zou de samenwoner nog op basis van artikel 22a sub e RTIV de mogelijkheid kunnen krijgen om een tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar te krijgen. Door de redactie van artikel 22a sub e RTIV is het – zoals hierboven besproken – voor woningcorporaties mogelijk om de woning tijdelijk aan de samenwoner aan te bieden. Als de ouderlijke woning niet passend is biedt de verhuurder de wees op de kortst mogelijke termijn de mogelijkheid om in de ouderlijke woning te blijven wonen door het aanbieden van een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of zoveel korter als door de wees is gewenst. Ook na een eventuele afschaffing van de algemene regeling van de tijdelijke overeenkomsten op basis van artikel 7:271 lid 1 BW, zou voor bepaalde groepen zoals de hier bedoelde wezen toch deze mogelijkheid van het sluiten van tijdelijke overeenkomsten blijven bestaan.
Uiterlijk direct aansluitend na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar, of zoveel eerder als mogelijk en gewenst door de wees, biedt de verhuurder de wees een passende woning aan binnen de eigen portefeuille in de vorm van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook de ouderlijke woning kan, zoals hiervoor aangegeven, als passend worden aangemerkt. Afspraken over een passende woning kunnen door de woningcorporatie opgenomen worden in het ‘maatwerkplan op het gebied van huisvesting’ (pagina 8, gedragscode voor verhuurders).
Deze gedragscode regelt alleen de mogelijkheid om een wees tijdelijk woonruimte aan te bieden (artikel 22a sub e RTIV). Voor particuliere huurders is dit niet afdwingbaar gemaakt. De initiatiefwet regelt niets voor weeskinderen in woningen van particuliere verhuurders. De initiatiefnemers schrijven dat ze niet willen ingrijpen in het eigendomsrecht van particuliere verhuurders. Omdat die verhuurders -anders dan woningcorporaties- geen algemeen belang dienen.