De huurder heeft na schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70 % van de huurder of meer met het voorstel heeft ingestemd de mogelijkheid om binnen 8 weken na deze mededeling bezwaar te maken bij de rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, tegen de inhoud van deze beslissing. Deze mededeling moet worden gedaan aan de huurders die niet hebben ingestemd met het voorstel. De huurders die hebben ingestemd met het voorstel hoeven dit bericht niet te ontvangen. Dat lijkt mij voor de hand te liggen. Degene die hebben ingestemd met het voorstel zullen geen bezwaar tegen het voorstel bij de rechter in kunnen dienen. Zij hebben immers ingestemd met dit voorstel. Als zij toch bezwaar tegen het voorstel bij de rechter indienen, zullen zij niet-ontvankelijk worden verklaard. Hier ligt het procesinitiatief ligt bij de huurder. De termijn van acht weken is hard. Bij overschrijding van deze termijn verliest de huurder het recht bezwaar tegen het renovatievoorstel te maken en wordt de huurder geacht met het voorstel akkoord te zijn gegaan. Noot 77b Heeft de rechter eenmaal beslist dat er sprake is van een redelijk voorstel, dan is uiteraard van enig vermoeden geen sprake meer. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is.

De huurder zal zich dan bij het voorstel neer moeten leggen, of moeten vertrekken uit het gehuurde. Voor de huurder is het daarom van belang dat de verhuurder een scherp omlijnd tijdstip kenbaar maakt waar vanaf de huurder bezwaar kan maken tegen het renovatievoorstel. De huurder moet middels dit voorstel kenbaar worden gemaakt dat 70 % van de huurder met het renovatievoorstel heeft ingestemd en dat de bezwaartermijn van 8 weken vanaf dat moment aanvangt. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest op 19 januari 2006 LJN: AV8247, gerechtshof Amsterdam, 1666/05 beslist dat de huurder niet mee hoefde mee te werken aan het renovatievoorstel, omdat de huurder niet correct was geïnformeerd over de bezwaartermijn waarbinnen de huurder bezwaar kon maken tegen het renovatievoorstel.De rechter in kort geding van de rechtbank Zutphen is in haar vonnis van 6 augustus 2008 LJN: BD9385, Rechtbank Zutphen, 95454 / KG ZA 08-240 met een afwijkende variant gekomen. De huurder van een complex van 100 woningen was de enige huurder die renovatie van de woning niet wenste te gedogen. De huurder had niet binnen de gestelde termijn van acht weken bezwaar gemaakt tegen de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder vorderde in kort geding machtiging tot het verrichten van de werkzaamheden in de woning van de huurder, waarmee meer dan 70 % van de huurders zich akkoord hadden verklaard. De rechter stond deze machtiging slechts voor een gedeelte van de werkzaamheden toe. De rechter maakte onderscheid twee soorten werkzaamheden:

1. werkzaamheden waarmee de overige huurders akkoord zijn gegaan en die noodzakelijk zijn om de door de overige huurders akkoord bevonden aanpassingen te realiseren;
2. werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor een keuzemogelijkheid bestaat voor de huurders. Hieronder vallen onder meer het plaatsen van een nieuwe c.v.-ketel en de aanleg van een videofooninstallatie.

De rechter was van mening dat de huurder onder dwang alleen kon worden verplicht mee te werken aan de onder 1 genoemde categorie werkzaamheden. Dwang tot medewerking aan de onder 2 genoemde werkzaamheden achtte de rechter niet toewijsbaar, nu deze voor de overige huurders niet noodzakelijk zijn en de huurder had tijdens de procedure verklaard dergelijke aanpassingen niet te wensen.
Deze uitspraak is bij nader inzien een juiste beslissing. Ik kom hier terug op een afwijkend standpunt in een eerdere druk van dit boek. Enerzijds had de huurder immers niet binnen de door de wet gestelde termijn bezwaar tegen het voorstel gemaakt. Nu de huurder geen gebruik had gemaakt van de wettelijke bezwaartermijn en de rechter deze werkzaamheden tevens als renovatiewerkzaamheden aanmerkte, had de rechter de verhuurder de gevraagde werkzaamheden toe dienen te wijzen, gezien bovengenoemde wettelijke fictie. Anderzijds konden een deel van deze wijzigingen ook door de huurders worden geweigerd en was het in het kader van de uit te voeren werkzaam dus niet noodzakelijk dat iedereen hieraan mee zou werken. Deze laatste werkzaamheden vielen daarom niet onder de regeling van artikel 7:220 lid lid 3 BW . Het valt niet in te zien dat een huurder die een bepaald deel van de werkzaamheden niet hoefde te gedogen, hiertoe wel in een later stadium verplicht kan worden. Het niet geven van een reactie door de huurder op een voorstel van de verhuurder kan immers worden gezien als afwijzing van het voorstel ter zake van deze facultatieve wijzigingen aan het gehuurde.

Er was gevorderd dat de huurder de toegang diende te verlenen aan de personen die deze werkzaamheden in opdracht van de verhuurder verrichtten.
Als de huurder de door de verhuurder ingeschakelde personen verhindert, dan dient de huurder tijdelijk al zijn spullen te verwijderen.

Wat verder meespeelde was dat de het gehuurde zich bevond in het complex dat was verdeeld in zogenoemde ‘strangen’. De werkzaamheden vinden per ‘strang’ plats. De aannemer had de planning inmiddels zo gewijzigd dat de strang, waarin het gehuurde zich bevond (in plaats van rond 15 juni 2022) rond 29 augustus 2022 aan de beurt was. Als de huurder geen toegang/medewerking verleende, zou die strang van het gehuurde worden overgeslagen en zou de aannemer moeten beginnen aan de renovatie van het tweede complex van de verhuurder, gelegen naast het complex waarin het gehuurde zich bevond. In dit geval zou de aannemer uiteindelijk voor alleen de laatste strang woningen in het eerste complex moeten terugkomen, waardoor er behoorlijke extra kosten moeten worden gemaakt (voor bijvoorbeeld het opnieuw plaatsen van steigers) en de omwonenden van dit complex opnieuw (geluids)overlast zouden krijgen door de werkzaamheden.

De rechter was van oordeel dat er door deze omstandigheden sprake was van spoedeisenheid.

Naar het oordeel van de rechter zullen de werkzaamheden in en bodemprocedure naar verwachting worden  toegewezen met dien verstande dat de mechanische ventilatie optioneel is en dus de huurder niet – tegen zijn wil – zal worden verplicht om hier medewerking aan te geven. De vordering werd op dit punt dan ook niet toegewezen. Ook zal mogen worden verwacht dat de vordering tot het verlenen van medewerking voor wat betreft de werkzaamheden aan het trappenhuis en aan de buitengevels in een bodemprocedure zal worden afgewezen, omdat de verhuurder zelf aan heeft gegeven dat er voor de uitvoering hiervan (vooralsnog) geen medewerking/toestemming ten behoeve van de verhuurder nodig is. De vordering werd daarom ook op dit punt niet toegewezen. Overigens werd de datum voor de gevorderde medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden op 29 augustus 2022 bepaald.